12月12日,2021罗湖区产业空间推介暨招商大会举行现场利好不断、信息量满满。站在新的历史交汇点,罗湖这次花大心思,用足诚意一口气拿出12块宝地、发放超10亿元的企业“大礼包”、833亿引资……这次推出的土地全部集中在清水河重点片区,该片区将聚焦战略性新兴产业和未来产业,结合罗湖北站的建设,打造创新引领的新兴产业发展高地和面向未来的新一代城市中心区,建设成为科创智慧城。
除此之外,未来罗湖释放的产业空间主要分布在这8大重点板块,其中,笋岗片区聚焦金融科技和高端商务服务业,将打造为罗湖新城市客厅,近两年将新增产业空间77万平方米,“十四五”将累计释放产业面积148万平方米。蔡屋围片区是红岭新兴金融产业带的重要节点,是全市金融、商务服务业核心,“十四五”将累计释放产业面积177万平方米。水贝-布心片区重点发展现代时尚产业,打造世界级黄金珠宝集聚区,近两年将新增产业空间100万平方米,“十四五”将累计释放产业面积180万平方米。
与此同时,现在罗湖正举全区之力依托罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸及周边片区,建设深港口岸经济带罗湖先行区,全力促进深港设施联通、规则互通、民心相通、产业融通,在支持香港融入国家发展大局中发挥独特作用。
未来重点聚焦这些领域:
聚焦跨境消费、跨境金融、创意设计、文化旅游等领域,打造国际消费枢纽引领区。
聚焦研发服务、检验检测、技术攻关、科技成果转化、科技金融、专业咨询等领域,打造科技服务业合作区。
聚焦新一代信息技术、数字经济、生物医药等,打造先进制造业协同发展区。
罗湖全球招商大会放出“重磅大招”!
“只要是符合罗湖产业发展方向的
我们一定有空间可以落”
“我们另外安排2个亿左右的
为人才提供住房、医疗、教育等
打造成港企投资内地的首选之地”
这些掷地有声的承诺都来自
项目管理企业具有工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等一项或多项资质。工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等企业可以在本企业资质以外申请其他资质。企业申请资质时,其原有工程业绩、技术人员、管理人员、注册资金和办公场所等资质条件可合并考核。 |
据网发布的2022年版中国工程项目管理市场现状调研与分析报告显示,**年1-**月全国由住房城乡建设部审批的具有特级、一级资质的建筑业企业***个。新签工程承包合同额***亿元,比**年同期下降***%,建筑业总产值***亿元,比**年同期增长***%,营业收入为***亿元,比**年同期增长***%。 |
**年Q1,中国企业营业收入总计***亿元,占建筑业产值比例***%,占建筑工程产业***%。其中,水利水电工程、电力工程、市政公用工程市场容量分别达***亿元、***亿元、***亿元。 |
中国行业主体竞争地位:随着国家投资体制改革的深化、建设创新型国家战略提出以及WTO过渡期结束,我国工程总承包市场在政府鼓励和支持下呈现出行业整合和一体化的新发展趋势。有实力、有信誉的工程勘察设计企业,与国际先进的工程公司、供应商、专利商、分包商建立合作关系,带动国际工程承包业务发展和设备材料出口。推动大型工程勘察设计企业掌握国际标准规范和通行规则,积极将国内标准规范推广应用于国际工程项目,逐步提高我国国际地位。工程造价咨询企业所提供的服务通常比较单一,只限于预结算和标底、招标控制价的编制、审核,因此不完全具备从事全过程、全方位项目管理的能力,应该定位于专业性咨询服务公司。 |
在工程项目大型化、复杂化趋势日益明显的环境下,建设工程项目管理正朝着项目管理结构一体化,项目管理形式多样化的方向发展。这种发展模式下对建筑企业的工程管理能力提出了新的要求,要求建筑企业拥有强大的实力、完善的管理体制、信息化的管理技术以及先进的模式来适应建设项目工程管理的发展。 |
四大主体企业的项目管理服务与承包收入占同期建筑业产值的比例仅***%,可见我国项目管理服务与承包业务市场容量仍较小,今后将有很大的发展空间。 |
《2022年版中国工程项目管理市场现状调研与发展前景分析报告》主要研究分析了工程项目管理行业市场运行态势并对工程项目管理行业发展趋势作出预测。报告首先介绍了工程项目管理行业的相关知识及国内外发展环境,并对工程项目管理行业运行数据进行了剖析,同时对工程项目管理产业链进行了梳理,进而详细分析了工程项目管理市场竞争格局及工程项目管理行业标杆企业,最后对工程项目管理行业发展前景作出预测,给出针对工程项目管理行业发展的独家建议和策略。产业调研网发布的《2022年版中国工程项目管理市场现状调研与发展前景分析报告》给客户提供了可供参考的具有借鉴意义的发展建议,使其能以更强的能力去参与市场竞争。 |
《》的整个研究工作是在系统总结前人研究成果的基础上,是相关工程项目管理企业、研究单位、政府等准确、全面、迅速了解工程项目管理行业发展动向、制定发展战略不可或缺的专业性报告。 |
第一章 中国工程项目管理行业发展综述 |
1.1 建设工程项目管理概述 |
1.1.1 建设工程项目管理的定义 |
1.1.2 建设工程项目管理的职能 |
1.1.3 建设工程项目管理的内容 |
1.1.4 建设工程项目管理的程序 |
1.2 工程项目管理行业报告范围界定 |
1.2.1 工程项目管理企业主体界定 |
1.2.2 工程项目管理业务术语界定 |
1.3 中国工程项目管理行业发展历程 |
第二章 各类工程项目管理主体经营状况分析 |
2.1 工程总承包企业经营状况分析 |
2.1.1 企业从业人员规模 |
2.1.2 企业工程产值分析 |
2.1.3 企业签订合同分析 |
2.2 工程勘察设计企业经营状况分析 |
2.2.1 企业数量规模与结构 |
(1)企业数量规模分析 |
(2)企业性质结构分析 |
2.2.2 企业人数增长状况分析 |
2.2.3 企业收入情况分析 |
(1)企业完成合同状况分析 |
(2)企业收入增长状况分析 |
2.2.4 企业经营效益分析 |
2.2.5 企业科技活动状况分析 |
2.3 工程监理企业经营状况分析 |
2.3.1 企业数量统计分析 |
(1)企业数量增长状况分析 |
(2)企业资质结构分析 |
(3)企业性质结构分析 |
(4)企业所在行业分布 |
(5)企业数量地区分布 |
2.3.2 从业人员增长状况分析 |
2.3.3 企业业务承揽状况分析 |
2.3.4 企业收入情况分析 |
2.4 工程造价咨询企业经营状况分析 |
2.4.1 工程造价咨询行业企业分布 |
(1)企业数量与资质分析 |
(2)企业地域分布分析 |
(3)企业性质结构分析 |
2.4.2 工程造价咨询行业从业人员 |
2.4.3 工程造价咨询行业营业收入 |
2.4.4 工程造价咨询行业营收排名 |
(1)工程造价咨询企业造价咨询收入前20名 |
(2)工程造价咨询中介服务类企业造价咨询收入前20名 |
2.5 工程招标代理企业经营状况分析 |
2.5.1 企业数量与结构分析 |
2.5.2 从业人员规模与结构 |
2.5.3 企业承揽业务状况分析 |
2.5.4 企业经营业绩分析 |
2.5.5 工程招标代理机构工程招标代理收入前100名状况分析 |
第三章 中国工程项目管理行业市场竞争状况分析 |
3.1 中国工程项目管理行业市场规模分析 |
3.1.1 中国工程项目管理业务的取费情况分析 |
(1)中国工程项目管理业务取费标准 |
(2)国际工程项目管理取费标准分析 |
3.1.2 工程项目管理行业市场规模分析 |
3.2 中国工程项目管理行业竞争格局分析 |
3.2.1 项目管理企业竞争格局(按主营业务类型) |
3.2.2 项目管理企业竞争格局(按企业个体) |
3.3 各类企业项目管理业务的竞争地位分析 |
3.3.1 工程总承包企业项目管理业务竞争地位分析 |
(1)工程总承包业务市场拓展状况分析 |
(2)工程总承包业务竞争格局分析 |
3.3.2 工程勘察设计企业项目管理业务竞争地位分析 |
(1)工程项目管理业务市场拓展状况分析 |
(2)工程项目管理业务竞争格局分析 |
3.3.3 工程监理企业项目管理业务竞争地位分析 |
3.3.4 工程造价咨询企业项目管理业务竞争地位分析 |
3.3.5 工程招标代理企业项目管理业务竞争地位分析 |
3.4 中国工程项目管理行业竞争特征分析 |
第四章 中国工程项目管理行业市场容量与机会分析 |
4.1 水利水电工程项目管理市场容量与机会分析 |
4.1.1 水利工程行业投资情况分析 |
(1)水利建设投资规模分析 |
(2)水利建设投资结构分析 |
(3)水利建设投资资金来源 |
4.1.2 水利水电工程建设项目状况分析 |
(1)水利建设项目数量与规模 |
(2)重点水利工程建设情况分析 |
1)大江大河治理工程建设状况分析 |
2)水库枢纽工程建设状况分析 |
3)水资源配置工程建设状况分析 |
4)农村水利工程建设状况分析 |
5)农村水电工程建设状况分析 |
6)水土保持工程建设状况分析 |
(3)水利工程项目招投标状况分析 |
(4)水利工程行业企业规模分析 |
4.1.3 水利水电工程项目管理特点 |
(1)水利工程项目施工特点分析 |
(2)水利水电工程项目施工管理特点 |
4.1.4 水利水电工程项目管理发展分析 |
4.1.5 水利水电工程项目管理模式选择 |
(1)基于不同投资主体的模式选择 |
(2)不同规模工程项目的模式选择 |
4.1.6 水利水电工程项目管理市场容量 |
4.1.7 水利工程项目管理市场机会分析 |
(1)工程项目管理市场容量预测分析 |
(2)工程项目管理市场机会分析 |
4.2 电力工程项目管理市场容量与机会分析 |
4.2.1 电力工程建设特点分析 |
4.2.2 全国电力供需结构分析 |
(1)电力供给规模分析 |
(2)电力需求规模分析 |
4.2.3 地区电力供需矛盾分析 |
4.2.4 电力工程投资建设现状调研 |
(1)电力投资规模分析 |
(2)电力装机容量分析 |
4.2.5 电力工程项目管理发展分析 |
4.2.6 工程项目管理市场容量分析 |
4.2.7 电力工程项目管理市场机会分析 |
4.3 房屋建筑工程项目管理市场容量与机会分析 |
4.3.1 调控政策对房地产供求的分析 |
(1)房地产政策对供给的影响 |
(2)房地产政策对需求的影响 |
(3)房地产政策对供求平衡的影响 |
4.3.2 房地产行业市场供需现状分析 |
(1)房地产开发景气指数分析 |
(2)房地产开发投资规模分析 |
(3)房地产开发建设规模分析 |
(4)房地产销售面积规模分析 |
4.3.3 房屋建筑工程项目管理市场容量分析 |
4.3.4 房屋建筑工程项目管理市场机会分析 |
4.4 市政公用工程项目管理市场容量与机会分析 |
4.4.1 市政公用工程建设特点分析 |
4.4.2 市政公用工程投资建设现状调研 |
(1)市政公用工程投资建设规模 |
(2)主要市政公用设施建设状况分析 |
4.4.3 市政公用工程项目管理市场容量分析 |
4.4.4 市政公用工程项目管理市场机会分析 |
4.5 通信工程项目管理市场容量与机会分析 |
4.5.1 通信工程建设特点分析 |
4.5.2 通信工程投资建设现状调研 |
4.5.3 通信工程项目管理市场容量分析 |
4.5.4 通信工程项目管理市场机会分析 |
4.6 交通工程项目管理市场容量与机会分析 |
4.6.1 交通工程投资建设分析 |
(1)交通行业投资总体状况分析 |
(2)交通业投资增速对比 |
4.6.2 工程项目管理在地铁建设中的应用 |
(1)BT模式案例分析 |
(2)BOT模式案例分析 |
(3)BDOT模式案例分析 |
4.6.3 交通工程项目管理市场容量分析 |
4.6.4 交通工程项目管理预测 |
(1)公路工程项目管理市场前景预测 |
(2)铁路工程项目管理市场前景预测 |
(3)轨道交通工程项目管理市场前景 |
(4)内河航道工程项目管理市场前景 |
(5)交通工程项目管理重点项目 |
4.7 石化工程项目管理市场容量与机会分析 |
4.7.1 石化工程投资建设现状调研 |
4.7.2 石化工程项目管理发展分析 |
4.7.3 石化工程项目管理实施现状调研 |
4.7.4 石化工程项目管理企业分析 |
4.7.5 石化工程项目管理市场容量分析 |
4.7.6 石化工程项目管理市场前景预测 |
4.8 矿山冶炼工程项目管理市场容量与机会分析 |
4.8.1 矿山冶炼工程投资建设现状调研 |
4.8.2 矿山冶炼工程项目特点分析 |
(1)矿山工程项目的特点 |
(2)冶金工程项目的特点 |
4.8.3 矿山冶炼工程项目管理市场容量分析 |
4.8.4 矿山冶炼工程项目管理市场前景预测 |
(1)模式篇 |
第五章 国际主要工程项目管理模式的比较分析 |
5.1 工程项目管理常见模式 |
5.1.1 项目管理服务模式 |
(1)设计-招标-建造模式(DBB模式) |
(2)项目管理模式(PM模式) |
5.1.2 项目承包服务模式 |
(1)建造-运营-移交模式(BOT模式) |
(2)建设-管理模式(CM模式) |
5.1.3 设计-建造模式(DB模式) |
5.2 现代工程项目管理模式 |
5.2.1 设计-采购-建设模式(EPC模式) |
5.2.2 项目管理成本模式(PMC模式) |
(1)PMC模式的分类 |
(2)PMC模式的内容 |
(1)Partnering模式的基本要素 |
(2)Partnering模式的两种类型 |
(3)Partnering模式的组织结构 |
(4)Partnering模式的工作流程 |
(5)Partnering模式的运作内容 |
5.2.4 Partnering模式应用实例——英国伦敦西斯罗机场 |
5.3 新型工程项目管理模式 |
5.3.2 建造-租赁模式(B-R模式) |
(1)B-R模式的定义和特征 |
(2)B-R模式发展的必要性 |
(3)B-R模式的优缺点 |
5.3.3 NC项目管理模式 |
(1)NC模式的概念 |
(2)NC模式的运作过程 |
5.4 主要工程项目管理模式的比较分析 |
5.4.1 建筑师参与管理的程度 |
5.4.2 前期成本明确程度 |
5.4.3 业主介入施工活动的程度 |
5.4.4 责任明确程度 |
5.4.5 适用项目的复杂程度 |
5.4.6 项目进度快慢 |
5.4.7 主要工程项目管理模式的综合比较 |
2022年版中國工程項目管理市場現狀調研與發展前景分析報告 |
5.5 家国际知名工程公司的项目管理模式分析 |
5.5.1 业务范围分析 |
5.5.2 组织架构分析 |
5.5.3 人员构成分析 |
5.5.4 工程总承包与项目管理方式 |
(1)设计-采购-施工总承包 |
(2)交钥匙总承包 |
(3)设计、采购、施工管理承包 |
(4)设计、采购、施工监理承包 |
(5)设计、采购承包和施工咨询 |
(6)项目管理承包 |
(7)其他模式 |
5.5.5 国际知名工程公司的特点分析 |
(1)六家国际知名国际工程公司名单 |
1)柏克德(Bechetel) |
2)凯洛格(KBR) |
4)鲁姆斯(ABB Lummus) |
5)福陆(Fluor) |
第六章 中国工程项目管理模式应用现状分析 |
6.1 中国BOT模式的应用现状分析 |
6.1.1 BOT模式在中国的应用与发展 |
6.1.2 BOT模式应用实例——北京地铁奥运支线项目 |
(1)项目基本状况分析 |
(2)工程招标范围 |
(3)采用的项目管理模式 |
(4)项目运作方式 |
6.2 中国EPC总承包模式的应用现状调研 |
6.2.1 国内EPC总承包模式的发展 |
6.2.2 EPC应用实例分析——韶钢焦化工程 |
(1)韶钢集团简介 |
(2)韶钢焦化工程建设背景 |
(3)韶钢焦化工程建设内容 |
(4)韶钢焦化工程建设计划 |
(5)焦化工程的管理结构(PMT+PMC+EPC) |
1)甲方工程项目管理部 |
2)项目监理制 |
3)采用EPC总承包 |
(6)焦化工程项目总承包管理模式 |
1)设计管理 |
2)项目采购管理 |
3)分包商管理 |
4)工程质量管理 |
5)工程进度管理 |
(7)焦化工程应用总承包管理模式的优势 |
6.3 中国PMC模式应用现状分析 |
6.3.1 PMC模式产生背景分析 |
6.3.2 PMC模式在中国的应用 |
6.3.3 PMC在某金矿项目中的应用实例分析 |
(1)金矿项目应用PMC模式的背景 |
(2)金矿项目项目管理模式的选择 |
(3)项目管理公司的组织设计管理 |
(4)项目管理的主要工作内容 |
(5)PMC模式成功应用的优势 |
(6)PMC在应用中产生的问题 |
6.4 政府投资的工程项目管理模式分析 |
6.4.1 发达国家政府投资项目管理模式分析 |
(1)美国政府投资项目管理模式分析 |
(2)英国的政府投资项目管理模式分析 |
(3)发达国家政府投资项目管理模式借鉴 |
6.4.2 中国政府投资工程项目管理方式分析 |
(1)中国政府投资项目主要管理方式 |
(2)中国政府投资项目管理模式的创新——代建制 |
1)代建制项目管理方式的形成 |
2)项目代建制的两种模式 |
(3)北京代建制项目管理的实践 |
1)代建制方式的实践进展 |
2)北京代建制模式分析 |
3)代建项目组织实施的程序 |
(4)上海代建制项目管理的实践 |
1)代建制方式的实践进展 |
2)上海代建制模式分析 |
3)实施代建制的主要工程 |
(5)深圳代建制项目管理的实践 |
6.4.3 中国政府投资工程项目代建制实施主体分析 |
6.5 中国工程项目管理存在问题分析 |
6.5.1 行业普遍存在的问题分析 |
(1)组织结构方面 |
(2)工作范围方面 |
(3)工作手段方面 |
(4)科技创新方面 |
(5)专业人才方面 |
(6)法律制度方面 |
(7)市场培育方面 |
6.5.2 政府投资项目管理的问题分析 |
(1)代建取费偏低 |
(2)工作范围受到限制 |
(3)业主的风险转移问题未解决 |
(4)代建加大了项目前期工作的难度 |
(5)代建相关各方责权利划分不清晰 |
第七章 中国工程项目管理企业经营状况分析 |
7.1 工程项目管理企业发展总体情况分析 |
7.2 工程项目管理领先企业经营分析 |
7.2.1 中国电力工程顾问集团公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)企业总体经营状况分析 |
(5)项目管理业务业绩分析 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
(7)企业最新发展动向分析 |
7.2.2 中国水电工程顾问集团公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)企业总体经营状况分析 |
(5)项目管理业务业绩分析 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
(7)企业最新发展动向分析 |
7.2.3 中铁第四勘察设计院集团有限公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)项目管理业务业绩分析 |
(5)企业其他业务经营业绩 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
(7)企业最新发展动向分析 |
7.2.4 中国中元国际工程公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)项目管理业务业绩分析 |
(5)企业其他业务经营业绩 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
(7)企业最新发展动向分析 |
7.2.5 北京中寰工程项目管理有限公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)项目管理业务业绩分析 |
(5)企业其他业务经营业绩 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
7.2.6 浙江五洲工程项目管理有限公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)项目管理业务业绩分析 |
(5)企业其他业务经营业绩 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
(7)企业最新发展动向分析 |
7.2.7 山西华安建设项目管理有限公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)项目管理业务业绩分析 |
(5)企业其他业务经营业绩 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
7.2.8 瑞和安惠项目管理集团有限公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)企业其他业务经营业绩 |
(5)企业项目管理业务优劣势分析 |
7.2.9 中石化第四建设有限公司工程项目管理公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)项目管理业务业绩分析 |
(5)企业其他业务经营业绩 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
(7)企业最新发展动向分析 |
7.2.10 安徽国华建设工程项目管理有限公司经营分析 |
(1)企业发展简况分析 |
(2)企业组织架构状况分析 |
(3)企业经营业务范围 |
(4)项目管理业务业绩分析 |
(5)企业其他业务经营业绩 |
(6)企业项目管理业务优劣势分析 |
(7)企业最新发展动向分析 |
中国のエンジニアリングプロジェクト管理市場状況調査および開発見通し分析レポートの2022年版 |
第八章 中′智林:中国工程项目管理行业发展趋势与前景预测 |
8.1 中国工程项目管理行业预测 |
8.1.1 业主的角色定位变化 |
8.1.2 项目管理的国际化加剧竞争 |
8.1.3 工程项目管理一体化趋势预测分析 |
8.1.4 工程项目的专业化管理趋势预测分析 |
8.1.5 工程项目管理的集成化 |
8.1.6 项目管理内容的多样化 |
8.1.7 项目管理软件的多元化 |
8.2 中国工程项目管理行业趋势预测分析 |
8.2.1 工程项目管理行业机会与威胁分析 |
8.2.2 工程项目管理行业趋势预测分析 |
8.2.3 工程项目管理行业发展对策分析 |
图表 1:项目管理的分类 |
图表 2:建设工程项目管理的内涵 |
图表 3:建设工程项目管理的职能 |
图表 4:建设工程项目管理的职能示意图 |
图表 5:建设工程项目管理的内容 |
图表 6:建设工程项目管理的程序 |
图表 7:工项目管理主体与其可承接业务类型 |
图表 8:年我国建筑工程企业从业人员数量及同比增速(单位:万人,%) |
图表 9:年我国建筑业工程产值及同比增速(单位:亿元,%) |
图表 10:年中国工程总承包企业签订合同额(单位:亿元,%) |
图表 11:年中国工程总承包企业新签订合同额及同比增速(单位:亿元,%) |
图表 12:年中国工程勘察设计企业数量增长情况(单位:家,%) |
图表 13:中国工程勘察设计企业的性质结构(单位:家,%) |
图表 14:年工程勘察设计行业从业人员数量及同比增速(单位:万人,%) |
图表 15:2022年工程勘察设计行业完成合同金额(单位:亿元,%) |
图表 16:年工程勘察设计行业营业收入及同比增速(单位:亿元,%) |
图表 17:2022年工程勘察设计行业营业收入构成(单位:%) |
图表 18:2022年工程勘察设计行业经营效益(单位:亿元,%) |
图表 19:年工程勘察设计行业企业平均营业收入(单位:万元/家) |
图表 20:年工程勘察设计行业从业人员平均营业收入(单位:万元/人) |
图表 21:2022年工程勘察设计专利情况(单位:项) |
图表 22:年全国监理企业数量变化走势(单位:个,%) |
图表 23:年工程监理企业资质结构图(单位:家,%) |
图表 24:年工程监理企业性质结构图(单位:家,%) |
图表 25:2022年工程监理企业主要登记类型比重(单位:%) |
图表 26:年工程监理企业专业结构(单位:家) |
图表 27:2022年中国工程监理企业的地区分布(单位:家) |
图表 28:年全国工程监理企业从业人员情况(单位:人,%) |
图表 29:2022年全国工程监理企业从业人员结构(分职称类型)(单位:%) |
图表 30:年企业承揽合同情况(分业务)(单位:亿元) |
今天的99购房节讲座,经过了上午的楼市年中总结、下午上半场的新房楼盘分析,15:30开始的下半场城市更新专场依然火爆。本次城市更新专场到达网友约300多人,不仅邀请到了新浪传媒,还有星河集团、卓越集团、华侨城集团、华强集团、振业集团、万科集团等开发商,还有世联行、中项资产评估、深圳格衡、盈科所等专业机构。
城市更新专场邀请到董极(世联行集团首席工改顾问)、刘振辉(城市更新及产业升级负责人)来为大家讲述首席工改顾问全方位透析。精彩内容不断更新中……
【董极】:本次内容共分为五部分:一是工改背景透视;二是工改类型透视;三是工改案例透视,理论和实践的结合;四是工改问题透视;五是工改态度透视。
一、工改背景透视——基于大数据视角
工改是未来的主场,亦是未来的战场。利用大数据来分析,看2011年深圳城市更新的比例,城市更新供应的用地比例是65%,目前深圳可开发的地太少,基本上都是城市更新。
2016年城市更新的土地占比是70%。通过具体面积显示,年城市更新供应出来的建筑面积是160万,2014年是390万,2015年是700万,以200%的速度增长;08、09年提出城市更新办法之后,从实践层面,从社会、市场的层面来看,迅猛发展,速度非常快,未来你想在深圳做地产开发,只有通过城市更新这种方式获取土地。
70%城市更新用地中,工改占比是多少呢?年占比是15%-20%,70%的20%,也就是整个深圳的土地中15%左右是工业用地,比例还是比较低。
2016年城市更新中有540万是城市更新出来的土地,工业类占比220万。可见这两年的趋势:商住非常少,基本上都是工业用地。
2014年至今每年是300-400万的建筑体量,2016年之前政府批复的工业用地建筑面积已经达到1200万,去年城市更新“十三五”规划出来的,整个深圳工改工的体量是800万。年这段时间,如果推的慢一点,封顶到2025年,未来十年的量总共是3000万。也就是说,深圳每年的商务办公(包括产业、研发、厂房)的去化量是30-40万,3000万要去化多少年?!
上述的基本上都是产业类,即M类工业用地类;其实作为产业而言还有另外一块,就是商办类,即所谓C类。
从2011年、2012年之后,深圳在前海、后海、留仙洞、深湾、深超总这些总部区域供应出来的商业用地、商办用地,60%、70%物业是要自持的,这部分物业只能在租赁市场流转,可销售的量非常少,自持时间至少十年。在所谓的销售市场一端,工业用地的比例不断增加,商办的有所限制,虽然整个是在增加,但可以到市场流通的量是越来越少的,前海1600万商办体量,30%拿来销售的话,也就是几百万,不是短暂的两、三年时间就供应出来,包括大家看到前海现在还有一些难度,虽然目前已经出来了好几栋楼,但整个规划、成熟度和培育期还需要一段时间,近期市场工改的压力非常大。
工改战场的问题,很好理解,2015年、2016年“地王”非常多,都是央企,资金成本大概是2-3个点。
工改也得涉足,因为工改未来是主战,占比达到47%,不做就没得做。这均是通过大数据层面跟大家分析的第一个观点,未来工改是主场,这也是为什么2015年、2016年直到现在工改话题还这么火热的原因之一。
二、工改类型透视、工改案例透视
城市更新包括:综合整治、功能改变、拆除重建。而此次主要针对工业用地来述说。
以前大家说工改、旧改,觉得工改是一个东西,旧改是一个东西,没有包含与被包含的关系,其实真正意义上的工改和旧改是什么样的关系呢?
旧改指的是城市更新,最早的名字叫“三旧改造”,包括旧住宅区、旧城中村、旧商业区、旧工业区这样一些物理载体的改造。
事实上,旧改包含工改,工改只是隶属于旧改当中的一个子项;所以我们以前的一些观点有误,现在在大家错误的观念上继续错下去!
把工改单独拆出来,分为两大块:一是土地性质的改变,包括拆除重建、综合整治,还有土地用途的改变,土地用途的改变大家之前见到的比较多,尤其是龙岗线沿线、龙华线沿线和关内的旧工业区,比如荣德国际改出来有住宅、保障房、办公、商务公寓,现在执行非常难,但难不代表没有可能性,要具体个案具体判断。
同泰时代中心、万科云城、软件产业基地或深湾科技城 不是工改项目。
非城市更新项目,比如净地开发,万科云城就是,招拍挂拿下来做净地开发;
工业区共分为四项:第一项是城市更新类拆除重建工改,这是最主流的。第二项是非城市更新的工改。第三项综合整治我不详细说,因为目前深圳工业区综合整治的项目还比较少,截止到2016年大概也就6、7个工业区综合整治,因为案例少,积累的经验不足以跟大家分享。第四项特殊工业用地项目。
城市更新类拆除重建工改
改造的基础性条件是合法土地占60%以上,另外就是建筑物建成时间要求大于15年,但也给大家提个醒,10年也是一个特殊的条件。
改造后土地情况,以前基本上就是改M0,容积率高;去年年底也有提20年,大家最近才看到相关的政策《关于工业用地出让管理暂行办法》,工业用地也会做弹性年限,不重点解析。
此外还有城市更新“十三五”,区块线,往M0和M1方向,过去主要以M0方向做成地产开发,当下政府要管控一下,往M1方向走,M1的含义就是往工业厂房、生产性厂房。
大家多以办公类就是研发用房或厂房,实际上也可以申请配部分办公产品,办公也是可以拿来卖的,这就是如何很好的利用指标的问题。目前市场上还有几个项目在卖,都是之前已经报批过的,政策不溯及既往,但是现在如果你把研发用房做成LOFT产品、小公寓产品,基本都不可行,因为所谓套内150的限制。
创新产业用房,区域不同的比例都是12%。12%是指更新类,不包含高新园。根据不同的形式和不同的权利主体、不同的开发模式,要求配不同比例。看它的规律很容易发现,只要你是做高新技术产业或者有实体产业,就让你配得少一点,如果没有实体产业,你想搞开发,就让你多配一点,有所得就得有所牺牲。
1、建设主体和时间,关于创新产业用房认知度较低,如何理解?
事实上,它就类似于住宅区配置的保障房一样,是给社会做贡献的,给政府代建的产品,是政府扶持创新创业企业的空间载体。项目分期建设,原则上应布局在首期开发建设。
2、产权问题大家会有一些疑问,它有政府回购和政府不回购两种形式,术语叫做“优先购买权”。
3、工业楼宇转让,需强调:一是物业范围,比如同泰卖的时候,配套宿舍需法人购买,增值收益的问题也会有条条框框的限制,适用范围是整个工业用地之上的相关物业。二是时间范围,2013年1月7日出台《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施前后,比如2013年之前有很多工业用地,比如智慧广场,其实从法律角度来说,法律制定出来只是针对之后产生的事物产生效力,但《工业楼宇转让管理办法》写得很清楚——实施前后。三是行政范围,全市行政区域。
4、转让类型,配套商业、配套办公、配套宿舍都要用这个政策管控。
5、最小产权单元,套内150的问题,套内150大家只需要跟办公类型去理解,办公类型其实还有很多文章可做,但研发用房基本上没空间可做。深圳其实相对感觉到幸运,180的建筑面积大概250平米,而上海、北京、广州都是300、500。
6、预售和交易方式,可以预售,为企业开发项目时产生现金流提供很有力的保证。而例如同泰的项目是非城市更新,不能预售,只能现楼销售;这个项目麻烦就麻烦在整个项目所有前期资金是开发企业全部投进去,这时项目就不能形成自循环,压力非常大。
7、受让人限制:一是法人,二是工业项目就是产业的问题。
8、地价测算,一套体系,全部按照基准地价。
9、增值收益概念,不需要解释那么复杂,比如各位每个月的工资到银行卡的部分是净收入,之前还要交住房公积金和各种税,全部扣完再发到你的工资卡。增值收益你可以这样理解,交完个人所得税之后,到手五千块,政府说按照一定的比例,到手的五千块从你的银行卡里再给我一千块,相当于他要参与你的收益分成。
10、增值收益免缴类型:①城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让,这一点有点意思,城市更新全部按照市场评估价了,怎么还基准地价?②用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。③市政府规定的其他情形的条款。
工改保,我在外面跟很多朋友、开发企业交流的时候,咱们一出口就是做工改保能获得45%的商品房,大家没有把“保”里面再分为安居房和公租房,分了之后,你会发现必须做公租房才能获得45%的商品房,如果做安居房的话,安居房开发企业可以销售,有一部分利润,这种情况下你只能做25%商品房。
简化工改流程,强区放权是一个好的想法,但实践过程中可能会面临一些问题,从程序流程和部门搭建上来看,形式上能缩短,但实践过程中还是有一定难度。
非更新类工改与城市更新类工改的区别,主要分为两大类:
1.以未建空地为主的和以建成区为主的,建成区按城市更新审批流程办理,以未建空地为主按法定图则个案调整程序办理。
2.规划设计按调整后规划设计要点设计。
土地出让合同约定可分割转让,分割转让就没有问题,现在一些招拍挂项目里面就写清楚某种物业类型可以分割销售比例是多少,会有这种特殊的情况。
增值收益,有一点非常不同,除了本身两者大的层面,城市更新整体上交比例比非城市更新少一些之外,有一个点就是登记之日起5年后再转让的,这是城市更新项目所没有的。
特区建发留仙洞1街坊、深圳湾科技生态园有公寓,但有很多奇葩的条件,高新园区的企业、员工,还要13个月的社保,实际上大家仔细看的话它是商务公寓,不是配套宿舍。第一个是物业功能,深湾科技生态城、软件产业基地都是工业用地;事实上大家了解可知,里面可能是M1+G,再加一点C,非城市更新。特区建发留仙洞1街坊。深圳湾科技生态城有公寓,但有很多奇葩的条件,高新园区的企业、员工,还要13个月的社保,实际上大家仔细看的话它是商务公寓,不是配套宿舍。
现售VS预售、市场价格VS政府指导价,其实软件产业基地也有政府指导价,从本质理解,市场行为的项目是市场价格,但多数大型国企,做的是民生项目。
法人VS自然人,启迪协信科技园已经出来了,大家去买的时候,他会告诉你这是工业用地项目,但可以个人购买,不需要缴纳增值收益。他说得的确没错,但大家半信半疑,之前被工业用地里面各种东西搞晕了,不敢随便轻易下手。
启迪协信科技园,里面有商务公寓,它是M1用地,但配套叫商务公寓,这就是它不需要法人购买、不需要缴纳增值收益的原因,他不是叫配套宿舍。销售比例在土地合同中单独界定可销售比例,研发用房产权归乙方,该部分建筑面积40%不得转让,60%可分割转让。大家会觉得非城市更新不是50%吗?大家仔细看看文件就会发现它的特殊之处,它的工业用地是工业用地+商务用地,但配套指标为商务公寓,而非配套宿舍,可预售及自然人购买。研发用房销售比例有限制,仅为60%。
深圳湾科技生态园,同样的情况,但这个项目需要缴纳增值收益,它是普遍工业用地+商业服务业用地,这个大前提一定要先看清楚,它也是叫商务公寓,可分割销售面积也有要求,可预售及自然人购买。规土委专门针对深圳湾科技生态园和软件产业基地出的文件,最早的时候它是要有一些贡献的,要移交20%研发用房给政府,后面出了文件,不用移交,自己用。研发用房可定向(高新技术企业)定价(2013年3.5万/平米且每年递增5%)分割销售,办公、商业、公寓(指标为公寓而非配套宿舍且限价)可分割销售,非城市更新,整个项目都可以预售,但须缴纳增值收益。
三、工改问题透视——发展视角
项目获取注意要点:合法用地的比例、土地属性 、收购形式、规划限制等
项目规划阶段要点:物业功能、产业规划
四、工改态度透视——资产视角8
限购下,全国资本动向。经过研究商办类化产品和产业类产品,跟住宅类产品完全不一样,研究的产品是生产性质的,住宅类是消费性质的,这就是它有很多价值在里面的原因。
住宅类:以前所谓投资、投机的资金,现在基本上被垄断了,加上租售同权、租赁市场,大家想一想资金能往哪儿走。
商办研发类,深圳是最松的,商务办公深圳还没有要求法人购买,商务公寓深圳也没有要求法人、限购限贷,其他一线城市都在做了,所以深圳还算是非常好,这种情况下自然而然企业的资金也过来,小型的个人闲散资金肯定会往这个方向留。
资本环境:一是开发资金“全国化”,全国到处都来,只要能插进一脚,商办产品“资本国内化”,大富豪基本上都来。商务产品“资本国际化”,上海是全国国际化程度最高的,图中蓝线代表深圳,黄线代表上海,完全是剪刀式的,增长幅度非常快。
政府产业运营计划:大宗收购商办物业。政府还在收回一些旧工业厂区自己改造,收创新型产业研发用房,政府现在压力也挺大。
开发企业:跨界+转型运营。
工业用地这一块,到这个时间节点,市场表现出来的动向,工改的上半场命比较短,工改工完全是从开发的角度说,大概就几年时间,仔细观察可知,城市更新4.0版本,腾笼换鸟只是第一步,深圳目前只是把生产制造业腾换出去,包括刚刚提到的合作区,产值相对低一点,偏生产制造型的,腾笼换鸟换到那些区域去,因为深圳对标发展的城市是新加坡,他所谓的产业基本上是往高端生产制造走。短命的工改市场,我们暂且把它叫做工改工就OK了,其实它本质就是地产开发,下一阶段所有政策铺天盖地,所有导向都是往产业、运营方向走。工业用地改造这个事,现在才是2.0的开始,也就是工改产,并不是说传统的工改工完全没有一点升级的概念,接下来我认为应该提工改产,这就是工改工2.0版本。
【提问1】:我有两个问题,第一个问题是产业用房和研发办公用房,价格应该怎么测算?第二个问题是您那本书的名字叫什么?
【董极】:你是指两者之间的差值关系吗?
【提问】:测算时,售价是怎样的?大概是多少?
【董极】:做测算的时候一般是案例对标法,如果找不到对标案例,可能得用自己的经验值,但在没有经验值的情况下,有一门课程叫做评估,有好几种方式,收益还原法、案例对标法,还有成本方式,计算它的成本再加一定的收益。如果你都没有案例的话,我觉得在深圳这个市场更多是看大家的经验,关外厂房售价一般是单方四五千块、五六千块,但研发不好说,比如关内有几个项目对比,有案例就比较好确定。
关于书的名字,那本书确实是没有了,你可以搜一下,叫《工业用地实操指引》,今年1月份很多人找我,基本上已经没有了。
【提问2】:政府回购用房一般是建安成本加一定的比例,建安成本是企业自己核算的建安成本还是政府有一个价格?
【董极】:我解释一下,首先关于建安成本,在签土地合同时就会写清楚是什么标准,价格是三千就是三千,五千就是五千,已经是既定的。第二点,最新政策是按照1.1倍,相当于10%,已经更改了好几轮。
【提问3】:您对深圳商务公寓投资前景怎么看?
【董极】:周四有个同事还问过我这样的问题,说现在的政策对商务公寓有没有什么影响,我当时回答他,今天也一样回答您。这个话题我需要综合考虑,因为任何一件事情我不想单独通过一个政策就把它定得比较死,给自己一个武断的意见,所以当时我给同事的答复是:我需要综合考虑很多因素。举个例子,现在租赁办法出来之后,大家考虑的是住宅市场层面,但跟工业用地20年怎么样产生互动关联完全没有考虑到,其实这两者,一是对于产业,一是对于人,但大家没有综合起来考虑。10月份我会就工改产作比较成熟的思考。
【提问4】:工业楼宇转让管理办法中,你说增值收益分配没有法律依据,既然没有法律依据,不会引起纠纷吗?这个问题怎么解决呢?
【董极】:其实之前有很多企业向政府诉苦,深圳的企业还是比较实干,政府出个什么东西,深圳毕竟作为创新型城市,敢先敢为,什么都敢提,提出来之后大家觉得都能理解,不做创新、不做尝试,何来更好的方式呢?大家都理解,那就按照已经出的东西先做呗,现在政府方面也在思考,有几个博弈,一是开发企业,二是更新行业相关组织都在提一些意见,大家站在平等的位置交流各自的想法。
【提问5】:我们有一个项目在4号线延长线正在施工的站点上,现状是工业厂房M1,跟站点基本上是无缝连接,只有十几、二十米的距离,从M1调为M0的几率有多大?
【董极】:昨天华侨城的一个同事正好问到我这个问题,就是M1调M0,之前大家一直困惑于工业用地红线,其实从“十三五”规划层面来讲它是作为顶层指引性文件,现在每个区都在制定针对工业用地相应的审查办法,龙华区马上就要出了,刚才我说到的很多东西都是龙华区的,你是工业用地红线,又在好位置,只做M1,容积率4显然不太合理,要考虑到集约利用,给你批M0也没有问题。我现在正在做龙华的一个项目,没有地铁,相对比较偏的地方,M1改成了M0,只要你的位置还不错,M1改M0的可能性还是比较大。再提醒大家,不要把控制线想象的完全动不了,尤其关内,控制线完全都是M1吗?不可能。
【提问6】:我们是资本方,想问一下非城市更新类型项目,毕竟我们在产业运营分析的经验是缺乏的,如果现在拍已批未建用地,有哪些需要考虑?
【董极】:非城市更新,找已批未建?
【提问6】:对,我想买这样的项目,最后怎么把它运营好?或者怎么把它最后转让出去?
【董极】:如果你获取了项目,后面的操作层面就是往非城市更新方向走,要么是囤着看未来的政策,这是机会主义,很难说。对于现实情况,非城市更新,你去调容还是改土地性质,而且有一个条件,我想告诉你的是,你是空地的话,相当于你要改变法定图则,只要是做地产、做规划的人都知道,这个事非常非常难,前面一系列事情都没法搞定的话,你的项目又想在未来转让、运营,这个事非常艰难,除非真的等到某一天政策又有变动,给到你一个机会。
【提问】:您觉得非城市更新的政策变化可能性吗?就像您刚刚推测的,政府现在不断往工改产方向走,未来会囊括其他用地类型吗?
【董极】:首先他还是会往能达到城市更新这一类做政策动态平衡调整,对于非城市更新,除非他是迫不得已,他会最后考虑这个东西。换位思考一下,你拿了这个地,当时欺骗了政府,现在又想获取好的利益条件,我怎么可能平白无故让利给你呢?你至少得付出一些。比如城市更新,他要做产业、招商引资,能绑定在政府产业和政府规划中。当时是你违规占了一块地,造成资源浪费,现在就算是给你批了相应比较可行的条件,但你付出的代价也会比较大。
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