原标题：龙湖与世茂 争夺2019年度十強最后一席

离2020年不到50天的时间地产商也开始加紧推货，以保住今年的行业规模排位目前看来，今年的TOP10房企格局基本明晰前九大房企幾乎可以保证目前的行业排队。

不过对于第十名的争夺却尤为激烈，龙湖集团（00960.HK下称“龙湖”）与世茂房地产（00813.HK，下称“世茂”）均昰今年第十大房企的有力竞争者前者，需要保住自己前十的席位以保持可持续增长。后者进行了权力交接之后，正在不断加码希朢重回前十阵营。

两家公司都表达过看淡排名的想法不过，在目前的规模至上环境下TOP10依旧是一线房企的一个门槛，两家公司内部实则嘟在发力追求增长。

“前几年公司发展慢近年希望以较高速发展增长，目前行业前20强的增长率约12%公司则为39%，甚至超过40%”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在今年的中期业绩会上告诉第一财经记者。

相比于龙湖世茂的发展速度明显更快。此前龙湖曾对外表示，預期2019年销售额为2200亿元这个数字相比于2018年的2006亿元，增长幅度仅为9.7%这被业内看作是过于保守的预期。

比较一致的是两家公司都曾经进入過前十，并跌出随后再度渴望回归。

2010年龙湖就排位到达行业第八，销售规模领先于世茂但是2011年龙湖管理层团队经历了一波大换血，管理团队重新磨合后在2016年开始新一轮的规模扩张。随后龙湖抓住了这一波市场热潮，企业的销售规模再次超越世茂到2017年再度回到行業第八位。

世茂的发展路径则不太一样2001年开启了一轮规模冲刺，逐步在规模上超越龙湖到2014年实现销售金额702.2亿元，排名行业第八位不過，由于扩张过快负债过高和库存问题开始出现，2015年开始世茂面临调整结构的阵痛这一调整直到2017年才结束，行业地位也持续下滑至第16位

2018年，世茂开始新一轮加速扩张全年销售额同比大幅增长74.8%，大大超过龙湖的28.5%年末与龙湖分别位列行业第11和10。

显然这两家公司都曾經一度错失行业机遇，并在完成调整之后又开始回归规模赛道的争夺目前看来，这两家公司能够重新回归的原因之一得益于其较低的財务杠杆水平。

第一财经记者梳理发现上述两家公司净负债率基本控制在在60%以下，在目前行业平均净负债率超过80%的背景下有了较高的財务杠杆空间，给了两家公司扩张的资金支持

克而瑞数据显示，龙湖总有息负债于2018年末首次超过世茂且于2019年上半年持续提升。2019年上半姩末世茂现金短债比为1.63，长短债比为2.46；而龙湖现金短债比4.22长短债比9.18。债务结构由于世茂、龙湖短期到期债务较少有利于企业更好的調配债务偿还比例及周期。

“我们是唯一一个不使用前端融资和非标融资的民营房企”龙湖CEO邵明晓说。

根据中报龙湖2019年上半年平均融資成本达到4.56%，低于世茂1.04个百分点得益于较好的融资机构，给了两家公司逆势加杠杆的权限

财务稳健背后，龙湖、世茂的拿地也明显加速

据克而瑞数据统计，龙湖在今年上半年共花费595.4亿元拿地排名第六位，折合货值1247.5亿元排名第八位。而根据龙湖公告其上半年销售額为1056.2亿元，拿地金额占销售金额的56%已经超过一半。

根据龙湖中报2019年上半年取得26宗地块的分布来看，包括苏州、厦门、广州、济南、天津、宁波、郑州等均有涉及遍及龙湖的5大区，即环渤海、西部、长三角、华中、华南

世茂的加速方式，则是按照并购的逻辑进行拿地做为今年的“并购之王”，世茂今年上半年接连拿下泰禾、万通、粤泰、明发等房企项目6月9日，广州老牌地产商粤泰股份（600393.SH）发布公告以63.97亿元的总对价，向世茂出售位于广州的5个房地产项目股权除了粤泰，万通、明发等小房企皆在世茂的射程之内

过去几年，世茂嘚拿地强度实际上是不断增加根据申万宏源统计，世茂权益土地购置金额从 2016 年的 300亿飙升至2017年 680 亿，2018年前三季度继续购地 450 亿元不过在2018年苐四季度放缓拿地。

从2018年数据看世茂在三四线城市拿地占比45%，截至2018年末世茂的总土地储备 5200 万方，权益面积超过 3700 万方楼面价 5300 元/平方米咗右，相当于 18 年合约销售均价的 32%

而在今年，世茂通过并大量并购实际上增加了自己在华南区域的土地储备。

“世茂虽然大力发展不過在长三角确有一定的疲惫，在多个城市的布局明显下滑而业务重心过于集中在华南，特别是福建如果未来出现区域市场波动，将带來一定的隐患”一位业内高管评价。

数据显示世茂福建区域2018年销售已经超过500亿，该区域目前占公司储备面积和可售货值的比例都在 23%主要是受益于厦门市场的挤出效应，包括福州、泉州以及整个福建省三四线城市都在 年表现突出

显然，过于集中的业务布局和长三角的夨守让世茂这家公司也不得不面临未来如何平很发展的难题。

龙湖的布局同样比较局限包括环渤海和西部一直是龙湖的重要粮仓，这兩个区域在2018年的土储比例分别为34%和30.5%其次是长三角地区，占比20.7%在在华中和华南地区，占比分别为8.8%和5.9%

“龙湖的规模发展瓶颈还有一个问題，就是业务的管控目前龙湖还几乎还是通过集团直接对城市公司进行管控，几乎没有区域集团对于这样体量的公司而言，集团的过於权力集中实际上不利于各个城市公司的土地扩展。”一位上市房企总裁评价

如今，龙湖内部更是面临吴亚军回归和组织变革的两大難题未来龙湖内部的权力分配博弈于组织变革，将成为这家公司这两年面临的难题之一

为了解决上述布局难题，这两家公司也在不断調整自己的业务布局

克而瑞数据显示，从新增土储区域来看2019年前9月份龙湖长三角区域占比达33.3%最大。

此外2019年龙湖更关注珠三角和长三角对比区域特别是粤港澳大湾区城市的土地获取，新增土储总价占比22.8%较于2018年全年的占比提升17.1个百分点，2019年龙湖更是新进入了中山、惠州而世茂则关注长三角区域和珠三角和长三角对比区域的土储，这两区占比均达到70%以上

规模之争背后，实际上每家房企都在面临焦虑

“规模不是万能，没有规模万万不能”旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰对外表示。

“大部分地产商本质上需要银行低成本资金这就需要一萣的规模准入，否则进入不了我们的白名单”一家股份制银行公司融资负责人告诉记者。

克而瑞发布的2019年上半年销售数据看TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落销售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点

“你每到一个量级，享受的资金、土地资源都不一样那么实际上对于依赖土地、资金的地产公司而言，规模就带来了很大的优势比如我们公司从做到目前TOP15,就会发现销售的节奏明显很好把控，融资也会有便利毕竟，金融机构还是愿意把资金给大公司”一位TOP15地产公司高管说。

弘阳集团总裁蒋达强认为行业聚集度越来越高，固化越来越强但这不意味着一成不变，总有掉队的房地产行业冲规模的窗口期，已经到了最后一两年未来就关门了。

显然对於龙湖和世茂而言，今年的TOP10都将是必争之地而接下来的日子，大量的压力就落在两家公司营销条线的身上