再探华南城，加持三个地铁站，开业三年依旧惨淡！_郑州楼市_传送门
再探华南城，加持三个地铁站，开业三年依旧惨淡！
声音资源加载中...△此音频大小为2MB12015年9月，华南城营业一周年，郑州楼市花费了两天的时间，对华南城进行调研《》。但是因为新开不久，当时我们将目光主要放在了主力场馆一号交易大厅。调研后，记录下了华南城当时的状态，归结起来大致有以下两种情况：1、整个1号馆建筑设施先进，非当时市内老旧的传统批发市场可比。但是，整个场地空租极其严重，整个1号馆出租率不到30%。华南城主要定位是批发，但是当时主要依赖的却是零售。零售需要人流，但人流极其稀少，我们特意选择了人流相对较多的周末，但仍是卖东西的比买东西的多。而不多的人流中，大部分都是附近的村民，带着孩子来玩，顺便逛街。2、我们在去调研之前，前期采访了几位在华南城买铺的业主。一位粉丝在2013年通过团购，以6500元/平的价格，在华南城汽配馆买了70多平的商铺，2014年交房后，一直空着。2015年8月份市场统一租了出去，共签了5年合约，每一年交一次租金。在租金构成中，前三年是15元/平，后两年涨幅待定，在前三年中她能拿到的租金，每月不到1100元，甚至连银行贷款都顾不住。以上就是2015年，我们对华南城当时现状进行调研的真实情况。我当时统计了一下百度郑州华南城贴吧的关键词，“华南城现状”是出现频率最高的名词，另一个则是“出租商铺”。在2015年，商铺投资者所关心的问题只有一个：人气上来了没有？人气，是所有人关心的首要问题。但有人做了肯定的回答，人气没有上来。所以，他们只能熬着。熬，就是当时华南城商铺投资者和租户们共同的现实存在。不过，投资者们并不担心未来，政府的扶植政策和市场外迁的大趋势给了他们强大的信心。投资者们把现在的荒芜归结为道路的不通畅。他们坚信，地铁二号线南延线通车后以及众多公交线路的开通，华南城将迎来脱胎换骨的改变。而就在2016年底，地铁二号线南延线开通。时至2017年3月底，地铁已经经过了四个月的运营时间。这时，我们选择再次调研华南城。观察经过了一年半的时间之后，有地铁加持的华南城和之前相比，会有哪些改变！2这次调研我们依然从华南城一号交易大厅开始，这样可以前后有个详细的对比。华南城一号交易大厅，也即是华南城小商品交易中心，这个庞大的建筑共分为ABCDE五个场馆，业态包含了鞋类、五金、家电、纺织、玩具等等所有的品类。在2015年的探访中，当时整个一号大厅的五个场馆状态基本上是相同的，一层出租率最高，二层稍差，三四五层基本空租。所以此次探访，我们重点看的是三层、四层的出租情况。ABCDE五个场馆，我们分开来说：A馆A馆的定位主要是鞋类和皮具。但是从实际调研可以看出，经过这一年多的积淀，今日情况依然不容乐观。 A馆一层，这是整个五层中，出租情况最好的一层。↓↓↓二层，情况不容乐观，店铺零星出现，基本呈现空租状态。↓↓↓整个二层基本空租，而二层通往三层的电梯都没有运行，从这个停运的电梯可以看出，三层应该会更加惨淡。↓↓↓孤独寂寞冷的三层↓↓↓B馆B馆的主营类别是小家电、电子五金和婚庆用品。B馆2楼，因为招租的业态是小家电和电子五金。相对A馆来讲，出租情况好了一点。↓↓↓和2015年的情况类似，整个场馆中，距离扶梯最近的主干道，是出租率最好商铺。而华南城的商铺格局就像是一个“非”字，中间是主干道，两边是次道。所有的商铺都统一集中在了主干道上，而旁边的次道，基本全部空租。↓↓↓这张图显得更清楚一点↓↓↓B馆三层，商铺开始星星点点地有，出租率低了很多。↓↓↓同样是B馆三层，除了电梯口的几个铺位，其余地段不容乐观。↓↓↓B馆三层，背离主街之后，如入无人之境。↓↓↓B馆四层，再无人烟。↓↓↓C馆业态主要为日用洗化、大家电、文具办公、玩具类、美食广场。C馆二层，因为是家电类产品，在南龙湖区域内也会有很强的消化需求。所以出租情况尚可。↓↓↓但只限于主干道，侧街则非常惨淡，很多都被现有的租户们做成了仓库。↓↓↓C馆三楼，主要以办公家具为主。因为业态的关系，C馆三楼和四楼很像。家具和儿童玩具都需要很大的展示空间。所以，这会给人一种错觉，就是货品铺陈的很热闹，满满当当的。如图所示，三个店面，只开了一个门店，就可以占满整个空间。↓↓↓四楼，主要是儿童玩具和儿童车，在空间利用之下，尽管出租店铺不多，但货品的铺陈显得非常的热闹。↓↓↓D馆D馆的业态布局是，一二层饰品、礼品、工艺品，而三层、四层、五层同C馆一样。同为文具、体育用品、玩具儿童车和美食广场。 D馆二楼，礼品、工艺品真是大户。如上图所示，一个单店就可以占领一整条过道的空间。↓↓↓三楼的文具用品店，出租率不错↓↓↓四楼主要是儿童车，每个店铺都需要很大的面积陈列产品，所以显得满满当当。↓↓↓四楼的另一侧↓↓↓E馆E馆主要业态是针纺织和童妇装。2015年第一次来调研的时候，在所有的场馆中，E馆是最火的一个，共五层的空间中，一直到第四层都开的有商铺，这当时对于其它几个场馆，是不可能的事情。 E馆三楼的一侧。经过了一年半的时间，再次来调研时， E馆并没有多少进步，不仅停步不前，反而还有些倒退了。↓↓↓三楼的另一侧↓↓↓四楼↓↓↓四楼，很多旧有的商铺都已经闭门了↓↓↓经过了一年半的时间，再次来探访华南城一号交易大厅，有一些变化，但更多的是没有变化，我们分开来说。没有变化的地方：1、与一年半以前相比，一号交易大厅出租率有所上升，特别是有家具家电和儿童玩具，这些在南龙湖片区内有很强消化需求的业态，出租率比之前好了很多。但是鞋类、皮具的A馆则与之前的出租状态几乎没有差别。2、从人流情况来看，虽然地铁开通，但是对于人流并没有很直接的影响，甚至比一年半前我们第一次来调研还不如。这一点，你从上面的图中也可以看出。这里需要说明的一点是，我们此次去的不是周末，而是工作日的周四。3、在华南城一号交易大厅的五个场馆中，商户最集中的地方无一例外，就是一楼、中庭两侧，也就是整个场馆最核心的位置。上面已经说过，整个商铺格局是呈“非”字型，中间是主干道，两边是次道。你会发现，只要稍微离开主干道，那些铺满了琳琅满目货品的商业气息瞬间就荡然无存，只剩下一个一个封闭的闸门。只是转个角，就仿佛是两个不同的世界。主干道两侧极尽繁华，次道荒无人烟。变化的地方：在2015年调研时，除了做纺织品的E馆，其余的四个场馆中，上了三楼之后，几乎都是同样的景象，就是集体空租，整个空间显得非常辽阔，又空无一人。但是这次去，除了A馆，剩余的BCD三个馆有了变化，特别是C馆和D馆的三楼四楼，因为是儿童玩具、办公家具需要占据很大的空间，出租率虽然仍不理想，但是已经不再有以往的荒凉景象。3除了2015年我们曾经调研过的一号交易大厅之外，我们又随机抽取了一个交易大厅，来观察三年后，出租的情况。最后选择的是五金机电交易厅，因为这个交易厅的营业时间非常早，也更具代表性。华南城五金机电市场包含7B/9A/9B三栋精品交易区，可营业面积约为30余万平米，皆为双首层结构，致力于打造中部最大的五金机电产业集聚区。华南城五金机电的开业时间也非常早，在2014年11月，就已经有商家入驻，可以说是华南城最早交房的场馆之一。下面就是我们现场看到的情况↓↓↓总营业面积达到了30万方的五金机电市场↓↓↓五金机电9A区，一楼远观。眼前的密集的门头告诉我们的是，出租率应该是蛮不错的。但是我们在我们进入实地调研之后，发现并不是如此。 虽有门头，并且门前堆着货物，但这一排三个商铺全部已经空租。↓↓↓空租的商铺一间连着一间↓↓↓另一侧空租的商铺↓↓↓商铺门上贴着的落款时间为2月21日的欠费催缴通知单↓↓↓五金机电9A区，二楼远观，全部空租。↓↓↓二楼仅存的商铺↓↓↓从实际调研情况看出，除了类似主力店的一号交易大厅之外，专业类的交易大厅入驻情况也并不容乐观。也许，这主要有以下几方面的原因：1、之前，整个郑州市的五金机电市场总体的经营面积约20万平方米，而仅郑州华南城一期的五金机电市场体量就达到了30万平方米，明显供应大于实际需求，很难填满。2、华南城五金机电市场的正北边，一家占地面积约252亩，总建筑面积约23万平方米的飞宇五金机电市场已经开业，相对于华南城的无所不包来讲，这是一家专业的机电市场，要打造的是中原五金机电总部基地。显然这是华南城五金机电市场的最直接的竞争者。 4在经过了一年半的时间之后，在整个华南城都翘首以盼的地铁二号线南延线已经开通之后，通过这次考察，我们依然不看好华南城的未来。在这一刻，我们依然坚持之前的观点：对于商铺投资者和商户们，最值得警惕的就是华南城会是一个又大又美的泡沫！原因如下：1、在华南城官网中，明确提出了华南城的业态定位：以皮革原辅料交易市场、五金建材灯饰交易市场、纺织交易市场、机电设备交易市场、副食干料交易市场、酒店用品及厨具交易市场、小商品交易市场、家具家居饰品交易市场以及奥特莱斯商贸休闲中心等十二大类产品的原材料及产成品交易市场为核心。如果用一句话来形容，大而全，无所不包。但问题就在于，按照郑州市政府的规划，郑州将有十大市场集聚区：1、荥阳市广武镇，规划10000亩市场用地，打造全国最大的农产品市场集聚区。2、中牟汽车产业园，规划4800亩，打造汽车及汽车后市场集聚区，成为全国最大的汽车市场。3、新郑市龙湖镇，规划1.5万亩，打造建材市场集聚区，作为建材批发市场外迁的主要承接地，成为全国最大的建材市场集聚区。4、管城回族区机场高速以西、南四环以南，规划用地1800亩，打造钢材市场集聚区，成为中西部地区钢材集散中心。5、中州大道以东、连霍高速以北，规划1200亩市场物流用地。打造对中部具有影响力、辐射力的金水国际软件园。郑州新郑综合保税区（郑州航空港区），规划3000亩市场用地。建设富士康电子产品交易市场，主要承接电子科技产品批发市场外迁。6、把华南城作为中心城区市场外迁的主要承接地。该项目规划总占地面积1.5万亩，总投资650亿元，建成后将成为中部地区最具规模效应的现代综合商贸物流城，为中西部地区提供集成式、全链条采购平台。7、中原区西四环以西，规划2700亩。由香港金马凯旋集团投资300亿元，打造集“生产、销售、培训、研发、博览、服务为一体”的家具CBD，建成后将成为中部家具产业最强、最大的产业链。8、二七区南四环以南、绕城高速公路辅道以北，规划用地6400亩。由北京金源百荣集团投资200亿元，打造郑州CSD国际时尚商贸中心。布局义乌国际小商品城等小商品和鞋帽类批发市场，打造中西部地区最大的小商品集散地。9、新密市曲梁，规划3000亩市场用地。主要布局服装类批发市场，打造在全国具有影响力，对中西部具有辐射力的服装类批发市场集聚区。10、以郑州服装产业园为依托，以锦艺纺织服装园为核心，规划2700亩市场用地，主要布局纺织布匹类市场。在以前的稿子中，我曾经说过，在郑州市政府规划的十个市场中，有九个专业的市场，而几乎每一个专业市场的定位，都是全国或者是中部地区最大。在这种情况之下，唯一的综合市场华南城显得颇为尴尬，什么都有，却什么都不是最强，但是却又是政府支持力度最大的一个，也是知名度最高的一个，并且被称为是外迁市场的主要承接地。在天涯名贴《“华南城模式”的研究与探讨》中，作者直言：“从价值链来说，华南城的出现并没有改变其所在城市原有的价值链的价值。而且，其入住使这些城市的原有商业格局被强力冲击，造成商业项目的重复建设和超饱和建设，不但未带动产业链的升级、改造，反而引起了产业价值链的飘摇和动荡，最终对所在地的产业链价值产生了相当大的影响。”上面说过的华南城五金机电市场和飞宇机电市场仅仅600米之隔，不正是一个很好的案例么！整体来看，华南城更像是一个搅局者。2、同市区内购物中心商铺的原理一样，全部出售的外迁市场商铺，从长远来看，并不看好。选择自持出租的市场，会更加注重市场经营，能够为商户提供更好的市场环境和服务。而商铺全部销售的项目，最终只会是开发者的赚钱工具。不仅需要消耗较长的销售周期。而且对于商户而言，一个产权单一并自主经营管理的市场，相比一个产权复杂的市场，更能带来经营的稳定性和安全感。产权复杂无形中加大了销售型市场的招商难度。这对于那些投资商铺的人来说，大概率又将会成为一个投资噩梦！3、对于商业市场来说，搬迁是要放弃眼前可以的商业前景，去一个前途未知的市场环境。如果选择到一个错误的市场，那么之前多年经营积累的商业根基将化为乌有。也许，这也是华南城如今商铺出租的主要难题之一。既有专业的市场，又有华南城的综合市场，商户们踟蹰徘徊，无从选择。对新市场前景的巨大担忧，这对于任何一家商户来说都是难题。我在采访中得知，五金机电的很多大佬级人物，因为实力雄厚，就在所有对应的外迁市场中都占着位置，耗着，赌到底哪个外迁市场有未来！但并不是每一个人都是大佬，普通商户们又该如何抉择？谁能给他们指出一条关于未来、关于生计的明路来？而那些商铺投资者们，未来的投资收益，在市场长期空租的情况下，谁又能给他们带来收益保障？答案是否定的，不会有的！一切都只能靠自己长个心眼罢了！郑州楼市商业调研类文章推荐阅读（直接点击查阅）▼1、2、3、4、5、6、7、想了解郑州楼盘的详细信息、规划、评论等，请通过以下方式：1、电脑浏览网站米宅网： 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郑州华南城首批租金返还
小商品市场限量旺铺认筹及首批商户房产证颁发仪式同时举行
&&3月15日是“国际消费者权益日”，位于新郑龙湖的郑州华南城人潮涌动。华南城首批租金返还仪式、小商品市场限量带租约保留旺铺认筹及首批商户房产证颁发仪式同时举行，吸引上千名商户和周边村民参与。&&2012年开建，2014年投入运营，直到今天租金如期返还，作为郑州批发市场外迁承接地的郑州华南城，一路稳健前行。&&01&&回报村民支持&&华南城返还首批租金&&2012年，华南城落地龙湖，标志着郑州批发市场外迁取得突破性进展。&&自此，郑州华南城作为批发市场外迁主承接地，为龙湖片区经济发展注入了强劲的活力。日，华南城一期市场盛大试营业，此后运营逐渐步入正轨。&&但一个不得不提及的背景是，项目开建之时，龙湖片区的村民响应政府号召，腾出土地全力支持华南城的项目建设，为郑州市商贸物流业发展做出了很大牺牲。&&“郑州华南城是一个有强烈社会责任感的企业。为了反哺当初支持华南城建设的龙湖村民，我们将部分商铺卖给了当地村民，希望他们在失去土地之后可以有稳定长期的收益。但由于村民没有经营能力，所以，华南城找了一批优质的商户，帮助村民把商铺租赁出去，还通过租金返还的形式帮他们赚回了第一笔租金收益。”郑州华南城营销总监黄晓威说。&&当天参加租金返还仪式的村民杨先生称，自己看好华南城的实力，投资了郑州华南城一间商铺。华南城的良好运营，以及此次获得数万元租金返还，再次印证了自己的眼光。&&02&&产权商铺，为生意保驾护航&&据现场商户介绍，自己之前在老市场经营，商铺产权不是自己的，每年要支付很多租金给市场管理方，而且老市场每年都要涨房租，压力很大。“如今，有了属于自己的房产证，不但摆脱了租金压力，而且华南城产权商铺还给我带来很大帮助。我可以用自己的铺子做融资，把生意做得更大。”在现场领取房产证的商户林先生说。&&据华南城相关负责人介绍，选择在消费者权益日颁发产权证，正是为了向社会各界证实华南城长久以来一直践行的诚信经营理念。有了正规合法的产权证，华南城的商户才能做真正的铺主，安安心心做长久生意。&&03&&巨惠就是这么任性&&小商品市场获追捧&&记者在现场了解到，华南城应广大商户需求，将于3月19日针对小商品市场保留旺铺举行盛大开盘活动。小商品和服装市场1万元抵3万元认筹活动目前已经进入倒计时。&&而小商品市场自去年试营业以来，人流量和营业额逐步攀升。市场人气旺，当然会吸引更多商户入驻，定于3月19日开盘的小商品市场部分保留铺位，正是响应了广大商户需求。由于铺位数量有限，认筹时间仅持续4天，所以本次认筹众多商户希望早点排号，开盘当天能抢到更好的铺位。3月15日小商品市场认筹启动当天，数百位商户早早到现场排号，场面异常火爆。&&04&&河南省服装协会力挺&&服装市场将首次开盘&&据悉，华南城定于3月21日开盘的区域包括4、6、9号服装交易广场，&自今年1月1日启动认筹以来，认筹商户数量已经达到数千组。河南省服装行业协会已抢先入驻华南城服装市场。&&郑州华南城是河南省连续三年的重点建设项目，受到省委、省政府的高度重视，是政府指定的市场外迁主承接地，具有明显的政策优势。为此，省服装行业协会和华南城开展战略合作，打造中国女裤第一街，目前已经有中国驰名商标、中国女裤龙头企业梦舒雅、娅丽达、逸阳、戈洛瑞丝、若男佳人、敏敏佳、雁皇等知名品牌入驻。
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★★★华南城
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副食品那边 现在 都不要房租 但还是没几家开门一号交易广场 也就一楼 二楼 中间过道两边的开了
装修的挺好
但是 看着可乱 像以前老家赶会一样 没人管理吗?没几个人建材那边 入驻的差不多了 但看着基本没什么人气
而且也很乱
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这个市场 还是有前景的
就是不知道要多久才能起来!
想在哪找个门面做窗帘
有清楚情况的介绍介绍
不胜感激有也想了解情况的
留留言!大家一起聊聊
自生自灭吧，顺其自然。
设计有问题
贴吧这么静
建材区可以做窗帘，我的房子就出租的
又去了一次华南城
店铺开了不少
一号馆像个大商场一样
现在租50元一平方
以前好像只用交个押金
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1:类别:出租 每月1000可签三年2:商铺地址:四号楼2层 童装（位置好）3:面积:建筑面积66㎡4:联系方式: QQ：
不能成规模！
应该也不会太慢，坚持下去，像马云还坚持15年，才成功哪
马云:梦想还是要有的，万一实现了呢！
希望就在前方。加油。
与二十年前相比，今天的郑州城区交通拥堵十分严重，尤其是以批发市场云集为代表的火车站区域，物流规模的不断扩大早已超出了设计之初的最高上限。另一方面，伴随着城市框架的拉大、铁路公路交通枢纽外移以及地铁等重大交通项目建设的全面展开，非中心城区的交通通达性有了大幅的提高与改善，因此从某种方面看，外围区域已经具备了市场承接的可能。自2012年6月郑州市政府出台了《关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见》之后，关于火车站商圈“批发市场”是否要外迁、何时外迁等话题就不断在各大新闻媒体、网络、自媒体中发布、发酵并引起商圈内商户们的热议。批发市场的搬迁也催生了各种冲突与矛盾，批发市场的商户也是活在纠结中。郑州市政府为了不出现外迁方案一刀切的局面，将本次外迁分为了就地改造、完全外迁两种方式，例如，火车站地区的天荣时装城（中部大观国际商贸中心）、钱塘衣城等项目就属于就地升级改造。大观国贸、钱塘衣城目前已经进入建设后期阶段，推广招商工作正在紧锣密鼓的进行中；同一商圈内的锦荣商贸城、天隆服装城也均有升级改造的计划，已经有部分商户为转移场地而做好了充分准备。当然也有一些市场属于拆掉后完全外迁的，如黄河副食品城已经彻底完成拆除，原址将兴建一座绿地公园。原来在此经营的商户则全部转移到了南四环的金源百荣商贸城的临时市场继续经营，这座曾经繁荣的市场就此完成了自己的历史使命，从中心城区的版图上消失。外迁促使郑州专业市场的格局悄然发生了变化。城市北部众多大型汽配类市场正逐步实现外迁，但因为其主要功能承接地中牟汽车后市场、五洲城等项目大多仍处在建设过程中，而且涉及到了商铺销售问题，因此推进速度相对缓慢。城市西部围绕着服装制造业园区和锦艺国际轻纺城、元通纺织城形成了家居家纺、面料原材料为主的专业市场集聚区。而在南四环，百荣世贸商城已经整体承接了拆除后的华中食品城的商户，并接受了部分黄河食品城的商户，未来将会形成以食品、小商品、服装鞋业为主的大型综合市场。南三环中州大道附近的汽配园区或就地转型升级或批量外迁至新的汽配市场承接地，也有的市场方兼具两种操作模式，城市内外同时建设。龙湖镇的华南城则形成大型综合批发中心。而市中心的服装商圈在拆建后将转型升级，并且规模至少将达到现有建筑面积的2倍，约200万㎡，也就意味着市场经营规模也将会扩大，而从目前各市场的操作方式来看，很可能都将以零售的名义保留批发功能，延续其专业市场的本质。东部则以中牟的6个新建汽配园区形成汽车后市场集群的起步区，未来将配合郑州汽车城的整体建设，形成生产制造、贸易流通的完整链条。这种新的格局分布打破了批发市场原有的格局分布（穿插和相对集中分布在中心城区），但短时期内也会因为外迁商户承接地过于分散从而造成现有有限商户资源的稀释。新格局下的市场表现如何？华南城1号交易大厅自2014年8月开始试营业，至今已满9个月，目前整体开业率不足30%，租金范围根据楼层和所在区位的不同，在36-110元/㎡/月之间（含公摊面积），商户构成以非中心城区外迁商户为主，少量外迁商户依靠老客户能勉强经营，但缺乏固定客源的新商户在经营等问题上就相对吃力。据商户表示，平日来此逛街的消费者寥寥无几，单天零成交额十分常见，而由于目前主要客源是来自龙湖镇的村民，且以零售为主，即便是人流量稍大的周五周六，相当一部分店铺日营业额也只能维持在500-1000元的水平。已经开业的建材区更是几乎整日无人光顾，至少在目前多个市场竞争发展的状态下，新增客源的聚集仍然艰难，整个市场的培育成熟依然需要较为漫长的等待。与华南城的惨淡相比，元通、百荣模式值得深思元通纺织城针织品市场由于前期已经承接了西站路纺织大世界拆迁转移的商户，因此一期开业率近乎100%，商户们也都延续了原有固定客户的合作关系，经营状况较之前并没有特别大的波动。既然不缺乏人气，那么商业配套也就闻香而来，郑州银行、德克士餐厅等配套都已经开业经营。相比较华南城餐饮配套区域的门可罗雀形成了鲜明的对比。百荣世贸商城是一个综合性较强的专业市场，分为三个市场主体：鞋业、小商品针织和食品、服装，总规模接近260万平㎡，分为三个独立的建筑群，而且市场部分全部为自持。为了进行市场培育，防止商户在市场建设期流失，借助华中食品城整体拆迁的契机，百荣以活动板房的形式先形成了临时市场，条件是入住临时市场的商户未来可以优先进驻建成后的市场。这样日后不至于出现华南城开业率低的情况，造成商户信心不足，形成后续招商难的问题。据了解，该临时市场运营也已满一年，现有业态以食品、机电、小商品、针织品为主。受市场施工、南四环施工交叉影响，以及短期内交通通达性依然不足的影响，市场经营状况好坏不一。从临近华中食品城整体迁入的商户，有老客户支撑，影响相对较小。但百货和针织区域的商户因新增客户稀少，经营比较
听说百荣副食要向华南城搬迁，是好事
元通纺织城就是须水那边那个？布料零卖吗？
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火起来带动周边经济
华南城跟百荣哪个好呀？
必须华南城
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