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跟专业炒房团跑过后，才明白买房的差距有多大
来源：和讯房产
对于这样的论点，专业人士可能就要泼上一瓢冷水，理由是：“假如你穿越回40年前，附身于一个外国人，你会在1978年就来中国买房子吗？”
最近，总有人在小巴耳边说“去朝 鲜买房”。错过了中国房价上涨的黄金期，朝 鲜是你第二次不容错过的机会！
对于这样的论点，专业人士可能就要泼上一瓢冷水，理由是：“假如你穿越回40年前，附身于一个外国人，你会在1978年就来中国买房子吗？”
当然不会了，怎么也要等到1998年之后，存在一个基本的可交易市场再去才好吧。
买房的事情，哪有像开了金手指一样这么容易的。小巴觉得今天要说一说两位买房达人A和B的故事。
如何用价值投资的方式买房子
全世界最易学难精的一门投资学问，小巴觉得可能是价值投资，小巴的这两位朋友也是这样认为的。
它听上去好像简单，找到一个价值被低估的股票，买入后长期持有，改善经营，修复其价值，卖出或更长期地持有。
要赚钱，无非就是寻找、交易、升值、持有四件事情，每个人都可以来比划两下。实际上却难得很，由于适用环境的问题，中国的巴菲特信徒很多，在股市上真正赚钱的比例却不见得高。
在中国，比股票更适用这门学问的，也不是没有，比如买房。不信，你看我们可以把几条基本原则稍作调整：
找到一个相对被低估的房源——这是关于“寻找”的故事；
在合法的范围内，尽可能买更多的面积——这是关于“交易”的故事；
耐心等待，或者进行装修和改造，提升房子的价值——这是关于“升值”的故事；
在若干年后的长期持有后，卖出，或继续持有——这是关于“持有”的故事。
不仅是A和B，小巴请教过很多“买房达人”，他们的很多投资套路，都非常契合价值投资，甚至在具体的可行性和可度量性上，还更胜中国股市一筹。
房产投资套路之一
缩短“增值”周期
寻找、交易、升值、持有，是一个循环，常规情况下都需要几年的时间，其中最费时的当然就是升值。
很显然，有人会希望快一点赚到钱，见效更快。于是第一个套路就出来了，这个套路来自小巴的朋友A，秘诀是缩短“增值”的周期。
怎么做呢？也很简单，找到相对于正常价格8折甚至7折的房子，然后用1.1~1.2倍的价格卖出去，就有了30%~50%的利润。
哪里找便宜的房子？
去老小区找破旧的小房子，一般因为其老破小的属性，在价格上会特别便宜。很多房子的主人，是疏于、懒于打理房子本身的。
如果你在网上寻找想租或买的房子时，一定发现过——怎么有人能够把要卖/租给别人的房子，弄成这副乱七八糟的样子，像狗窝一样。
没错，不少人卖房子，连几张正常的照片也没有，能卖出好价钱，就真的是“活久见”了。
为什么会有人愿意溢价购买？
很简单，因为买的时候老破小，卖的时候，可就是光鲜亮丽、装修时尚，吧台、开放式的厨房、榻榻米、极简的沙发和墙面等等，总之深受年轻人欢迎。
行内话，这叫做“凤冰流”——通过改造、装修、包装，把一套视觉上凤姐式的房子变成X冰冰式的房子。一套小区均价200万的房子，因为品相确实不好，以160万买进，花了10万装修，再以240万卖出，整个过程不会超过六个月。
就实际操作而言，其实是发现低估的机会、买入低估资产、改善资产、修复估值、然后卖出的过程，是既典型、又实用的价值投资。
当然，争议也是有的。
第一，是立场正确式的。大大已经讲过，“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的。所谓“炒”，就是翻来覆去，一会正面受热，一会反面受热，反复交易叫做炒。你这样半年以内买进卖出，中间加上税费，变相抬高居住成本和增加恐慌，当然叫做炒。
第二，是投资理念上的。比如小巴和A共同的另一位房产投资达人朋友B，就不太瞧得上A的路数，他觉得，既然是价值投资，就是建立在眼光和智商上的，是对资产现在和未来价值的明确的判断。
“如果长期看好，就应该去买、然后持有，如果不看好，就不要买。‘凤冰流’看上去很好，赚钱快，风险又小，其实不过是对楼市并无绝对信心，才会找市场的空当，以信息不对称做了一个差价。换句话说，他不懂楼市，也看不到未来，才只能去博差价。”
听上去不明觉厉，所以小巴觉得也有必要讲一讲B的路数。当然，只有B愿意透露加上小巴偷偷观察到的版本，距离他的全部还有很大差距。
房产投资套路之二
延长“持有”周期
B的所有方法，都基于一个前提——看多中国。
在他看来，价值投资，应该都有巴菲特式的觉悟。
第一，“过去（从建国至今的）200多年，有谁靠做空美国获得过长期的成功？俱往矣，做空者最终都失败了。”在一个蒸蒸日上的大国，一个智者应当在战术上保持理智的思考，战战兢兢有如履冰，而在战略上则无脑抱有豪放的信心，坚信事无不可为的想象力。
第二，则是专注，远离自己不懂的东西，把所有的时间与精力都倾注在自己认为值得的东西上。
就长期而言，中国的经济长期增长，然而信用货币长期必然贬值，通过资产抵御通胀，是非常简单的逻辑。其中的选择很多，有人选择创业，有人选择股权，有人选择古玩字画。对B来说，他只需要唯一的选项——房产。
既然如此，于战略而言，无脑买就是了。
于战术而言，则要在合法的、自己能够承受的范围内，依据四条原则：
找到便宜的城市、或好的城市中便宜的房子买进，根据市场的出租或购买需求装修（和A一样）；
尽量多买（和A不一样）；
像保护被老鹰窥伺幼子的母鸡紧紧捂住自己的房子，可以向市场提供出租（多么符合租售并举）；
不到万不得已死活不卖（和A不一样）。
关键的一点，是他会将每月的月供控制在能力范围内，哪怕遭遇萧条，也足够他扛过几年不幸的时间。
小巴问他，什么时候是卖房子的时候呢？
答曰，只有两种可能，第一是觉得买房不好玩的那一天，第二是不再看好中国的那一天。
说一说小巴观察到的版本
A和B，是小巴的两位朋友，平时多有接触，还常常一起吃饭、开黑打游戏：
A是一位自由职业者，B是一位资深码农。总之，两位的时间与大部分人相比还是比较自由的。
在买房这件事情上，他们俱已尽其所能倾囊相授，不过小巴观察的角度，总还是有点不一样的。比如去观察，他们的一天，都是怎么度过的。小巴曾经分别和A、B两位度过一个“职业房产投资人式”的周末，虽然两人的风格有所差异，经历却大致相同，说实话并没有什么值得羡慕的。
早上八九点，在约好的地方与睡眼惺忪的房产中介会合。中介比早于平时上班时间打开店门，取出钥匙，然后和我们一间一间去跑房子。
过程，是无聊和寂寞的，每一套房子，都按照楼盘/户型/新旧/朝向/房间/阳台/配套等诸多细节一一过一遍。上午跑三四套，中午找一家快餐店或是一份三明（楼盘）治了事，下午接着跑四五套，有时候晚上接着跑。
有时候，能从中介脸上都看出一份不耐的情绪——“真是难缠的客户，走了一天累死了，有完没完，到底买不买嘛？”实际上我可以替他们回答——大部分答案是“不买”。
A和B大部分的周末，都是这样度过，而买进的房子却少之又少，一年下来，可能要看几百套房子，最后成交1~2套，因而他们总能找到那些特别便宜的房子。
如果小巴介绍朋友给他们，请他们建议房子的租、买事宜，每报一个小区，他们的反应大概是，“哦，那里啊，我知道了，上周/上月刚去过，边上是XX路，距离最近的地铁站是XX，大概需要XX分钟，学区是XX。他们那里第N幢楼是XX号那个房子我去看过，还算便宜，装修XX，可以考虑……”
前几次小巴听到这种论述，是惊为天人的，这记忆力天赋，可以当做楼盘数据库来用了。
他们的辛劳，还远非如此，交易中各个环节，包括买家、卖家、租客、银行、装修等的协调、沟通等，都要自己完成，劳心劳力。问是否考虑请一位助理打理，A摇头不语。B则说，还早，还早，再等两年，现在怕是要教出徒弟、饿死师傅。
时间久了，也便明了，哪有什么天赋，与众不同的才华背后，大多是寂寞的勤奋。如果有什么其他因素，如B所说的，大概是“看/买房子，比打游戏还要满足”。顺便说一句，最近一年多，因为两人忙，我们在一起开黑打游戏的频率降低了不少。
最后，刚刚有同事问，如果将小巴与他们的生活交换，是否愿意？
一个好问题。小巴真的认真地想了一想，如果生活指的是像他们一样为专业而狂，毫无疑问愿意；而如果指的是单买房而狂一件事，则还没有答案。
那么，你的答案呢？
·······
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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