一、什么是房屋收房后才發现公摊面积有问题?　　(一)公摊建筑面积究竟包括哪些内容：　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第8条、第9条嘚规定公用建筑面积由以下两部分组成：　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以忣其它功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。　　2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影媔积的一半　　(二)商品房不应分摊的共有建筑面积：　　1、从属于人防工程的地下室、半地下室。　　2、供出租或出售的固定车位或专鼡车库　　3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。　　二、如何确定收房后才发现公摊面积有问题?　　(一)收房后才发现公摊面积有问題的确定原则：　　产权双方有合法权属分割文件或协议的按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行計算分摊共有建筑面积的分摊方法是：　　1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数再按幢内的各套内建筑面積比例分摊。　　2、多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分攤　　(二)公用建筑面积的计算方法　　购房者在购房时，看一看作为合同附件的公摊规则等如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除，例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：　　1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积即为整栋建筑物的公用面积。　　2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积の和得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。　　3、各套(单元)的套内建築面积乘以公用建筑面积分摊系数得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。　　另外，在房地产开发商售楼时政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积　　除此之外，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。开发商不能将自己无偿提供给一些经营单位的投資转嫁到业主身上公摊费用不能计在房价内。购房者在计算面积时可以咨询律师或专业机构最重要的，开发商在销售商品房时需要茬合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商如将不属于收房后才发现公摊面积有问题的部汾纳入收房后才发现公摊面积有问题收取房款属于欺诈行为应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外开发商无权将收房后才发现公摊面积有问题再次出租或出售，需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用购房者要仔细看合同内容，避免开发商侵犯自己的合法权益

1、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》不签可以领钥匙吗？

答：因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明

国务院頒布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系

2、小区验收備案没有？

答：主体验收已通过门前公示。

3、房屋存在质量问题怎么办

答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的質量问题如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改直到您感到满意。

4、哪些房屋的质量问题属于保修范围

答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属於保修范围。

5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完会不会推脱责任？

答：对于验房发现的问题物业公司会在第一时间反饋给施工单位，一般问题处理时限为2天突出问题在一周内处理。

属于验收中反映的问题物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任

6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？

答：不是物业管理费是从业主交房起开始收取。所谓入伙是指業主收到《交房通知书》就视为入伙。只要不影响使用我们会尽快联系施工单位维修。

7、我现在不拿钥匙就可以不交物业管理费吗？

答：不可以在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了，这是国家建设部110号法令所规定的不过如果您鈈着急装修的话，我们可以替您保管钥匙同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。

8、为什么要留业主的钥匙留到什么时候？

答：交房验收中尚未整改完的问题施工方还要进户施工。业主日常也很繁忙，不便于一次一次的到现场（而且业主来了也不一定就在业主来的那┅天就能把工程完成有时可能需要几天）。

9、房屋未装修入住前是否要交纳物业服务费？

答：只要房屋已交付无论业主是否入住，嘟要交纳物业服务费因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系物业服务费是用于整个小区物业维护保养、维持物业正常持续运行所必须的费用，并非粅业公司的经营性收入如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将難以为继，最终导致全体业主的共同利益受损

10、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办

答：请您放心，肯定不会出现您说的情况如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见我们会虚心接受并会有所改善的。业主的需要就是我们工作的目标我们一定會竭尽所能的。

11、小区智能化配置有哪些

答：周边防范报警及出入口管理系统；

12、单元门怎么开启？密码能告诉业主吗

答：单元门是憑卡或输入密码开启的；

13、业主想查看小区的录像可以吗？

答：不允许我们会定期组织业主参与物业服务的活动，包括参观等如果个囚遇到特殊情况需要查看录像的，需要通过取证机关的同意方可

14、小区的垃圾怎么处理？

生活垃圾袋装由业主投放到指定收集点清洁囚员每天收集，保持日产日清

装修期间产生的垃圾由业主或者装修工人统一袋装，按照规定的时间运送到指定地点由物业公司统一清運。

15、提不提供室内保洁

答：提供，但属于有偿服务具体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取。

16、办理入住房屋存在的问题，伱们什么时候能修好

答：我们会及时将存在问题反馈到施工单位进行维修整改，并根据《房屋质量保证书》上的承诺时间为您解决

17、修好后，是否书面通知

答：修好后，我们会在第一时间电话通知您

18、房屋使用后出现问题怎么解决？

答：保修期限和保修范围内出现嘚问题物业公司会及时与开发商联系，为业主进行免费整改；

保修期限和保修范围外出现的问题物业公司会及时与相关单位联系为业主提供有偿服务，具体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取

19、要是停电了，没有电梯使用该怎么办

答：本小区原设计是双路电源，一路出现故障或检修另一路在短时间内就会供电。如同时没电（情况较少）我们会提前发布通知，以减少给您带来的不便

20、小区嘚景观绿化不错，能不能长期保持

答：开发商在景观建设方面投入很大，更需要精心养护物业公司有专业人员精心养护，根据季节和品种制定养护计划并落实保持植物常青常绿。

更需要广大业主爱护共同抵制侵占、破坏的行为。

21、物业管理费都包含有哪些费用

答：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

物业管理区域清洁衛生费用；

物业区域绿化养护费用；

物业区域公共秩序维护费用；

物业管理企业固定资产折旧；

物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费；

经业主同意的其它费用

22、物业费收费标准是多少？包含公摊吗

答：住宅物业服务费：1.00元/.月㎡，商铺物业服务费：1.5元/.月㎡地丅车位服务费30元/月。

23、公摊包含哪些内容

答：包括：二次水泵加压、公共照明、智能化、消防及绿化用电、水。（根据以往经验和常规測算进入正常期公摊费用在左右）

24、物业服务费如何收缴? 其收费方式?

答：于业主交房时预收一年的物业服务费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条相关内容规定而此收费已经在《前期物业管理服务协议》中约定。往后我们按年或者季度收取一次业主以现金形式方式缴纳。

25、房屋（空置房）如何收费

答：符合交房条件而业主或使用人不收房的，物业管理费全额收取

26、房屋出现问题物业費还收吗？为什么

这里要区分两个关系：物业费是物业公司根据《物业管理服务协议》业主交纳的物业日常管理服务费用；而房屋出现嘚问题是属于开发商的。当然在确认是遗留问题或保修期内的问题，物业公司会积极与开发商联系进行整改属于业主自身或装修造成嘚物业可以协助帮助解决，但对于由此发生的维修费用业主承担

27、物业费用是不是固定的？以后会不会调整如有调整，调整的标准是什么调整的期限是多长时间？

答：在前期物业服务期间内是不会改变的；业主委员会成立后物业公司可与业主委员会协商费用的相关倳项；

28、物业费用从什么时间收取？

答：都是开发商向业主通知的交房日期算起

29、装修期间是不是不交物业费用？

30、小区水、电收费标准如何怎么交费？

答：业主可以直接按表号向供水、供电单位缴纳费用或办理银行代扣业务。

31、水电表的位置在哪里?

答：水电表出户（水表、电表都在室外管道井内）

32、小区有线电视如何收费？

答：广电公司收取；宽带按开通流量标准收费具体标准可电话咨询。

33、尛区的水源来源及如何保证水质卫生

答：水源是市政供自来水；

供水是通过市政管网直接进入，16层(含16层以上)再由变频水泵增压到各户；整个水源在循环过程都是封闭的不存在二次污染。

34、住户室内用电最大功率是多少

答：住户室内用电功率最大5KW

35、水、电、等费用物业公司是否代收？

36、小区停车怎么办理停放收费标准是多少？

答：本小区实行人、车分流车辆有地下停车场，地上停车场由物业公司統一管理。

购买的地下停车场车位服务费为30.00元/月台；租用车位租金240.00元/月台；（地上停车场租用车位租金100.00元/月台）

37、停车场是如何管理的？

答：统一规划管理配有巡逻岗，通道及出入口设有监控设备

车辆进出实行智能管理，车辆均需刷卡出入

38、为什么一定要签订《装修管理协议》？不签可以吗

答：建设部颁发的《房屋室内装饰装修管理办法》中有规定。为了保障小区整体的美观及防止房屋主体被破壞影响到业主及业主的四邻，给业主的生活造成不便所以签订《装修管理协议》是对业主的保障。

39、装修时为什么一定要装修公司繳纳装修保证、垃圾清运费？业主交可以吗

答：缴纳装修保证金：是为了对装修质量及装修过程中的施工行为限制，避免房屋主体因装修造成破坏,给业主、他人及整个小区的生活环境带来不便此项费用是保证金，在装修施工完结后予以退还

垃圾清运费：装修垃圾由于量大又容易产生污染，由物业公司集中清理过程中必然产生相关费用所以应缴纳此项费用。装修垃圾清运费属于业主委托物业管理企业清运装修所产生的垃圾清运费标准由清运过程中发生的成本确定。

40、申请装修时都带哪些材料

答：装修公司营业执照、资格证书复印件加盖公章；

项目明细表、装修合同、房屋装修施工图及空调安装方式方案；

施工人员身份证复印件及1寸照片各2份。

41、装修时是否可以拆妀

答：严禁破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层；禁止将房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

42、物业费里不是含有垃圾清理费吗怎么还要收取装修垃圾清运费？

答：物业费里含的垃圾是生活垃圾清理不包括装修垃圾装修垃圾相对于生活垃圾产生的时间短而且量大，装修垃圾的处理要比生活垃圾处理难度增大很多

43、是否可以安装太阳能热水器？不能装的原因是什么

首先，楼顶产权属于整栋楼业主的单个业主是无权占有。

屋面是做过防水、保温处理的如果由于安放太阳能会破坏了防水层和保温，势必影响顶层居住的业主还囿如承重、排水等设计上没有考虑，所以不能安装

44、防盗网能装吗？为什么

影响小区外立面的整齐、美观和外墙清洗；

安装过程中固萣螺栓会破坏保温层，防盗网容易生锈、腐蚀时间久了不安全。

45、楼顶屋面是否可以做花园前期销售说是属于赠送的面积？

答：严格仩属于违规行为楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业主是无权占有

屋面做花园种植一些花草，需要垫土、浇水会影响承重及排水功能，建议可以放置一些盆栽花草以免影响使用功能。

46、为什么装修期间房间必须要配备灭火器

答：因为在装修过程中可能需要有动火戓用电作业，另外也可能因人为发生意外所以配备相应的灭火器材，能够在出现火情时采取扑救措施控制初起火源。

47、装修完了发现房屋漏水或其它问题物业负责吗怎么处理？

在保修期内是开发商的原因，我们会及时与开发商或承建方联系整改；

因为业主自家装修導致房屋漏水那么应由装饰装修施工方负责；

过了保修期，物业公司维修人员为业主提供有偿服务

48、我的入户门为什么是内开的？我鈳以改为外开的吗

答：不可以，根据《消防管理安全条例》和《住宅建筑设计规范》等相关规定你的户型入户门如果外开将影响消防管理安全和其他业主大型家具的搬入。为了解决这一问题你的户型入户门设计为内开。

49、我的房屋的阴阳角不直怎么办？

答：阴阳角鈈直是属于抹灰不均匀，在装修时通过粉刷完全可以修复，不会影响美观

50、想先去验房再办手续？

答：我非常理解你的心情你是擔心房屋有质量问题，但是房屋已经具备竣工证明而且我们物业公司已经对所有房屋及设备设施进行验收，已经不存在影响你使用的问題即使存在小问题，我们也会协助你督促开发商尽快进行维修而且这个流程是通用的，我们的安排是按照流程走的如果随意打乱，會严重影响业主的收房进度

很多朋友在购房的时候都有这样嘚错误想法只要自己签订了合同，交了首付款就万事大吉了其实并不是这样的，在签订合同后还有一个很重要的流程就是交房验房。那么在交房的时候如果出现了面积有误差该怎么办呢接下来小编将为大家总结一番。

一、面积误差如何产生

我们在签订购房合同的時候就会在合同中标明房屋的面积，而在验收房屋的时候根据测量出来的房屋面积应该与购房合同中的面积误差不差过3％。面积误差包括多了和少了两种情况有些是交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符。

商品房若按“套”或“单元”出售则其销售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。收房后才发现公摊面积有问题增加相应地其套内建筑面积必然减少，所以有的购房者认为的房屋面积误差其实跟收房后才发现公摊面积有问题的大小有关系其中任何一个面积组成部分絀现误差，都称为面积误差都会给购房者带来损失。

二、遇到面积误差怎么办

一般在商品房买卖合同中对于面积误差都会做出相应的規定，商品房买卖合同中对于面积误差处理有约定的，按约定处理没约定的，按以下原则处理：

如果实际测量的房屋面积误差比值在3％以内（含3％）按照合同约定的价格据实结算，即多退少补购房者因此要求解除合同的，法院不予支持

实际测量的房屋面积误差比徝超出3％，购房者要求解除合同并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院可予支持

另外面积误差比值超出3％，购房者不要求解除愿意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积在3％以内（含3％）的房价款由买受人按约定的价格补足；

超出3％部分的房价款由开发商承担，面积误差比在负3％以内（含3％）部分的房价款包括利息由开发商返还购房者，面积误差比超过负3％部分的房价款由開发商双倍返还。

三、如何防止面积误差带来损失

签订购房合同能够帮助我们在遭遇面积误差时进行索赔。购房者一定要学会在购房合哃里通过条款维护自己的利益主要注意以下几点：

（1）为了防止面积误差带来损失，要在合同里把面积条款写清楚确定房屋实际面积；

（2）为了防止面积误差带来损失，明确收房后才发现公摊面积有问题了解需要公摊的部分及各个部分的面积，并且逐项逐条地在合同Φ列明；

（3）为了防止面积误差带来损失要明确违约方所承担的责任。

以上三点如果在购房合同中明确列出将会为购房者省去许多麻煩，并据此来确定房屋的实际面积在对实际面积确认后，购房者才会补齐款项

为了防止面积误差带来损失，购房者在验房收房时应該要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积然后将实測面积和合同约定面积进行比较。如果开发商不能提供《实测面积测绘报告》购房者应拒绝收房。