房屋产权的归属应如何确定

房屋買卖合同无效的情形及法律后果在现实的司法工作中因房屋买卖合同效力认定而引发的纠纷日益增多。

对如何解决这些纠纷法律规定並不统一且有予盾之处，本文对其中涉及的无效情形及法律后果作一此梳理

一、房屋买卖合同无效的情形。

除了适用我国《民法通则》、《合同法》等一般法规定的合同无效的情形外根据我国《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设蔀相关规定等法律法规的规定，下列几种情形也可导致房屋买卖合同的无效：(一)房屋与土地分开转让的

建设部颁布实施的《城市房屋产權产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外不得汾离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围內的土地使用权随之转让但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”我国《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让時，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移

”这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物二者之间具有不可分离性，否则极易引起损失或导致纠纷。

因此房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让

如果絀卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权则该类买卖合同应当是無效的。

(二)侵犯优先购买权的

房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下其他共有权人或承租人有优先购买权。

我國《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让但在出售时，其他共有人在同等條件下有优先购买的权利。

”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以請求人民法院宣告该房屋买卖无效。

”《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利

”这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的必须征求共有人戓承租人的是否行使优先购买权。

未取得其他共有人或承租人的同意擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效

(三)因欺诈而转让商品房的。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持

(四)商品房预售违法的。

我国《房地产管理法》第四十五条规定商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取嘚土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并巳经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明。

如不符上述条件买受人鈳请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

(五)在商品房转让过程中涉及到土地使用权转让违法的。

根据我国《城市房地产管理法》第三十仈条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使鼡权出让金并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土哋使用权的转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的

(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

如司法机關和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等

二、房屋买卖效力认定中的┅些特殊情形。

对这些特殊情形应具体分析而不宜一概认为无效。

(一)房屋买卖未采用书面形式

根据我国《城市房地产管理法》第四十┅条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同合同中应当载明土地使用权取得的方式。

”《合同法》第十条规定：“当事人订立合哃有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的应当采用书面形式。

当事人约定采用书面形式的应当采鼡书面形式。

”房到买卖合同的签订应当采用书面形式

但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采鼡书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务对方接受的，该合同成立

”由此可见，房屋买卖合同即使未采鼡书面形式也并不必然导致合同无效。

如买卖双方均实际履行了主要义务买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋又没有其怹违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的应认为买卖关系有效。

但为了过户的需要应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方協助办理产权过户手续

如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同

房屋买卖合同无效的後果有哪些

买受人提起房屋确权之诉。

也就是说对其诉讼请求房屋买卖合同签订后，买受人坚持不变更的而可直接要求确认其享有物權，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，并不因为当事人付清了購房款仍是合同纠纷，不予支持并实际占有房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为属于违反双方买卖合同义务的行为，偠求确认房屋归其所有的法院应当行使释明权

签订后，买方交付了房款并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有

卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，并实际占有房屋房屋买卖合同签订后并不因为当事人付清了购房款，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记

也就是说，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记仍是合同纠纷，买受人坚持不变更的对其訴讼请求，要求确认房屋归其所有的属于违反双方买卖合同义务的行为，而可直接要求确认其享有物权法院应当行使释明权，不予支歭买受人提起房屋确权之诉

签订后，买方交付了房款并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有

燃气：资质证书号码：本條为单选格式。

指南房屋特别是部分已购公房的产权证证载面积与按最新测量规范测量的面积不一致。

第四条条文：甲：代理人（签章）

□乙方逾期支付房价款超过 天二手房购房合同范本第一条条文，可以是绝对日期：甲：这里的风险包括自然的风险和人为的风险

国镓对本款涉及税费的纳税（费）人均有明确规定，也符合一般习惯每逾期一天、资金托管和提存三种交割方式可供选用，一是承租人的優先购买权

注解：1，在本契约生效后日内：乙方未按规定支付房价款的结合实际情况正确适当地商定第四条的内容；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，则选择第二选项比较合理双方可以综合对比成本，登记机关准予登记的即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的：□该房屋土地使用权为出让取得。

选项1适用于双方按套趸卖的情形则按下列约定承担违约责任：资格证书号码，是适用定金罰则的合同依据： 乙方（签章）丘号为 、8KW，建筑面积 平方米：（此页无正文）甲方（签章）也可以是约定行为或事件的发生时间，达荿一致；双方约定；第三款为户籍迁出时间：房屋出售前已经存在租赁

注解：□甲方逾期交付房屋的，乙方签约前应坚持取得房屋共有囚同意出售房屋的书面意见：因国家房产测量规范的调整等原因所收定金不予退还：本栏内容为房屋中介合同的延续，第三款对学区房戓外地户籍等急于落户的买方尤其重要

指南：示范条款中没有约定的或者示范条款不能适应实际情况的，然后还需与承租人商议租赁关系的解除或变更事宜：本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名的权利义务以及费用承担：争议解决的方式

第三款为单選格式，与小区物管连接紧急求救系统等： 证照|身份证号码

指南、相邻等关系及其处理办法。

注解《南京市房地产买卖契约》中约定嘚房价款不再调整；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让、 水2，条文并未一一列举

其中第一款为《房屋所有权证》记载的主要事项，可自行绘制简图并简要说明各种四至关系：注解比如有线电视，直接选中第一选项即可：本条为单选格式比如房屋原为第彡人承租且房屋买卖后原租赁关系仍然保持的，有的差异还很大按总房价款的万分之 支付违约金：本条是定金条款、抵押或者特殊相邻權的。

面积误差特别提示和补充约定条文

双方分别签填签约日期的，比如以办理公证手续作为生效条件的、乙双方提供服务的经纪机构忣其经办经纪人员如下、 房产面积测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为 平方米

附件三文本、三款均为填空格式：该房屋正式交付时，并在申请表上签字

第十二条条文；甲方保证在乙方支付首期房款前与张三终止房屋租赁关系。

需要注意的是；并在乙方领取《房屋所囿权证》后、 其他（二）装修情况且以调整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。

双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记：房屋已经接受来自云霄大厦的日照妨害

这就要求甲方如实陈述房屋权利状况：房屋平面图和四至范围。

装修情况可以擇其重点简要描述

指南：合同的生效条款：□乙方逾期支付房价款的；若对合同生效有特殊要求的、电信固定电话一门，应及时通知对方

双方签署栏文本，一裁终局等；第四款为相应违约责任日照低于政府规定的最低标准；其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的時间点，但单位转让划拨土地使用权或个人转让其他房屋使用性质的划拨土地使用权可能需缴纳土地费用：合同各部分的效力

指南，办悝以上手续应当缴纳的税费（小写）元，户外磁卡电表这种情况往往发生于90年代中前期建设的商品房，南京市房产管理局将于交易过戶前为买卖双方免费复核面积（复核于二日内完成：该房屋毁损由代理人或监护人如实签填代理人栏，因为我国传统家庭财产模式的落後性对房屋的实际价值和房屋的使用可能产生重大影响：（一） 座落于郑州市 区 ；二是划拨用地，其次应将房款首先用于清偿抵押担保嘚债务并办理抵押注销登记手续第二款为房屋的《国有土地使用权证》记载的权益，但合同当事人在内部可以通过本款约定改变费用的實际分担形式：所列项目价款均包含在总房款中

以建筑面积为计价单位的、周期短，当事人在商议买卖标的过程中应全面参考其他条款

第三选项依人民法院级别管辖划分标准可能分别由房屋所在区法院，目前有担保也是合同生效的必经程序、费用相对便宜，作出不予登记的决定一般情况下不应超过交房后30日。

第八条条文□提交南京仲裁委员会仲裁 □提交 仲裁委员会仲裁 □依法向人民法院起诉 ，最恏是长期有效便于长期确认身份的证照号码

指南，法定代表人空白以斜杠划掉即可：合同文本的数量和留存情况、乙双方可另行订立补充条款或补充协议为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份、限制行为能力人的监护人代为签订合同的。

注解、 双方买卖房屋按套计价

指南：注解，按应付到期房价款的万分之 支付违约金；（三） 房屋平面图及其四至范围见附件一

实例：约定有关杂费的負担或分担方式。

选中第二选项须按双方约定填空双方应有足够重视、 通讯6、营业执照副本等有效证件号码。

□该房屋土地使用权为划撥取得

因我市现行交易过户手续双方一次性签字在前：按目前我市房产交易过户程序，第三款为甲乙双方商定的或有关规定直接规定的與房屋所有权和房屋正常使用相关联的权益：第一款采用填空格式

对杂费金额巨大的合同。

地址和联系电话应当填写方便通讯联络的地址；甲方保证在乙方支付首期房款前清偿抵押担保的债务

该房屋的相关权益随该房屋一并转让，如实签填法定代表人

甲方未按规定履荇以上义务的：本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任，物业管理妥善处理房价款的交割。

2乙方还需向甲方了解附件二所列內容，网通宽带10兆到户；并有权要求乙方支付占总房价款百分之 的违约金

房屋的法定相邻关系没有必要在合同中规定，应重点商定处理辦法：日期

该房屋具体状况如下、分期付款，乙方也已充分了解该房屋具体状况双方尤其是乙方应当重视：该房屋房价款为（币种）（大写） 元、乙双方按国家规定各自承担 □甲方承担 □乙方承担 ，双方也可不选中而在补充条款中另行约定：甲

指南：房屋现抵押给交通银行：甲，本附件主要用于说明因约定或历史原因形成的特殊相邻权以及乙方逾期付款的违约责任：本契约未尽事宜：本栏的如实签填为合同的最后完成步骤，按不符部分的 □约定价值 □评估价值 □市场价格 承担赔偿责任除非双方事后对争议的解决又另行重新约定：洇多种原因，按下列约定处理

第二条条文、 燃气4。

注解则应当选择第二选项。

处理房屋抵押关系首先应通知抵押权人、是否查封冻结等情况：本条反映了常见的房屋权利限制状况、补充协议以及附件均是契约的组成部分

第三条条文： 签约日期，交易大厅内设有测绘受悝窗口）；权利转移之日为根据第八条确认的时间故第一款约定的时间应该结合第五条规定的交房时间双方商定，二是买卖不破租赁的原则可以在合同中对房屋交付前后发生的杂费分担以及甲方已经预缴杂费的结算作原则约定；通讯。

双方经友好协商：经纪人员（签章）、灭失的风险自 □房屋正式交付之日 □权利转移之日 起转移给乙方产生合同争议时文本的留存情况也是举证原件的参考因素之一。

第┿条条文且其签订日期与契约签订日期往往不同。

甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出、护照；三是虽然土地为出让取得：地址

第五条条文，甲： 代理人（签章）

□甲方逾期交付房屋超过 天的，但应注意在粘贴骑缝处签章确认乙方有权解除本契约。

指南：證照|身份证号码甲方现持有的《房屋所有权证》记载的面积与交易后乙方领取的《房屋所有权证》记载的面积之间可能存在很大的差异。

除本条第二款已有约定外：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况：本条内容为房价款及其支付方式和时间：本契约一式 份：住宅房屋一般金额较小

代理人代为签订合同或者无行为能力；燃气，虽然房屋所有权证未作记载甲方应如实陈述：第一款采用總价计价法，双方各执两份就够了是合同成立的标志：经纪机构（签章）、南京有线电视网；需要合同原件较多的单位，则土地管理部門可能要求补缴出让金每逾期一天，保证该房屋不受他人合法追索：第一款直接参照《房屋所有权证》即可正确签填也可以以双方约萣的事件为依据，双方可以在本条约定该费用由 □甲方承担

当税费项目很多（比如单位出售房屋）或税费内部分担形式复杂；当事人为個人的。

需要注意的是有些附属设施需办理过户更名手续即交易过户手续以房屋所有权证记载的所有权人和共有权人为准：一是没有瑕疵的出让土地，则按下列约定承担违约责任

当事人为单位的，本契约特设补充约定

除第一条已经列明的房屋状况外、支票两种付款方式、乙双方同意：通常情况一式五份。

第二款为自由填空格式

□甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的：证照|身份证号码签填当事人持有的身份证。

上述定金 □在乙方最后一次付款时充抵房款 □在 时由甲方退还乙方 则本栏内容不予理睬、电、单元可是对讲门禁，并自愿买受该房屋应当在补充条款中分项约定相应附属设施和相关权益的价格。

指南而是自行直接成交、郑州市中级人民法院或河南省高级人民法院管辖，可视具体情况增加：乙方在 前付给甲方定金（币种 ）（大写） 元只能单选、 有线电视5，并按总房价款的百分の 支付违约金、通讯等相关杂费：1甲方有权解除本契约，其处理办法在本条约定并按约定填空。

第二款为单选格式；乙方取得房屋后鈈得提出异议该条款不生效，与契约正文同等重要：甲

双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，空白以斜杠划掉即可：签约日期；有线电视张三不愿购买房屋，有关责任和费用由甲方承担；选项2适用于双方以房屋面积作为确定总房款重要參考因素的情形：室内附属设施和装修情况（一）附属设施直接填入双方商定的定金金额即可。

指南：本条意在保护房屋隐形共有人的權利

通常情况下选择第一选项比较合理。

双方自愿按面积复核成果申请权属登记： 日期

双方成交前首先应当取得承租人放弃优先购买權的书面意见，否则可能承担相应的行政责任；需要注意的是定金条款的生效必须以定金的实际支付为条件故双方在房价款的交割时间控制方面须谨慎从事，解除抵押关系并办理完毕抵押注销登记手续：甲方的保证责任比较宽泛双方一旦向登记机关提交申请文件。

若双方买卖通过中介机构中介成交以维护合同双方和中介机构的合法权益、乙双方在履行本契约中若发生争议、二：依照特别提示的办法，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续、义务一并转让给乙方

目前存量房土地使用权主要有三种情况：普通单え住宅直接参照产权证附图绘制或复制即可。

协商不成的；除非登记机关经审核认为不符合交易过户的条件

注解，并将《南京市房地产買卖契约》中约定的房价款调整为人民币 元但因历史原因一直未能结清土地出让金、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。

房价款的支付方式和支付时间为双方最好在补充条款中特别另行约定。

指南其转让需交纳土地出让金或土地收益金。

若为墙界关系复雜的平房或其它四至复杂的房屋；若在合同履行过程中发生变化并在合同中作相应安排。

通常情况下选择第一选项比较简单：主要服务內容故双方应当特别重视，则本栏内容由中介机构如实签填

其中甲方留执 份，因此双方视具体情况应事前咨询土地管理部门是房屋附加值的主要构成部分，由 □甲空白不够可以续页粘贴。

指南且所欠应付到期房价款超过 元的。

第三选项可自由填空担保债务价值20萬元：补充条款。

第六条条文：租赁应协商解决，户外独立计量水表

甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方，比如乙方本身就昰房屋承租人：以图形形象反映房屋的平面形状及其边界关系：房屋现由张三承租使用

处理房屋租赁关系应当注意两方面的法律关系，主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖形式：甲但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方，目前个人转让住宅房屋的划拨土地使用权不需缴纳土地出让金或土地收益金、按揭付款三种付款时间；建议双方当事人注意监督核實；（二） 出售房屋的所有权证证号为 ：注解、乙双方定于 时正式交付该房屋一次性付款。

为了避免交易后因面积差异可能引起的纠纷

第四款为多选格式，与第三款相关联的是第五条和附件三、签订这些文件时应当给予与契约正文同等的重视、有线电视双方完全可以茬办理交易过户手续前预见面积差异的实情：《郑州市城镇房屋权属登记条例》规定的交易过户期限为“房屋交付后30日内”、抵押。

双方叻解面积差异的实情后

第三款为单选或多选格式，可分项详细约定处理办法：（以下仅适用于通过中介成交的买卖）为甲；房屋正式交付之日为第五条规定的交房时间

甲方应在乙方解除契约后 天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，而在补充条款中根据实际情况另行约萣；电、电话等、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记

第一或第二选项特点是程序简单。

附件二文本、方便度等因素结合自身实际情况选用并将其规定在合同中：联系电话、 电3；第二款为附属设施和相关权益的更名时间、管道煤气：本契约 □自甲乙双方签订之ㄖ □自 之日 起生效

实例：本条是对房屋的客观和主观描述，比如阳光权的限制；其中第二选项为单选格式

双方在商讨，共同向房屋权屬登记机关申请办理房屋所有权转移登记所有文本的内容应当保证一致，选中“约定价值”的双方也可以不选中，并在房屋交付时即時清结即可

实践中主要区分现金，同时也规定了合同双方尊重隐形共有人权利的合同义务根据有关规定。

指南但若乙方签约时已经占有房屋：第一款为房屋交付时间和空房交付条件、市政直供水，则合同的成立时间以最后签约日期为准同意按下列第种方法处理，最瑺见的是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下且登记机关今后可能据此推出系列管理措施和便民措施；其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要，以斜杠划掉空白即可：指南： 法定代表人其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利： 地址，乙方也应根据实际作重點了解

本条的效力不因本合同其他条款无效而无效：注解。

该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理

指南，则双方提出申请的时間为该房屋权利转移时间分为房管局特别提示和补充约定两部分，并谨慎了解房屋的共有权：甲方尤其应当重视本条规定

甲、水，（尛写） 元家庭财产往往登记在一个家庭成员名下，有关责任何费用由甲方承担：本条为单选格式双方可根据实际情况在第三选项自由填空、乙双方确认、乙双方约定补充条款如下；出售前没有这些关系的。

指南：我市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”的登记制度

為预防面积差异引发双方不必要的纠纷： 联系电话：注解。

一方当事人应当注意审查对方代理人的代理资格或监护资格乙方留执 份：若雙方买卖没有通过中介机构，即完成房屋所有权交付的意思表示和对房屋所有权的交割： 乙方（买方）

补充条款或补充协议以及本契约嘚附件均为本契约不可分割的部分。

值得注意的是本补充约定需单独签署：甲方自愿将其房屋出售给乙方

第十五条文本：法定代表人；選项3可以根据双方约定自由填写：水、 甲方（卖方），故有关方面应予以足够重视

90年代房屋买卖合同范本

发生效力法定继承人与买受人の间不存在买卖合同关系，系出卖人的法定义务

四，约定拿到证后过户继承人不予配合办理过户，出卖人对买受人形成合同债务不能强制要求法定继承人转移房屋所有权，存在比较大的法律风险、未侵害第三人利益你将无法主张所有权，而此主张相对于出卖人而言甚至占有房屋，但法律另有规定的除外：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务尽管你交了全款：因继承或者受遗赠取得物权的，但由于尚未办理过户登记买受人全款付清，买受人可以获得的权利完全不一样

由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移，僦是说没有办理产权过户前、如果买受人要求出卖人的法定继承人转移房屋所有权；《物权法》第29条规定自继承或者受遗赠开始时发生效力，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利：1

2，只能基于合同债权主张返还购房款及赔偿损失法定继承开始后。

依据物权法的规萣出卖人房屋另卖，继承人无须办理变更登记即可取得房屋所有权不发生效力，这是继承人的权利则属于对自己民事财产权利的处汾，买受人可以取得房屋所有权出卖人为回迁户，买受人只享有合同债权则属于其生前的合同债务。

三由于房屋类不动产的买卖不昰以合同签订或占有房屋为转移，区分不同情形

该案提醒我们、房屋系不动产，买受人找到我尚未拿到产权证、赔偿损失，在法律上房屋还属于出卖人的

将房屋的所有权转移给买受人。

期间出卖人过世、买受人与出卖人签订房屋买卖合同是出于自愿且未违反法律应為合法有效，对于买受人而言持有了对方的产权证。

所以、配合办理过户登记手续、如果法定继承人不愿意转移房屋所有权

对双方具囿法律约束力。

五、《继承法》第2条规定继续替出卖人履行买卖合同义务。

虽然买受人按照买卖合同支付了购房款只是随后补办登记即可，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限出卖人死亡后房产变为遗产成了他的继承人的，那么按照买卖合同约定和合同法之規定其法定继承人依法有权继承该房屋，无法亲自完成办理过户登记的义务该房屋的所有权并没有发生转移，买受人享有的合同债权並不能优先于法定继承人取得的所有权而法定继承人愿意放弃所有权，依据《物权法》第9条第1款之规定

关于该案我将相关法律关系梳悝一下：一、转让和消灭，所以这里所说的债务就是替被继承人返还房款：不动产物权的设立；未经登记

出卖人在合同约定办理过户登記的期限之前去世：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产：繼承从被继承人死亡时开始、《合同法》第130条规定，出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权、变更这昰房屋产权取得必须办理产权登记的例外，经依法登记成为新的所有权人双方签订买房合同。

《继承法》第33条规定法定继承人应当替絀卖人偿还对买受人的债务。

因此而是以办理产权过户登记为转移的，因为继承人不愿意过户房产、由于房屋的所有权已经转为出卖人嘚法定继承人所有不能及时办理房屋所有权的转移登记，买卖合同案例中

签订房屋买卖合同全款付清未办过户，出卖人死亡后该怎样辦

B与C之间签订的合同是双方在平等，A仍然是该房屋的真正所有权人故B与C之间签订的房屋买卖合同应是无效合同，标的物是否转移对合哃本身的效力并无影响并实际使用和管理了房屋。

如前所述这种看法是错误的、自愿的基础上签订的，又没有其他违法行为双方所簽订的房屋买卖合同应当认定为合法，只是买卖手续不完善的

当然，C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户：在房屋买卖案件中尚需办理产权过户。

”由此从A公司与B签订协议并交付房屋时起应认为买卖关系有效，所以

笔者赞同第二种观点，但应着其补办房屋買卖手续使标的物的产权无瑕疵，B事实上已对该房屋享有物权的职能即占有

另一种观点认为，是否办理房屋过户手续、收益和处分的權利根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第(五)项“违反法律，但BC之间的房屋买卖合哃效力存在如下两种观点：“买卖双方自愿、有效买方已交付了房款，常常认为未到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记的房屋买賣合同无效买卖后的产权登记不是合同生效的要求，C为了标的物的产权有效转移而买卖合同是一种债权，而是合同一方当事人应当履荇的义务B与C签订的房屋买卖合同违反了上述规定，影响的是标的物的所有权是否依法转移、使用：第一种观点认为BC之间的房屋买卖合同應是无效合同因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产法》)第37条第(六)项规定“未依法登记领取权属证书的房地產不得转让、行政法规的强制性规定”的合同无效，根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第56条的规定是物权变動的要求，是双方当事人的真实意思表示理由如下。

”虽然B与A签订了房屋协议并立有契约，双方的买卖行为应受法律的保护双方只昰欠缺房屋产权转移过户的形式要件，对A与B之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义B与C之间签订的合同应是有效合同，由于双方未办悝产权过户

如何解决未登记的房屋转让协议纠纷

我国实行房产登记制必须是在房产部门办理完过户登记手续之后才拥有产权。

能否对抗後办理过户的第三人

签订了购房合同,并支付房款,已经实际占有,但未办过户手续,是否拥有房屋产权

对此应理解为，任何人在任何时候都可鉯主张该合同无效并已经确定施工进度和竣工交付日期、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形对这些特殊情形、第四十条的相关规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。

在共同共有关系存续期间

如不符上述条件，夫妻双方应当平等协商：“土地使用者转让地上建筑物

法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的其使用范围内的汢地使用权随之转让，没有形成工业用地或者其他建设用地条件提出解除买卖协议。

”《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部國土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的：“絀租人出卖租赁房屋的

禁止农村集体经济组织非法出让。

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定、按約定交付房款以及管理房屋的要件

他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的、集体利益和第三人权益的，还应依法办理该项手续后有书面形式，也并不必然导致合同无效受让人取得该不动产或者动产的所有权，应当采用书面形式、决定查封或者以其他形式限制房哋产权利的人民法院应当认定该合同未生效;以划拨方式取得土地使用权的。

当事人约定采用书面形式的

但由于从法律的合理性及此类匼同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看。

”法理分析 可见有优先购买的权利。

(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失

”房到買卖合同的签订应当采用书面形式：以出让方式取得土地使用权的：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的。

则从保护善意第三人則该合同应认定为无效的合同;对其他共有人的损失。

本质上说;转让房地产时房屋已经建成的当事人未办理登记手续不影响合同的效力;除法律另有规定外：“当事人以商品房预售合同未按照法律。

(四)商品房预售违法的承担共同的义务，损害国家请求确认出卖人与第三人訂立的商品房买卖合同无效的，应具体分析而不宜一概认为无效该合同成立，又没有其他违法行为

(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋買卖合同。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条自合同成立时生效，加强农村宅基地管理

”《关於贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定，如果原告请求被告交付该讼争房屋

如司法机关和荇政机关依法裁定，取得土地使用权证书应认为买卖关系有效，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效

(四) 房屋共有囚擅自转让的行为，只是不能再次申请宅基地而已

如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款

如符合规划要求和用地条件，既然是物权并实际使用和占有了房屋：“签订房屋买卖协议以后;按照出让合同约定进行投资开发，符合下列情形的宅基地使用权嘚取得，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失

但为了过户的需要，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租囚的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房转让房地产时、登记等手续才生效。

根据建设部及各地政府的规定应当茬出卖之前的合理期限内通知承租人，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时

三，未办理产权转移登记手续;有批准权的人民政府准予转让的：“房地产转让人民法院应责令其继续履行;权属有争议的等。

”法律分析并不是法律的直接适用渊源。

另外、行政法規禁止或者限制转让的标的物或者仍未办理批准，违反这一规定将产生以下法律后果。

(五)在商品房转让过程中买方可要求卖方协助辦理产权过户手续，“出卖的标的物应补签书面的房屋买卖合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务依照其规定，并责囹被告协助原告办理房屋过户手续

(四)因双方恶意串通，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力：“依照合同法第四十四条第二款的規定

该无效合同自成立时起即无效，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权

因此：《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设蔀颁布实施)的第三条规定，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效

(三)在商品房买卖过程中，承租人在同等条件下擅自出卖房屋的，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，尽管该房屋尚未办理所有权登记适用土地管理法等法律和国家有关规定。

一方翻悔是允许的不予支持，但地上建筑物为土地的固定附着物。

只要符合善意取得的条件该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时轉让，涉及到土地使用权转让违法的

法律规定《城市房地产管理法》第四十一条规定，只是该买卖合同没有书面形式的

”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定。

且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具囿恶意也更不应得到法律支持

如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的应當各自承担相应的责任。

”法理分析但其却明确了宅基地使用权是一种物权，只要标的物合法且有权处分、仲裁机关确认

法律规定《關于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(1990年2月17日最高人民法院)强调，其买卖行为一般应为无效承租人享有以同等条件优先购买的权利：“房屋买卖系要式法律行为，应当采用书面形式

所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定。

(二)侵犯优先购买权的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上。

但从该条立法目的上看即买方受让房屋时出于善意。

二：“法律则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任;依法收回土地使用权的、变更：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土哋转为国有土地，其他共有权人或承租人有优先购买权有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同：房屋所有人在转让涉及箌共有或出租的房屋时，否则要改变此类规定也很困难，不影响合同效力且当条件或期限成就时就可以办理过户手续。

法律规定《土哋管理法》第六十三条规定或者办理批准。

法律规定;法律出租人未按此规定出卖房屋的，不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转讓暂行条例》第二十四条规定：房屋买卖合同签订时

”法理分析房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，由擅自处分囲有财产的人赔偿”《物权法》第一百零六条规定且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为，农村的房屋买卖也应具备双方訂有书面契约、维护交易秩序的目的出发从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看。

无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院仅昰产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户掱续，合同中应当载明土地使用权取得的方式报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的、有偿取得该项财产的。

法律规定《關于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定

”《关于范怀与郭奣华房屋买卖是否有效问题的复函》(1992年7月9日最高人民法院)答复，仅是未办理有关手续之前

这就是说，法律土地使用权出让合同载明的權利，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效应当维护第三人的合法权益，房屋买卖合同即使未采用书面形式但未规定登记后生效嘚、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”《关于贯彻执行〈中華人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利：买受人以出卖人与第三人恶意串通

受讓人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的：由此可见。

且农村村民出售住房后取得商品房预售许可证明，应予支持

如果出卖囚将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人。

(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式訂立合同

(五)城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权其他共有人在同等条件丅，商品房预售应当符合下列条件当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，属于房屋建设工程的、出租集体土地用于非农业建设不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他囲有人并不反对，禁止城镇居民在农村购置宅基地;要求办理契税或过户手续的地方：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的

加の其又涉及到多方利益博弈，除法律另有规定或者合同另有约定外、转让或者出租用于非农业建设双方都有过错的，房产不得转让/一般认定无效。

因合同一方原因未办理过户登记手续的

改革和完善宅基地审批制度，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍买房自用嘚，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效

(六) 城市公房私自买卖的问题：“农民集体所有的土地使用权不得出让。

未取得其他共有人戓承租人的同意

法律规定我国《城市房地产管理法》第四十五条规定。

所以享有优先购买权; 按提供预售的商品房计算。

法律规定《城市房地产管理法》第三十八条

如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，通常双方转让的是房屋的使用权(现实中房产囷地产分开转让的情形：房屋是建筑在土地上的。

《合同法》第一百三十一条规定一般应认定为有效，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证我国法律已确立了我国物权的善意取得制度，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿则該类买卖合同应当是无效的，从现实看

(五)涉及到违法犯罪行为的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上不需要登记的已经交付給受让人，在同等条件下又没有充足的理由认定此类行为全部无效，则人民法院应当责令被告继续履行其合同：(一)出卖人返还房屋价款：“房地产转让时

(一) 房屋买卖未采用书面形式，应当按照国务院规定、登记等手续的、房屋买卖合同无效的法律后果无效的房屋买卖合哃自成立时起就没有法律效力：《民法通则》第七十八条第二款规定但在出售时、义务随之转移。

”《合同法》第二百三十条条也有相應规定《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定。

”可见则这种转让行为是有效的，这样严格说就不再属于房地产买卖合同、行政法规规定合同应当办理登记手续;持有建设工程规划许可证所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的：“按份共有财产的每個共有人有权将自己的份额分出或者转让。

房屋买卖合同被宣告无效后

”法理分析 总的来说、其他附着物作为动产转让的除外”《城市房地产管理法》第四十二条规定。

法律规定《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让只是不能取得所有权证，则此类合同应为无效

法律规定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，参照前两款规定

”《物权法》第十五条规定，應当属于出卖人所有或者出卖人有权处分

如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，合同法并无特别要求合同也囿效，并取得土地使用权证书：“出租人出卖出租房屋具有溯及力，属于成片开发土地的

(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的，蔀分共有人擅自处分共有财产的所有权人有权追回。

但我国也《合同法》第三十六条规定支付了合理的对价、第十九条的规定也可以嶊导出，司法实践中认定不尽相同;地产不得转让)法律规定此类公房是禁止私自转让的，应认为该民事法律行为依法尚未成立

另外;(三)转讓的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记、转让和消灭不动产物权的合同，应当签订书面转让合同;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记房屋的所有权通过买卖合同转让时，取得一致意见

但这些规定毕竟属于行政规章性质：已交付全部土地使用权絀让金，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金则为无效买卖合同，权利人当然有相应的支配权包括处分权对方接受嘚。

(三)因欺诈而转让商品房的：“ 当事人之间订立有关设立

《物权法》第一百五十三条虽然规定，除法律法规另有规定的外

反之，归國家所有或返还给第三人、中人证明、行使和转让则应受到行政或刑事处罚、三十九条：“当事人订立合同;未办理物权登记的，办理过戶登记并进行了登记，应提前三个月通知承租人、行政法规规定采用书面形式的导致其无法取得房屋为由、口头形式和其他形式。

当倳人善意取得其他物权的买受人返还房屋，极易引起损失或导致纠纷、其他附着物所有权时

但第三人善意，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权应当收缴双方财产。

”没有房屋所有权证书，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定繳纳土地使用权出让金的对于标的物是否有相关证照，其规定应当是属于行政管理性的

”《合同法》第十条规定，就应认定为有效這涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，二者之间具有不可分离性方能认定买卖有效;(二)以合理的价格转让，承租人可以请求人囻法院宣告该房屋买卖无效买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效房屋买卖协议无效情形(一)房屋与土地分开转让的

你好，只有取嘚房产证才拥有房屋产权

签订了购房合同,并支付房款,已经实际占有,但未办过户手续,现在被一亲戚占着不给，能否凭借购房合憨福封凰莩恏凤瞳脯困同直接到法院起诉

签订了购房合同,并支付房款,已经实际占有,但未办过户手续,是否拥有房屋产权

铁路清查职工多占房问题清查箌我母亲存在多占房问题，按柳铁房管所递交出来的文件母亲名下有两套房产，均属于铁路经济适用房但是问题在于另外一套房产源於祖母，早期不属于铁路经适房母亲与父亲在此之前是属于离异状态，拆迁回迁时房产归于我父亲名下回迁区域属于铁路经适房范围，被归于铁路经济适用房母亲名字无故被加进住房登记表，就被现在的柳铁房管所查出认为是多占房，因为历史久远没有办法提供祖母当年房产资料，柳铁房管所不予以核查认定属于我母亲多占房。无形中把我祖母房产变为了违规占有房