没有房产证的拆迁安置房能不能买
张先生低价从动迁户手中买入没有办理产证的动迁房，以为占了便宜，但日前在对方变卦时，他要求办理产权证的诉求没有得到法院的支持。
2009年5月，张先生与张女士签订房屋买卖合同，约定张女士将位于宝山区陈川路555弄某号动迁房以人民币24万元出售给张先生，该房面积有70多平米，约定待该房具备办理小产证时予以办理，并将该产权证交给张先生保管。
此后，该房具备办理小产证的条件。张先生见房价已大涨，担心对方变卦，便一直摧她办理产权证后好过户，但张女士迟迟不予办理，反而有些反悔卖房的意思。
张先生急了，向宝山法院起诉，要求被告办理601室房屋的小产证，并将该房产证交给原告保管，待该房屋可以过户时配合过户。
庭审时，张女士没有到庭参加应诉。
法院认为，601房屋系动迁安置配套商品房，权利人尚未明确，且按照目前的相关规定，该房屋不能过户给原告，故判决对原告的诉求不予支持。
注：购买产权证还没有办理动迁房风险相对比较高，买卖合同虽然有效，但产权证的办理时间是个不确定的事实，并且法院不会强制产权人办理产证，如果产权人不配合办理产权证将对购房人产生很大的风险，建议对办理产权证做一个违约约定，制约房东办理产权证的时间。没有产权证还存在一房两卖的风险。购买此类房屋要谨慎。
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动迁房纳税说明：
上海市动迁安置房屋买卖交易过户涉及缴纳的税种和普通房屋买卖一样，但由于动迁安置房屋带有政府福利政策性房屋，在出售时涉及一些税收优惠。
1、营业税----上海市对动迁安置房屋的出售时提供相关动迁材料，营业税是免收的。大部分区是要求提供拆迁安置协议，有的部分区要求提供动迁安置协议和房屋调配单，各个区要求不甚一样。
2、对于缴纳契税和个人所得税部分和浦东两手房一样，但如果有些人是前几年就签订买卖合同、支付了大部分购房款并且已经入住的，通过法院的判决确认真实的房屋买卖事实，确定房屋价格，通过与各区的税务部门协调，可以按当时的购买价格办理纳税，而不用按过户时的价格纳税。
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拆迁安置房没房产证能买吗？
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王先生：亲戚因拆迁获得几处房子，想出售一套，价格便宜，但没有办好房产证。请问能买吗？
原标题：拆迁安置房没房产证能买吗？李苏晨报法律援助团成员单位———红杉树律师事务所专职律师。毕业于大学法学院，法学理论功底扎实，具有丰富的实践经验。徐州律师网首席法律顾问，担任我市多家大型公司、企业的法律顾问。执业宗旨为“委托人的利益高于一切”。擅长办理：公司法律事务、建筑、房地产、交通事故等案件。法援律师：没有房产证和土地证的房子是禁止交易的；江苏红杉树律师事务所李苏律师昨接听晨报法援热线拆迁安置房没房产证王先生：亲戚因拆迁获得几处房子，想出售一套，价格便宜，但没有办好房产证。请问能买吗？李律师：国家对于不具备房产证和土地证的房子是禁止交易的，公证处对于没有两证的房产交易签订的协议不予公证。王先生想购买的该套房产，交易风险很大，一旦能够办理两证，可能会出现出售人不配合办理或私自办理至出售人自己名下的风险。如果王先生确实想购买，只能由双方签订一份书面购买协议，约定清楚如具备办证条件时出售人协助办理过户的义务以及约定巨额的违约责任等，最大限度的保护自己的权益。丈夫外遇，能净身出户吗？刘女士：我和老公结婚8年，有一个孩子。最近几个月，我发现老公在外面有女人，还经常留宿女方家。我保留了证据，现在我想离婚，想让他净身出户，我抚养孩子。李律师：夫妻双方离婚有两种方式，协议离婚至民政部门办理，诉讼离婚到法院办理；如果协商不成，只能到法院诉讼离婚。如果你有证据证明对方婚外与人同居，那么作为过错方，对于共同财产可以少分或不分，或要求对方给予一定的赔偿。至于孩子，法官会按照有利于孩子健康成长、生活、教育的角度，合理确定孩子的抚养权。婆婆给的房子产权归谁？王女士：去年底，我丈夫因病去世。5年前，婆婆名下的一套房子给了我们。现在我老公不在了，这套房应该归谁？李律师：你所说的给了你们，是否办理产权过户？如果已办理，那么这套房子属于你们夫妻共同财产；如果没有，那么房子还是属于你婆婆的财产；如果是你们的共同财产，你老公不在了的话，此套房产你可以依照法定继承，也就是你继承此套房产的一半，另一半你与子女及你老公的父母平分。孙平江苏彭淮律师事务所今日上午9点—11点，江苏彭淮律师事务所孙平律师将做客晨报，接听热线为市民解答法律方面的疑问，市民可致电咨询。
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48小时点击排行　　LZ在一个沿海省份的一个比省会城市还要有名的二线城市（最近好像被归到一线了），房价变态，各种房价指数常年在全国前五。这是背景。　　LZ在远离市区的地方看中一套房：属于拆迁安置房，100平方左右，房东开价80W左右（变态城市房价在2W+一平方），房间面对一座大山（800米左右远），第12层，。由于是安置房，10年交的房，要五年才能办产权，就是15年底，到时再和房东转名字。这是中介给我说的。房所在小区对面有一楼盘，开盘1.1W一平方，卖光了。　　LZ的问题来了：　　1.这样的房子买来有保障吗？会不会不让办产权？　　2.钱要一次性付清，会不会有骗局？　　3.15年产权转让，要是房东赖着不转，那怎么破？立的转让合同有没有法律约束性？　　还有别的暂时想不到，大家有什么意见和建议吗？80W.。家里未来10年都没有好日子过啊。。
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　　安置房没有房产证 不能买卖
你不放心就问一下你们当地的政策
　　你买了没保障 因为政策上安置房就是小产权房之类的
　　反正房东变卦楼主就悲剧了
　　不买　　
　　@晴天小猪sweet 3楼
23:37:53　　你买了没保障 因为政策上安置房就是小产权房之类的　　-----------------------------　　中介说可以去问房管局什么的，可以办产权。。能办才交钱。
　　@freebug 4楼
23:38:08　　反正房东变卦楼主就悲剧了　　-----------------------------　　我就想能不能用合同规定？要是我买下来，钱交了， 在合同中规定要是房东反悔，得赔我XXX元，应该可以吧。。
　　@晴天小猪sweet
23:37:53　　你买了没保障 因为政策上安置房就是小产权房之类的　　-----------------------------　　@goodseven 6楼
23:41:37　　中介说可以去问房管局什么的，可以办产权。。能办才交钱。　　-----------------------------　　你上网随便就能搜到：安置房有没有房产证？能不能上市交易？　　即使房管局说能交易，那也是背地里商量好了的勾当　　现在正是中央查小产权房查得紧的时候，到时候你的钱打了水漂怎么办？　　80万不是小数，除非你是有钱人，那就赌一赌　　问题是，赌得起否？
　　我一朋友家里有安置房，06年收的房，现在也没听说办了房产证，据说是能办，只是一直没有办下来而已，，，
　　这种问题最好去咨询律师　　
　　@晴天小猪sweet
23:37:53　　你买了没保障 因为政策上安置房就是小产权房之类的　　-----------------------------　　@goodseven
23:41:37　　中介说可以去问房管局什么的，可以办产权。。能办才交钱。　　-----------------------------　　@晴天小猪sweet 8楼
23:45:59　　你上网随便就能搜到：安置房有没有房产证？能不能上市交易？　　即使房管局说能交易，那也是背地里商量好了的勾当　　现在正是中央查小产权房查得紧的时候，到时候你的钱打了水漂怎么办？　　80万不是小数，除非你是有钱人，那就赌一赌　　问题是，赌得起否？　　-----------------------------　　背地勾当真得防。。。怕就是怕这个。。　　安置房我朋友姐姐也有分到，去问问就行
　　每个地方政策不一样，楼上说的对，咨询律师　　你朋友姐姐未必清楚，就如我那朋友
　　这个我有经验，刚办理过类似手续，房产证到手了。　　一，安置房也分集体土地和国有土地，你叫房主查房产证给你看，复印后托熟人一起到房管局验证真假，如果是国有土地有房产证才有谈的必要。　　二，即使是国有土地有房产证也要看他有没有抵压出去，因为房产证有副本。　　三，签订协议除了约定赔偿条款，还需找双方绝对信任的人做担保，这个人必须是双方觉得反悔后无法交代，日后难以对大家解释的那种，这种担保，见证的熟人越多越好，注意你要对他们绝对信任放心那种人，别被人玩了　　四，即使签订协议也有一房两卖的可能。房价上涨打官司房主完全可以认赔利息，赔偿吗，呵呵，不受法律保护　　
　　改天我另辟一帖讲讲我买二手房的奇葩经历　　
　　回复第13楼(作者:@马头星云 于
07:03) 　　这个我有经验，刚办理过类似手续，房产证到手了。 　　一，安置房也分集体土地和国有土地，你叫房主查…… ==========　　大善。。。　　
　　回复第13楼(作者:@马头星云 于
07:03) 　　这个我有经验，刚办理过类似手续，房产证到手了。 　　一，安置房也分集体土地和国有土地，你叫房主查…… ==========　　1。国有是不是就是他自己的房被拆了?地都被收走了，还有房地产证??　　3。赔偿条款就是合同里注明如不卖赔钱多少是吧。。双方都是陌生人，双方熟的担保不可能啊。。。　　4。一房两卖怎么防?? 房东不卖赔利息??合同里注明不卖赔XXX元法律不保护??　　
　　@goodseven 16楼
08:48:32　　回复第13楼(作者:
07:03) 　　这个我有经验，刚办理过类似手续，房产证到手了。 　　一，安置房也分集体土地和国有土地，你叫房主查…… ==========　　1。国有是不是就是他自己的房被拆了?地都被收走了，还有房地产证??　　3。赔偿条款就是合同里注明如不卖赔钱多少是吧。。双方都是陌生人，双方熟的担保不可能啊。。。　　4。一房两卖怎么防?? 房东不卖赔利息??合同里注明不卖赔XXX元法......　　-----------------------------　　比如现在卖了你8000一平米，后来涨价到20000了，原房主觉得有利可图，陪你点利息就把房收回来了。
　　@goodseven 1楼
23:30:18　　3　　-----------------------------　　可以买。　　1、要搞清土地性质，比如城市拆迁的，基本没问题，城中村之类的就有问题——小产权。　　2、房产证是个问题。最终房产证是会有的，但不知道是哪年。我看本地新闻，有拆迁房10多年没办下证的。　　其他风险和二手房风险类似。
　　咱这可以买。
　　在一个沿海省份的一个比省会城市还要有名的二线城市（最近好像被归到一线了），房价变态，各种房价指数常年在全国前五。这是背景。　　LZ在远离市区的地方看中一套房：属于拆迁安置房，100平方左右，房东开价80W左右（变态城市房价在2W+一平方），房间面对一座大山（800米左右远），第12层，。由于是安置房，10年交的房，要五年才能办产权，就是15年底，到时再和房东转名字。这是中介给我说的。房所在小区对面有一楼盘，开盘1.1W一平方，卖光了。　　LZ的问题来了：　　1.这样的房子买来有保障吗？会不会不让办产权？　　2.钱要一次性付清，会不会有骗局？　　3.15年产权转让，要是房东赖着不转，那怎么破？立的转让合同有没有法律约束性？　　还有别的暂时想不到，大家有什么意见和建议吗？80W.。家里未来10年都没有好日子过啊。。 　　------------------------------------------------------------------------　　呵呵，楼主，还是我来回答你吧。　　1、安置房土地性质为国有划拨土地，一般交付后5年才可以上市，一旦上市转让，需要补交土地出让金。你现在买了，今后办房产证时你要补交土地出让金的。　　2、我国不动产的产权实行的是登记制，未经变更登记的，物权等于没有转让，还是在原房主名下。　　3、房产转让协议只是意向，属于附条件的合同，未经变更登记的，等于没有生效。原房主随时可以反悔。一旦反悔，即使是打官司，他也只需要赔偿你的利息损失。　　4、按你说的同地段商品房为1.1万每平米，建议你买商品房。因为这个价格和安置房差别不大，不值得你去赌人品冒险。除非你对卖主很了解，关系很熟，有把握他不会反悔。
　　回复第17楼(作者:@三炮文工团女团长 于
08:53) 　　@goodseven 16楼
08:48:32 　　回复第13楼(作者: …… ==========　　比如现在卖我80W，我在合同里规定他要是不卖，赔我200W，法律不支持??就赔我利息，有这么便宜的融资??　　
　　@goodseven
08:48:32 　　回复第13楼(作者: …… ==========　　比如现在卖我80W，我在合同里规定他要是不卖，赔我200W，法律不支持??就赔我利息，有这么便宜的融资??　　-----------------------------　　那你觉得你要求这样写还有人卖房给你？　　法律支不支持这种要求再说，你要求赔两百万，到时候涨到三百万了怎么办？因为购房合同无效，人家房子收回去卖了，再和你慢慢打官司呗。最烦的是你，无家可归还一身官司。
　　可以，不过要有靠得住的关系　　免得钱交了房子拿不到
　　@goodseven 21楼
10:29:36　　回复第17楼(作者:
@三炮文工团女团长
@goodseven
08:48:32 　　回复第13楼(作者: …… ==========　　比如现在卖我80W，我在合同里规定他要是不卖，赔我200W，法律不支持??就赔我利息，有这么便宜的融资??　　-----------------------------　　团长同学说的有道理：　　首先，该交易非法，或至少不合法（因为没有过户），不动产转移并没有完成。　　其次，该合同属于“效力待定合同”，合同的一方可以撤销，当然，也可以追认（完成过户手续）。1　　再次，根据一般的赔偿原则，最多对方（卖方）按贷款利息支付赔偿金。升值贬值的损益双方互不承担责任。
　　回复第21楼(作者:@goodseven 于
10:29) 　　回复第17楼(作者:@三炮文工团女团长 于
08:53) @goodsev…… ==========　　能不能赔200W看的是律师的本事，一般情况肯定赔不了200W。最多赔你点利息。就算你合同注明都没有什么用。而且打官司耗时耗精力，没你想的那么简单，万一两年后房主出国了，你还要打国际官司，时间金钱精力你都耗不起，就算房主没出国，去了别的城市，跨城市打官司也很麻烦，毕竟你要上班的，而且就算你打赢了，房主转移了财产，没钱，他也赔不了你200W。你怎么办。其实，我感觉你这房子主要是房产证没那么容易办下来，你如果实在想买的话，看能不能跟房主交涉，先出40W签合同，等房产证下来再给40W。一房两卖构成诈骗，一般几率不高的，还有不要太相信小型的房产中介。　　
　　感谢大家，，和老婆讲了，不买了。　　
　　楼主：goodseven 来自：UC浏览器 时间： 10:29:36 　　回复第17楼(作者:@三炮文工团女团长 于
08:53) 　　@goodseven 16楼
08:48:32 　　回复第13楼(作者: …… ==========　　比如现在卖我80W，我在合同里规定他要是不卖，赔我200W，法律不支持??就赔我利息，有这么便宜的融资??　　---------------------------------------------------------------------------　　楼主还是没弄明白。房产转让合同是附条件合同，只是意向。如果没有过户，则没有生效，一旦卖主反悔，则合同无效。你就是约定2个亿的赔偿，也没有用的，因为无效。卖主依法赔偿的项目，是买主的直接损失，包括装修费、利息损失等。200万你就别想了。何况，你这样约定，卖主会和你签约吗？
　　成都这边是能办的，，其他地方不清楚　　
　　我/们这边是这样运作的;跟房主签合同时你付八十万的房款，合同按当地商品房价格填写,比如价格填写成二百万,这样房主就不最反悔了.　　
　　作者：庶人张 来自：UC浏览器 时间： 11:40:58 　　我/们这边是这样运作的;跟房主签合同时你付八十万的房款，合同按当地商品房价格填写,比如价格填写成二百万,这样房主就不最反悔了.　　----------------------------------------------------------------------------　　这个办法倒不失为一种办法，只不过过户的时候，要交200万的契税哦。况且，假如卖方的有心，保留了你只付款80万的证据，到时候这官司也同样有得打。
　　我家有套回迁房已经卖掉了，房产证还没领，领导以后过户。我们这是先给一部分钱，留一部分过户的时候给
　　作者：说真话不容易2014 时间： 11:53:36 　　作者：庶人张 来自：UC浏览器 时间： 11:40:58 　　我/们这边是这样运作的;跟房主签合同时你付八十万的房款，合同按当地商品房价格填写,比如价格填写成二百万,这样房主就不最反悔了.　　----------------------------------------------------------------------------　　这个办法倒不失为一种办法，只不过过户的时候，要交200万的契税哦。况且，假如卖方的有心，保留了你只付款80万的证据，到时候这官司也同样有得打。 　　-------------------------------------------------------------------------　　而且，合同写200万，你只给80万，人家再找你要120万，你又怎么办？
　　厦门？　　
　　我买的就是这样的………今年年底才能过户……好怕怕……涨了挺多的………我还在装修中…　　
　　我一个亲戚就是买的这种房，当时讲的头头是道，到了办证的时候了，妈的，玩失踪了，找不到人，手机也停了，面对巨大的利益时不讲信用的人多了去了！哎，买了淘气，都豪装过了
　　回复第32楼(作者:@说真话不容易2014 于
11:55)　　作者：说真话不容易2014 时间： 11:53:36 作者：庶人张 来自：U……　　==========你给房主八十万的房款,房主打个收到房款二百万的收条。双方合同约定房产证过户的细节和违约方责任,可公证或邀请证人作证.基本上就可以规避风险了!我们这边好多人都是这样做的!　　
　　作者：庶人张 来自：UC浏览器 时间： 22:51:28 　　回复第32楼(作者:@说真话不容易2014 于
11:55)　　作者：说真话不容易2014 时间： 11:53:36 作者：庶人张 来自：U……　　==========你给房主八十万的房款,房主打个收到房款二百万的收条。双方合同约定房产证过户的细节和违约方责任,可公证或邀请证人作证.基本上就可以规避风险了!我们这边好多人都是这样做的!　　----------------------------------------------------------------------------　　还是有风险，只不过风险转移到卖方了。假如买主设个套，过几天反悔，卖主岂不是要赔200万？总之，这种买卖都是赌人品，赌双方的人品。一般来说，黑了心的人毕竟是极少数，绝大多数交易没问题，但是万一倒霉催的遇上一个，那就很麻烦了。
　　@freebug
23:38:08　　反正房东变卦楼主就悲剧了　　-----------------------------　　@goodseven 7楼
23:43:29　　我就想能不能用合同规定？要是我买下来，钱交了， 在合同中规定要是房东反悔，得赔我XXX元，应该可以吧。。　　-----------------------------　　没有产权证的房子本身就不能买卖，所以你签的合同标的是无效的，那合同也就是无效合同，卖方随时都有可能反悔，到时麻烦就大了。
　　回复第2楼(作者:@晴天小猪sweet 于
23:32)　　安置房没有房产证 不能买卖
你不放心就问一下你们当地的政策　　==========　　
　　秀逗了啊80w买小产权房！不买是明智的！　　
　　作者：消灭JY美分网特 来自：UC浏览器 时间： 10:28:25 　　秀逗了啊80w买小产权房！不买是明智的！　　----------------------------------------------------------------------------　　安置房不是小产权房。安置房是政府兴建，用于安置农村被征地农民的政策性住房，土地是国有划拨，和经适房类似，只是对象不同，可以办理产权证、国有土地使用权证；小产权房是农村集体经济组织自行开发的商品房，没有经过任何审批手续，土地是集体土地，未办理征用，实际上属于违法建设，是不可能办理产权证和国有土地使用权证的。
　　这个故事告诉我：　　1.做事要再再再再多多思考。　　2.法律和我想的不一样。我TM还以为自己懂法。　　3.国观可以学很多东西。
　　安置房一般是很熟悉的人之间买卖，价格一般为市价的一半左右。可以过户，房产证没什么区别。但是只能一次性付款。而且公证处不会开具任何书面公证文件。建议楼主和房主协商分期付款。可以商量首付30%左右，每年付15%剩下的房产更名后一次付清。但是请记得找律师制定好合同。尤其付款方式和后期违约条款！！　　
　　@freebug
23:38:08　　反正房东变卦楼主就悲剧了　　-----------------------------　　@goodseven 7楼
23:43:29　　我就想能不能用合同规定？要是我买下来，钱交了， 在合同中规定要是房东反悔，得赔我XXX元，应该可以吧。。　　-----------------------------　　都不符合政策，你的合同根本就法律效力。　　话说都买小产权了，房地产怎么卖得动，上面肯定不允许的。
　　@freebug
23:38:08　　反正房东变卦楼主就悲剧了　　-----------------------------　　@goodseven
23:43:29　　我就想能不能用合同规定？要是我买下来，钱交了， 在合同中规定要是房东反悔，得赔我XXX元，应该可以吧。。　　-----------------------------　　@忧伤的果酱
23:04:49　　都不符合政策，你的合同根本就法律效力。　　话说都买小产权了，房地产怎么卖得动，上面肯定不允许的。　　-----------------------------　　是的，我也正担忧，不过好像很多人都是买这种拆迁安置的，价位优惠些，我们这边优惠几百块钱一平方
　　@freebug
23:38:08　　反正房东变卦楼主就悲剧了　　-----------------------------　　@goodseven
23:43:29　　我就想能不能用合同规定？要是我买下来，钱交了， 在合同中规定要是房东反悔，得赔我XXX元，应该可以吧。。　　-----------------------------　　陪双倍的，法律有规定，你最好问一下中介，我有咨询过，比如说30万全款，付八压二，付22万，压八万这样子，不知道是真假，我也在观望犹豫
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