万科2019年年报预增股报净利润同比戓超62%

（面积单位为万平米金额单位为亿）

如图，2013年-2018年数据均为年报数据2019年年报预增股数据为克尔瑞数据，或有出入

要判断2019业绩，重點关注结算数据而房地产的结算数据，与前两年的销售数据存在较大关联

图中2019年年报预增股结算数据，分别为三种不同的算法得出

嘟说房企为了平滑报表会少做结算，所谓的少结算究竟是少结算什么？

第一个假设是：为了保证后续年份有足够的结算面积释放所以未结算面积需要保持30%增长。

可以得出2019预估已售未结算数据为4823万平米均价保守按2018均价约1.45万元/平计。

此外根据上期未结算数据、本期销售數据、本期未结算数据，大致可以算出本期结算数据

见2019E1黄色高亮部分，当年结算金额将较2018年增长55.31%取2019年年报预增股第三季度净利润增速/營收增速=1.15倍（2019全年三份报表低值），得出2019年年报预增股净利润增长62.7%

第二个假设是，由于结算周期通常为两年所以当年结算面积约为N-2年份销售面积的一定比例。

假设2019年年报预增股为了平滑利润少做了2017年销售面积的结算。

2019E2为按2017销售面积 3575万平米的80%计（前几年低值）2019E3为90%计（湔年年正常偏低值）。

按照上述算法是否具有可持续性答案是显然的：至少能保持3年30%营收的增长。

我们以上述算法中间值2019年年报预增股E1計已售未计算面积为4823.26万平米。我们假设2020、21、22年销售面积无增长统一为4200万平米。则未来三年可供结算的面积为3=17423万平米

按照2019年年报预增股E1结算面积2999（约3000）计，三年复核增长率30%则20、21、22结算面积分别为3900，50706591万平米，相加之和为15561万平米小于17423万平米。

所以即便销售面积没有增加的情况下，也能够保持至少3年30%以上的结算增长

最后，在在建、竣工、开工数据也可以看出后续保持相关增速具备足够的土地储备嘚支撑。

最后的最后万科80%以上的项目在一、二线城市；结合当前政策面；且从前三季度数据看，大幅降价（甚至小幅降价）的风险非常低

and上述还未计算地产以外其他业务