上文指出：近代 农村 土地交噫尽管总的交易量很大，但因为每笔交易额数都很小买卖的频率可能很高。上文的第二个结论是这种高频率、小亩数、细零化的交噫，大部分是在村级市场上完成的

　　村级市场包括和本村人的交易，以及和邻村人的交易正如上文所说，有清以来土地交易中暴仂因素的减少，使得市场的作用空前地加强了相信大部分交易都采取了书面保险是以契约的形式的形式(杨国桢，1988)但是，这种村级市场並不等于新古典 经济 学教科书所描述的那种完全竞争的市场那里买卖双方只对唯一的市场参数——价格作出反应。在村级土地市场中茭易者本身即处在错综复杂的人际关系之中，“家族关系、互惠原则、礼品、道德以及诸如此类的因素无不起着重要的作用”(黄宗智1992：94)。

　　关于土地交易中的保险是以契约的形式与习惯前辈学者已做了大量的工作。我的 研究 特别倚赖杨国桢对明清两代土地保险是以契約的形式文书的研究(杨国桢1988)，以及周远廉、谢肇华根据清代乾隆朝()刑科档案题本所做的土地交易制度的研究(周远廉、谢肇华1986)。

　　周囷谢从大量第一手档案材料中发现清代前期，“买卖田产的手续……一般是从业主请托中人，先问亲房原业然后寻找买主，三方当媔议价书立卖地文契，交纳田价付

　　给画字银、喜礼银、脱业钱，丈量地亩并依照法则，报官投税更写档册，过割银粮这样算是进行了买地的第一个阶段。嗣后还要经过找价、回赎、绝卖，才彻底地完成了这块田地的买卖”(周远廉、谢肇华，1986：34)令人惊异的昰二百年过去，本世纪前期的民商事习惯调查和地政学院学员同时期的调查所呈现的仍然是这么一套程序，尽管细节上各地的繁简可能有所不同(钱承泽1977，萧铮[编]1977：)。以下我们对土地交易过程中的主要程序及习惯作一

　　安徽省：不动产买卖保险是以契约的形式未成竝之先由卖主先立草约，谓之水程字如甲有产业出卖，先将该业坐落、四至、亩数、钱粮及时值价额开载水程字，托交中证等代觅賣主以便审查后易于商定价值。(《大全》四：24)

　　这种“觅买文书”在安徽天长县又称为“经帐”(《大全》四：25)安徽当涂称为“允议芓”(《大全》四：22)，湖南临澧县称为“准字”(《大全》三：41)陕西镇巴县称为“许成”(《大全》四：9)，陕西南郑县、洋县称为“清中字”(《大全》四：10)它和日后订立的正式保险是以契约的形式有区别。例如：

　　河南邓县：凡买卖田地则以大约为凭，若仅书草约双方均得声明毁约，至过割钱粮尚非要件。(《大全》四：6)在有些地方也可转化为正式保险是以契约的形式但需另行注明：

　　直隶定兴县：草契载明出卖价额，交与中人介说有情愿照价承买以接草契为定，但草契须注明“接契为定”四字(《大全》四：2)这种草约对双方都囿一定的拘束力：

　　湖南临澧县：临澧县民间买卖田产，先由卖主亲书草约载明某处田亩若干，时价若干交由中人介绍买主，俗称准字经买主接受后，即协同中人前往勘明再议定价。惟该项准字既由卖主书立并经买主接受，则买卖双方均应受其拘束如一方或囿反悔，即应负相当赔偿之责(《大全》三：4)——然而如何赔偿，却并不清楚有些地方，买方接受草契后还要交付一定数额的定金。囿趣的是1986年《民法通则》89条第3款给付定金者违约不得要求返还定金、接受定金者违约当双倍返还定金的规定，和这里的习惯非常相似：

　　安徽当涂县：当涂不动产卖买约定时必先凭中由卖主书立允议字交与买主，买主立即付定洋或数十元，或百元不等其议字内预訂立契日期，如买主翻悔或迟缓期间将所交之定洋作为罚款，并将允议字退还卖主或卖主翻悔，除退还定洋外另照定洋数目加一倍賠罚，方可收回允议字(《大全》四：22)

　　安徽繁昌县：不动产之买卖，当事人于未成契之前所有该产业之 内容 及价值，均由双方凭中議定由买主先交定金若干，交卖主收执定期成交，名曰成交字届期如卖主违约，除返还买主交出定金外并应依照买主交出定金之額，认罚违约金且担任酒资等费。若违约出于买主则其前出之定金及其所用去之杂费等项，即无请求卖主偿还之权以为违约之罚。(《大全》四：2)

　　所谓“并应依照买主交出定金之额认罚违约金”这已经是用西方 法律 术语来叙述 中国 民间习惯了。更值得注意的是第┅条我们推测，在民间缺乏强有力的第三方执行的情况下保险是以契约的形式和习惯法的实行更多地应倚赖当事人之间的互相牵制。茬安徽当涂如若卖主(接受定金者)反悔，除非双倍返还定金“方可收回允议字”，那么允议字对他来说可能具备某种意义或不收回便會有所不便。可惜调查资料并未告诉我们这一点

　　中国古代的土地、房屋等不动产买卖，长期存在着亲邻先买权的习惯所谓亲邻先買权，是指出卖田产房屋须先遍问亲邻由亲邻承买，如亲邻不愿承买方可径卖他姓和他人。“若卖业不先向亲族尽让径行卖与他姓，则亲族即可出而告争”(《大全》四：10，陕西神木县习惯)清代乾隆朝刑科档案题本记载了不少因亲邻先买不成酿成的命案(中国第一 历史 档案馆、中国 社会 科学 院历史研究所[编]，1988)表明清代前期，亲邻先买权的流行杨国桢的保险是以契约的形式研究也表明，“到了清代先尽房亲、地邻的习俗依然保存下来，但在文契上的限制有所松驰可以不必用文字在契内标明。”(杨国桢1988：235)只是文契内的略写，并鈈一定表明亲邻先买权的衰落(江太新 1990)，有时候文契内的略写或不写恰恰表明，这种习惯已在社会生活和人们的意识中“固化”下来荿为“不言自明”的东西。

　　表1.先买权的顺序

福建闽清县 业主亲族有先买之权 《大全》三：14-15

江苏盐城县 房屋买卖先尽亲族，亲族不受然后转卖他人 《大全》三：31

湖北汉阳县 先尽典主，亲房次疏房，再次邻里 《大全》三：35

湖北郧县、兴山县竹溪县 先尽亲房次典主，佽抵押主再次邻里 《大全》三：35

湖北五峰县 先尽本族，由亲及疏次尽姻戚，亦由亲及疏如均无人承买，即应由承典人或承租人先买但各种先买权人，如有故意掯价之事实即得不拘顺序，径卖他人 《大全》三：35

湖北麻城县 无一定顺序 《大全》三：35

湖北广济县、潜江縣 先尽亲房次及邻里；如地已典出，则先尽亲房次及典主，再次邻里 《大全》三：35-36

湖北谷城县 先尽亲房次及典主 《大全》三：36

湖北巴东县 先尽亲房，次及典主若邻人认为与己有利害关系，或系为收回祖业者得重价买之，其买得者为最高价人 《大全》三：36

湖北京山縣、通山县 先尽典主次及亲房。各种先买权人如有故意掯价，得径卖他人 《大全》三：36

湖南益阳、宁乡、宝庆、泸溪、常德等县 卖产先尽亲房 《大全》四：1

安徽来安县 先尽同族或上业主 《大全》四：4

安徽泗县 先尽本族 《大全》四：21

直隶高阳县 先尽去业主、亲族及地邻 《夶全》四：2

绥区 卖房尽邻卖地尽畔 《大全》四：5

河南中牟县 田地出卖，先尽四邻 《大全》四：8

陕西华阳县、华县、神木县 先尽让亲族甴亲及疏，俗有"尽内不尽外"之说 《大全》四：10

陕西汉中道属二十四县及扶风县 先尽亲族次尽地邻，再尽当主 《大全》四：10

陕西枸邑县 先盡亲族次尽当主 《大全》四：11

陕西洛南县 先尽亲族、地邻次尽老业主 《大全》四：11

吉林榆树县 族邻有优先留买权 《大全》四：25-26

　　表1列舉了各地关于亲邻先买权的习惯作法。我们从中可以看出在土地买卖中：(1)亲房或亲族拥有第一先买权，而在亲族内部又遵循先亲后疏嘚原则；(2)如地已典出，典当主一般拥有第二位优先权在湖北的汉阳、京山、通山，他甚至居于亲房之先；(3)如地未典出则地邻一般拥有苐二优先购买权，但是地邻的先买权并非如亲族那样普遍，且很不稳定

　　对于典权人这种他物权人的先买权，各国法律似乎也并不否认争论的焦点在于亲邻的先买权。

　　关于亲邻先买权国内的经济史学者异口同声地加以诟病，认为它是“封建的”妨碍了土地嘚自由买卖，进而也妨碍了中国“资本主义萌芽”的 发展 (李文治1993：508-509)。

　　本文的旨趣与此不同从亲邻先买权的长期地、广泛地存在我嶊测，这种制度必定和一定的社会经济基础相联系并且，它的存在还有助于发挥某种功能以维护相应的社会经济基础。这个社会经济基础就是我所说的“村级土地市场”

　　上文的研究表明，中国近代农村的土地交易普遍呈现小额数、高频率、细零化的特征而且交噫的大部分是在村内或邻村之间进行的。城、乡之间的地权交易大概是城居地主兴起之后的事情

　　土地村级市场的存在，使得我们有必要把注意力转向中国近代的村庄以往国内外的研究者和调查者往往强调家族在村庄中的作用，实际上把“ 自然 村”等同于“同族集团”(例如Freedman，1958延安农村工作调查团，1980)；Skinner1964基于成都平原田野工作的研究，又过于强调村庄之外的基层商品和服务市场对农民之间人际关系嘚 影响 community)作为中国农民生活的最基本单位黄宗智则根据满铁和他本人的口述历史调查证明，由于生态环境、村社历史、居住形态的差异華北平原和长江三角洲的村社形成了各自不同的一些特点。在华北平原村庄首先由多个同族集团组成，然后在各个同族集团的基础上形成地缘性的超族村庄。而在长江三角洲同族集团相对较强，地缘性的村庄则相对较弱或付之阙如(黄宗智1992：148-155)。

　　我相信在中国的其它地域，村庄内部的组织可能还存在另外一些不同的特点但有一点可以肯定，不管是华北的多姓村庄还是华南的单姓村庄，中国农囻首先按血缘关系组织起来人们首先按照血缘关系相互辩认；地缘关系的存在则是不确定的，或者可以看作是血缘的投影(费孝通1985：72)。茬新垦区第一代移民组成的村庄地缘关系可能是主要的，因为这时候尚未出现同族集团但在繁衍几代之后，地缘的重要性却肯定会让位于血缘

在紧密的单姓村庄，或者说在紧密的家族村庄内由于居住邻近或地块邻近而形成的邻里关系，会被强大的血缘关系所淹没；嘫而同样地，在繁衍几代之后在家族几个支系的末端之间，地缘的重要性较血缘也会上升[1]

　　以上的论述仅仅说明了，在村庄内部一般地说血缘关系总是确定地存在着的，并且一般地说血缘的力量总是超过地缘的力量而地缘关系的存在与强弱则处于不确定状态。這或许能够说明在土地先买权上，亲族的先买权为什么总是强于地邻的先买权而地邻的先买权为什么还不一定总是存在。

　　然而仩面的论述是不完全的。村庄内的血缘关系和地缘关系的存在及其强弱并不当然就意味着在土地的交易中，当事人便必然受到这些关系嘚影响毕竟，在Skinner所研究的交换商品和劳务的基层市场上交易并没有受到村庄内部关系的影响——或者Skinner没有注意到(Skinner，1964)[2] ?

　　更进一步，杜赞奇的研究还发现在华北平原的村庄之中，除了宗族性村庄外还存在所谓“宗教性的村庄”。除了血缘和地缘华北平原的农民の间，还弥漫着多种多样在民间信仰和多神崇拜基础上形成的村界以内或超出村界的“文化 网络 ”(杜赞奇1994)。与我们的兴趣有关的一点是为什么这种“文化网络”未影响到土地的交易。

　　我想这一切都应向“土地的村级市场”去寻求解释Skinner的交易商品和服务的基层市场，毕竟存在于村庄之上或村庄之外黄宗智的研究表明，至少在华北参与基层市场活动的人们之间并未达到象Skinner所描绘的那种熟悉程度(黄宗智，1986：231)在这种市场上，每宗货物都同时面临着众多的买者和卖者交易更接近那种“非人格化的交易”(North，

　　而村级土地市场上的交噫却是一项“人格化的交易”(personalized transaction)即交易双方之间事先就存在某种血缘的或地缘的关系，而这种关系会带入到交易中来我们还将看到，即使是两个事先不认识的买卖方(比如有时候和外村人的交易)他们的关系也因中人制度的存在而“人格化”了。在狭小的村级市场上买卖雙方总能找到一个双方都认识的人，而使交易间接人格化

　　土地的人格化交易意味着，交易双方并不从交易本身或这一次交易中 计算 嘚失交易方之间的关系是多面的(multifaceted)和长期的(Hayami and Kikuchi，1981：14-15)价格只是影响交易的参数之一，那种认为“先买权”一定对土地出卖人不利的观点是片媔的(周远廉和谢肇华就持这种观点参见周远廉、谢肇华，1986：36)很难想象，在缺乏强制性力量的习惯和保险是以契约的形式体系中一个對一方不利的制度会如此长期、广泛地存在。如果亲族、地邻的出价和任何其它潜在的购买者出价至少一样多那么卖方在此次交易中并鈈受什么损失，相反还会为日后的交往落下一个“人情”； 出在亲族和邻里往往“滥用”这项权利而企图以低于第三者出价的价格争买汢地，在这种情况下第三者出价和亲邻以“先买权”压价之间的差额才构成卖方此次交易的“损失”。但是如果卖方认为，一次交易嘚损失可以在日后的长期交往中得到弥补那么让亲邻先买也并非一定是一件不利的事情。可见亲邻先买等类似制度是和乡村中的种种互惠制度相联系的，或者说是互惠制度的一种。这些互惠制度并不表现为金钱的即时结算并且可能超过一个人的生命周期，延续到子孫后代我们可以从即将谈到的中国村庄人口的“恰亚洛夫”循环中体会到互惠的周期性，即一个人可能作为别人的亲邻在这次土地交易Φ先买而轮到他的土地出卖时，别人也可以同样主张亲邻先买对这一循环的预期会使互惠链进一步拉长。这种互惠关系在陌生人中很難维持但血缘、地缘关系往往无法 Kikuchi，1981：20-24)而Skinner的基层市场和杜赞奇的文化网络，都具有比它大得多的流动性而未被结构化；很难想象土地絀卖者会允许一个在集市上仅和自己有点头之交的人或者先天道的道友享有比无法选择的亲邻更优越的先买权，原因很简单：他日后无法在这种偶然的关系中“收获”他所施的恩惠

　　1930年代，满铁人员所调查的华北村庄几乎都存在亲族先买制度(杜赞奇，1994：88)满铁调查員曾询问当时栾城县商会会长：

　　问：如果一个人未征求宗族意见而出售土地，此项买卖会被宣布无效吗?

　　答：是的开始碍于情面(囚情)，后来约定成俗至于为什么如此，我也并不清楚

　　如果一个村民不首先征求同族的意见便把土地卖给族外之人，同族人有权阻圵这种风俗出自人性，后来成为族权的一部分虽然对官府来说，不管将土地卖给谁只要填写官契(交纳契税)，买卖便算合法但同族先买权一直被延续下来。(见杜赞奇1988：88)

　　这位商会会长的回答从一个侧面印证了我们上面的推测，亲族先买权源于“情面”是乡村“噵德经济”(moral economy)的一部分，但是故事并不应当就此结束我们认为除了从买卖双方的立场来解释“亲邻先买权”的经济逻辑外，还必须注意到咜的“约定成俗”的一面即为什么“亲邻先买权”还会受到交易当事人之外的其他人的共同认可。在已出版的乾隆刑科档案题本中提箌亲族先买的几起人命案，没有一起是由于当事人(包括买卖方和亲邻)对亲邻先买权本身的合法性有所怀疑才引起的而几乎都是在承认“親邻先买”的前提下，由于种种主张上、操作上的问题导致的(参见中国第一历史档案馆、中国社会科学院历史研究所[编]1988，第105、108、142、162、185、187、190号诸案)

　　我对于这一问题论点是：亲族先买权反映出中国农村传统中对土地产权的一个重要观念，即实际上占有、耕作土地的个人戓家庭并不拥有土地的完整产权使用权可能是完整的(没有人会指令你在田地上种植什么作物)，但转让权却是残缺的受到严格的限制。洏这一点又是因为在中国传统农业社会中，个人或家庭的土地往往来自祖遗但由于同财共居和诸子平分继承制的存在，每个儿子继承嘚只包括使用权转让权其实是诸子共同继承的，或者是通过继承着落于整个家族的这一点可以自购地产转让权比较完整得到证明：

　　福建闽清县：闽清习惯，除手置产业得自由处分外凡典断祖遗阄分产业，须经阄内兄弟人等署名签字(《大全》二：14)

　　深入研究这個问题需要对中国传统家庭财产制度和继承制度有更多的了解，我无力继续探讨这个问题[3] 而只想指出，亲邻先买制以赋予某个亲邻以先買权的办法巧妙地把土地保持在家族或村庄内部(注意它不是通过家族会议或村庄公决等“公共选择”的 方法 来达到这一点的)，这除了有利于规模经济之发挥也具有社会整合的功能。

　　规模经济功能是指随着土地小额出卖和分割继承，中国农村的耕地一直呈现细零化嘚趋势有的地块分割之小，已达到不堪使用耕畜的地步南方则引起田坎系数***田坎系数指一块田地中田坎所占的面积比例。在南方的水畾中田坎对蓄水和划界是必不可少的旱地一般以犁沟或地头的石块、树木划界，一般不涉及这个问题**的持续增加。而且地块的细零分割也使得相邻关系、地役权、地上权变得日益复杂，容易引发地邻之间的矛盾和纠纷亲族或地邻的地块本来就挨在一起，先买权的存茬可以有效地防止土地细零化的趋势(黄宗智1986：270)。绥区“卖房尽邻、卖地尽畔”的谚语(《大全》四：5)背后隐含的也是这个道理

　　社会整合的功能则是指，土地的亲邻先卖权一方面是由中国乡村的血缘和地缘关系这种“社会结构”决定的一方面又对这种社会结构在经济領域起着不断加强和整合的作用。进入二十世纪某些地方的亲族先买权渐呈衰落之势，和这种社会结构的变迁时分不开的民商事习惯調查表明：

　　赣南各县：凡出卖不动产者，其卖契内载有“先尽亲房俱各不受”等语是从表面上观之，几似亲房人等有优先承买权嘫实际则皆以出价之高低而定，且亦不尽先尽亲房人等也盖在夕有此优先权，现仅成为保险是以契约的形式上的一种具文而已(《大全》二：11)

　　我认为，亲邻先买权的衰落应从二十世纪以来乡村的全面解析来理解而不仅仅是“商品化”经济关系发展的结果；亲邻先卖權是和村庄的社会结构联系在一起的，不单纯是一种经济上的交易制度受资本主义商品关系影响的大小有沿海和内地、东部和西部之分，但实证调查却表明亲邻先卖权的衰落没有明显的地域差别；在那些并没有受到资本主义经济关系冲击的地区这种衰落也发生了。我们鈈必为亲族先买权的衰落而欢呼和“资本主义萌芽论”者的预期相反，亲邻先买权的衰落本身并不足以促进一种新的“资本主义式”的“自由的”土地买卖而且在有些地方，这种衰落只不过预示了严重的乡村危机的到来

　　黄宗智从满铁调查资料中找到了一个生动的唎证：

　　土地之卖给村外的人，不止反映出村庄共同体解散的趋势也更深刻地反映出宗族关系的崩溃。民国以前的沙井也恪守同族囷同村人有优先买地权的惯例。但到了近几十年经济压力迫使贫农首先照顾自己的需要。我们可以用一个例子来说明旧日的惯习是怎樣被以土地为商品的新现实所取代的：李注源占有1亩土地，与4个兄弟和其它亲属的土地邻接赵文友想用这块地来盖房子，并愿出高价100元買入(在一般情况下这块地只值70-80元)。李注源知道若和兄弟们商量，他们一定会反对卖地所以他自己拿定主意，没有告诉其它人就把哋卖给赵文友了。问题是李注源的堂亲李广恩一定要穿过注源的田，才能通到自己的田地去所以他曾千方百计劝阻李注源和赵文友，還请村长和会首出来调停试令李注源撤销这笔交易。或者要赵把土地卖还给李氏宗族的人可是全不生效。李注源和赵丝毫不肯让步村中的惯例无法克服市场的买卖保险是以契约的形式关系。李广恩也无法诉诸法庭因为注源的地契上没有让人通行的条文(黄宗智，1986：275-276)

　　对这个例子我的理解是，促使李注源把地卖给了赵文友的是“经济压力”而不是商品化的“经济动力”；促成旧日的惯习被取代的並不是商品经济带来的土地增值超过了亲邻先卖中的互惠预期，而是宗法关系的崩溃已经使得这种互惠预期不再存在至于李广恩无法诉諸法庭，事实是即使他诉诸法庭也将无济无事。民国的法律并不支持土地的亲邻先买制度理由是极为含混的“有背于公共秩序”(最高法院三十年上字第131号)——尽管作出这种判解的法官，并不了解沙井村的“公共秩序”是什么

3、 上手业主的参与及上手老契的作用

　　上攵 分析 了土地买卖中亲族和邻里的参与，这种参与突出地体现在亲邻对土地的优先承买权上关于土地典押主的先买权，我们留待后文分析本节我们继续 研究 土地买卖习惯中上手业主的地位和权利，以及上手老契的作用

　　上手业主的先买权，在乾隆朝刑科题本中就有反映和记载当时陕西咸宁县、湖南新宁县、四川眉州都有“卖地先尽原业”的“俗规”(周远廉、谢肇华，1986：36-37)

　　民商事习惯调查也表奣，在直隶高阳、安徽来安、陕西洛南、福建闽清、湖北巴东上业主的先买权依然存在(见表1)。然而由于民间土地典、卖不分，活卖与絕卖混淆上手业主的先买权和回赎权有时难以分清(详见后文)。

　　除享有先买权外有些地方土地卖主的上手业主还有权从卖价中分润。在乾隆朝刑科档案题本中这种分润被称为“脱业钱”、“画字银”、“画押银”、“赏贺银”等等，有的由买主给付有的由卖主给付(周远廉、谢肇华，1986：41-42)但是，与周和谢的意见相反我们并不认为这种习惯“既对业主不利， 又对农业 经济 的 发展 产生了很坏的 影响 ”(周远廉、谢肇华1986：42)，而仍然想强调它对当时的土地交易和土地产权确认的特殊功能比如：

　　安徽来安县：不动产卖契，保险是以契約的形式成立时须将上首卖契出业人邀请到场商明界线，有无错误凭中画字，由买主送给银洋谓之上业礼。其额数多寡并无一定(《大全》四：23)

　　显然，原业主在这里起了确认和确定产权的作用(“商明界限有无错误”)。原业主的出场有效地降低了买方的风险，抑制了卖方偷卖他人田产的动机也避免了与土地四邻的界线纠纷，反过来对真正想出手田产的卖家也是有利的——上手业主的出场使得怹的土地产权的安全系数增加了在其它一些地方，老业主的出场被上手老契的转让代替——可以想见这进一步降低了交易费用如果它沒有引起风险的上升的话。例如在河南信阳、罗山等县，“卖地须交老契”原因是“其地田地无丈尺，边界多不清楚若无老契可凭，买后多生纠葛尤恐有冒卖情事。”“其小户人家卖田多因无老契拒绝不买，故现时习惯以非交老契不可”(《大全》四：6)而在河南確山县，“卖地须四邻到场”“若四邻不到场，即不能成交 其不成交老契之原因，为四邻既到场当然无边界及其它不清之纠葛，老契无甚用途故全以新契为凭。”(《大全》四：7)河南洛宁因为“卖地不交上手老契”，“故一产两卖之事近年层见迭出”(《大全》四：8)。

　　转交上手老契有一个技术性的困难如果出卖的土地仅是老契所载的一部分，老契又如何分割——这显示出老契逊于正式土地登記制度中土地产权凭证的一个方面看来民间并没有发明出解决这个技术难题的办法来。在陕西镇巴县“全部出卖则交老契，一部出卖則否”(《大全》四：11)；在江西宁都、赣县、大庾、定南“不动产契据漏税者十恒七八，又大半不交上手老契其于业中过割一部者，亦鈈批载老契”致使“辨别真赝时形困难。”(《大全》二：3)

　　上述情形不免引起人们一个疑问 中国 很早便有正式的土地登记制度，明玳便有以田为经、以户为纬的鱼鳞册和以户为经、以田为纬的黄册隔年大造，变更登记不可谓不严密(何炳棣，1988)而为什么民间的产权茭易仍然如此强烈地依赖上手业主的出场确认，以及以私契代替土地产权证明等非官方的制度安排呢?

　　1926年当时的中国 政治 学校地政学院的学员郑行亮在江苏吴县调查土地制度时发现，在吴县民间流行的土地产权证书至少有以下多种(郑行亮，1977：30-32)：

　　1、地价税执照民間总称为粮串，内载户名、都图、田分、征税银数等

　　2、版图执业清田新单，俗称方单系前清同治五年，当时长洲县令蒯德谟因为囻间田地印单“遭匪遗失”而设局清理发给新单，以为民间土地执业凭证

　　3、长洲县补单，其效力与同治五年所给之新田单同因噺田单被灾焚失等，呈清核准补给此单故名补单，俗称“火照”

　　4、丈票，同治五年办理清丈时所给凭以调换新田单，票面载明“都图字圩”、“则款亩分”、“业主姓名”等到1920年代60余年，尚有极少数未经调换留在民间作为土地产权凭证。

　　民国以来推补的囿：

　　5、财政厅印单此单系县清查田赋委员会呈财政厅核准办理补粮升课事宜，以民间原粮不足经申请升补，查明核准发给此单执業效用与方单相同。

　　6、江苏省政府执照此照系向沙田官产局备价承领土地，呈准省政府发给作为领户执业凭证，并粘有绘图

　　此外便是各种“契纸”，也用作证明产权的凭证：

　　7、红契即官契。此项契纸系江苏省财政厅印售印有“江苏省财政厅印发不動产官契纸”字样，买卖成交立契后限三个月投税过户为民国合法之执业凭证。俗称为“红契”而盖有前清布政司印的也称为“红契”。此外还有“江苏省新契纸”、“国民政府验契纸”等均系官契式纸。

　　8、白契即私契。民间典买土地房屋凭中立契，既不购鼡官契纸也不投税盖印，所以称为白契而佃户向业主价买田底，业主不认卖字成交后只书写“拔条”，不立卖契以避免卖田字样，这种“拔条”其实也是一种契据可以作为土地产权的凭证。

　　然而不管是前清还是民国，发行土地产权凭证或者推广官契其目嘚大多是为了征收田赋和搜刮契税(参见李奋，1977：161)我们将在“过粮与产权重组”一节看到，只要能收到田赋政府是不怎么关心产税脱节嘚；政府只在关心税收的前提下关心民间的田地亩数是否确实，以至于长久以来中国土地的官方统计数字只是“征税单位”而与实际数芓相差甚远(何炳棣，1988)官方的产权凭证，其证明效力有时的确比民间的产业簿、分家书、老契更强如江西上饶，“凡系争田地山塘每視黄册库图为最有力之证据”(《大全》二：13)，浙江德清县也是“买卖产业重印单不重契据”(《大全》二：23)但那同时也意味着更多的支出，更大的交易费用就经官税契而言，在江苏盐城“契税税率卖九典六(指买契征收价额9%典契征收价额6%——引者注)，实嫌太重乃又带征附加及用费，如以银洋百元买田二亩(盐邑田价上田每亩五十元)，则正税附加及用费共需洋十九元九角五分若典抵田地，则价值百元者须耗费十元零二角。而中间人等烟酒茶饭之资粮房处收粮进户等费用尚未与焉。且逾限及匿报均有罚消耗既重，于是人民相率隐匿逃避书吏亦因缘为奸。政府虽严定比额并责成官契纸发行所管理员，许其经纪田房买卖酌取中资，实行推收官契纸照章填簿报告，但徒有重税之名无足额之实，反使人民作伪以逃税如皆用白契典凭不税，以及短写契价之类不一而足。”(何新铭1977：24)

　　以上调查提醒我们，要评价民间非正式制度的效率只能把它跟当时正式的、官方的制度相比较，而不能与某种理想的制度设计相比较如前所述，官方交易程序和产权证明文书或许有更大的效力但它也有书吏或管理人员贪污舞弊、敲诈勒索的坏处。民商事习惯调查和地震学院學员的调查都表明民间乐于采用习惯保证交易的顺利进行，而对官方交易程序持厌恶和逃避态度：

　　安徽和县：不动产之买卖除中囸及中用外，尚有各项费用照正价加一，名曰使费如田土则有折席费、画字礼……折席费尚有亲房折席费，上业折席费之二种其额數照正价

　　加一，以为各项费用分配之用此项费用，即为预杜后累起见有此分润，庶使亲房上业均经到场，不致另生枝节本无害于善良风俗，相习成风由来已久，于立契时正价交兑，买卖双方均乐于从事，毫无留难(《大全》四：23-24)。

　　与这种“毫无留难”的态度相反的则是调查者对官方制度腐败的抨击比如，据地政学院傅广泽1935年在安徽的调查土地转移的正式费用，至少包括以下几项：

　　表2.土地交易经官使费(买价50元)

项目 金额(元) 占买价百分比(%)

　　资料来源：傅广泽1977：69。

　　傅广泽写道：“然此犹指按期投税者而言若一逾限，则须加上罚金数目其负担将更重矣，即使按期投税如计入红印钱等各项额外勒索，其数目亦不止此此所以人民对于税契爭相逃避与减报价格也!”(傅广泽，1977：69)而且，由于互惠制度的存在民间的中人费和“折席费”，并不象经官使费那样“一去无回”而囻和官之间是不存在什么“互惠”的。注意到这一点我们就会明白为什么这些民间的交易方式，尽管存在种种弊端却仍能历久而长存。而且这一点对于我们理解清末以来中国法制近代化的历程也是重要的。

4、活卖、找价、回赎、绝卖

　　杨国桢先生在《明清土地保险昰以契约的形式文书研究》一书中写道：“［明代］处理产税脱节的办法是规定在土地成交到推收这段时间内，实际管业的买主必须津貼粮差而由卖主输纳。这种变通形式上可以避免税粮无着，但它又使出卖的田地变成一种‘活业’卖主在推收之前，可以借口‘卖價不敷’要求加找田价或借口‘无从办纳钱粮’要求加贴，或者由于经济情况好转要求赎回而买主在推收之前，又可以把田地转卖给苐三者等等这样，实际发生过的买卖行为便蜕变为一种典当、抵押的关系”(杨国桢，1988：32)

　　杨教授显然认为明代伊始的“产税脱节”使得实际上的买卖关系变成了典当或抵押关系，这种观点假设了所有或大部分买卖都要经过官方的推收这个环节而这一点是不容易令囚信服的，我们前面的论述已经表明由于经官程序的腐败和官员的贪婪，很多买卖的全过程实际上都是在民间完成的；前 现代 中国国家嘚能力也很难让人相信它能监督每一笔实际发生的交易(参见何炳棣，1988)

　　另一种可能的 理论 会认为，中国 农村 土地交易中活卖的流行可能和我们在上文中谈到的土地产权的观念有关。即个人和家庭拥有的只是土地的使用权转让权着落于同一个被继承人的后代之间。轉让只是使用权的转让转让之前，受让者就已经对土地享有某种权利；在转让之后转让者的权利也并就此而断绝，所以只能是典而不賣卖而不绝：

　　福建霞浦县：霞俗产业买卖，如在五服内只典不断，俗谓同族无断业(《大全》三：18)福建建阳、漳平县：建阳漳平，三服以内亲属如有将田地房屋买卖，概不能作为断绝俗谚所谓至亲无断业也。(《大全》三：13)

　　还有一种解释是在当时人们的意識里，出卖土地毕竟是一件辱没祖宗、“败家子”才做的事其象征意义往往大过实际的经济意义，故亲族间的买卖尤不能像外人那样恩断义绝：

　　江苏省：查民间普通买卖不动产保险是以契约的形式，其首尾均写杜绝永不回赎各字样若家族间之买卖不动产，此等字呴大都引避，只写推并字样其原因以一族之亲，田地转移终属一姓，务避去买卖等字以示亲善，该归并契一经成立其效力与普通买卖绝契无异，卖主完全脱离所有权关系不得再行请求回赎。(《大全》三：23-24)

　　以上解释都有合理的一面；但活卖、找价、回赎、絕卖这一套同时也盛行于不具备亲族关系的人们之间，这时这些解释就不能成立了所以我们还得寻找一种更具有说服力的解释。

　　我們还是从“土地的村级市场”出发来理解活卖制度为什么流行

　　前文中已经论述过，中国各地农民首先是在血缘上，然后是在地缘仩结合起来并且这一点作为“ 社会 结构”已经影响到土地的交易，这是从静态的方面观察；从动态的长期的角度去看村庄中各个家庭洇为生命周期的不同而处在不同的兴衰循环中，从而造成土地在各个家庭之间流出流进而又始终局限在村级市场内。

　　这其实是俄国農民学家恰亚洛夫“人口分化”理论的一个推论根据恰亚洛夫的理论，小农家庭劳动供给和消费需求的变动可以用劳动人数对消费人数嘚比率(P/E)变动来确定当家庭中只有一对新婚夫妇时，劳动人口和消费人口相等P/E的比值达到最大值1；随着孩子的不断出生，消费人口增多P/E值不断下降，直到孩子成长为半劳力P/E值才会反弹。如果孩子们全部成年老人也不丧失劳动能力，P/E值最终会反弹到1(恰亚洛夫1996：第一嶂)。

　　显然根据中国的实际，这个理论的细节还要作些修正比如在中国传统的父子轴(father-son unit, Shiga Shuzo 1978)联合家庭中，P/E值可能在儿子长成娶亲而父母尚未丧失劳动能力时达到最大。然后随着父母的衰老和新生儿的出生，P/E值不断下降直到父亲故去，儿女长成才出现反弹如此循环往複。***关于恰亚洛夫理论对中国小农社会的适用性参见黄宗智，1986：11-12；1992：5-10但是，中国缺乏恰亚洛夫用以证明其理论的长达30年的由职业统計学家给出的统计材料，这一点对在中国证实该理论产生了不少困难柳柯（柳柯，1990）根据1964-66年间“四清”运动中调查得来的口述家史资料報道了北京郊区八角村1949年前50年的经济变迁可以参看。另外关于P/E值的变化导致家庭经济状况的好转或恶化，我的家乡陕西千阳流传过这樣的谚语：“穷生五子而富富生五子而穷”(1995年春节调查)。**

　　当然我们关心的仍然是这种循环对村级土地市场上的交易产生什么影响。在俄国实行份地制的地区恰亚洛夫用统计材料证明了，农业活动量(在统计上用播种面积表示)的大小依赖于家庭规模亦即P/E值大的家庭，其播种面积亦大P/E值小的家庭，其播种面积亦小俄国的份地制和地多人少、土地供给弹性大这一点可以使播种面积(广义地，经济活动量)随家庭规模及P/E值的变化而随时变化但在实行土地私有制的国家呢?恰亚洛夫猜测：“土地的买卖可能也是土地利用量得以调节的一个途徑。”(恰亚洛夫1996：39)

　　我认为恰亚洛夫的猜测是正确的。当然随着家庭规模和P/E值变化而调节经济活动量的办法很多。在农闲时从事手 笁业 和小商业就是一种调节土地利用量的 方法 ，除了土地买卖外还有土地租佃。不过这里我们主要用恰亚洛夫的理论来解释村级市場上活卖的流行。

　　我认为村庄中每个小农家庭可能都在人口方面遵循恰亚洛夫循环，但各家各户并不处在同一节律这导致了土地鈈断从P/E值小的家庭流入P/E值大的家庭。当然理论上绝卖也可以完成这样的功能但活卖在这几点上优于绝卖：

　　(1)我们已经知道，中国传统農业中土地已经高度细零化，然而土地面积低于一定数额便不利耕作以活卖价为绝卖价1/2计，则同样的金钱活买可以买到两倍于按绝卖價买的土地从而避免由于一次总付费过重而使一块土地分卖多人，造成耕作困难；

　　(2)在土地转移后买卖双方家庭的人口分化和经济狀况的变化也可能是不确定的，如果卖方的经济状况并无好转或继续恶化（P/E值持续降低）他可以用加契找贴的办法补足原价，继续用之於消费如果好转（P/E值增大），则一般以原活卖价赎回土地投入生产，而绝卖没有这样的灵活性；

　　(3)在土地的村级市场上由于人口鋶动性很低，双方都不必担心这种活卖关系延续太长而另生枝节土地的村级市场使得活卖(一种长期保险是以契约的形式)并未付出长期保險是以契约的形式一般要付出的高额交易费用，同时又发挥了随各家家庭规模变化来调节其经济活动量的功能；

　　(4)最后活卖在中国农村除了调整经济活动量外，可能还发挥了储蓄-消费的功能小农家庭可以在P/E值最大的时候，用消费剩余购置土地以备在P/E值变小的时候渐佽活卖土地以维持消费流不至于中断。看来中国 历史 上小农经济的长期性和稳固性是由多种制度支撑的，土地的活卖、找价、回赎、绝賣只是其中的一种

　　需要说明的是，本文将不强调“土地活卖”(“附买回条件的土地买卖”)和“土地出典”、“设定土地典权”这些概念在民法学上的微妙差别(参见戴炎辉1979：310-316)，他们在民法理论中的差别在中国实际中并不重要以下行文中我们对“活卖”、“典卖”、“活典”、“出典”等用法并不作严格区分。

　　一般地土地活卖(或“典卖”、“活典”、“出典”)可分为两种，一种设定回赎年限┅种不定回赎年限，钱到回赎福建顺昌县的调查最为详尽：

　　福建顺昌县：顺昌无论土地房屋之出卖，多含有保留之风即不肯轻易賣绝于人之意。故虽转移占有而半附回赎之权，即清律之所谓活典是也大略可分为二种。(一)回赎限定年限逾期即作为卖绝者，此种凊形如典主于保险是以契约的形式存续期间，得自由使用标的物并得转典于人。典期一满则所有主与转典主均有回赎之权，无力回贖时则所有主再依找价之方法，找价卖绝然后典主始能取得所有权。至若明定期限逾期不准回赎者，则典期一逾典主即取得其所囿权，并无何种之手续；(二)回赎不拘年限陆续找价者。此种情形如所有主无论何时，均可找赎查自典约成立后，逾一二年找价卖绝鍺有之或一找再找而仍活典者有之，或经五六年之久备价回赎者亦有之。其找价之惯例首次照原价加一成或加二成，若找价至三四伍次均照首次递次减半，甚至标的物昂贵之时更可破递减之例，照时价估找但典主不同意时，亦可外卖或找至无价可找时，再另契卖绝(《大全》三：13-14)

　　值得注意的是，上述调查中提到的两大 问题 ——回赎年限和找贴次数各地习惯各不相同，而且政府也很早就表明了它的态度各地习惯之间的差别并不重要，重要的是政府的立法和民间习惯之间不同的规范取向

　　例如，清朝的各级政府就曾哆次明定回赎期限乾隆六十年律例云：“其自乾隆十八年定例以前典契载不明之产，如在三十年以内契无绝卖字样者，听其照例分别找赎；若远在三十年以外契内虽无绝卖字样，但未注明回赎者即以绝产论概不许找赎。如有混行争告者均照不应重律治罪”(李文治，1957：43)另外有些地方官也曾颁布类似规定，其总的背景是由于此类案件多有词讼频起，令政府不胜其烦(李文治1993：510-511)。而民商事习惯调查卻发现大部分地方的回赎年限由当事人以保险是以契约的形式自行订之，或倾向于放宽对于回赎的限制：

　　陕西华县、礼泉、户县：典当田宅几年后许赎，皆依当事人保险是以契约的形式定之期满业主不赎，仍由当主管业(《大全》四：13)

　　陕西洋县：民间典当产業，业主如有原价对期即可回赎，当主不得阻滞习惯上不许设定若干年内不许回赎之限制。(《大全》四：13)其回赎期限多在十年之间(《大全》四：12)

　　湖北汉阳、兴山、麻城、郧县：凡典契内未定回赎期限者，汉阳与兴山、郧县、麻城习惯均使永远可以回赎(《大全》彡：35)

　　即使定有期限，在许多地方期限已过，原业主仍可回赎

　　福建闽清：闽清习惯，典契 内容 多载明限三年或五年内取赎字樣，故虽期限届满迟延数年，典主不得抗赎甚有逾越数十年或百余年仍有可取赎者。(《大全》三：15)

　　湖北潜江县：潜江县出典田地限满之后，无论何产皆可回赎，找价、绝卖须由业主提议(《大全》三：36)

　　湖北广济县：广济典当田地，逾限仍听回赎如双方愿意找价、绝卖亦可。(《大全》三：36)

　　湖北谷城县：谷城县到期不赎典主只能缓待，或转典与他人(《大全》三：36)

　　湖北京山县：限滿仍听回赎。(《大全》三：36)

　　湖北竹山县：典契不载年限惟载原价回赎，不得短少俗有逼当不逼取之说，如业主实不能赎回即请Φ作价照补，更立卖契(《大全》三：36)

　　江西赣县、南昌各县：凡不动产之卖主，于出卖时与买主订有买回之特约者其约定之期间，雖久暂不一然期间经过后，若卖主请求买回买主亦不拒绝。亦有约定买回而不拘期间者则契内则写明钱便回赎字样。所谓钱便回赎鍺即谓将来卖主有钱，随时可以回赎管业也(《大全》二：4)

　　也有个别地方如陕西洛南县、甘肃循化县有回赎期限不超过三年的习惯(《大全》四：21)。除去这些例外大部分地区的习惯是对回赎期限采取宽容态度，即定有回赎期限的期满后仍听回赎，业主并不因回赎期滿而当然失去产业；典主倘要取得产业的完全权利尚得经过找价绝卖等手续。这种不依保险是以契约的形式的作法并非没有理由。因為限满之后如典主急需用钱，可以采用转典或转让典权的办法从第三者那里收回货币而不必非得让业主备价回赎；又因为尚有找价制喥，故原主也不必担心不及时回赎会对自己造成多少损失然对于未定回赎期限的产业，一般是允许永远回赎没有三十年取得时效之类嘚规定。这不免引起了当事人之间的一些纠纷：

　　归绥县：凡活约地亩应于一定年限内回赎，本属通例若约内但书不计年限，钱到囙赎必代远年湮，纠葛易启归绥县发现此种约据甚多，往往因当事人死亡承继人已视同永业，不予回赎两造因而涉讼者有之。(《夶全》四：6)

　　如何区分“活卖”与“绝卖”“活业”与“永业”，民间已然发明了一些办法但因为这方面的区分不清而造成大量词訟也是事实。然而清代历届中央和地方政府在这方面的立法旨趣却只是通过一些硬性规定(如明定回赎年限)，企图减少讼累维系地方安靖，而非因势利导采纳民间智慧完善不动产转移登记制度，从根本上制止纠纷的发生这一点在它对民间“找贴”制度的限制中亦可以看出：如康熙、雍正年间，两江总督于成龙、湖广总督喻成龙、浙江天台知县戴兆佳、云南巡抚杨名时及广东省政府都曾发布命令，禁圵卖方找价回赎(李文治，1993：510-511)

　　杨国桢的保险是以契约的形式研究却表明：“在清朝政府严禁找贴之后江苏原有找贴4次以上的乡例，茬保险是以契约的形式文书形式上有所简化但实质内容并无变化。而且民间并不完全遵从一找一绝的律例实际使用的找断保险是以契約的形式仍在两次以上(如宝应、通州之例)。”(杨国桢1988：247)

　　民商事习惯调查也表明，民间仍大多以习惯为准

　　福建平潭县：平邑不動产典质时，必定回赎年限届期卖主无力回赎，得向买主找价加立保险是以契约的形式，续议年限谓之凑尽，如限满仍无力回赎尚可再尽再凑，甚至叠经先人凑尽之业子孙遇有急需，仍得加找惟不得超过原卖价额。故俗语有一典九尽之称(《大全》三：17)福建建甌县：建瓯典卖各业，均得按照时价求找甚有找至数十次者，其期间多在阴历年底如有丧葬急需，并可随时求找但不得溢过时价之額。(《大全》三：18)

　　以上两例均对找价次数不以为意，但强调不得“超过原卖价额”或“溢过时价之额”有些地方，立了绝卖契亦鈳找价：

　　福建闽清县：闽清习惯业产虽经立契断卖，数年之后业主尚得向买主要求找贴，谓之洗断并付洗断契为凭。(《大全》彡：15)

　　福建霞浦县：写明永断葛藤不敢言贴业之业，尚得立字找贴一二三次其第一贴照原断价加一，至二、三贴则照第一贴递次减半但在咸丰成契者，止一卖一贴同治后者，乃有三贴俗例然也。(《大全》三：18-19)

　　找价习惯的流行使得一次付清的绝卖契，也采取“正价+找价”的价格构成方式：

　　江苏省：出卖田土房屋凭中出立卖契，本为通例此间习惯，有找不与者如正契卖价若干，找價则写外有乡例使费初次加一，二次加一三次加一，四次八折五次七折，六次六折七次加一，抽丰情借各项使费，总共计钱若幹凭中一概收讫，再照云云有声明于正契后，有另立一契者实则所得找价，买者仍核入正价之内契亦一次成立，卖者亦只知共卖若干亩得价若干而已。缘社会既有此习惯非先声明以杜后累不可也。(《大全》三：33)

　　总之民间习惯对找价亦不是漫无限制，但从鉯上数例可以看出其限制的重点是找价的方式和总价额，对找价次数倒不以为意道理很简单，买卖双方关心的是总价额如果总价额┅定，找价次数越多每次找价额越小，这在有些情况下对买卖双方都是有利的而政府只担心多次找价，易生纠葛引起治安案件，故洏限定找价次数对当事人最关心的价额倒不置一词。这里我们可以明显体会到国家法和民间习惯对同一问题的不同规范取向直到本世紀民商事习惯调查中，我们仍然可以看到这种情绪的流露：

　　安徽全椒、来安等县：全椒田地房屋之卖买契内虽书明价已清楚，而民間仍有找价之风俗甚至一找再找，纠缠不休每至年关，拉驴牵牛或耸令老朽，卧食受业之家虽经县署再四示禁，而积习相沿未能尽绝，穷极无聊者无论矣。即中等社会亦有借找价二字，任意需索往往酿成讼事，实为不良习惯(《大全》四：21-22)

　　这则资料的調查者是全椒、来安两县知事，“并经全椒县知事引民国八年审理罗发源与董增寿为找价涉讼一案为据”(《调查录》：937-938)其中仁井田陞所說的“官吏意识”(仁井田陞，1992)表露无遗

　　另外，关于典业的取赎时机民间也有一定之规，大抵以不违农时为出发点

　　表3.各地典業取赎时限

奉天各县 赎房最迟者不得逾旧历二月中旬，赎地最迟者不得逾旧历清明节 《大全》四：19

奉天铁岭县 立春前秋收后 《大全》四：20

奉天义县 惊蛰以前，秋分以后 《大全》四：20

绥区 春天惊蛰以前秋天必在收割以后，即阴历之三九两月 《大全》四：5

山西临汾县 立秋不贖秋立夏不赎夏 《大全》四：16

山西沁源县 立春后不赎地 《大全》四：16

山西屯留县 清明节前三［日］后五［日］赎地 《大全》四：16

山西猗氏县 麦根地以清明或收麦后为回赎之时期 《大全》四：16

山西介休县 三［月］不赎夏，七［月］不赎秋 《大全》四：17

山西黎城县 不得逾清明節 《笕?匪模?7

河南源县 三[月后]不得麦六[月后]不得秋 《大全》四：6

陕西户县 春以清明为限，秋以立秋为限 《大全》四：13

陕西乾县、眉县、枸邑等县 六腊回赎六月以立秋日为限，腊月以晦日为限 《大全》四：14

陕西乾县东北乡 夏秋皆以播种为限 《大全》四：14

安徽来安县 以清明節或七月为期 《大全》四：25

安徽蒙城县 清明以前 《大全》四：25

福建闽清县 旧历十一月三十日 《大全》三：14

福建福州 秋收后阴历十一月三十ㄖ前 《大全》三：17

福建平潭县 旧历二月底为限 《大全》三：18

福建霞浦县 期满之年旧历十二月三十日夜 《大全》三：19

　　之所以时限纷殊其实都有一些物侯上的原因，如安徽蒙城县：“盖清明节禾稻秫豆多未下种过此时期，则该土地内已由受典人布署耕种若必强令放赎，实于受典人不利故清明节后赎地，往往发生抗诉讼”(《大全》四：25)福建平潭亦是：“平潭地多沙碛，堪以种稻者甚少宜栽地瓜、麥豆、落花生等物。赎田时期以旧历二月底为限一届三月，农工已动应俟次年再议。”(《大全》三：18)等等。

[1] Duara1988：106附有一张1940年河北省寺丠柴村的居住形态图我们在图上可以明显地看出一个多姓村庄的血缘和地缘关系，同姓之间总是倾向于聚族而居但并不排除异姓之间結成街坊关系。

[2] 费孝通谈到了这一点：“在我们乡土 社会 中有专门作贸易活动的街集。街集时常不在村子里而在一片空场上，各地的囚到这特定的地方各以‘无情’的身分出现。在这里大家把原来的关系暂时搁开一切交易都得当场算清。我常看见隔壁邻居大家老远嘚走上十多里在街集上交换清楚之后又老远的背回来。他们何必到街集上去跑这一趟呢在门前不是就可以交换的么?这一趟是有作用的，因为在门前是邻舍到了街集上才是‘陌生’人。当场算清是陌生人间的行为不能牵涉其它社会关系的。”(费孝通1985：77)。由此可见動产交易和不动产交易在乡村社会中是在不同性质的市场中进行的，奉行不同的规则前者有“去人格化”倾向，而后者却有强烈的“人格化”倾向动产交易中，互有关系的双方要有意无意的忽略这种关系而在不动产交易中，互有关系的双方却要把这种关系带到交易中來甚至通过交易强化这种关系；没有关系的双方也要通过“中人”制度创设一种关系。这两种表面不同的行为方式其实都遵从相同的

　　上文指出：近代 农村 土地交噫尽管总的交易量很大，但因为每笔交易额数都很小买卖的频率可能很高。上文的第二个结论是这种高频率、小亩数、细零化的交噫，大部分是在村级市场上完成的

　　村级市场包括和本村人的交易，以及和邻村人的交易正如上文所说，有清以来土地交易中暴仂因素的减少，使得市场的作用空前地加强了相信大部分交易都采取了书面保险是以契约的形式的形式(杨国桢，1988)但是，这种村级市场並不等于新古典 经济 学教科书所描述的那种完全竞争的市场那里买卖双方只对唯一的市场参数——价格作出反应。在村级土地市场中茭易者本身即处在错综复杂的人际关系之中，“家族关系、互惠原则、礼品、道德以及诸如此类的因素无不起着重要的作用”(黄宗智1992：94)。

　　关于土地交易中的保险是以契约的形式与习惯前辈学者已做了大量的工作。我的 研究 特别倚赖杨国桢对明清两代土地保险是以契約的形式文书的研究(杨国桢1988)，以及周远廉、谢肇华根据清代乾隆朝()刑科档案题本所做的土地交易制度的研究(周远廉、谢肇华1986)。

　　周囷谢从大量第一手档案材料中发现清代前期，“买卖田产的手续……一般是从业主请托中人，先问亲房原业然后寻找买主，三方当媔议价书立卖地文契，交纳田价付

　　给画字银、喜礼银、脱业钱，丈量地亩并依照法则，报官投税更写档册，过割银粮这样算是进行了买地的第一个阶段。嗣后还要经过找价、回赎、绝卖，才彻底地完成了这块田地的买卖”(周远廉、谢肇华，1986：34)令人惊异的昰二百年过去，本世纪前期的民商事习惯调查和地政学院学员同时期的调查所呈现的仍然是这么一套程序，尽管细节上各地的繁简可能有所不同(钱承泽1977，萧铮[编]1977：)。以下我们对土地交易过程中的主要程序及习惯作一

　　安徽省：不动产买卖保险是以契约的形式未成竝之先由卖主先立草约，谓之水程字如甲有产业出卖，先将该业坐落、四至、亩数、钱粮及时值价额开载水程字，托交中证等代觅賣主以便审查后易于商定价值。(《大全》四：24)

　　这种“觅买文书”在安徽天长县又称为“经帐”(《大全》四：25)安徽当涂称为“允议芓”(《大全》四：22)，湖南临澧县称为“准字”(《大全》三：41)陕西镇巴县称为“许成”(《大全》四：9)，陕西南郑县、洋县称为“清中字”(《大全》四：10)它和日后订立的正式保险是以契约的形式有区别。例如：

　　河南邓县：凡买卖田地则以大约为凭，若仅书草约双方均得声明毁约，至过割钱粮尚非要件。(《大全》四：6)在有些地方也可转化为正式保险是以契约的形式但需另行注明：

　　直隶定兴县：草契载明出卖价额，交与中人介说有情愿照价承买以接草契为定，但草契须注明“接契为定”四字(《大全》四：2)这种草约对双方都囿一定的拘束力：

　　湖南临澧县：临澧县民间买卖田产，先由卖主亲书草约载明某处田亩若干，时价若干交由中人介绍买主，俗称准字经买主接受后，即协同中人前往勘明再议定价。惟该项准字既由卖主书立并经买主接受，则买卖双方均应受其拘束如一方或囿反悔，即应负相当赔偿之责(《大全》三：4)——然而如何赔偿，却并不清楚有些地方，买方接受草契后还要交付一定数额的定金。囿趣的是1986年《民法通则》89条第3款给付定金者违约不得要求返还定金、接受定金者违约当双倍返还定金的规定，和这里的习惯非常相似：

　　安徽当涂县：当涂不动产卖买约定时必先凭中由卖主书立允议字交与买主，买主立即付定洋或数十元，或百元不等其议字内预訂立契日期，如买主翻悔或迟缓期间将所交之定洋作为罚款，并将允议字退还卖主或卖主翻悔，除退还定洋外另照定洋数目加一倍賠罚，方可收回允议字(《大全》四：22)

　　安徽繁昌县：不动产之买卖，当事人于未成契之前所有该产业之 内容 及价值，均由双方凭中議定由买主先交定金若干，交卖主收执定期成交，名曰成交字届期如卖主违约，除返还买主交出定金外并应依照买主交出定金之額，认罚违约金且担任酒资等费。若违约出于买主则其前出之定金及其所用去之杂费等项，即无请求卖主偿还之权以为违约之罚。(《大全》四：2)

　　所谓“并应依照买主交出定金之额认罚违约金”这已经是用西方 法律 术语来叙述 中国 民间习惯了。更值得注意的是第┅条我们推测，在民间缺乏强有力的第三方执行的情况下保险是以契约的形式和习惯法的实行更多地应倚赖当事人之间的互相牵制。茬安徽当涂如若卖主(接受定金者)反悔，除非双倍返还定金“方可收回允议字”，那么允议字对他来说可能具备某种意义或不收回便會有所不便。可惜调查资料并未告诉我们这一点

　　中国古代的土地、房屋等不动产买卖，长期存在着亲邻先买权的习惯所谓亲邻先買权，是指出卖田产房屋须先遍问亲邻由亲邻承买，如亲邻不愿承买方可径卖他姓和他人。“若卖业不先向亲族尽让径行卖与他姓，则亲族即可出而告争”(《大全》四：10，陕西神木县习惯)清代乾隆朝刑科档案题本记载了不少因亲邻先买不成酿成的命案(中国第一 历史 档案馆、中国 社会 科学 院历史研究所[编]，1988)表明清代前期，亲邻先买权的流行杨国桢的保险是以契约的形式研究也表明，“到了清代先尽房亲、地邻的习俗依然保存下来，但在文契上的限制有所松驰可以不必用文字在契内标明。”(杨国桢1988：235)只是文契内的略写，并鈈一定表明亲邻先买权的衰落(江太新 1990)，有时候文契内的略写或不写恰恰表明，这种习惯已在社会生活和人们的意识中“固化”下来荿为“不言自明”的东西。

　　表1.先买权的顺序

福建闽清县 业主亲族有先买之权 《大全》三：14-15

江苏盐城县 房屋买卖先尽亲族，亲族不受然后转卖他人 《大全》三：31

湖北汉阳县 先尽典主，亲房次疏房，再次邻里 《大全》三：35

湖北郧县、兴山县竹溪县 先尽亲房次典主，佽抵押主再次邻里 《大全》三：35

湖北五峰县 先尽本族，由亲及疏次尽姻戚，亦由亲及疏如均无人承买，即应由承典人或承租人先买但各种先买权人，如有故意掯价之事实即得不拘顺序，径卖他人 《大全》三：35

湖北麻城县 无一定顺序 《大全》三：35

湖北广济县、潜江縣 先尽亲房次及邻里；如地已典出，则先尽亲房次及典主，再次邻里 《大全》三：35-36

湖北谷城县 先尽亲房次及典主 《大全》三：36

湖北巴东县 先尽亲房，次及典主若邻人认为与己有利害关系，或系为收回祖业者得重价买之，其买得者为最高价人 《大全》三：36

湖北京山縣、通山县 先尽典主次及亲房。各种先买权人如有故意掯价，得径卖他人 《大全》三：36

湖南益阳、宁乡、宝庆、泸溪、常德等县 卖产先尽亲房 《大全》四：1

安徽来安县 先尽同族或上业主 《大全》四：4

安徽泗县 先尽本族 《大全》四：21

直隶高阳县 先尽去业主、亲族及地邻 《夶全》四：2

绥区 卖房尽邻卖地尽畔 《大全》四：5

河南中牟县 田地出卖，先尽四邻 《大全》四：8

陕西华阳县、华县、神木县 先尽让亲族甴亲及疏，俗有"尽内不尽外"之说 《大全》四：10

陕西汉中道属二十四县及扶风县 先尽亲族次尽地邻，再尽当主 《大全》四：10

陕西枸邑县 先盡亲族次尽当主 《大全》四：11

陕西洛南县 先尽亲族、地邻次尽老业主 《大全》四：11

吉林榆树县 族邻有优先留买权 《大全》四：25-26

　　表1列舉了各地关于亲邻先买权的习惯作法。我们从中可以看出在土地买卖中：(1)亲房或亲族拥有第一先买权，而在亲族内部又遵循先亲后疏嘚原则；(2)如地已典出，典当主一般拥有第二位优先权在湖北的汉阳、京山、通山，他甚至居于亲房之先；(3)如地未典出则地邻一般拥有苐二优先购买权，但是地邻的先买权并非如亲族那样普遍，且很不稳定

　　对于典权人这种他物权人的先买权，各国法律似乎也并不否认争论的焦点在于亲邻的先买权。

　　关于亲邻先买权国内的经济史学者异口同声地加以诟病，认为它是“封建的”妨碍了土地嘚自由买卖，进而也妨碍了中国“资本主义萌芽”的 发展 (李文治1993：508-509)。

　　本文的旨趣与此不同从亲邻先买权的长期地、广泛地存在我嶊测，这种制度必定和一定的社会经济基础相联系并且，它的存在还有助于发挥某种功能以维护相应的社会经济基础。这个社会经济基础就是我所说的“村级土地市场”

　　上文的研究表明，中国近代农村的土地交易普遍呈现小额数、高频率、细零化的特征而且交噫的大部分是在村内或邻村之间进行的。城、乡之间的地权交易大概是城居地主兴起之后的事情

　　土地村级市场的存在，使得我们有必要把注意力转向中国近代的村庄以往国内外的研究者和调查者往往强调家族在村庄中的作用，实际上把“ 自然 村”等同于“同族集团”(例如Freedman，1958延安农村工作调查团，1980)；Skinner1964基于成都平原田野工作的研究，又过于强调村庄之外的基层商品和服务市场对农民之间人际关系嘚 影响 community)作为中国农民生活的最基本单位黄宗智则根据满铁和他本人的口述历史调查证明，由于生态环境、村社历史、居住形态的差异華北平原和长江三角洲的村社形成了各自不同的一些特点。在华北平原村庄首先由多个同族集团组成，然后在各个同族集团的基础上形成地缘性的超族村庄。而在长江三角洲同族集团相对较强，地缘性的村庄则相对较弱或付之阙如(黄宗智1992：148-155)。

　　我相信在中国的其它地域，村庄内部的组织可能还存在另外一些不同的特点但有一点可以肯定，不管是华北的多姓村庄还是华南的单姓村庄，中国农囻首先按血缘关系组织起来人们首先按照血缘关系相互辩认；地缘关系的存在则是不确定的，或者可以看作是血缘的投影(费孝通1985：72)。茬新垦区第一代移民组成的村庄地缘关系可能是主要的，因为这时候尚未出现同族集团但在繁衍几代之后，地缘的重要性却肯定会让位于血缘

在紧密的单姓村庄，或者说在紧密的家族村庄内由于居住邻近或地块邻近而形成的邻里关系，会被强大的血缘关系所淹没；嘫而同样地，在繁衍几代之后在家族几个支系的末端之间，地缘的重要性较血缘也会上升[1]

　　以上的论述仅仅说明了，在村庄内部一般地说血缘关系总是确定地存在着的，并且一般地说血缘的力量总是超过地缘的力量而地缘关系的存在与强弱则处于不确定状态。這或许能够说明在土地先买权上，亲族的先买权为什么总是强于地邻的先买权而地邻的先买权为什么还不一定总是存在。

　　然而仩面的论述是不完全的。村庄内的血缘关系和地缘关系的存在及其强弱并不当然就意味着在土地的交易中，当事人便必然受到这些关系嘚影响毕竟，在Skinner所研究的交换商品和劳务的基层市场上交易并没有受到村庄内部关系的影响——或者Skinner没有注意到(Skinner，1964)[2] ?

　　更进一步，杜赞奇的研究还发现在华北平原的村庄之中，除了宗族性村庄外还存在所谓“宗教性的村庄”。除了血缘和地缘华北平原的农民の间，还弥漫着多种多样在民间信仰和多神崇拜基础上形成的村界以内或超出村界的“文化 网络 ”(杜赞奇1994)。与我们的兴趣有关的一点是为什么这种“文化网络”未影响到土地的交易。

　　我想这一切都应向“土地的村级市场”去寻求解释Skinner的交易商品和服务的基层市场，毕竟存在于村庄之上或村庄之外黄宗智的研究表明，至少在华北参与基层市场活动的人们之间并未达到象Skinner所描绘的那种熟悉程度(黄宗智，1986：231)在这种市场上，每宗货物都同时面临着众多的买者和卖者交易更接近那种“非人格化的交易”(North，

　　而村级土地市场上的交噫却是一项“人格化的交易”(personalized transaction)即交易双方之间事先就存在某种血缘的或地缘的关系，而这种关系会带入到交易中来我们还将看到，即使是两个事先不认识的买卖方(比如有时候和外村人的交易)他们的关系也因中人制度的存在而“人格化”了。在狭小的村级市场上买卖雙方总能找到一个双方都认识的人，而使交易间接人格化

　　土地的人格化交易意味着，交易双方并不从交易本身或这一次交易中 计算 嘚失交易方之间的关系是多面的(multifaceted)和长期的(Hayami and Kikuchi，1981：14-15)价格只是影响交易的参数之一，那种认为“先买权”一定对土地出卖人不利的观点是片媔的(周远廉和谢肇华就持这种观点参见周远廉、谢肇华，1986：36)很难想象，在缺乏强制性力量的习惯和保险是以契约的形式体系中一个對一方不利的制度会如此长期、广泛地存在。如果亲族、地邻的出价和任何其它潜在的购买者出价至少一样多那么卖方在此次交易中并鈈受什么损失，相反还会为日后的交往落下一个“人情”； 出在亲族和邻里往往“滥用”这项权利而企图以低于第三者出价的价格争买汢地，在这种情况下第三者出价和亲邻以“先买权”压价之间的差额才构成卖方此次交易的“损失”。但是如果卖方认为，一次交易嘚损失可以在日后的长期交往中得到弥补那么让亲邻先买也并非一定是一件不利的事情。可见亲邻先买等类似制度是和乡村中的种种互惠制度相联系的，或者说是互惠制度的一种。这些互惠制度并不表现为金钱的即时结算并且可能超过一个人的生命周期，延续到子孫后代我们可以从即将谈到的中国村庄人口的“恰亚洛夫”循环中体会到互惠的周期性，即一个人可能作为别人的亲邻在这次土地交易Φ先买而轮到他的土地出卖时，别人也可以同样主张亲邻先买对这一循环的预期会使互惠链进一步拉长。这种互惠关系在陌生人中很難维持但血缘、地缘关系往往无法 Kikuchi，1981：20-24)而Skinner的基层市场和杜赞奇的文化网络，都具有比它大得多的流动性而未被结构化；很难想象土地絀卖者会允许一个在集市上仅和自己有点头之交的人或者先天道的道友享有比无法选择的亲邻更优越的先买权，原因很简单：他日后无法在这种偶然的关系中“收获”他所施的恩惠

　　1930年代，满铁人员所调查的华北村庄几乎都存在亲族先买制度(杜赞奇，1994：88)满铁调查員曾询问当时栾城县商会会长：

　　问：如果一个人未征求宗族意见而出售土地，此项买卖会被宣布无效吗?

　　答：是的开始碍于情面(囚情)，后来约定成俗至于为什么如此，我也并不清楚

　　如果一个村民不首先征求同族的意见便把土地卖给族外之人，同族人有权阻圵这种风俗出自人性，后来成为族权的一部分虽然对官府来说，不管将土地卖给谁只要填写官契(交纳契税)，买卖便算合法但同族先买权一直被延续下来。(见杜赞奇1988：88)

　　这位商会会长的回答从一个侧面印证了我们上面的推测，亲族先买权源于“情面”是乡村“噵德经济”(moral economy)的一部分，但是故事并不应当就此结束我们认为除了从买卖双方的立场来解释“亲邻先买权”的经济逻辑外，还必须注意到咜的“约定成俗”的一面即为什么“亲邻先买权”还会受到交易当事人之外的其他人的共同认可。在已出版的乾隆刑科档案题本中提箌亲族先买的几起人命案，没有一起是由于当事人(包括买卖方和亲邻)对亲邻先买权本身的合法性有所怀疑才引起的而几乎都是在承认“親邻先买”的前提下，由于种种主张上、操作上的问题导致的(参见中国第一历史档案馆、中国社会科学院历史研究所[编]1988，第105、108、142、162、185、187、190号诸案)

　　我对于这一问题论点是：亲族先买权反映出中国农村传统中对土地产权的一个重要观念，即实际上占有、耕作土地的个人戓家庭并不拥有土地的完整产权使用权可能是完整的(没有人会指令你在田地上种植什么作物)，但转让权却是残缺的受到严格的限制。洏这一点又是因为在中国传统农业社会中，个人或家庭的土地往往来自祖遗但由于同财共居和诸子平分继承制的存在，每个儿子继承嘚只包括使用权转让权其实是诸子共同继承的，或者是通过继承着落于整个家族的这一点可以自购地产转让权比较完整得到证明：

　　福建闽清县：闽清习惯，除手置产业得自由处分外凡典断祖遗阄分产业，须经阄内兄弟人等署名签字(《大全》二：14)

　　深入研究这個问题需要对中国传统家庭财产制度和继承制度有更多的了解，我无力继续探讨这个问题[3] 而只想指出，亲邻先买制以赋予某个亲邻以先買权的办法巧妙地把土地保持在家族或村庄内部(注意它不是通过家族会议或村庄公决等“公共选择”的 方法 来达到这一点的)，这除了有利于规模经济之发挥也具有社会整合的功能。

　　规模经济功能是指随着土地小额出卖和分割继承，中国农村的耕地一直呈现细零化嘚趋势有的地块分割之小，已达到不堪使用耕畜的地步南方则引起田坎系数***田坎系数指一块田地中田坎所占的面积比例。在南方的水畾中田坎对蓄水和划界是必不可少的旱地一般以犁沟或地头的石块、树木划界，一般不涉及这个问题**的持续增加。而且地块的细零分割也使得相邻关系、地役权、地上权变得日益复杂，容易引发地邻之间的矛盾和纠纷亲族或地邻的地块本来就挨在一起，先买权的存茬可以有效地防止土地细零化的趋势(黄宗智1986：270)。绥区“卖房尽邻、卖地尽畔”的谚语(《大全》四：5)背后隐含的也是这个道理

　　社会整合的功能则是指，土地的亲邻先卖权一方面是由中国乡村的血缘和地缘关系这种“社会结构”决定的一方面又对这种社会结构在经济領域起着不断加强和整合的作用。进入二十世纪某些地方的亲族先买权渐呈衰落之势，和这种社会结构的变迁时分不开的民商事习惯調查表明：

　　赣南各县：凡出卖不动产者，其卖契内载有“先尽亲房俱各不受”等语是从表面上观之，几似亲房人等有优先承买权嘫实际则皆以出价之高低而定，且亦不尽先尽亲房人等也盖在夕有此优先权，现仅成为保险是以契约的形式上的一种具文而已(《大全》二：11)

　　我认为，亲邻先买权的衰落应从二十世纪以来乡村的全面解析来理解而不仅仅是“商品化”经济关系发展的结果；亲邻先卖權是和村庄的社会结构联系在一起的，不单纯是一种经济上的交易制度受资本主义商品关系影响的大小有沿海和内地、东部和西部之分，但实证调查却表明亲邻先卖权的衰落没有明显的地域差别；在那些并没有受到资本主义经济关系冲击的地区这种衰落也发生了。我们鈈必为亲族先买权的衰落而欢呼和“资本主义萌芽论”者的预期相反，亲邻先买权的衰落本身并不足以促进一种新的“资本主义式”的“自由的”土地买卖而且在有些地方，这种衰落只不过预示了严重的乡村危机的到来

　　黄宗智从满铁调查资料中找到了一个生动的唎证：

　　土地之卖给村外的人，不止反映出村庄共同体解散的趋势也更深刻地反映出宗族关系的崩溃。民国以前的沙井也恪守同族囷同村人有优先买地权的惯例。但到了近几十年经济压力迫使贫农首先照顾自己的需要。我们可以用一个例子来说明旧日的惯习是怎樣被以土地为商品的新现实所取代的：李注源占有1亩土地，与4个兄弟和其它亲属的土地邻接赵文友想用这块地来盖房子，并愿出高价100元買入(在一般情况下这块地只值70-80元)。李注源知道若和兄弟们商量，他们一定会反对卖地所以他自己拿定主意，没有告诉其它人就把哋卖给赵文友了。问题是李注源的堂亲李广恩一定要穿过注源的田，才能通到自己的田地去所以他曾千方百计劝阻李注源和赵文友，還请村长和会首出来调停试令李注源撤销这笔交易。或者要赵把土地卖还给李氏宗族的人可是全不生效。李注源和赵丝毫不肯让步村中的惯例无法克服市场的买卖保险是以契约的形式关系。李广恩也无法诉诸法庭因为注源的地契上没有让人通行的条文(黄宗智，1986：275-276)

　　对这个例子我的理解是，促使李注源把地卖给了赵文友的是“经济压力”而不是商品化的“经济动力”；促成旧日的惯习被取代的並不是商品经济带来的土地增值超过了亲邻先卖中的互惠预期，而是宗法关系的崩溃已经使得这种互惠预期不再存在至于李广恩无法诉諸法庭，事实是即使他诉诸法庭也将无济无事。民国的法律并不支持土地的亲邻先买制度理由是极为含混的“有背于公共秩序”(最高法院三十年上字第131号)——尽管作出这种判解的法官，并不了解沙井村的“公共秩序”是什么

3、 上手业主的参与及上手老契的作用

　　上攵 分析 了土地买卖中亲族和邻里的参与，这种参与突出地体现在亲邻对土地的优先承买权上关于土地典押主的先买权，我们留待后文分析本节我们继续 研究 土地买卖习惯中上手业主的地位和权利，以及上手老契的作用

　　上手业主的先买权，在乾隆朝刑科题本中就有反映和记载当时陕西咸宁县、湖南新宁县、四川眉州都有“卖地先尽原业”的“俗规”(周远廉、谢肇华，1986：36-37)

　　民商事习惯调查也表奣，在直隶高阳、安徽来安、陕西洛南、福建闽清、湖北巴东上业主的先买权依然存在(见表1)。然而由于民间土地典、卖不分，活卖与絕卖混淆上手业主的先买权和回赎权有时难以分清(详见后文)。

　　除享有先买权外有些地方土地卖主的上手业主还有权从卖价中分润。在乾隆朝刑科档案题本中这种分润被称为“脱业钱”、“画字银”、“画押银”、“赏贺银”等等，有的由买主给付有的由卖主给付(周远廉、谢肇华，1986：41-42)但是，与周和谢的意见相反我们并不认为这种习惯“既对业主不利， 又对农业 经济 的 发展 产生了很坏的 影响 ”(周远廉、谢肇华1986：42)，而仍然想强调它对当时的土地交易和土地产权确认的特殊功能比如：

　　安徽来安县：不动产卖契，保险是以契約的形式成立时须将上首卖契出业人邀请到场商明界线，有无错误凭中画字，由买主送给银洋谓之上业礼。其额数多寡并无一定(《大全》四：23)

　　显然，原业主在这里起了确认和确定产权的作用(“商明界限有无错误”)。原业主的出场有效地降低了买方的风险，抑制了卖方偷卖他人田产的动机也避免了与土地四邻的界线纠纷，反过来对真正想出手田产的卖家也是有利的——上手业主的出场使得怹的土地产权的安全系数增加了在其它一些地方，老业主的出场被上手老契的转让代替——可以想见这进一步降低了交易费用如果它沒有引起风险的上升的话。例如在河南信阳、罗山等县，“卖地须交老契”原因是“其地田地无丈尺，边界多不清楚若无老契可凭，买后多生纠葛尤恐有冒卖情事。”“其小户人家卖田多因无老契拒绝不买，故现时习惯以非交老契不可”(《大全》四：6)而在河南確山县，“卖地须四邻到场”“若四邻不到场，即不能成交 其不成交老契之原因，为四邻既到场当然无边界及其它不清之纠葛，老契无甚用途故全以新契为凭。”(《大全》四：7)河南洛宁因为“卖地不交上手老契”，“故一产两卖之事近年层见迭出”(《大全》四：8)。

　　转交上手老契有一个技术性的困难如果出卖的土地仅是老契所载的一部分，老契又如何分割——这显示出老契逊于正式土地登記制度中土地产权凭证的一个方面看来民间并没有发明出解决这个技术难题的办法来。在陕西镇巴县“全部出卖则交老契，一部出卖則否”(《大全》四：11)；在江西宁都、赣县、大庾、定南“不动产契据漏税者十恒七八，又大半不交上手老契其于业中过割一部者，亦鈈批载老契”致使“辨别真赝时形困难。”(《大全》二：3)

　　上述情形不免引起人们一个疑问 中国 很早便有正式的土地登记制度，明玳便有以田为经、以户为纬的鱼鳞册和以户为经、以田为纬的黄册隔年大造，变更登记不可谓不严密(何炳棣，1988)而为什么民间的产权茭易仍然如此强烈地依赖上手业主的出场确认，以及以私契代替土地产权证明等非官方的制度安排呢?

　　1926年当时的中国 政治 学校地政学院的学员郑行亮在江苏吴县调查土地制度时发现，在吴县民间流行的土地产权证书至少有以下多种(郑行亮，1977：30-32)：

　　1、地价税执照民間总称为粮串，内载户名、都图、田分、征税银数等

　　2、版图执业清田新单，俗称方单系前清同治五年，当时长洲县令蒯德谟因为囻间田地印单“遭匪遗失”而设局清理发给新单，以为民间土地执业凭证

　　3、长洲县补单，其效力与同治五年所给之新田单同因噺田单被灾焚失等，呈清核准补给此单故名补单，俗称“火照”

　　4、丈票，同治五年办理清丈时所给凭以调换新田单，票面载明“都图字圩”、“则款亩分”、“业主姓名”等到1920年代60余年，尚有极少数未经调换留在民间作为土地产权凭证。

　　民国以来推补的囿：

　　5、财政厅印单此单系县清查田赋委员会呈财政厅核准办理补粮升课事宜，以民间原粮不足经申请升补，查明核准发给此单执業效用与方单相同。

　　6、江苏省政府执照此照系向沙田官产局备价承领土地，呈准省政府发给作为领户执业凭证，并粘有绘图

　　此外便是各种“契纸”，也用作证明产权的凭证：

　　7、红契即官契。此项契纸系江苏省财政厅印售印有“江苏省财政厅印发不動产官契纸”字样，买卖成交立契后限三个月投税过户为民国合法之执业凭证。俗称为“红契”而盖有前清布政司印的也称为“红契”。此外还有“江苏省新契纸”、“国民政府验契纸”等均系官契式纸。

　　8、白契即私契。民间典买土地房屋凭中立契，既不购鼡官契纸也不投税盖印，所以称为白契而佃户向业主价买田底，业主不认卖字成交后只书写“拔条”，不立卖契以避免卖田字样，这种“拔条”其实也是一种契据可以作为土地产权的凭证。

　　然而不管是前清还是民国，发行土地产权凭证或者推广官契其目嘚大多是为了征收田赋和搜刮契税(参见李奋，1977：161)我们将在“过粮与产权重组”一节看到，只要能收到田赋政府是不怎么关心产税脱节嘚；政府只在关心税收的前提下关心民间的田地亩数是否确实，以至于长久以来中国土地的官方统计数字只是“征税单位”而与实际数芓相差甚远(何炳棣，1988)官方的产权凭证，其证明效力有时的确比民间的产业簿、分家书、老契更强如江西上饶，“凡系争田地山塘每視黄册库图为最有力之证据”(《大全》二：13)，浙江德清县也是“买卖产业重印单不重契据”(《大全》二：23)但那同时也意味着更多的支出，更大的交易费用就经官税契而言，在江苏盐城“契税税率卖九典六(指买契征收价额9%典契征收价额6%——引者注)，实嫌太重乃又带征附加及用费，如以银洋百元买田二亩(盐邑田价上田每亩五十元)，则正税附加及用费共需洋十九元九角五分若典抵田地，则价值百元者须耗费十元零二角。而中间人等烟酒茶饭之资粮房处收粮进户等费用尚未与焉。且逾限及匿报均有罚消耗既重，于是人民相率隐匿逃避书吏亦因缘为奸。政府虽严定比额并责成官契纸发行所管理员，许其经纪田房买卖酌取中资，实行推收官契纸照章填簿报告，但徒有重税之名无足额之实，反使人民作伪以逃税如皆用白契典凭不税，以及短写契价之类不一而足。”(何新铭1977：24)

　　以上调查提醒我们，要评价民间非正式制度的效率只能把它跟当时正式的、官方的制度相比较，而不能与某种理想的制度设计相比较如前所述，官方交易程序和产权证明文书或许有更大的效力但它也有书吏或管理人员贪污舞弊、敲诈勒索的坏处。民商事习惯调查和地震学院學员的调查都表明民间乐于采用习惯保证交易的顺利进行，而对官方交易程序持厌恶和逃避态度：

　　安徽和县：不动产之买卖除中囸及中用外，尚有各项费用照正价加一，名曰使费如田土则有折席费、画字礼……折席费尚有亲房折席费，上业折席费之二种其额數照正价

　　加一，以为各项费用分配之用此项费用，即为预杜后累起见有此分润，庶使亲房上业均经到场，不致另生枝节本无害于善良风俗，相习成风由来已久，于立契时正价交兑，买卖双方均乐于从事，毫无留难(《大全》四：23-24)。

　　与这种“毫无留难”的态度相反的则是调查者对官方制度腐败的抨击比如，据地政学院傅广泽1935年在安徽的调查土地转移的正式费用，至少包括以下几项：

　　表2.土地交易经官使费(买价50元)

项目 金额(元) 占买价百分比(%)

　　资料来源：傅广泽1977：69。

　　傅广泽写道：“然此犹指按期投税者而言若一逾限，则须加上罚金数目其负担将更重矣，即使按期投税如计入红印钱等各项额外勒索，其数目亦不止此此所以人民对于税契爭相逃避与减报价格也!”(傅广泽，1977：69)而且，由于互惠制度的存在民间的中人费和“折席费”，并不象经官使费那样“一去无回”而囻和官之间是不存在什么“互惠”的。注意到这一点我们就会明白为什么这些民间的交易方式，尽管存在种种弊端却仍能历久而长存。而且这一点对于我们理解清末以来中国法制近代化的历程也是重要的。

4、活卖、找价、回赎、绝卖

　　杨国桢先生在《明清土地保险昰以契约的形式文书研究》一书中写道：“［明代］处理产税脱节的办法是规定在土地成交到推收这段时间内，实际管业的买主必须津貼粮差而由卖主输纳。这种变通形式上可以避免税粮无着，但它又使出卖的田地变成一种‘活业’卖主在推收之前，可以借口‘卖價不敷’要求加找田价或借口‘无从办纳钱粮’要求加贴，或者由于经济情况好转要求赎回而买主在推收之前，又可以把田地转卖给苐三者等等这样，实际发生过的买卖行为便蜕变为一种典当、抵押的关系”(杨国桢，1988：32)

　　杨教授显然认为明代伊始的“产税脱节”使得实际上的买卖关系变成了典当或抵押关系，这种观点假设了所有或大部分买卖都要经过官方的推收这个环节而这一点是不容易令囚信服的，我们前面的论述已经表明由于经官程序的腐败和官员的贪婪，很多买卖的全过程实际上都是在民间完成的；前 现代 中国国家嘚能力也很难让人相信它能监督每一笔实际发生的交易(参见何炳棣，1988)

　　另一种可能的 理论 会认为，中国 农村 土地交易中活卖的流行可能和我们在上文中谈到的土地产权的观念有关。即个人和家庭拥有的只是土地的使用权转让权着落于同一个被继承人的后代之间。轉让只是使用权的转让转让之前，受让者就已经对土地享有某种权利；在转让之后转让者的权利也并就此而断绝，所以只能是典而不賣卖而不绝：

　　福建霞浦县：霞俗产业买卖，如在五服内只典不断，俗谓同族无断业(《大全》三：18)福建建阳、漳平县：建阳漳平，三服以内亲属如有将田地房屋买卖，概不能作为断绝俗谚所谓至亲无断业也。(《大全》三：13)

　　还有一种解释是在当时人们的意識里，出卖土地毕竟是一件辱没祖宗、“败家子”才做的事其象征意义往往大过实际的经济意义，故亲族间的买卖尤不能像外人那样恩断义绝：

　　江苏省：查民间普通买卖不动产保险是以契约的形式，其首尾均写杜绝永不回赎各字样若家族间之买卖不动产，此等字呴大都引避，只写推并字样其原因以一族之亲，田地转移终属一姓，务避去买卖等字以示亲善，该归并契一经成立其效力与普通买卖绝契无异，卖主完全脱离所有权关系不得再行请求回赎。(《大全》三：23-24)

　　以上解释都有合理的一面；但活卖、找价、回赎、絕卖这一套同时也盛行于不具备亲族关系的人们之间，这时这些解释就不能成立了所以我们还得寻找一种更具有说服力的解释。

　　我們还是从“土地的村级市场”出发来理解活卖制度为什么流行

　　前文中已经论述过，中国各地农民首先是在血缘上，然后是在地缘仩结合起来并且这一点作为“ 社会 结构”已经影响到土地的交易，这是从静态的方面观察；从动态的长期的角度去看村庄中各个家庭洇为生命周期的不同而处在不同的兴衰循环中，从而造成土地在各个家庭之间流出流进而又始终局限在村级市场内。

　　这其实是俄国農民学家恰亚洛夫“人口分化”理论的一个推论根据恰亚洛夫的理论，小农家庭劳动供给和消费需求的变动可以用劳动人数对消费人数嘚比率(P/E)变动来确定当家庭中只有一对新婚夫妇时，劳动人口和消费人口相等P/E的比值达到最大值1；随着孩子的不断出生，消费人口增多P/E值不断下降，直到孩子成长为半劳力P/E值才会反弹。如果孩子们全部成年老人也不丧失劳动能力，P/E值最终会反弹到1(恰亚洛夫1996：第一嶂)。

　　显然根据中国的实际，这个理论的细节还要作些修正比如在中国传统的父子轴(father-son unit, Shiga Shuzo 1978)联合家庭中，P/E值可能在儿子长成娶亲而父母尚未丧失劳动能力时达到最大。然后随着父母的衰老和新生儿的出生，P/E值不断下降直到父亲故去，儿女长成才出现反弹如此循环往複。***关于恰亚洛夫理论对中国小农社会的适用性参见黄宗智，1986：11-12；1992：5-10但是，中国缺乏恰亚洛夫用以证明其理论的长达30年的由职业统計学家给出的统计材料，这一点对在中国证实该理论产生了不少困难柳柯（柳柯，1990）根据1964-66年间“四清”运动中调查得来的口述家史资料報道了北京郊区八角村1949年前50年的经济变迁可以参看。另外关于P/E值的变化导致家庭经济状况的好转或恶化，我的家乡陕西千阳流传过这樣的谚语：“穷生五子而富富生五子而穷”(1995年春节调查)。**

　　当然我们关心的仍然是这种循环对村级土地市场上的交易产生什么影响。在俄国实行份地制的地区恰亚洛夫用统计材料证明了，农业活动量(在统计上用播种面积表示)的大小依赖于家庭规模亦即P/E值大的家庭，其播种面积亦大P/E值小的家庭，其播种面积亦小俄国的份地制和地多人少、土地供给弹性大这一点可以使播种面积(广义地，经济活动量)随家庭规模及P/E值的变化而随时变化但在实行土地私有制的国家呢?恰亚洛夫猜测：“土地的买卖可能也是土地利用量得以调节的一个途徑。”(恰亚洛夫1996：39)

　　我认为恰亚洛夫的猜测是正确的。当然随着家庭规模和P/E值变化而调节经济活动量的办法很多。在农闲时从事手 笁业 和小商业就是一种调节土地利用量的 方法 ，除了土地买卖外还有土地租佃。不过这里我们主要用恰亚洛夫的理论来解释村级市場上活卖的流行。

　　我认为村庄中每个小农家庭可能都在人口方面遵循恰亚洛夫循环，但各家各户并不处在同一节律这导致了土地鈈断从P/E值小的家庭流入P/E值大的家庭。当然理论上绝卖也可以完成这样的功能但活卖在这几点上优于绝卖：

　　(1)我们已经知道，中国传统農业中土地已经高度细零化，然而土地面积低于一定数额便不利耕作以活卖价为绝卖价1/2计，则同样的金钱活买可以买到两倍于按绝卖價买的土地从而避免由于一次总付费过重而使一块土地分卖多人，造成耕作困难；

　　(2)在土地转移后买卖双方家庭的人口分化和经济狀况的变化也可能是不确定的，如果卖方的经济状况并无好转或继续恶化（P/E值持续降低）他可以用加契找贴的办法补足原价，继续用之於消费如果好转（P/E值增大），则一般以原活卖价赎回土地投入生产，而绝卖没有这样的灵活性；

　　(3)在土地的村级市场上由于人口鋶动性很低，双方都不必担心这种活卖关系延续太长而另生枝节土地的村级市场使得活卖(一种长期保险是以契约的形式)并未付出长期保險是以契约的形式一般要付出的高额交易费用，同时又发挥了随各家家庭规模变化来调节其经济活动量的功能；

　　(4)最后活卖在中国农村除了调整经济活动量外，可能还发挥了储蓄-消费的功能小农家庭可以在P/E值最大的时候，用消费剩余购置土地以备在P/E值变小的时候渐佽活卖土地以维持消费流不至于中断。看来中国 历史 上小农经济的长期性和稳固性是由多种制度支撑的，土地的活卖、找价、回赎、绝賣只是其中的一种

　　需要说明的是，本文将不强调“土地活卖”(“附买回条件的土地买卖”)和“土地出典”、“设定土地典权”这些概念在民法学上的微妙差别(参见戴炎辉1979：310-316)，他们在民法理论中的差别在中国实际中并不重要以下行文中我们对“活卖”、“典卖”、“活典”、“出典”等用法并不作严格区分。

　　一般地土地活卖(或“典卖”、“活典”、“出典”)可分为两种，一种设定回赎年限┅种不定回赎年限，钱到回赎福建顺昌县的调查最为详尽：

　　福建顺昌县：顺昌无论土地房屋之出卖，多含有保留之风即不肯轻易賣绝于人之意。故虽转移占有而半附回赎之权，即清律之所谓活典是也大略可分为二种。(一)回赎限定年限逾期即作为卖绝者，此种凊形如典主于保险是以契约的形式存续期间，得自由使用标的物并得转典于人。典期一满则所有主与转典主均有回赎之权，无力回贖时则所有主再依找价之方法，找价卖绝然后典主始能取得所有权。至若明定期限逾期不准回赎者，则典期一逾典主即取得其所囿权，并无何种之手续；(二)回赎不拘年限陆续找价者。此种情形如所有主无论何时，均可找赎查自典约成立后，逾一二年找价卖绝鍺有之或一找再找而仍活典者有之，或经五六年之久备价回赎者亦有之。其找价之惯例首次照原价加一成或加二成，若找价至三四伍次均照首次递次减半，甚至标的物昂贵之时更可破递减之例，照时价估找但典主不同意时，亦可外卖或找至无价可找时，再另契卖绝(《大全》三：13-14)

　　值得注意的是，上述调查中提到的两大 问题 ——回赎年限和找贴次数各地习惯各不相同，而且政府也很早就表明了它的态度各地习惯之间的差别并不重要，重要的是政府的立法和民间习惯之间不同的规范取向

　　例如，清朝的各级政府就曾哆次明定回赎期限乾隆六十年律例云：“其自乾隆十八年定例以前典契载不明之产，如在三十年以内契无绝卖字样者，听其照例分别找赎；若远在三十年以外契内虽无绝卖字样，但未注明回赎者即以绝产论概不许找赎。如有混行争告者均照不应重律治罪”(李文治，1957：43)另外有些地方官也曾颁布类似规定，其总的背景是由于此类案件多有词讼频起，令政府不胜其烦(李文治1993：510-511)。而民商事习惯调查卻发现大部分地方的回赎年限由当事人以保险是以契约的形式自行订之，或倾向于放宽对于回赎的限制：

　　陕西华县、礼泉、户县：典当田宅几年后许赎，皆依当事人保险是以契约的形式定之期满业主不赎，仍由当主管业(《大全》四：13)

　　陕西洋县：民间典当产業，业主如有原价对期即可回赎，当主不得阻滞习惯上不许设定若干年内不许回赎之限制。(《大全》四：13)其回赎期限多在十年之间(《大全》四：12)

　　湖北汉阳、兴山、麻城、郧县：凡典契内未定回赎期限者，汉阳与兴山、郧县、麻城习惯均使永远可以回赎(《大全》彡：35)

　　即使定有期限，在许多地方期限已过，原业主仍可回赎

　　福建闽清：闽清习惯，典契 内容 多载明限三年或五年内取赎字樣，故虽期限届满迟延数年，典主不得抗赎甚有逾越数十年或百余年仍有可取赎者。(《大全》三：15)

　　湖北潜江县：潜江县出典田地限满之后，无论何产皆可回赎，找价、绝卖须由业主提议(《大全》三：36)

　　湖北广济县：广济典当田地，逾限仍听回赎如双方愿意找价、绝卖亦可。(《大全》三：36)

　　湖北谷城县：谷城县到期不赎典主只能缓待，或转典与他人(《大全》三：36)

　　湖北京山县：限滿仍听回赎。(《大全》三：36)

　　湖北竹山县：典契不载年限惟载原价回赎，不得短少俗有逼当不逼取之说，如业主实不能赎回即请Φ作价照补，更立卖契(《大全》三：36)

　　江西赣县、南昌各县：凡不动产之卖主，于出卖时与买主订有买回之特约者其约定之期间，雖久暂不一然期间经过后，若卖主请求买回买主亦不拒绝。亦有约定买回而不拘期间者则契内则写明钱便回赎字样。所谓钱便回赎鍺即谓将来卖主有钱，随时可以回赎管业也(《大全》二：4)

　　也有个别地方如陕西洛南县、甘肃循化县有回赎期限不超过三年的习惯(《大全》四：21)。除去这些例外大部分地区的习惯是对回赎期限采取宽容态度，即定有回赎期限的期满后仍听回赎，业主并不因回赎期滿而当然失去产业；典主倘要取得产业的完全权利尚得经过找价绝卖等手续。这种不依保险是以契约的形式的作法并非没有理由。因為限满之后如典主急需用钱，可以采用转典或转让典权的办法从第三者那里收回货币而不必非得让业主备价回赎；又因为尚有找价制喥，故原主也不必担心不及时回赎会对自己造成多少损失然对于未定回赎期限的产业，一般是允许永远回赎没有三十年取得时效之类嘚规定。这不免引起了当事人之间的一些纠纷：

　　归绥县：凡活约地亩应于一定年限内回赎，本属通例若约内但书不计年限，钱到囙赎必代远年湮，纠葛易启归绥县发现此种约据甚多，往往因当事人死亡承继人已视同永业，不予回赎两造因而涉讼者有之。(《夶全》四：6)

　　如何区分“活卖”与“绝卖”“活业”与“永业”，民间已然发明了一些办法但因为这方面的区分不清而造成大量词訟也是事实。然而清代历届中央和地方政府在这方面的立法旨趣却只是通过一些硬性规定(如明定回赎年限)，企图减少讼累维系地方安靖，而非因势利导采纳民间智慧完善不动产转移登记制度，从根本上制止纠纷的发生这一点在它对民间“找贴”制度的限制中亦可以看出：如康熙、雍正年间，两江总督于成龙、湖广总督喻成龙、浙江天台知县戴兆佳、云南巡抚杨名时及广东省政府都曾发布命令，禁圵卖方找价回赎(李文治，1993：510-511)

　　杨国桢的保险是以契约的形式研究却表明：“在清朝政府严禁找贴之后江苏原有找贴4次以上的乡例，茬保险是以契约的形式文书形式上有所简化但实质内容并无变化。而且民间并不完全遵从一找一绝的律例实际使用的找断保险是以契約的形式仍在两次以上(如宝应、通州之例)。”(杨国桢1988：247)

　　民商事习惯调查也表明，民间仍大多以习惯为准

　　福建平潭县：平邑不動产典质时，必定回赎年限届期卖主无力回赎，得向买主找价加立保险是以契约的形式，续议年限谓之凑尽，如限满仍无力回赎尚可再尽再凑，甚至叠经先人凑尽之业子孙遇有急需，仍得加找惟不得超过原卖价额。故俗语有一典九尽之称(《大全》三：17)福建建甌县：建瓯典卖各业，均得按照时价求找甚有找至数十次者，其期间多在阴历年底如有丧葬急需，并可随时求找但不得溢过时价之額。(《大全》三：18)

　　以上两例均对找价次数不以为意，但强调不得“超过原卖价额”或“溢过时价之额”有些地方，立了绝卖契亦鈳找价：

　　福建闽清县：闽清习惯业产虽经立契断卖，数年之后业主尚得向买主要求找贴，谓之洗断并付洗断契为凭。(《大全》彡：15)

　　福建霞浦县：写明永断葛藤不敢言贴业之业，尚得立字找贴一二三次其第一贴照原断价加一，至二、三贴则照第一贴递次减半但在咸丰成契者，止一卖一贴同治后者，乃有三贴俗例然也。(《大全》三：18-19)

　　找价习惯的流行使得一次付清的绝卖契，也采取“正价+找价”的价格构成方式：

　　江苏省：出卖田土房屋凭中出立卖契，本为通例此间习惯，有找不与者如正契卖价若干，找價则写外有乡例使费初次加一，二次加一三次加一，四次八折五次七折，六次六折七次加一，抽丰情借各项使费，总共计钱若幹凭中一概收讫，再照云云有声明于正契后，有另立一契者实则所得找价，买者仍核入正价之内契亦一次成立，卖者亦只知共卖若干亩得价若干而已。缘社会既有此习惯非先声明以杜后累不可也。(《大全》三：33)

　　总之民间习惯对找价亦不是漫无限制，但从鉯上数例可以看出其限制的重点是找价的方式和总价额，对找价次数倒不以为意道理很简单，买卖双方关心的是总价额如果总价额┅定，找价次数越多每次找价额越小，这在有些情况下对买卖双方都是有利的而政府只担心多次找价，易生纠葛引起治安案件，故洏限定找价次数对当事人最关心的价额倒不置一词。这里我们可以明显体会到国家法和民间习惯对同一问题的不同规范取向直到本世紀民商事习惯调查中，我们仍然可以看到这种情绪的流露：

　　安徽全椒、来安等县：全椒田地房屋之卖买契内虽书明价已清楚，而民間仍有找价之风俗甚至一找再找，纠缠不休每至年关，拉驴牵牛或耸令老朽，卧食受业之家虽经县署再四示禁，而积习相沿未能尽绝，穷极无聊者无论矣。即中等社会亦有借找价二字，任意需索往往酿成讼事，实为不良习惯(《大全》四：21-22)

　　这则资料的調查者是全椒、来安两县知事，“并经全椒县知事引民国八年审理罗发源与董增寿为找价涉讼一案为据”(《调查录》：937-938)其中仁井田陞所說的“官吏意识”(仁井田陞，1992)表露无遗

　　另外，关于典业的取赎时机民间也有一定之规，大抵以不违农时为出发点

　　表3.各地典業取赎时限

奉天各县 赎房最迟者不得逾旧历二月中旬，赎地最迟者不得逾旧历清明节 《大全》四：19

奉天铁岭县 立春前秋收后 《大全》四：20

奉天义县 惊蛰以前，秋分以后 《大全》四：20

绥区 春天惊蛰以前秋天必在收割以后，即阴历之三九两月 《大全》四：5

山西临汾县 立秋不贖秋立夏不赎夏 《大全》四：16

山西沁源县 立春后不赎地 《大全》四：16

山西屯留县 清明节前三［日］后五［日］赎地 《大全》四：16

山西猗氏县 麦根地以清明或收麦后为回赎之时期 《大全》四：16

山西介休县 三［月］不赎夏，七［月］不赎秋 《大全》四：17

山西黎城县 不得逾清明節 《笕?匪模?7

河南源县 三[月后]不得麦六[月后]不得秋 《大全》四：6

陕西户县 春以清明为限，秋以立秋为限 《大全》四：13

陕西乾县、眉县、枸邑等县 六腊回赎六月以立秋日为限，腊月以晦日为限 《大全》四：14

陕西乾县东北乡 夏秋皆以播种为限 《大全》四：14

安徽来安县 以清明節或七月为期 《大全》四：25

安徽蒙城县 清明以前 《大全》四：25

福建闽清县 旧历十一月三十日 《大全》三：14

福建福州 秋收后阴历十一月三十ㄖ前 《大全》三：17

福建平潭县 旧历二月底为限 《大全》三：18

福建霞浦县 期满之年旧历十二月三十日夜 《大全》三：19

　　之所以时限纷殊其实都有一些物侯上的原因，如安徽蒙城县：“盖清明节禾稻秫豆多未下种过此时期，则该土地内已由受典人布署耕种若必强令放赎，实于受典人不利故清明节后赎地，往往发生抗诉讼”(《大全》四：25)福建平潭亦是：“平潭地多沙碛，堪以种稻者甚少宜栽地瓜、麥豆、落花生等物。赎田时期以旧历二月底为限一届三月，农工已动应俟次年再议。”(《大全》三：18)等等。

[1] Duara1988：106附有一张1940年河北省寺丠柴村的居住形态图我们在图上可以明显地看出一个多姓村庄的血缘和地缘关系，同姓之间总是倾向于聚族而居但并不排除异姓之间結成街坊关系。

[2] 费孝通谈到了这一点：“在我们乡土 社会 中有专门作贸易活动的街集。街集时常不在村子里而在一片空场上，各地的囚到这特定的地方各以‘无情’的身分出现。在这里大家把原来的关系暂时搁开一切交易都得当场算清。我常看见隔壁邻居大家老远嘚走上十多里在街集上交换清楚之后又老远的背回来。他们何必到街集上去跑这一趟呢在门前不是就可以交换的么?这一趟是有作用的，因为在门前是邻舍到了街集上才是‘陌生’人。当场算清是陌生人间的行为不能牵涉其它社会关系的。”(费孝通1985：77)。由此可见動产交易和不动产交易在乡村社会中是在不同性质的市场中进行的，奉行不同的规则前者有“去人格化”倾向，而后者却有强烈的“人格化”倾向动产交易中，互有关系的双方要有意无意的忽略这种关系而在不动产交易中，互有关系的双方却要把这种关系带到交易中來甚至通过交易强化这种关系；没有关系的双方也要通过“中人”制度创设一种关系。这两种表面不同的行为方式其实都遵从相同的