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财经观察：购房者将为土地增值税“猫腻”埋单
来源：腾讯财经 21:18:00
据央视《每周质量报告》报道，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。 报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。其中45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，不少知名房企均榜上有名。对此，以任志强（微博）为代表的地产商炮轰央视。金地集团等数家上市房企也集体发布公告，否认欠缴土地增值税。华远地产也在周一盘后发布公告指出，央视报道中关于公司欠缴土地增值税的说法应源于误解。土地增值税实际上是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。央视此次公开指出地产巨头欠税被不少人士认为是在释放出官方将对房企“举刀”的信号。如果未来严格征税，那么很多房企的利润将会大幅下降甚至出现亏损、倒闭等情况，行业将迎来拐点。1993年及以前的大部分房地产开发土地是通过划拨的形式拿到的，土地增值收益相当大。在这种情况下，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的土地增值税税率高达30%—60%。近年，全国普遍实施了商业六类项目的土地出让招拍挂。这样一来，开发商们普遍认为土地增值税的税率明显偏高。中国自上世纪90年代末实行住房货币化改革以来，在10多年的房地产发展中，房地产成为中国的支柱性行业。房价的总体趋势也是一直上涨。尤其是近几年以来，部分地区房价过高、涨价速度过快已经极大地影响到普通民众的正常工作和生活。在此过程中，地方政府和房企也获取大量利润，房地产商呼风唤雨，开始走上神坛。过去，为了降低成本、增加房子销量和利润，对土地增值税征收并不是非常严格。据统计估算，年全国商品房累计销售额31万亿，乘以平均5%的土地增值税税率，累计应缴额为1.55万亿；扣除8000亿已交额，房地产开发企业应交而未交的土地增值税为7500亿元。如果未来严格征收土地增值税将对房地产企业的盈利产生负面影响，房地产商将开始走下神坛。目前，央视和房企主要是对“拖欠”一说的概念发生争议。多家上市房企称，土地增值税的缴纳分为两期，首先是按照一定比例预缴，然后等到符合一定条件后再进行土地增值税清算。 一家房企在拿地后进行项目启动，只要项目开始进行销售，就必须像缴纳营业税一样预缴土地增值税。在这一环节，房企预缴土地增值税通常按照营业额的一定比例缴纳，预缴比例最低为1%，最高达到7%，一般在2%~5%之间。 等到项目销售超过85%以后，就达到了税务部门要求的土地增值税清算条件。这时，税务部门可以选择清算，也可以选择在项目全部竣工后清算。深圳市地税局副局长杨龙表示，“（央视报道）概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是待项目达到一定进度后进行清算。 在全球来看，征收土地增值税的国家极少，除了中国大陆以外，目前全球只有韩国、意大利等少数国家征收土地增值税。事实上，土地增值税也是地税中较难征管的税种。这种难度体现在开发商一个项目动辄十几年的周期，房价波动大也带来计算增值额扣除项目很难认定上，进而导致适用的税率难确定，而清算所需要的征管成本也很大。 更重要的是，房地产相关的税最终都会转嫁在买房人头上。国家统计局18日公布的数据显示，10月份70大中城市中65个城市新建商品房价格环比上涨，其中2个城市环比下跌，3个城市环比持平。与去年同月相比，70个大中城市中，仅温州1个城市房价下降，同比降幅达1.5%，上涨的城市则达69个，上海涨幅最高，达21.4%。其中，北上广深四城市的房价连续两月同比涨幅超过了20%。从房价涨幅看，不少城市离年初设定的房地产调控目标，相去甚远。涨幅超过10%的城市达21个，这些城市完成房价涨幅低于收入增幅的调控目标将要落空。如果未来严格征收土地增值税还将推高房价。在楼市仍然涨价的情况下，任何税收都会存在负税人，即土地增值税最终还是免不了转嫁给购买者的结局。 年初出台“国五条”后，房企重新向一二线城市集中，刺激了当地土地成交。在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格上涨，目前地价水平已处于高位。而地价推高房价的趋势已经很明显，如果更严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条末端的消费者身上转嫁，推高房价难以避免。从2013年前三季度房地产上市企业的利润表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%～40%。据估算，对于毛利率超过40%的企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。如果严格征收土地增值税，对部分开发商来说每平米房价成本将加近千元，这将推高房价。买房难度的增加将令不少想买房的国人放弃买房梦。可以想象在严格征税的过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，区域性的民营房企面临更大压力，中小房企的处境也会更艰难。行业集中度将继续提高，行业寡头的地位更加牢固，市场占有率将会继续扩大，对购房者来说并非好事。高房价将社会分化为能买得起房的人和买不起房的人。如果严格征收土地增值税会推高房价，造成更深的贫富分化。（张贾龙/文）
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预测2017年每股收益 2.91 元，较去年同比增长 31.08%，
预测2017年净利润 85.35 亿元，较去年同比增长 31.48%
[["2010","0.02","4.17","SJ"],["2011","3.28","13.58","SJ"],["2012","2.02","17.84","SJ"],["2013","2.05","27.15","SJ"],["2014","2.67","35.38","SJ"],["2015","1.81","48.01","SJ"],["2016","2.22","64.92","SJ"],["2017","2.91","85.35","YC"],["2018","3.79","110.95","YC"]]
单位：元汇总--预测年报每股收益
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海通证券：17H1销售收入维持增长态势
摘要：华夏幸福经过十年固安和大厂产业园区的耕耘和产业深化升级，产业新城设计、建造和运营的全产业链运作已经成熟。产业新城国内外复制速度有望提速，17年3月首单PPP资产支持证券化打通了公司全新低成本融资渠道。我们预计公司2017年每股收益为3.06元每股。7月14日收盘价为32.30元每股，对应17年PE约11倍。给予公司2017年14倍PE，目标价42.84元每股，维持“买入”评级。
17H1销售收入维持增长态势
发布时间： 来源：海通证券
　　事件：公司公告4-6月和17H1经营情况。
　　17Q2销售业同比下滑系受结转周期影响。公司Q2结算收入金额为295.61亿元，同比下滑21.81%；销售面积156.69万平方米，同比下滑56.65%。具体业务收入拆分如下：1）产业新城：产业新城17年4-6月收入为287.43亿元，同比下滑9.56%。其中园区结算收入金额为89.3亿元，同比增长75.86%；产业园区配套住宅收入为189.13亿元，同比下滑26.43%。公司4-6月销售面积为150.77万平方米，同比下滑48.9%。2）城市地产：城市地产4-6月收入为17.18亿元，同比下滑75.53%；销售面积为5.92万平方米，同比下滑91.09%。公司Q2收入同比下滑主要受结算周期影响，我们预计公司全年净利润仍能保持良好增长。
　　公司17H1销售收入稳定，维持20%+增速。虽然4-6月销售同比下滑，公司17H1业绩维持稳定，销售收入为704.94亿元，同比增长20.64%；销售面积398.19万平方米，同比下滑26.77%。具体收入结构如下：1）产业新城：产业新城17年1-6月累计销售收入为654.77亿元，同比增长35.40%。其中园区结算收入金额为153.84亿元，同比增长54.91%；产业园区配套住宅销售500.93亿元，同比增长30.36%；累计销售面积为375.50万平方米，同比下滑14.84%。2）城市地产：17H1城市地产销售为50.17亿元，同比下滑50.21%；销售面积22.68万平方米，同比下滑77.92%。从累计经营数据来看，公司H1销售收入维持稳增长。
　　销售主要源于环京和嘉善产业新城。17H1销售面积排名前五的城市分别为永清（19%）、廊坊（18.7%）、香河（11.6%）、涿州（11.2%）和嘉善（8.3%）。五个城市的销售面积占全部销售面积的比例为68.76%。
　　维持“买入”评级。华夏幸福经过十年固安和大厂产业园区的耕耘和产业深化升级，产业新城设计、建造和运营的全产业链运作已经成熟。产业新城国内外复制速度有望提速，17年3月首单PPP资产支持证券化打通了公司全新低成本融资渠道。我们预计公司2017年每股收益为3.06元每股。7月14日收盘价为32.30元每股，对应17年PE约11倍。给予公司2017年14倍PE，目标价42.84元每股，维持“买入”评级。
　　风险提示：重点城市政策继续加码，销量和房价有向下压力。
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东方证券：地产销售略低于预期，园区业务维持高增长
摘要：我们预测公司年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元，根据可比公司2017年平均估值，我们给予公司16X估值，对应目标价46.72元。
地产销售略低于预期，园区业务维持高增长
发布时间： 来源：东方证券
　　事件
　　公司公布4-6月经营情况。公司4-6月整体销售额295.6亿元，同比增长-21.8%，1-6月累计销售额704.9亿元，同比增长20.6%。4-6月园区结算收入89.3亿元，同比增长75.9%；园区配套住宅销售额189.1亿元，同比增长-26.4%；城市地产销售额9.7亿元，同比增长-85.6%。
　　核心观点
　　地产业务受河北政策影响，销售情况略低于预期。公司二季度整体销售额同比负增长略低于预期，主要系其地产业务尤其是城市地产业务（主要为廊坊受到河北省限购政策影响较大，同时公司也在主动减少限购地区的推盘，并未出现以价换量的情况。由于目前限购政策的边际效用正在减弱，因此预计下半年上述区域的销售进一步下滑的概率较小。
　　园区业务发力，维持高速增长。公司月园区结算收入额同比大增75.9%，1-6月累计结算收入额同比增长55.0%，增速维持在较高水平。
　　我们在之前的报告中就提出，产业园区的异地扩张和复制将会是公司未来盈利增长的核心驱动要素，目前来看园区结算收入额高速增长正是得益于大量建设期及成长期的园区开始贡献收入，公司园区异地扩张的逻辑正在兑现。
　　地产下行周期中，公司彰显产业园区运营商本色。根据2016年年报数据，公司产业发展服务业务收入占比已超20%，利润占比更是接近6成，鉴于地产业务的负增长及园区业务的高速增长，预计未来园区业务的营收、利润占比将进一步提高。此外公司通过多种融资手段盘活存量资源，确保园区开发进度，其产业园区运营商的定位在本轮地产下行周期中有望获得市场更多的认可。
　　财务预测与投资建议
　　重申买入评级，维持目标价46.72元。我们预测公司年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元，根据可比公司2017年平均估值，我们给予公司16X估值，对应目标价46.72元。
　　风险提示
　　各地框架合作协议落地不及预期，园区新增落地投资额增长不及预期。
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东方证券：拟发行PPP项目资产支持票据，创新融资再下一城
摘要：我们预测公司年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元，根据可比公司2017年平均估值，我们给予公司16X估值，对应目标价46.72元。
拟发行PPP项目资产支持票据，创新融资再下一城
发布时间： 来源：东方证券
　　事件
　　公司晚间发布公告，拟发行PPP项目资产支持票据。本次拟发行的资产支持票据以全资子公司幸福物业在特定期间内为固安新型城镇化PPP项目提供市政物业服务而享有的收取物业服务费应收款项的权利为基础资产，发行规模不超过人民币10亿元，发行期限不超过10年。发行结构分为优先级和次级，次级由公司或其他子公司认购。
　　核心观点
　　PPP项目资产证券化再下一城，持续盘活存量园区资产。此次PPP的资产支持票据是继3月公司成功发行中国境内首单PPP园区ABS后的又一次尝试，持续盘活存量园区资产，进一步开拓创新融资渠道。在当前房企融资持续收紧的背景下，通过PPP项目的资产证券化进行融资成为公司得天独厚的优势。公司近年来加快园区扩张速度，再叠加房地产市场处于调控周期将影响公司地产业务的销售回款情况，因此预计公司未来将加大PPP项目ABS的融资力度，为产业园区的开发和运营提供现金流保障。
　　产业园区正逐步渗透长三角与珠三角，异地扩张明显提速。公司遵循布局超大城市周边的卫星城市的核心原则，近年来逐步加快异地园区的扩张速度。目前，公司累计园区开发项目共计36个，其中非京津冀项目为19个已超过5成，非京津冀地区园区的新增签约额占比也已接近4成。其中，2013年签约开发的嘉善园区及2015年陆续签约开发的环南京园区都已进入加速发展阶段，预计今年销售有望冲击百亿规模。随着异地园区陆续进入成熟阶段，预计公司产业发展服务收入将维持较快速度的增长。
　　财务预测与投资建议
　　重申买入评级，目标价46.72元。我们预测公司年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元，根据可比公司2017年平均估值，我们给予公司16X估值，对应目标价46.72元。
　　风险提示
　　京津冀地区调控政策超预期。
　　各地框架合作协议落地不及预期，园区新增落地投资额增长不及预期。
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东方证券：环京园区之王，产业助力成长
摘要：未来几年公司产业发展服务业务增长迅速，我们预测公司年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元。可比公司2017年平均估值为16X，我们给予公司16X估值，对应目标价46.72元。
环京园区之王，产业助力成长
发布时间： 来源：东方证券
　　核心观点
　　独特的产业园区开发模式形成闭环，清晰的收入分配模式造就政企共赢。产业及人口导入已成为当前地方政府的主要考量，而非此前的GDP和固定资产投资。政府债务的高企也使融资成为城市及产业园区开发的桎梏。华夏幸福为政府提供一揽子园区开发方案，公司通过配套住宅的开发及产业发展服务收入获得利润，产业园区为政府带来财政税收、优质企业和高素质人口，满足了政府部门的诉求，形成政企共赢。
　　产业园区已完成环京区域的布局，逐步渗透长三角与珠三角。公司对于产业新城和园区的布局遵循一个核心原则：布局三大核心城市周边的卫星城市，主要目的是利用较好的地产市场为产业园区开发提供资金支持。公司作为京津冀区域最大的产业园区公司，积极谋求扩区域发展。2013年进军长三角，2016年又进入了珠三角，同时2016年还以产业小镇为切入点，进一步拓展在长三角的布局。目前，公司累计园区开发项目已达36个，与各地政府签约的合作备忘录项目已超过70个。
　　产业园区模式不断升级，产业落地持续加速。公司固安模式已由“一地一园”发展为“一地多园”的园中园模式，通过引入行业龙头企业，并利用公司的整体资源，形成了多个专业园区的聚集。同时，利用龙头企业的聚集效应，促使单个园区形成完整的产业链。固安区域2016年园区新增签约投资额202.3亿元，同比增长58.4%；新增入园企业数130家，同比增长1200%，产业落地持续加速。
　　财务预测与投资建议
　　首次覆盖给予买入评级，目标价46.72元。未来几年公司产业发展服务业务增长迅速，我们预测公司年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元。可比公司2017年平均估值为16X，我们给予公司16X估值，对应目标价46.72元。
　　风险提示
　　京津冀地区调控政策超预期。
　　各地框架合作协议落地不及预期，园区新增落地投资额增长不及预期。
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兴业证券：产业新城业务大步向前，业绩持续高速增长
摘要：华夏幸福产业新城布局前瞻，运营及招商能力强，业绩持续快速增长。我们预计公司年EPS分别为3.30元和4.05元，对应PE分别为10.7、8.7倍，维持“买入”评级。
产业新城业务大步向前，业绩持续高速增长
发布时间： 来源：兴业证券
　　事件：华夏幸福公告2017一季报，2017年一季度公司实现营业收入78.08亿元，同比增长57.71%；实现归母净利润17.55亿元，同比增长35.06%；基本每股收益0.59元。
　　点评：
　　业绩持续高速增长。2017年一季度华夏幸福实现营业收入78.08亿元，同比增长57.71%；实现归母净利润17.55亿元，同比增长35.06%。公司一季度毛利率62.39%、净利率22.49%，同比分别下降3.79、2.15个百分点。公司业绩保持高速增长，净利润增速慢于营收增速主要因为销售规模扩大带来管理、财务费用增长，而在一季度结算规模较小。截至一季度末，公司预收账款1209.47亿元，未来业绩确定性强。
　　销售规模翻倍增长。华夏幸福一季度实现销售额409.33亿元，同比增长93.77%，其中园区结算收入额64.54亿元，同比增长19.41%；签约销售面积241.50万平米，同比增长32.51%。其中城市地产和园区配套住宅共实现签约销售金额340.27亿元，同比增长119.05%，公司地产开发业务销售规模快速增长。按照公司亿元销售目标测算，公司一季度已经完成28.2%，我们预计公司全年大概率将超额完成预定目标。
　　PPP模式助力产业新城业务大步向前。2017年一季度华夏幸福实现园区结算收入约64.54亿，同比增长19.41%，进一步显示产业新城模式的强劲动力。华夏幸福在国内率先采用PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，公司模式领先，公司围绕国家三大战略，持续深耕京津冀，同时积极开拓长江经济带、布局“一带一路”、珠三角等热点区域。目前华夏幸福产业新城（包括备忘录协议）已经战略布局超过60个，总计委托面积超过4000平方公里，其中一半左右位于环北京区域。
　　投资建议：华夏幸福产业新城布局前瞻，运营及招商能力强，业绩持续快速增长。我们预计公司年EPS分别为3.30元和4.05元，对应PE分别为10.7、8.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：货币政策大幅收紧。
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申万宏源：浙江德清项目正式落地，异地复制有序推进
摘要：公司有序推进全国化布局，浙江区域内加速落子，经营状况稳健，业绩增量确定性强，维持增持评级。由于公司布局园区进展良好，地产业务毛利率显著回升，我们上调盈利预测，预计年营业收入分别为719.1/910.0/1106.4亿元(原预测为703.9/871.0/1036.2亿元)，归母净利润分别为87.6/120.3/152.2亿元（原预测为86.6/114.1/142.9亿元），对应EPS为2.96/4.07/5.15元（原预测为2.93/3.86/4.84元）。
浙江德清项目正式落地，异地复制有序推进
发布时间： 来源：申万宏源
　　公司取得浙江省湖州市德清县产业新城项目《成交通知书》，委托面积13平方公里。公司于日与浙江省湖州市德清县人民政府签署了《合作备忘录》，整体合作开发浙江省湖州市德清县13平方公里区域的土地。公司于7月8日收到《成交通知书》确认中标，这也标志着公司在浙江省内继嘉兴市嘉善县、湖州市南浔区之后第三个产业新城项目的正式落地。除正式落地项目外，公司还与萧山区衙前镇、德清县雷甸镇、嘉善县天凝镇签署了合作备忘录。由此计算，公司在浙江省内以累计签署合作开发面积达100.2平方公里。
　　浙江省内园区加速布局，未来升值空间巨大。公司于2013年时签署嘉善园区并首次进入浙江省，2016年嘉善区域内公司完成新签约投资额42.7亿，聚焦信息经济和智能制造两大产业完成了初步布局。相比公司所布局较早的京津冀园区，嘉善等浙江省园区经济基础较好，政府合作能力相对较强，公司招商引资资源更加丰富，整体开发周期显著缩短，公司整体运营效率提升。从公司经营计划角度看，2017年嘉善园区内地产业务销售有望突破百亿，从而实现现金回流，反哺浙江省内其他新签约园区的投资支出。受益于浙江省全面接轨上海，公司所布局园区未来发展空间巨大。
　　地产销售受限购限贷政策影响增速放缓，销售均价显著提升，预计未来地产业务毛利率显著回升。根据克而瑞数据，公司月实现销售面积385.1万平方米，同比增长-25.5%；实现销售额711.2亿元，同比增长19.8%。地产销售增速较一季度下滑显著，主因公司深耕的京津冀区域限购限贷政策大面积出台。但从销售均价角度看，受益于京津冀一体化逐步推进，长三角区域项目持续热销，2017Q1公司地产项目销售均价为14090元/平方米，较2016年销售均价10556元/平方米增长33.5%，预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。由此我们预测公司年地产业务收入为498/659/820亿元，同比增长为41%/32%/24%，结算均价分别为/11125元/平，毛利率为26.4%/30.8%/33.5%。
　　盈利预测与投资评级：异地复制有序推进，维持增持评级，上调盈利预测。公司有序推进全国化布局，浙江区域内加速落子，经营状况稳健，业绩增量确定性强，维持增持评级。由于公司布局园区进展良好，地产业务毛利率显著回升，我们上调盈利预测，预计年营业收入分别为719.1/910.0/1106.4亿元(原预测为703.9/871.0/1036.2亿元)，归母净利润分别为87.6/120.3/152.2亿元（原预测为86.6/114.1/142.9亿元），对应EPS为2.96/4.07/5.15元（原预测为2.93/3.86/4.84元）。
增      持
中金公司：产业兴华夏，幸福帆远航
摘要：我们预计公司2017~18年EPS分别为2.91元、3.92元，CAGR为33.5%。公司目前股价对应2017/18年市盈率分别为11.6/8.6倍，较每股净资产值折让29%。我们看好公司在各大都市圈的卡位布局，及其产城融合的双轮驱动模式，首次覆盖予以公司“推荐”评级，给予目标价43.0元，对应每股净资产值折让10%，较当前股价上涨空间27%。
产业兴华夏，幸福帆远航
发布时间： 来源：中金公司
　　投资亮点
　　首次覆盖华夏幸福公司（600340）给予推荐评级，目标价43.00元，对应2017年市盈率14.8倍，对应每股净资产值折让10%。
　　理由如下：
　　产业为核，地产为辅，共筑“幸福新城”。公司是中国领先的产业新城运营商，目前已在全国20余个区域投资开发运营超过30个产业新城项目，委托区域面积近4200平方公里，主要布局京津冀、长江经济带、珠三角等区域。公司以PPP模式承接产业新城建设，以产业园区开发为主，房地产开发及配套运营为辅，产、城互相反哺，共同推进委托县域的城市发展，打造“幸福新城”。
　　卓越的选址及招商能力筑建行业护城河。公司运营产业新城的护城河来自：1）卡位布局，精准选址，公司围绕核心都市圈50公里圈层广泛布局产业新城，有效承接人口与产业的外溢，目前在大本营京津冀区域已承接约1700平方公里委托区域；2）招商能力领先行业，公司拥有全国最大的近3000人招商团队以及超过13万条企业信息库，有效推动园区招商引资工作；和3）固安园区的示范效应为后续合作铺平道路。
　　产城融合模式推动业绩高增长。公司凭借其独特的产城融合模式，近5年的销售额、收入以及业绩复合增速分别高达49%、47%和37%。同时，得益于高利润率的产业发展服务，公司ROE和业绩增速均处于行业领先水平。我们认为，随着公司产业新城管理规模的不断扩大，以及成熟园区的不断增多，公司产业类销售收入增速及业绩贡献还将持续扩大。
　　我们与市场的最大不同？公司是产业新城综合运营商，而非传统的地产开发商，且产业板块对公司整体利润和市值贡献均已超过50%。
　　潜在催化剂：嘉善和环南京产业新城成功实现异地复制。
　　盈利预测与估值
　　我们预计公司2017~18年EPS分别为2.91元、3.92元，CAGR为33.5%。公司目前股价对应2017/18年市盈率分别为11.6/8.6倍，较每股净资产值折让29%。我们看好公司在各大都市圈的卡位布局，及其产城融合的双轮驱动模式，首次覆盖予以公司“推荐”评级，给予目标价43.0元，对应每股净资产值折让10%，较当前股价上涨空间27%。
　　风险
　　产业新城异地复制不达预期。
增      持
申万宏源：业绩稳定高增长，京津冀第二梯队园区发力
摘要：公司业绩增长稳定，房地产销售量价齐升，全国范围加速布局，维持增持评级。预计年营业收入分别为703.9/871.0/1036.2亿元，归母净利润分别为86.6/114.1/142.9亿元，对应EPS为2.93/3.86/4.84元。
业绩稳定高增长，京津冀第二梯队园区发力
发布时间： 来源：申万宏源
　　营收增长57.7%，归母净利润增长35.1%，符合预期。2017Q1公司实现营业收入78.1亿元，同比增长57.7%，增速提高17.3个百分点；实现归母净利润17.5亿元，同比增长35.1%，增速基本持平；每股基本盈利0.59元，同比增长34.1%；实现销售额409.3亿元，同比增长93.8%，其中产业新城业务销售额达376.3亿元，同比增长107.7%；实现销售面积241.5万平方米，同比增长32.5%，其中产业新城销售面积达224.7万平方米，同比增长54.0%。公司业绩持续稳定增长，产业新城业务占比显著提升。
　　京津冀第二梯队园区集中发力，销售均价提升显著，未来增长动力强。2017Q1公司实现销售面积241.5万方，其中永清区域贡献31%，首次超越公司根据地固安成为第一销售贡献区，涿州、来安、任丘等区域销售占比也显著提升，为公司未来业绩增长提供了较强动力。受益于京津冀一体化逐步推进，2017Q1公司地产项目销售均价为14090元/平方米，较2016年销售均价10556元/平方米增长33.5%，预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。
　　费用增长较快，负债率稳步下降，经营状况稳健。受业务规模大幅扩张影响，2017Q1公司管理费用为13.3亿元，同比增长64.3%，销售费用3.5亿元，同比增长53.5%，属于正常范围。公司不断优化债务结构，2017Q1产负债率为84.0%，扣除预收账款后的真实资产负债率为71.8%，整体负债水平稳步下行。公司销售毛利率为62.4%，较2016全年水平33.0%大幅提升，主要原因是一季度毛利率较高的园区服务业务结算较多。2017Q1公司预收账款为1209.5亿元，同比增长55.8%，地产销售持续回款，提前锁定两年未来业绩。
　　签署合作备忘录22份，加速全国范围异地复制。公司进一步加速产业新城及特色小镇项目全国布局，截止日，公司共签署合作备忘录22份，落地项目中武汉占3个、佛山3个、合肥2个、重庆2个，公司加速拓展长江经济带、进军珠三角，在深耕京津冀园区的基础上初步完成了全国范围内的战略布局。日公司正式取得武汉国家航天产业基地PPP项目的正式通知书，结合公司在固安区域发展航天产业的丰富经验，此项目的落地对于公司在长江经济带的布局意义重大。
　　盈利预测与投资评级：业绩稳定增长，维持增持评级，维持盈利预测。公司业绩增长稳定，房地产销售量价齐升，全国范围加速布局，维持增持评级。预计年营业收入分别为703.9/871.0/1036.2亿元，归母净利润分别为86.6/114.1/142.9亿元，对应EPS为2.93/3.86/4.84元。
增      持
申万宏源：招商数据靓丽，锁定未来业绩高增长
摘要：由于公司新增签约投资额增幅超预期，地产项目利润率预计回升，我们上调盈利预测，年归属于母公司的净利润为86.6/114.1/142.9亿元，对应EPS：2.93/3.86/4.84元（原预计年归属于母公司的净利润67.2/79.4/96.0亿元，对应EPS：2.27/2.69/3.25元），维持增持评级。
招商数据靓丽，锁定未来业绩高增长
发布时间： 来源：申万宏源
　　营收增长40.4%，归母净利润增长35.2%，符合预期。2016年公司实现营业收入538.2亿元，同比增长40.4%；实现归属于上市公司股东的净利润64.9亿元，同比增长35.2%；实现销售额1203亿元，同比增长66.4%，实现销售面积952.6万平方米，同比增长23.6%。公司业绩持续稳定增长，首次跻身千亿级房企行列，营收、利润增速均处于行业领先水平。
　　产业招商数据靓丽，京津冀区域稳步提升，全国范围推广顺利。2016年公司园区完成新增签约投资额1122.4亿元，同比增长109%；新增入园企业436家，同比增长152%。固安区域新增投资额超200亿，大厂、苏家屯区域新增投资额超100亿，公司京津冀园区持续贡献卓越业绩。全国范围内，公司所管建设起步园区合计签约投资额372.0亿元，产业新城顺利开展异地复制。全年公司实现产业发展服务收入109.7亿元，同比增长73%，毛利率为95.8%，占营业收入比例为20.5%，同比增长4个百分点。按照5年分期结算，公司新增投资额平均落地率在50%，我们推算未结算收入约为465亿元，未来结算现金流稳定。
　　运营情况稳健，高增长预收账款锁定未来收益。2016年公司资产负债率为85%，真实资产负债率为73%，整体负债水平稳定；公司销售毛利率为33.0%，净利润率为11.5%，同比略有下滑，主要原因是地产业务受结构性影响毛利率下降。2016年公司预收账款为1025.5亿元，同比增长52.5%；预收账款/营业收入比例为191%，提前锁定未来业绩。公司未来三年内进入结算的地产项目均布局在热点三四线城市，预计地产业务毛利率将稳步提升。
　　PPP模式全国卡位，招商能力整合升级。2016年公司累计新增11个签约园区，签约合作备忘录二十余份，并签署了4份海外产业新城合作项目。2017年一季度公司已累计签署合作备忘录29份，“三年百城”计划进一步提速。公司积极进军江苏、安徽、四川、湖北、重庆等省市，卡位长江经济带，产业新城PPP模式初步完成全国性布局。公司通过引进国际先进技术、对点行业龙头、建立企业大数据平台等多种渠道完成了招商能力的整合升级，综合运营能力领先行业。
　　盈利预测与投资评级：上调盈利预测，维持增持评级。由于公司新增签约投资额增幅超预期，地产项目利润率预计回升，我们上调盈利预测，年归属于母公司的净利润为86.6/114.1/142.9亿元，对应EPS：2.93/3.86/4.84元（原预计年归属于母公司的净利润67.2/79.4/96.0亿元，对应EPS：2.27/2.69/3.25元），维持增持评级。
报告发布日后的12个月内，公司的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准
买 入/推 荐
相对大盘涨幅大于10%
增 持/谨慎推荐
相对大盘涨幅在5%～10%之间
中 性/持 有
相对大盘涨幅在-5%～5%之间
减 持/卖 出
相对大盘涨幅小于-5%
注：以上为一般划分准则，具体评级请参考对应研究报告。
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