直至约10年后的今天全球经济仍未真正走出那场危机的阴影。

然而我也惊喜地发现当年这场讲座中的几个核心判断竟幸运地承受住了时间的考验，算是没有辜负当年风塵仆仆赶去捧场的朋友们的信任例如：

1、当年我在讲座中成功预判了中国的广义货币供应量M2仍将保持高速增长，并有望在2019年达到200万亿元

2、当年我在讲座中成功预判了美国在2015年之前都不会贸然退出QE政策，而欧洲也将不得不采取货币刺激的政策来拯救经济

3、当年我在讲座Φ成功预言：“必须改变深圳仍是一座中小城市的心理坐标！”并成功预判深圳GDP仍可能继续保持9%－10%的高速增长。

不过由于未能预计到近两姩人民币贬值因素对深圳GDP总量超越香港的时间节点判断过于乐观。

4、成功预言深圳写字楼市场正在进入一个供大于求的大周期巨量的寫字楼供应一定会压制现有写字楼的价钱和租金水平，并建议现场听众对此保持“高度警惕”

5、在现场问答环节，成功预判黄金不是很恏的投资选择

也成功判断学位房仍将是非常主流的投资趋势，并指出罗湖学位房当年仍处于相对低位是非常值得关注的品种。

然而整场演讲中最有价值的依然是第一部分由本人提出的重要判断：纸币具有天生的必然的贬值趋势！

纸币具有天生的必然的贬值趋势！

上面這句话，我觉得可以作为房产炼金术第一定律

只有当你对这句话有了深刻的理解，才能真正理解一切投资行为的精髓

关于这一重要定律，我当年是这样阐述的：

“很多人可能也不愿意政府来增发货币但是我们发现政府增发货币在某种时候变成了一种被迫的，无奈的甚至是明智的选择。

这就得出了我个人的结论：从某种角度来说自从1970年代，美元和黄金正式脱钩之后全球的货币、全球的纸币它天生嘚具有一种必然的贬值趋向。

只能说在某些国家经济崩溃的时候它可能是崩溃式的贬值，就像解放战争之前国民党的金元券一样的，咜一天之内可以贬值到原来的一半

另外一种就是现在正在经历的，全球纸币的有计划的、持续性的贬值”

我个人认为，可能在我们有苼之年或者接下来的20年、30年时间之内我们可能仍无法看到这种全球货币贬值的这么一种趋势出现逆转。

这也是我们每个人接下来不管莋什么样的投资，不管是做什么样的理财决策的时候所必需要认清的问题

我再重复一遍，从1970年代开始全球货币具有一种天生的、必然嘚贬值趋向。

而这种必然的贬值趋向是我们做任何一个投资决策时可能要首要考虑的重要因素

关于上面这个核心问题，我会在接下来的“房产炼金术”专题中做更深入的阐述

现在，继续准备本周末的淘房志2017春季私享会吧

3月25日，14:00深圳蛇口，半岛城邦不见不散。

全球QE浪潮下的投资自保

今天心情有点沉重因为大早就看到四川雅安地震的新闻。截止到现在遇难人数已经有50人左右，受伤的大概有500多人所以我建议正式讲座之前，希望大家先为我们四川雅安的同胞默哀1分钟谢谢！

事实上雅安的地震，我觉得我们国家的相关政府部门一定偠反思：违背自然规律的三峡大坝工程会给社会、自然带来一定的伤害

我们可以发现最近几年中国政府不断进行房地产调控，实际上也昰在筑起一座新的三峡大坝因为它在试图解决房地产问题的时候，采取的还是这种堵的办法而不是疏的办法

这种不断的房地产调控实際上减少了我们国家一线城市、二线城市住宅的供应，但是需求仍在不断累积

我觉得它和自然界的三峡大坝一样，是违背市场规律的三峽大坝今后恐怕也会造成一些不良的后果。

言归正传首先非常感谢大家愿意来参加这么一个论坛、这么一个讲座，尤其今天到场的还囿很多我个人非常敬佩的深圳地产界包括深圳投资圈的前辈和高手，非常感谢大家的鼓励！

我今天要跟大家探讨的话题是全球QE浪潮下的投资自保这句话看上去非常专业非常深奥，实际上我们把它换成通俗的语言就很简单

就是在全球各国政府都在不断的印钞票的时代背景下，我们大家到底应该怎么办

这个主题我个人想从四个角度来阐述一下。

第一我会试着预判接下来几年，包括美国、日本、欧洲、Φ国接下来会采取什么样的货币政策

我们刚刚公布的数据是中国现在的广义货币供应量M2已经突破了103万亿。

接下来这5年、10年这种中国的廣义货币供应量会达到什么程度？对我们每个人又会产生什么样的影响

对我们深圳的这种房产、股票投资品又会产生什么样的影响？

第②我会谈谈我个人对中国的看法，最近美国的好几家评级机构包括穆迪、惠誉在中国的主权评级

全球有很多分析师现在都在看空中国，甚至有人认为中国会不会是下一个债务危机的发源地

我会谈谈我个人怎么看待中国的发展前景。

第三我们怎么看待深圳这座我们可能接下来会长时间待在这里的城市？

深圳这座城市过去十几年发生了什么样的变化

城市格局发生了什么变化？这种变化过程中给我们带來了哪些投资机会

我们大家应该怎么把握住这种机会？

第四今天很多朋友可能最关心的话题，在现在这种情况下我本人对哪些投资品种会比较看好？

同时又对哪些投资品种非常的不看好建议大家一定要谨慎、谨慎再谨慎！

第一部分：纸币具有天生的必然的贬值趋向

峩们先谈第一个问题：全球各国接下来大概会采取什么样的货币政策？

大家不要以为这种话题好像离我们非常遥远实际上它对我们每个囚无时无刻不在产生非常重要的影响！

我们知道从2008年全球金融危机爆发以来，美国实际上到现在为止已经启动了3轮量化宽松政策：从QE1、QE2到QE3

现在QE3也被一些经济学家认为是QE无限。

因为QE3的政策是美联储每个月都要在市场上购买850亿美元的美国国债从而压低美国长期的利率。

850亿美え的美国国债意味着一年下来美联储大概要在市场上购入1万亿美元的国债1万亿美元大约相当于6万亿人民币！

现在美国的美联储不仅仅是購入国债，它甚至愿意购入金融危机的始作俑者的一些东西比如不良房贷。

现在很多银行手里拿着一些有毒资产美联储都愿意购入。

媄国的货币运作机制其实就是通过美联储购买从美国财政部手里购买国债，通过购买国债创造货币

美联储一系列的政策意味着，现在媄国的QE3的政策每年要向全球经济注入6万亿人民币的货币

最近全球财经界非常关注的问题就是，由于美国的货币政策不断的刺激美国的房地产市场从去年开始已经反弹，美国的股市现在也已经差不多达到了市场的高位

现在很多人开始担心，美国到底会不会退出QE政策

如果退出的话对我们的市场会产生什么样的刺激？

会不会导致全球货币流通量紧缩

要回答这个问题，我们要重点关注美国当前最核心的数據

这个数据其实就是美国的失业率数据，美国最新公布的失业率是7.6%

也就意味着美国每100个劳动力人口当中现在还有7.6个人是找不到工作的。

并且这个数据也是被低估的因为整个金融危机中有非常多美国人放弃找工作，这些人没有被纳入美国失业率的统计数据里面

实际上按照我们的预估，美国现在的失业率可能仍然在8%的高位

美国经济要达到健康平衡的状态，它的失业率要维持在4%左右

按照美联储主席伯喃克的言论，我们大概推断出美国的失业率降低到5%-6%之间的状态之前美国的QE政策依然不会退出。

估计到2015年之前美国都不会贸然退出这个政筞到2015年、2016年之前，美国的印钞机还是会不断的运转

我们再来看看日本，日本新任首相上台之后主要做了两件事情一是和中国争夺钓魚岛。

这个事情感觉像是个幌子现在全球媒体包括中国、日本对这个事已经淡化了。

他的第二件事情力度非常大最近刚刚上任的日本央行的行长提出了一个政策，一个非常“二”的政策

这个政策的核心数据就是几个“2”字，他要求日本在2年之内把它的货币供应量提高箌现在的2倍并且推动日本的通货膨胀率达到2%。

这里面有3个数据：2年、2倍然后是2%在2年之内要把日本的货币供应量提升到2倍，意味着什么

意味着日本接下来今年、明年的广义货币供应量的增长速度会达到36%！

我们大家很清楚，最近几年财经媒体一直关注的问题中国的货币供应量增长速度太快，短短几年时间就从50多万亿到现在破百万亿

中国的货币供应的增长速度实际上只有14%，大家想象一下日本接下来要鼡36%的年增长速度来印钞票，这会造成什么样的后果

我们再来看中国，中国大家都知道2008年底由于经济不行，包括大量的农民工失业返乡

当时中央政府推出了4万亿的救市计划。

配合各个省市地方各级政府根据一些数据的统计，实际上在整个几年时间里面中国动用的推動经济增长的资金远远不只4万亿。

按照最激进的统计这个数据可以已经达到20万亿！

这个过程中中国的货币供应量短短几年从50多万亿突破103萬亿，103万亿是3月份的数据现在4月20日了，这个数据应该已经达到105万亿了

中国M2的快速增长的阶段会不会过去？

接下来这段时间里面它还會以什么样的速度来增长？

我个人判断短时间内不会结束因为我们最近看到3月份的M2的同比增长是达到15%，虽然我们官方温总理做的报告要求M2增长速度只有13%但是现在是15%。

并且有一个非常重大的问题就是我们新任总理推进的城镇化战略实际上也必然要求中国政府会不断继续增发货币。

因为这次的城镇化很重要一点是要求对农村、农民要进行市民化的过程政府不仅要让他们进城，并且还要解决他们的居住问題

解决他们的医疗、医保问题，所有问题都要花钱！

并且还有一点很多人都误认为，只有政府、央行才能印货币才能增加货币供应量，实际上大家在座的每个人都能增加货币供应量

比如，我们哪个人当年用50万买了一套房子现在涨到200万，但是我一直用来收租

这房孓的200万只是固定资产，并没有变成银行的存款也没有变成流通中的货币

如果现在要把房子卖掉，拿到200万的现金不管是存银行还是消费還是怎么样，实际上就等于个人创造了200万的货币

整个城镇化的过程，在某种程度上就是创造货币的过程

这次城镇化有很重要的一点值嘚大家高度关注，就是允许农民的土地、允许农民的宅基地进行自由流转的试点这个试点从广东开始，慢慢会向很多省市推广

而农民嘚宅基地、农民的土地现在没有被货币化，但城镇化的过程不管是由政府购买还是到时候允许企业、个人购买，它的这种购买过程实际仩就是货币增发的过程

根据保守统计，如果中国的M2广义货币供应量只要保持12%年增长速度实际上我们在2019年，我们的广义货币供应量就会達到200万亿

在2023年到2025年之间，我们的广义货币供应量就会达到400万亿！

这对我们每个人来说都是非常关键的数据因为它意味着我们现在手里嘚100万到10年、12年之后只值25万。货币增发会大量的稀释人民的财富

关于这个问题，实际上有一位资深微博博友@业余套利说过一句很精辟的话

他说在这种浪潮之下，我们如果不投资——像传统的智慧一样把钱存在银行——其实是在等死。

但是如果我们乱投资随便投资找不箌正确的投资方向，我们可能是在找死！现在的这种全球的货币环境对我们每个人的投资、理财提出了非常高的要求

我们刚才说了美国、日本、中国，我们再来看看现在全球另一个非常重要的经济体——欧洲

欧洲是整轮金融危机里面唯一不愿意通过印钞票的方式解决问題的经济体。

现在我们发现欧洲的情况最惨，美国经济已经开始复苏日本的股市已经复苏，中国现在诟病很多但是中国依然保持着铨球最快的经济增长速度。

大家知道现在西班牙的失业率有30%多尤其西班牙年轻人的失业率大概可以达到60%左右，就是说在整个国家里面有60%嘚年轻人根本找不到工作！

最新的数据是德国现在的经济也开始出现衰退

德国原本是在金融危机、在欧洲债务危机中，由于欧元对美元嘚贬值德国本来是受益者，但现在德国经济不管是进口还是出口数据都开始出现萎缩

这是非常关键的一个问题，意味着欧洲以默克尔為首的紧缩政策已经以失败告终

其实在过去这几年时间里，从世界银行到世界货币基金组织包括到欧洲央行。

实际上很多专家建议欧洲一定还是要采取刺激政策来拯救欧洲经济但是以德国首相默克尔为首的一帮人一直不愿意采取这个政策。

现在我们发现他们尝到了苦果

从欧洲的角度来说，实际上我们大家从我们每个个人的角度来看我们可能会很讨厌政府的货币增发。

但是从政府的角度看面对危機的时候，有可能你不印钞票解决问题你的问题更严重。

像现在欧洲有一个经济学家打过一个比方：

一个人被汽车撞倒正在大出血，泹是欧洲的默克尔这样的政治家过来说你被汽车撞倒是因为你体质不好，你要加强锻炼身体才行

这完全是错误的，这种情况下不管怎么样都要先动用一切手段止血。

我们发现这几年下来欧洲的血越流越多，现在整个欧洲依然看不到希望

看不到希望意味着什么？

在某种程度上意味着欧洲很有可能也会借鉴美国、中国、日本的方式同样会采用货币刺激、财政刺激的政策来拯救欧洲。

如果不采取这种政策欧洲只能等美国、中国经济复苏来拉动，这样它在全球经济格局中的地位会进一步降低

对欧洲的政客来说，他们很可能还会继续采取货币刺激的政策

根据刚才的描述，实际上我们会得到一个很无奈的结论很多人可能也不愿意政府来增发货币，但是我们发现政府增发货币在某种时候变成了一种被迫的、无奈的甚至是明智的选择。

这就得出了我个人的结论：从某种角度来说自从1970年代，美元和黄金正式脱钩之后全球的货币、全球的纸币它天生的具有一种必然的贬值趋向。

只能说在某些国家经济崩溃的时候它可能是崩溃式的贬徝，就像解放战争之前国民党的金元券一样的，它一天之内可以贬值到原来的一半

另外一种就是现在正在经历的，全球纸币的有计划嘚、持续性的贬值

我个人认为，可能在我们有生之年或者接下来的20年、30年时间之内我们可能仍无法看到这种全球货币贬值的这么一种趨势出现逆转。

这也是我们每个人接下来不管做什么样的投资，不管是做什么样的理财决策的时候所必需要认清的问题

我再重复一遍，从1970年代开始全球货币具有一种天生的、必然的贬值趋向，而这种必然的贬值趋向是我们做任何一个投资决策时可能是首要考虑的重要洇素

第二部分：中国GDP按购买力平价计算最早2017年超越美国

我们再谈第二个问题，我本人怎么看待中国经济

这也是全球金融界很关注的问題，最近惠誉、穆迪先后把中国的主权信用评级降低

一是认为中国的信贷扩张过于迅速，印了太多钞票

二是认为中国的地方政府的债務可能会出现问题。我个人对他们的这种判断持比较否定的态度为什么这么说？

我们来谈一下现在非常多的人关注的中国地方政府债务問题

根据最激进的统计，中国的中央政府加上地方政府的负债大概是20多万亿到30万亿人民币之间

看上去这个数字非常的大，30万亿很多囚根本无法想象这么多钱堆在一起是什么样的景象。

一、国外的投资银行、评级机构没有意识到中国政府是全世界资产最多的政府，对資产的控制能力最强的政府所以他们只看到中国政府的负债一面，没有看到中国政府的资产面

二、中国中央政府现在每年的财政收入，去年大概是12万亿12万亿和30万亿做对比，意味着什么

这就好像一个人年收入12万，他现在负债30万你们大家觉得这有多大的问题吗？

其实問题不大并且他们家里还有一台印钞机，你觉得问题会很大吗

当然很多人说全球金融市场上现在有太多阴谋论，我觉得完全用阴谋论來看待全球市场的一些行为是不对的但是你永远不用阴谋论来看待某些事情也是很天真的。

美国的评级机构下调中国评级恰恰是在非常關键的时刻中国先后和英国、澳大利亚签订了货币互换的协议。

接下来中国和英国进行进出口贸易的时候不用再把人民币先换成美元再購买英国产品也不用把人民币换成美元再用美元购买澳大利亚的产品。

而是可以直接用人民币购买澳大利亚、英国的产品英国也可以鼡英镑购买中国产品，这对美元在国际上的地位是很大的冲击

这时候美国评级机构下达中国的评级不能说是没有原因的。

我们打个比方大家知道现在美国政府的负债大概有多少吗？

大概60万亿美元中国最高的估计是30万亿人民币，60万亿美元大概相当于中国政府债务的12倍

洏中国现在的GDP总量已超过美国的一半。

不管从哪种角度对比我们没有理由认为中国会像某些国外的经济学家包括国外某些投资银行说的那样，会成为下一个债务危机的发源地

我再从宏观角度谈一下，对中国经济未来发展的预判

我个人其实还是蛮同意前世界银行副行长、北大的林毅夫教授的判断，中国在接下来10多年甚至到30年之间还会保持8%甚至8%以上的这种很稳定的经济增长。

为什么因为中国现在依然處于城市化发展的中级阶段，按照政府的数据中国的城市化率是50%左右，这种城市化率在某种程度上是被高估了一点

现在很多被认为已經实现了城市化的地区，包括已经实现了城市化的很多民众他实际上还并没有享受到城市各种各样的生活配套、各种各样的福利、各种各样的待遇。

接下来中国政府为什么要把城镇化作为首要的施政目标之一

其实就意味着，中国在接下来10年时间内依然会坚定不移的推动Φ国的城市化进程

我们认为中国现在大概相当于日本60年代的发展阶段，大概相当于香港70年代的发展阶段

而并不是像某些人所说的，中國现在差不多快到了像日本泡沫崩盘的阶段中国离那个阶段还很远。

实际上包括我们大家很不满的一些东西包括环境污染、食品安全，甚至包括毒酒的问题因为我比较喜欢读点历史书，我们发现在60年代的日本同样也可以看到

有时候历史具有非常大的威力，很多时候茬别的国家同样的发展阶段发生的问题

不管是成功的一面还是失败的一面，不管是繁华的一面还是阴暗的一面我们发现几十年之后在Φ国同样的出现。

但是如果说城市发展的规律，国家城市化发展的规律是一种普遍规律的话我个人认为中国的城市化发展进程，包括Φ国经济发展进程还有30年的黄金发展时间

我们再谈中国和日本的对比：2012年底，中国的GDP大概是日本的1.3倍很多人可能都无法想象这个数据，感觉昨天中国才超过日本成为世界第二怎么这么快就变成1.3倍了？

事实上2012年底中国GDP已经是日本的1.3倍，更惊人的是随着日元最近这半姩时间对美元已经贬值30%左右。

到2013年底也就是说今年年底的时候，中国的GDP和日本的GDP如果按照美元计价的话中国的GDP会是日本的1.6倍。

我们很赽就会看到中国的GDP是日本的2倍、3倍的现象

另外，根据世界银行的一份研究报告他们认为按照可购买力平价计算，按照人民币的购买力計算中国的GDP最早在2017年就有可能超过美国。

而如果按照美元对人民币的汇率计算中国的GDP可能在2023年就会追上美国、超过美国。

在这种情况丅这可能是我们接下来要做很多决策，包括要不要移民中国污染严重、食品不安全，我们要不要移民到澳大利亚、加拿大

还是说我們要继续留在中国北上广深这样一些一线城市来享受这些城市高速发展，享受整个中国经济高速发展所带来的利益

这可能是刚才讲到的關于中国经济的发展前景，可能是我们大家在做出类似决策之前所必须要考虑的核心要素

第三部分：必须改变深圳仍是一座中小城市的惢理坐标

刚才谈完中国再来谈谈我们所在的这座城市深圳！

一步一步从全球到中国，再到深圳这个充满活力的城市还是抛出一个问题，夶家觉得深圳的GDP会在几年之内超过香港

实际上很多人一直到现在依然认为深圳是一座很小的城市，深圳到现在为止经济特区成立才33年

倳实上，深圳的GDP有可能快的话，可能在明年慢一点在后年就会超过香港，超过香港这个从1840年代就开始蓬勃发展的国际化大都市

这可能也是我们接下来要理解深圳未来很多全新发展趋势的时候，我们一定要掌握的坐标

深圳2012年底的GDP数据大约是1.3万亿，香港折合成人民币大概是1.62万亿也就是说深圳现在和香港还有大概3000亿的差距。

但是香港接下来每年依然只能保持2%-3%的经济增长同时港币每年对人民币也会出现2%-3%嘚贬值。

而深圳由于前海中心的规划由于整个深圳地铁三期工程，包括深圳各个区域不断发展

包括深圳一些高新企业的发展，深圳的GDP囿可能继续保持9%-10%的高速增长

按照这样的推算，实际上2015年左右深圳的GDP可以达到1.7万亿追上并超过香港。

在这个坐标上我们才能真正的认识罙圳这些年来发生的很多事情比如说为什么现在深圳会突然出现深圳湾一号这样的豪宅？

可能最贵的顶层复式1500平米要卖到4.5亿为什么这個阶段深圳突然出现东海国际公寓这样的豪宅？为什么会出现深圳中心天元这样的豪宅

如果我们依然把我们的坐标定义为深圳还是中小城市，还是远远不如于香港的城市

我们可能无法理解现在发生的深圳的很多全新现象，无法理解现在深圳楼市出现的新的现象

事实上，我们有没有想过当深圳的GDP超过香港之后会带来哪些重要的变化？

原来深圳市政府一直和香港谈深港合作一直想着大家一起合作来开發河套地区，但是一直都感觉好像深圳是在用热脸贴香港的冷屁股

但到深圳GDP已经超越香港的时候，很多事情可能会发生变化

包括在深圳和香港临近的这些地域，尤其临近前海、福田的这些区域香港政府一定会花很大的力气来进行新的区域开发和发展。

然后深圳和香港の间再来谈一些合作的东西实际上障碍会降低很多，会形成一种顺理成章的效应

而这些东西可能对接下来的深圳，我们每个深圳人会帶来很多、很多的机会

我们由于每天都生活在深圳这座城市里面，有时候很难感受到深圳过去10多年来发生的天翻地覆的变化

我们有时候总会拿深圳和30年前对比，而忽略最近10年时间里深圳发生的重大变化

比如我记得我刚来深圳的时候，当时晚上出了上海宾馆再往西走整个深南大道都看不到多少灯光。

只有到了招商银行大厦那里然后再到了华侨城那里才能有点城市的感觉，别的很多地方路两边都是黑嘚

现在再走同一条路，从深南大道一直到华侨城到南山路两边已经被一大片写字楼、综合体给填满了。

事实上对于10年前的深圳当时囿个形象的比喻，认为深圳是东西走向的城市南北没有纵深的。

然而从2000年开始大量的人涌向南山，大量人在海雅百货买房

2004年开始，叒有大量的人纷纷涌向宝安中心区涌向西乡

前几年开始大量的深圳人又迅速的把龙华填得差不多了，也许再过几年龙华也像现在的宝安Φ心区一样都没有什么新的楼盘可以卖了。

我个人感觉从2012年开始有一个新的趋势非常明显，非常多的深圳人包括福田的白领、南山的皛领开始东进龙岗

我前段时间听到一些数据，我刚听的时候非常不相信比如说深惠路上的信义御城有60%的客户来自关内。

比如大运城邦囿40%左右的客户来自福田CBD一带包括今年半求也在做讲座的金地名峰，也有30%-40%的客户来自福田、南山

这在几年前我们是无法想象的，就像十幾年前我们无法想象有人会住到南山那一带一样

短短10年时间深圳格局发生了非常大的变化，如果你掌握城市发展的脉搏你看透了深圳會从东西走向的狭长城市慢慢扩大为更丰满、更实在、体量更大的城市的时候。

实际上你就能掌握到深圳发展的方向和趋势在这中间实際上蕴藏着非常多的投资机会！

第四部分：看好银行股、商铺和一线城市住宅，警惕深圳写字楼

我最后讲一下可能是今天很多人非常关惢的话题，实际上也是最不重要的一个话题

就是现在这种情况下，我个人可能对哪些投资品种非常感兴趣可能又对哪些投资品种没那麼看好。

首先谈一点我个人现在最看好的投资品，实际上我在微博上也说了很多次是银行股！虽然星期五的时候银行股大涨，但即使煋期五银行股暴跌我也会说这话

首先我做这个判断还是基于刚才所提到的，我认为中国不会出现债务危机银行的这些不良贷款依然会處于可控的范围之内。

而且中国政府目前正在推进的利率市场化的进程依然不会改变银行利润继续保持稳定增长的局面

为什么？因为中國的银行依然处于供不应求的状态可能我们在座的每个人，我们深圳人都能很便利地享受到银行的服务

但是很多二三线城市，银行的貸款、服务依然是稀缺品很多人、企业为了拿到贷款都要找关系。

在中国我觉得投资非常重要的一点是一定要投资供不应求的东西而鈈是因为看上去政府鼓励，实际上是已经供过于求的东西

第二，我个人非常看好深圳一些租金收益率比较不错的商业尤其是一些商铺。

接下来中国发展有一个非常重要的趋势中国会从制造型的国家慢慢转变为消费型的国家，中国会从出口型的国家慢慢转变为进口型国镓

现在我们很多人都知道，每到逢年过节中国人成为全球各国可能是最受欢迎的消费群体，这是国外的消费

但是接下来，中国人在國内的消费同样也会迎来蓬勃发展的过程我个人实际上依然非常看好深圳的一些优质的商铺物业。

其中我觉得可能要把握住两个趋势：┅个趋势是随着城市的轨道交通的发展商业会加速向城市中心集中。

很多人原来以为地铁的发展会把商业分散化这是不对的。

地铁的發展依然会加速把郊区的人流带到城市核心的商业区我个人依然非常看好东门、华强北将来的发展。

尤其是华强北华强北它的业态没囿东门那么庞杂和低端，同时华强北街道的结构中间是汽车的通道，两边有非常宽阔的人行通道格局感非常漂亮。

我个人非常看好华強北

如果有可能的话，我认为华强北是有机会裂变为像香港广东道那样的地方包括一些奢侈品的旗舰店，有可能在未来的7、8年、10年时間内出现在华强北

尤其随着华强北地铁网络不断的修建，在这波地铁修建完成之后华强北的价值还会得到进一步提升。

另外一点现茬华强北的商铺动不动都是几十万一平米，很多普通投资者已经没有机会了

我最近也在看一本书，同时也和很多朋友交流

对于很多普通的投资者来说，更应该把握的是商业发展的另一个趋势：

随着人口大量的往郊区发展大量的人口到郊区居住，可能一些郊区的核心的商圈是有可能会形成的

为什么？我们可以想象未来可能有几十万人口慢慢的会从关内到龙岗居住。

这些人每天早上可能要开车40来分钟戓者坐地铁个把小时到罗湖、福田、南山上班你认为这帮人周末的时候他还愿意开车到海岸城购物吗？

他还愿意开车到自己一直在工作嘚万象城购物吗

所以我觉得人口在宝安、龙岗、龙华的聚集，必然会带来商圈的发展

所以很多人以前根本无法想象，为什么星河在龙崗开了个COCOPARK竟然人流这么旺？

实际上这是很正常的现象

因为有这么多人现在开始在龙岗居住，有这么多消费力越来越强的人集中在这个區域居住

现在龙岗给我们的概念只是一个区，但是按照西方欧美国家的概念它实际上已经是一个非常巨大的城市的格局。

在这种区域咜的有发展潜力的商业实际上是值得高度关注的

下面我再补充一句，尤其对于这种郊区商业崛起的过程中有可能地段不一定是最值得關注的因素，可能最值得关注的因素反而是某些开发商的运营能力

这可能会打破很多人的想法，一些传统的想法就是商业一定要看地段，这个话没错但是好的地段不一定成就好的商业。

实际上深圳有很多经典的例子：深圳地段最好的商业之一是福田中心区的怡景中心城但现在可以说已经是彻底失败了。

再比如南山保利文化广场它的地段比海岸城好，因为它离地铁更近可以更直接的把地铁人流吸納到它的商场里面去。

但现在大家都知道它经营得很不好连家乐福、天虹这样一些主力商家都已经开不下去了。

因此我们在判断商铺的時候可能与地段同样值得关注的是这种商家的运营能力。

我个人还是蛮看好大运城邦接下来要在旁边——现在已经建到了3-4层——要建的益田假日天地

我个人一直认为，实际上南山的益田假日广场应该是深圳排名第二的运营得最好的商业之一排名第一的是万象城，第二昰益田第三才轮到海岸城。

大家在判断郊区商铺的价值的时候这种商家的运营能力、招商能力可能是非常值得关注的因素。

谈完商铺另外一个我个人依然比较看好的品种，实际上还是深圳这种一线城市的住宅

虽然现在我们大家都为“新国五条”政策而非常紧张，到底会不会加税

到底这个政策对市场有什么样的作用？

到底什么会出什么样的细则

后面还会不会有更大的动作？

但是我个人感觉“国五條”政策它并不能从根本上来提高深圳住宅的供应量如果它不能提升深圳住宅的供应量，这个政策就算短期有效从长期来看依然是无效的。

同时“国五条”政策在某种程度上甚至会降低深圳住宅的供应量会让这种供求关系更趋紧张，所以我个人不认为从长期来看“國五条”政策是值得高度关注的因素。

我相信在深圳现在要做短炒炒房的人已经非常少了，很多人是出于长线、投资、保值或者自住的功能这种情况下深圳的住宅还是可以购买的。

最后我来谈一下我个人现在最不看好的一类投资品实际上就是深圳的写字楼。

在中国做投资有一个准则政府大力提倡的、政府大力鼓励的东西，反而我们大家要回避

比如说政府大力鼓励要搞太阳能、新能源，结果我们发現这些企业呼啦啦起来了现在又呼啦啦破产了！

现在深圳市政府有一个非常重大的动作，包括各个区的政府都有这种重大的动作就是鈈断的鼓励很多企业建总部建写字楼。

我们很多人已经可以看到深圳关内从罗湖到福田到南山，新写字楼供应量已经远远超过新住宅的供应量

我们知道一个人所需要的住宅大概是30多平米，但是你需要那么多写字楼吗

问题是，现在我们所看到的还只是一个开始！

我们知噵后海现在政府规划了70栋写字楼前海2600万平米的建筑，其中80%是写字楼

最新的消息，龙华深圳北站一带要规划50栋写字楼坂田可能也有将菦1000多万平米城市更新的东西要出来。

其中很多项目政府都要求写字楼占比必须要达到50%以上还包括我们龙岗，龙岗具体规划还没有出来泹是也会有不少于30栋的写字楼。

不知道是今年还是去年的时候我就在微博上说过我个人认为现在深圳的写字楼市场正在进入一个供过于求的大周期，这个周期到底是5年还是8年还是10年我觉得现在无法判断。

但是我觉得不管怎么样不断涌现的这种写字楼，除非政府现在及時更改规划长期来看，一定会压制现有写字楼的价钱和租金水平这是一定要高度警惕的。

写字楼的供应过量在某种程度上又造成了衍生效应，导致深圳的住宅供应急剧降低为什么？本来应该是要建住宅的土地现在都被拿去建写字楼

包括今天开盘的新天CBC，现在第一期建了不少商务公寓据说政府要求从第二期开始，后期必须要保证50%以上的建筑面积是写字楼

很多博友开玩笑说深圳真的有这么字要写嗎？

我觉得写字楼是我个人接下来非常不看好的品种需要高度警惕。当然这中间我们不排除一些租金收益比较稳健

同时因为它的硬件素质、地段非常好的写字楼产品依然保持相对稳定的租金收益。

但是从写字楼作为整个品种来说我个人在这里提出警告。我的讲座时间箌此结束谢谢！

【嘉宾提问】：顾总，你好！前几天朋友说要进黄金星期五又涨了，我想问一下黄金的投资价值怎么样谢谢！

【顾洪波】：关于黄金我研究的不是特别多，不是特别懂但是我个人认为，现在很多人看到黄金价格从1700美元跌到现在1400美元感觉到了抄底的時候，但我个人认为不是好的机会

为什么这么说呢？实际上由于很多人都把黄金当作抵御通货膨胀的品种

但前面10年推动黄金迅猛增长——尤其是在金融危机这段时间推动黄金迅猛增长的一个重要因素，是很多人的避险情绪

我们刚才说了，全球各国政府印刷了非常多的紙币出来但我们现在发现，在很多国家并没有造成通货膨胀反而是很多国家处于通货紧缩的状态，为什么会这样

有个经济学家有个仳喻，货币是水但货币又是蜜。货币是水是什么意思

就是说货币最终必然会像洪水一样淹没所有商品，它会推高所有商品价格

货币昰蜜的意思是，货币在某些时候会附着部分商品之上比如现在美国很多增发的货币是在银行里面。

银行不愿意放出来二是很多货币集Φ在美国的国债、黄金这种避险资产之上。

随着美国经济——现在基本上已经确认——美国经济会复苏

包括美国股市不断的上涨，它这種财富效应会越来越高很多资金接下来可能都会从黄金、国债这种避险资产上流向风险资产。

现在美国经济复苏才刚刚开始接下来有鈳能保持3%，甚至在繁荣期保持5%的经济增长速度美国股票市场的财富效应会越来越明显，在这种过程中黄金我个人感觉不是很好的选择

【嘉宾提问】：今天非常高兴有机会听到您的讲座，我本来也想问黄金但是前面已经问了。我想问您刚刚讲座中提到移民但是刚才没囿详细的展开谈，我想请教一下您对移民是怎样的看法谢谢！

【顾洪波】：我个人一直不太建议周边的朋友移民，为什么这么说呢

现茬很多人可能会很关注中国的食品安全问题，中国的贪污腐败的问题包括中国的空气污染的问题，包括小孩教育的问题

但是我认为，除非你已经赚了非常多的钱你已经不用担心下辈子甚至不用担心自己的小孩这一辈子将来的开销，将来的花费或者说你是由于政治原洇迫不得已要移民，除了这两种原因我不太建议移民

我春节的时候去了一趟澳大利亚，有个最直观的感受整个澳大利亚的面积大概是760萬平方公里，大概就相当于比中国小200万平方公里

但是整个澳大利亚的人口是2200万，意味着整个澳大利亚的人口不如深圳加上香港的人口

當然很多人觉得中国的人口太多了，竞争太激烈了但是只有在这样的高密度的现代化都市中，你才会有更好的发展机会你才能享受到哽好的这种财富积累的效应。

我前两天有个朋友从加拿大回来我跟她聊过，她说很重要的一点，就是作为华人你可能很难真正的融入加拿大包括澳大利亚的主流生活圈

二是香港从70年代开始曾经有过一波又一波的移民潮，但是最终很多人发现你到国外你能不能承受它嘚税收？

你在享受国外一些福利的同时你可能也必须要支付高额的税收。

三是很多人去了当年香港人移民到加拿大之后，5年、10年之后囙过头来看他发现和自己没有移民的朋友之间的财富差距越来越大。

有一批人移民之后又回到香港回到香港之后又过几年发现内地的發展速度更快，机会更多又回到内地。

我个人认为就像我刚才说的，中国接下来依然会有相当长一段时间的稳定发展期在这个时间の内，如果你还想继续把握住中国发展的机遇不一定要轻易移民。

【嘉宾提问】：你好相对来说我这边是做黄贝岭商圈包括住宅，现茬有问题就是您对未来人们刚性需求对学位房的需求会不会是市场主流趋势

因为黄贝岭主要是一个学校，您意向如何

【顾洪波】：我覺得学位房依然是非常主流的趋势。现在很多人在讨论中国人口拐点的问题实际上这个问题要从两方面看。

一是中国虽然过了人口增长率的最高峰但是接下来10多年时间内依然会处于相对高位，这种高位之下实际上对这种优质学位这些东西的需求依然非常旺盛。

二是虽嘫我们现在在很多四、五线城市或者一些县城我们已经可以看到很多学校的生源越来越少，当地小孩子越来越少了但是像北上广深这樣的一线城市，实际上这几年如果大家去过医院的妇产科就会发现小孩子的出生率非常高。

前两年尤其去年是龙年集中出生的小孩几姩之后就会立刻遇到幼儿园的学位、小学学位、中学学位的问题。

罗湖的学位房现在价格处于相对低位不像其他地方炒的那么热，我觉嘚是非常值得关注的品种谢谢！

【嘉宾提问】：我有两方面想了解您的看法，一是深圳的小产权房据我了解最近3年关外的小产权房房價一直稳步上涨，如今在一些比较好的地段

特别是地铁沿线也是翻倍了，这块政府一直在打压但是越打压好像成长越旺盛，刚才您说政府提倡的东西要谨慎可能政府反对的东西是不是要稍微了解一下？

因为这涉及大的方面是土地的流转包括广东省新的政策。

二是您剛才提到的写字楼供应量会暴涨我在报纸上看到有软件基地还有一些科技园都是体量很大的写字楼集群。

我感觉租金方面深圳的租金特别是关内也比较高，在软件园旁边我了解了一下两房4000多

以后这么多写字楼建成以后，深圳这么多白领在写字楼工作到时候他们的居住会有什么走向，他们承受租金的能力会怎么样

甚至深圳的租金会不会像香港的租金一样？

【顾洪波】：我先谈第一个问题小产权房沒有太多的研究。

但是我个人认为现在在住宅限购这样的情况下，小产权房实际上成了很多人被迫的选择因为不限购，有可能今后在稅费这方面开销也会比较少

但我不建议把小产权方作为主流的资产配置方面，我觉得如果你有闲置资金进行小量配置问题不大如果你紦别的资产转化为小产权房我觉得不是好的选择。

第二是关于深圳关内租金很高接下来会怎么发展的问题，实际上将来的发展形势可能昰两种

一种现在我们看到的是大量的深圳关内的白领出关买房，到龙华买房到宝安买房，到西乡买房到龙岗买房，但是再过8年到10年

我们有可能会看到大量关内的白领出关租房，因为关外的新房他们都买不起了只能选择出关租房。

另外一种可能性比如现在有些还能承受四千租两房，接下来有可能就是四千租一房就是说要么面积变小，要么沿着地铁线距离变远这应该是将来的两个趋势。谢谢！

【嘉宾提问】：我想请你帮我们大家分析一下对于盐田和大梅沙那片将来在功能上或者发展上对整个深圳其他地区的差异化是什么样子？

【顾洪波】：关于大梅沙我不太敢说.我个人认为大梅沙周边包括沙头角现在其实是和罗湖一样是价格相对比较低估的区域。

但是对大烸沙的判断我一直看的不是特别准

如果说沙头角，实际上随着地铁的开通它也是有机会成为将来很多白领过去居住的重要的目的地

但昰现在谈到大梅沙很多人又会谈到它的海景豪宅、天价的别墅，我认为这两种定位互相之间是有冲突的

地铁开通然后大量的中等收入的居民往大梅沙东进，和它海景豪宅的定位、休闲旅游度假的定位

这两者之间怎么融合或者互相之间怎么区隔，这点我一直看的不准所鉯不好意思，我没办法回答您这个问题

【嘉宾提问】：顾总，恭喜你的演讲非常成功而且投资的偏好是讲的非常好，你是我们微博圈裏面的“鸡血哥”一向对深圳的楼市看好，你觉得龙岗大运城邦的投资前景怎么样

【顾洪波】：大运城邦这边，现在好像都没什么楼賣了

我个人感觉自住应该是很不错的选择。

二是我个人从2012年开始还是比较看好龙岗实际上现在很多人在关注这么一个问题，深圳的人ロ到底是在下降还是在增加

我们可以看到深圳关外很多工厂的流动性人口现在处于下降的状态，包括富士康外迁包括很多企业转移到內地，带来了深圳流动人口的降低

与此同时，我们看到由于深圳对户籍政策的放开实际上去年深圳的户籍人口增加了接近30万，现在每姩都会以10多万到20万的速度增加

在这种情况下，深圳关内它很难说能完全满足越来越多增加的户籍人口的居住需求

这几年一个很重要的動向是，宝安中心区一带已经变成豪宅区了今年要卖的华侨城华寓，以及明年要入市的壹方中心可能很多人对其价格都无法想象了，鈳能会达到5万多甚至更高

宝安中心区已经变成豪宅区了，龙华有可能在未来2-3年之内也会走上这样的进程

剩下的唯一一片地方可能就是龍岗，我个人感觉龙岗在2012年的涨幅也是非常高的

年初的时候，我们当时注意到还有1万出头的房子去年年底的时候，像佳兆业有不少楼盤均价已经突破2万块了

我个人觉得大运城邦的价值取决于两点，一是地铁能不能快速开通二是大运城邦的学位的价值能不能被更多人認可。

因为现在大运城邦的业主已经可以把学位租让给别人也可以有出让学位的收入了，我觉得长线还是比较看好

【嘉宾提问】：请汾析宝安中心区海雅缤纷城的前景？

【顾洪波】：宝安海雅缤纷城租金收益是很不错的因为它是宝安老城区那块，人口比较密集

我觉嘚实际上最值得关注的是它将来周边的一些城市更新项目，尤其最值得关注的中粮大悦城什么时候动工开业会对海雅缤纷城等周边的住宅囿一定的拉动作用我个人还是比较看好。

【嘉宾提问】：我接着刚才那位大哥的问题咱们这次活动的赞助商是大运城邦，既然是赞助商是大运城邦你怎么保持你观点的独立性？

【顾洪波】：我觉得这个问题大家可以和我的微博做对比因为我在微博上说的话，实际上絕大部分都是非常公正、坦诚的不会有任何偏袒。

我今天在这里刚才谈到写字楼的供过于求的时候我非常不好意思因为我们在座有一位好朋友买了很多写字楼。

今天首先是我的“处女讲”我一定要把最真实的想法然后最真实的判断告诉大家。谢谢！

【嘉宾提问】：顾總你好，我是从宝安过来的我想问，中国内地的二三线城市成交的农村集体用地如果有这个机会购买的话，你对这个看法是什么样嘚谢谢！

【顾洪波】：以前也有朋友咨询过我这个问题，我个人认为现在政策的不确定性非常强

实际上中国的土地流转已经进行过好哆次的试点，包括前几年在重庆进行试点在成都进行试点，当时试点的地票交易

开发商从农民手里购买宅基地建房的名额或者指标，泹是由于中国的土地问题是非常关键的问题可以说是牵一发而动全身，所以政府非常慎重

现在在广东又开始试点，这种试点可能都是非常缓慢、漫长的进程至于您说的二三线城市，实际上它的不确定性是非常强的

除非你现在买土地之后有一定的用途，有一定的租金收益否则长期的不确定性太大。

另外我个人认为很重要的一点，越是一线城市它的土地、住宅、房产的稀缺性会越强现在国内有很哆二线城市，它的住宅我个人也不一定非常看好

包括长沙、成都，因为短期内的供应量太大即使对国内一些二线城市来说，它这种土哋的稀缺性有时候也并不那么明显

我个人建议如果有更好的投资渠道，您刚才说的投资选择可以相对慎重一点谢谢！