让闲置地变为楼市活水
来源：新京报
主管部门再度要求加大闲置土地处置力度可谓及时，但对于无偿收回土地的后续处理更为重要，囤积土地被收回后不妨考虑以更低价格再度出让给市场，或者转为保障房用地。
严控开发商囤地的监管声音再次被强化。媒体报道显示，为加大闲置土地处置力度，促进土地节约集约利用，国土资源部起草了《闲置土地处置办法(修订草案)》，并于12月21日开始向社会各界征求意见。
当前楼市低迷，开发商拿地热情骤减，曾经骄人的土地储备也变成了烫手山芋。在楼市胶着时期，大批闲置土地如果没有及时投入开发，则会导致未来数年楼市供给不足，加剧供求矛盾。恰因此，主管部门再度要求加大闲置土地处置力度可谓及时，但在笔者看来，对于无偿收回土地的后续处理其实更为重要。
今年下半年以来，土地市场寒意渐浓，底价成交甚至频频流拍，在部分城市呈现出蔓延之势。与此同时，开发商推盘速度也有所减缓，土地闲置问题再度受到广泛关注。因为开发商为了规避当下政策风险所采取的捂盘、囤地等行为，必然会让未来入市楼盘规模大幅减少，而一旦楼市供不应求又可能再度推高房地产价格，并让调控绩效前功尽弃。所以，只有及时盘活这部分固化的土地资源，才有利于保障后续年度楼市供求结构的平衡。
事实上，早在1999年4月，我国就曾发布实施《闲置土地处置办法》，对囤地现象提出了惩戒方案。2008年，国务院办公厅再度发文对其进行了强调。遗憾的是，囿于地方财政与楼市间千丝万缕的关系，该政令一直难以在实践中被认真落实，十余年来被&无偿收回&的闲置土地寥寥。如今，国土资源部再度向闲置土地祭出处置办法，彰显了查处违规用地现象的决心。而且，该修订草案还对&闲置土地&进行了清晰的定义，以避免&围墙打桩&等假开工行为。
其实，处置闲置土地的最终目的并非是为了惩罚，更重要的则是重新聚拢土地资源，并使其得到更加合理高效的利用，即要让土地变为房地产有效供给。如果政府部门在收回土地之后，继续闲置、抑或继续高价拍卖，那么就失去了囤地监管的现实意义。因此，相关政策还应当做出进一步的完善，强调对回收土地进行限价转让或者转为保障房用地，通过降低后续开发商的拿地成本压低入市房源价格，并以此保障后续年份商品房的市场供给。
在此需要提及的是，严控土地成本对打压房价的作用不容忽视。当下以限购令、房产税试点为代表的调控政策更多倾向于抑制购房需求，但对于压低供给成本方面却仍需做出努力。其中土地成本降低就是重要组成部分。有测算显示，在商品房终端售价中，建安费用、地价成本、政府税费、开发商利润分别占四分之一左右。为了保障商品房品质，不可能要求开发商大幅度压缩建安成本，因此地价成本成为了最敏感的影响价格要素。
然而，在地方平台债陆续到期、财政较为吃紧的背景下，地方政府仍然难以摆脱对土地财政的依赖情结，主动降低土地出让价格的积极性不高。可见，如何通过财税体制改革等深层次体制革新为地方财政开辟新的源泉，将直接影响房价的未来走势，其中的关键就在于让被囤积的土地变为商品房供应的活水。
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编辑：何玥
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土地闲置的法律规定是什么,收回闲置土地的一般程序有哪些
闲置土地使用权的回收问题，通常涉及较大的经济利益，收回的难度很大，实际操作也比较复杂。因此，正确使用相关法律法规，准确认定事实，按照法定程序操作，才能保证执法正确，顺利收回闲置土地使用权。也只有这样才不至于在行政复议中被撤销、变更行政处罚决定，或被确认为违法的行政处罚决定，在诉讼中败诉。土地闲置的法律规定闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发的建设用地。构成土地闲置主要有三种情形：一是在取得建设用地批准文件以后，连续满一年或者超过一年未动工开发建设的。二是超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期1年以上(含1年)未动工开发建设的。三是已动工开发建设，但开发建设的面积占应开发建设总面积不足1/3的或者已投资额不足25%，且未经批准终止开发建设1年以上(含1年)的。其中闲置1年以上不足2年的，要征收闲置费，闲置时间达到2年以上的，应当无偿收回。对土地闲置的认定必须严格按照以上规定进行。土地闲置的事实认定对土地闲置的正确认定，是能够无偿收回土地的基本前提。因此，按照构成土地闲置的规定，提供充足、有力、有理的事实依据，是保证合法顺利收回闲置地的关键。其一，对土地闲置时间的认定，应注意出让合同有约定的，按照约定时间确定。出让合同没有约定的，则应按照政府批准文件的时间确定。笔者认为，不能按照颁发国有土地使用权证书的时间确定土地闲置的起始时间，否则会导致故意囤地的开发企业延迟申请土地使用权登记。其二，对投资额度的确定，不应由国土资源部门自行确定。国土资源部门应当聘请有价格鉴定资质的单位进行鉴定，并出具鉴定报告。对开发面积不足1/3的认定，应由国土资源部门和规划部门联合进行。应根据土地出让时规划部门出具的详细性规划，通过现场丈量进行比对，然后由规划和国土部门共同出具报告，确定其投资建设的面积。其三，要正确界定不属于用地单位自身原因造成闲置的违约责任，这对决定是否无偿收回土地使用权有至关重要的作用。从实际情况看，主要有两种情况不属于用地单位自身原因造成的土地闲置，一种是由于政府规划的原因造成的土地闲置。土地使用权出让后，政府改变了对该区域的规划，致使用地单位不能按期开工建设。另一种情况是政府的配套建设没有如期完成。收回闲置土地的一般程序收回闲置土地，国土资源行政主管部门应按照下列程序进行：一是进行立案，调查取证，认定事实。根据以上对闲置土地认定的基本要求，国土资源部门在立案后，应通过现场调查，以及对当事人、规划部门、市政电力等公用事业部门进行取证，确定是否构成闲置。二是应告知当事人其有“要求听证”的权利。当事人要求听证的，应当举行听证会;当事人不要求听证的，应当出具放弃听证证明。三是在报原批准机关批准后，下发收回闲置土地决定书，送达当事人，并告知当事人有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。被收回的土地上已经依法设立抵押权的，应当通知抵押权人。四是收回《建设用地批准书》或者终止土地使用权出让合同，注销国有土地使用权证书。五是通知计划、规划、建设等部门撤销有关批准文件。最后是对收回土地使用权事项进行公示，至此完成对土地使用权的收回工作。延伸阅读：
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