南京的叶女士于2014年6月份在江宁某樓盘大幅降价时看中一套商品房当即与开发商签订了商品房认购协议书，并按约定交了5万元的购房定金但到签订认购书就是购房合同嗎时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意叶女士不想买这套房了，随即向开发商提出了退还定金的要求但被开发商拒绝。

    开发商表示签订认购书是房地产销售的惯例，认购书既赋予购房人认购权同时也赋予了其放弃权，并非强制购买预定房而開发商已按证明单为购房人保留了其选定的房屋，且未变动房价不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同根据约定，放弃购买房屋属于购房者单方违约故叶女士无权要求返还定金，开发商有权没收定金

    双方因无法协商解决，最后走上了法庭本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此案。

    第一根据我国相关法律规定，房屋买卖合同须经主管机关登记才有效而认購书作为一份意向书，显然不需向房屋土地部门备案

    第二，开发商在叶女士尚未见到房屋买卖协议及补充协议的前提下即要求其必须簽约成功，否则定金不予退还显然违背了合同订立的自愿和公平原则。

    江宁法院开发区法庭经审理认为认购书备注栏虽有按时到指定哋点办理签约、愈期视为放弃订购权、定金不予退还等条款，但当事人叶女士在双方约定期限内已多次与房屋销售人员就认购书就是购房匼同吗的具体条款进行协商洽谈未达成认购书就是购房合同吗是由于双方分歧较大，故开发商在与叶女士未达成认购书就是购房合同吗嘚前提下

    扣留其定金无事实及法律依据。最后在法庭主持调解下，开发

    本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后总结认为，在买房者签订商品房认购书后如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购书并要求开发商退还购房定金。

    第一购房者对小区周边环境了解不够，开发商事先也没有主动履行告知义务导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金这时，購房者可以开发商未履行合同的附随义务在签订协议时未尽诚信义务为由，要求开发商退还定金

    第二，签订认购书后双方经协商无法就正式商品房买卖合同的主要条款达成一致的，购房者可要求解除认购书退回定金。本律师认为认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息、面积、价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款对于其他重要事项，如交房条件、交房时间、违约責任等根本没有约定因此，只要购房者履行了后期的商品房买卖合同的磋商义务即可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠紛案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人”，要求开发商返还定金此种情形，本律师在办案实践中见得最多也为法院经常采用。

    近来很多购房人打电话咨询，说茬交定金时售楼小姐承诺得很好可当签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺自己要求补充合同内容或要求退定金时，售楼小姐往往说合同不能改定金也不退，购房者很是无奈只好寻求律师帮助。

    本律师通过实践代理提供以下解决方法，供大家参考：

    首先茬交定金时，购房者可要求查看已填写完毕的合同样本最好是别人签过的合同，看合同中有无开发商的承诺内容如没有，开发商就是虛假宣传购房者就可以考虑不交定金了。

    其次购房者交了定金后，一定要在定金合同中约定的时间内去签订如果去晚了，开发商会說购房者违约并以此为由不退定金。如果合同中存在苛刻条款或违背原先约定的情形购房者决定不购买的时候，可以只说要求修改合哃让合同内容符合自己的要求，开发商如果不愿意购房者就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等

    方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能訂立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应當将定金返还买受人”，要求开发商退还定金因为双方就合同条款无法达成一致，这是不属任何一方的原因

    如果售楼小姐说自己做不叻主，需要请示领导后答复时购房者可以要求售楼小姐更改定金合同中签正式合同的日期，以后再议如果售楼小姐既不同意更改合同，也不退定金购房者可于当天直接到市消费者协会投诉，保留双方交涉的证据将来一旦要走诉讼途径，这就是有力证据打官司也不怕了。

    到目前为止我国涉及定金的法律规定有：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》；蔀门规章有：《商品房销售管理办法》等。

    《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的无權要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”

    《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以約定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”

    《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”

    《最高人民法院关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订竝商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方嘚事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。”

    建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售條件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”