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未及时办理产权过户有什么风险，买房人如何预防风险？
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导读：在实践中经常出现买房人未能及时办理房屋产权过户的情况。未及时过户会有什么风险呢？如何预防未及时办理产权过户的风险？下文将进行详细解析，您看看便知。
一、未及时办理有什么风险？如今，因各种原因造成而未能及时办理产权过户，这种情况大有存在。那么，买房人会承担哪些风险呢？见如下分析：1、有可能出现一房二卖的风险。如果此时出卖人一房二卖，善意第三人也取得了，那么买房人就不能再对房屋主张权利，而只能向出卖人主张退还购房款和赔偿损失。但是如果出卖人负债累累无力还款，或者携款出走下落不明，那么买房人就只剩下房、款两空了。2、有可能出现房屋被法院查封的风险。在买房人支付购房款，房屋产权过户前，房屋很可能因出卖人欠债，由债权人申请被法院查封，出卖人的账户也可能同时被法院冻结查封。如果出卖人欠债情况属实并且败诉，买房人同样面对房、款两空的局面。3、有可能面临出卖人因房屋涨价而反悔的风险。出卖人签订了合同后，因房屋涨价反悔，要求给付买房人违约金解除合同。但买房人拒不同意，执意要买此房。于是出卖人制造假债务，由假债权人起诉并请求法院对自己的房屋进行查封。又以自己的房屋已经被法院查封，客观上无法履行合同为由，向买房人提出解除房屋买卖合同。这种假债权债务的诉讼法院很难查清，对房屋的查封可以拖延至一年以上，足以击垮买房人坚持继续购买房屋的意志。4、有可能存在房屋买卖合同无效的风险。 未经全部房屋共有人同意出卖的共有房屋，在买房人支付购房款后，房屋产权过户之前，其他房屋共有人起诉，请求法院确认房屋买卖合同无效，或者主张优先购买权的，必然得到法院支持。此时因房屋产权尚未过户，买房人不具备善意第三人的条件，只能请求出卖人退还购房款，但是能否顺利收回，就看买房人的运气了。二、如何预防未及时办理产权过户的风险？以上足以说明不及时办理房屋产权过户，可能给买房人造成的巨大商业风险。其预防办法应从以下几个方面考虑：1、房屋买卖合同中应当明确约定出卖人协助办理房屋产权过户的具体时间，预期应承担违约责任。2、合同中对于办理房屋产权过户时间约定不明的，买房人要及时催告出卖人履行义务。3、如果买房人以现金全款方式支付购房款，首付款的数额要尽可能少。余款在房屋产权过户之前，不可交付出卖方，也不可交付中介公司保管（中介公司负责人携款潜逃的事件屡见不鲜），最好通过房屋交易专管账户划转，或交由受委托的律师事务所在产权过户后支付给出卖人。采用这种办法要由出卖人、买房人与受委托的律师事务所签订书面协议，买卖双方要查验律师事务所执照和律师证原件。综上所述，未及时办理产权过户，这对于买房人来说是存在很大的风险的。其中的风险有该房子出卖人已经卖给了善意第三人，或者是房子债权人向法院申请查封等等。如果您买房已交了付款，要及时办理相关的过户手续，否则您的合法权益很有可能得不到法律的保护。如果还有什么问题，尽量咨询房产律师，他们会为您进行详细解答。
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摘要:2000年春，李某娟和张某望购买了某商业小区2幢1单元的房屋一套，房屋产权登记在被告张某望名下。经过李某娟和张某望的协商，他们将房屋卖给原告李某岩，并于2005年11月交付给李某岩使用，李某岩于当日将房款18万元全额付清。当时并未办理过户手续。李某岩在此
[案情介绍]　　原告李某岩和被告李某娟是姐妹，被告张某望是李某娟的前夫。　　2000年春，李某娟和张某望购买了某商业小区2幢1单元的房屋一套，房屋产权登记在被告张某望名下。经过李某娟和张某望的协商，他们将房屋卖给原告李某岩，并于2005年11月交付给李某岩使用，李某岩于当日将房款18万元全额付清。当时并未办理过户手续。李某岩在此房中居住至今。该房的水电费、物业费等费用均由原告缴纳。后来，李某岩多次要求李某娟和张某望履行协助过户义务，均遭拒绝。所以，李某岩向法院提起诉讼，请求法院判决两被告履行将某商业小区2幢1单元的房屋的产权过户义务。　　2009年6月，张某望与李某娟因感情不和离婚。而今张某望拒绝承认房屋已经出售给李某岩，认为是前妻李某娟擅自处理的结果。因此提出反诉，要求李某岩腾退房屋并且返还房产证原件。　　【原告认为】：　　2005年，李某娟和张某望想要购买某处的四套房屋，但是购房款不够，所以张某望全权委托妻子李某娟出售某商业小区的房屋。2005年11月，原告李某岩支付给李某娟18万购房款，李某娟向李某岩出具了一份《卖房款收据》，内容为：“经双方同意，决定将登记在张某望名下的位于某商业小区2幢1单元的房屋卖给妹妹李某岩，并将房产证交给李某岩，李某岩从今日起可以搬入此房居住。已收到李某岩支付的全部房款18万元。保证根据李某岩的要求随时协助办理过户手续，今后该房的各项费用由李某岩交纳。”这张收据证明了原告李某岩并不是租用该房屋，而是支付了买房款。所以原告要求过户。　　【被告认为】：　　张某望认为，因为自己事业集中在重庆、北京等地，某商业小区的房屋一直闲置，所以前妻李某娟就将房子借给李某岩居住至今。2009年张某望与李某娟离婚时也并不认可房屋已出售。房屋买卖未经过被告张某望的同意，是李某娟擅自处理了与张某望的共同财产。被告张某望对此并不认可。所以要求李某娟腾退房屋。　　　[案情分析]&&&&本案的争议在于张某望是否知晓房屋买卖的事实。对于这一点，有以下几个理由可以说明被告张某望确实知道房屋买卖的事情。　　一、有证据证明18万的购房款已经支付(原告李某岩提交了相关的一系列汇款凭证，李娟也出具了相应的收款凭证。虽然数额上有少许出入，但是已能证明购房款已经支付)。18万元为购房款，说明是房屋买卖关系，而不是如张某望所说是房屋租赁的关系。　　二、原告李某岩提交了两被告的儿子、女儿的证言，证实2005年张某望和李某娟为了购买北京的房子将某商业小区的2幢1单元的房屋卖给李某岩，用李某岩所付的钱凑足了北京房子的房款。　　三、诉争房屋的房屋产权证、土地证、原始售房协议书、房款发票等相关文件原件都在　　原告李某岩手中。如果如被告张某望所述只是借房子给李某岩居住，这些文件不需要由李某岩保管。　　四、在2009年两被告离婚时，如果房屋是借给原告李某岩的，仍属于夫妻共同财产，在离婚时应当进行分割。而双方的离婚协议上并没有对于诉争房屋作出处理。而且离婚后三年张某望也没有向原告主张权利。　　所以，被告张某望对于房屋买卖是知情的。李某娟对房屋的处理并不是擅自处理夫妻共同财产，而是有权处分。虽然李某岩和两被告并没有签订正式的房屋买卖合同，但是从李某娟向李某岩出具的《卖房款收据》来看，其内容已经相当完备，对于房屋的地点、价款、过户都有规定。依据《合同法》第十条，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”合同并不要求一定要有书面形式。只要买卖双方达成要约和承诺的合意，承诺生效时合同就成立了。况且李某岩已经按照约定支付了相应的对价，并且实际占有使用该房屋，买卖行为已经完成，合同应当被履行。所以卖方也应当履行自己的义务，协助办理房屋过户手续。　　本案的争议之所以会发生，主要是因为原告李某岩在购买房屋的当时并未及时办理过户手续。过户手续之所以重要，是因为它是不动产所有权取得的要件。依据《物权法》第九条第一款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”只有办理了房产的过户手续，所有权转让的效力才会发生，这样权利人的权利才能够得到全面的保障。　　律师建议，签订了房屋买卖合同之后，履行了付款义务的一方要尽快督促卖方办理房屋过户手续，从而使不动产的转让早日发生物权效力，巩固自己的权利。[案情结果]&&&&判决：　　1、被告李某娟、张某望于本判决生效后十五日内协助原告李某岩至房屋权属登记部门办理某商业小区2幢1单元的房屋的产权过户手续;　　2、&驳回被告张某望的全部反诉请求。[相关法规]&&&&《合同法》第十条，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”&&&&《物权法》第九条第一款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
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房屋买受人未及时过户请求排除抵押权执行的异议认定
作者:袁世华　　时间:　　浏览量 0　　
【案情简介】
　　2014年1月，王某将其所有的房屋出售给张某，双方签订了买卖合同，张某付清款项后即入住，约定合同签订3个月内双方办好过户登记手续。2014年3月，王某因外出逃债而下落不明，张某未能如约办理过户手续。2014年2月，王某在某银行处贷款30万元，并以该房屋办理了抵押登记。2014年底，银行申请法院拍卖执行该房屋，并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。张某提出异议，称房屋买卖合同合法有效，该房屋是其合法财产，且本人已支付了相应房屋全部对价，不存在过错，应视为取得房屋所有权，故银行不能径行实现抵押权，应排除本案执行。
【意见分歧】
针对上述案情，本案的焦点是张某所提异议是否能够成立？银行的抵押权是否能够实现？
　　对此有两种观点：第一种观点认为，张某所提异议不能成立。房屋买卖协议虽为有效，我国不动产物权采取登记生效主义，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，银行的担保物权有效并有优先于异议人基于合同产生的债权的效力。即使异议人支付全部价款、实际占有，但未过户的，异议人对房产仍无法享有物权，只享有对王某的债权。房产实则仍为王某的财产，抵押权人依法享有抵押权，可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
&&&&第二种观点认为，张某所提异议基本成立。因为该房屋王某在抵押权登记之前就已经出售给张某，买卖合同合法有效，且张某已经支付全部款项并实际入住，虽未办理过户登记手续，但原因是王某下落不明，非张某意志能力范围，张某并无过错。银行虽为善意，但王某故意隐瞒后手&抵押房屋已经在先出售的事实，有违诚信，其与银行设定抵押行为属无权处分，故银行不享有对该房屋的抵押权，所以张某的权益应当优先保护，银行可另行要求王某承担违约责任。
　　【案例评析】
笔者同意第二种观点。本案主要事实行为进行法律上的梳理，存在两个合同法律关系：
一是异议人张某与被执行人王某的房屋买卖关系；
二是申请执行人银行与被执行人王某的抵押合同关系。
本案抵押权行使要件应当严格审查，物权优先于债权的例外情形在实践中是有法律依据的。刚施行的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
笔者认为,上述规定是对《物权法》规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益，毕竟，登记本身难免疏漏或出错，需要对签订合同、全额付款、实际占有且无过错四条件同时满足的第三人进行适当的特殊保护，排除执行，实现实质正义。简而言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认和排斥一定的未过户限定情形下，债权人对不动产所享有的一定权利。
　　反例推知，从时间上分析，假定本案设定抵押发生在房屋买卖合同签订之前，在张某购房之前涉案房屋已经处于抵押状态，根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。张某应当完全能够预见该抵押权可能导致的风险，故张某自身存在过错。从条件上分析，如果张某在合理期限内未积极行使办理过户登记手续的,怠于行使权利逾期办证，应当认定其具有过错。以上情形，张某应当承担相应的不利后果，异议请求应予驳回。
　&综上，笔者认为本案情形中，银行获得的抵押权不能对抗买受人张某，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋，应停止该房屋的执行。
&文章来源中国法院网}