骨折价，捡大漏，原来报价1.6个亿，现在打半折，直降8000万，一口价8000万就能买到一套南京文保老洋房，难道天上掉馅饼了？

△ 南京民国老洋房：张治中公馆

南京民国老洋房 一口价8000万叫卖

从4月中旬开始，朋友圈就被一套毗邻新街口的南京老洋房刷了屏，仿佛全南京的中介都在卖它卖它卖它！

这套具有传奇色彩的老洋房，就是位于南京市中心沈举人巷的“张治中公馆”，其官方名称为“沈举人巷26、28号民国建筑”。

据中介方面介绍，该院占地2.3亩，前院两大门26号28号，东西两厢房各29.7平米建筑面积。南幢三层(含阁楼)559.74平米，地下室420平米(不在产证)，层高3.2米。土地证面积807.1平米。北楼三层(含阁楼)492.93平米，土地证669.9平米。此外，院中还种植名贵老树(绿豆杉，香樟，法桐）等10多棵。

该建筑的身世也颇为曲折，从门口的文物编号牌来看，建于1934年，由华盖建筑师事务童隽（jùn）设计，砖木结构，西式风格，曾为张治中公馆所在地。

中介表示，该院购于2002年；2004年转至朱先生名下；2006年被南京市政府列为第三批文物保护单位；2007一2008年经政府有关部门批准进行修缮；2009年：房地产两证旧证换新证。

需要注意的是，2007年该建筑曾被房主非法拆除。当时由于房主擅自拆除文保单位，违反了《文物法》，根据规定被处以25万元罚款，现有的建筑是在原址的基础上重建的。

10多年来，张治中公馆的出售信息也频繁出现，2006年报价3000万元、2009年报价6400万元、2017年报价1.5亿元、2018年报价2.3亿元，但始终没有卖出。今年1月，张治中公馆曾上了法拍网站，当时起拍价为7178万。不过临近拍卖，该场拍卖却被叫停。目前阿里拍卖网站上，还显示该房屋为暂缓拍卖状态。

现场探访：闹中取静 不对外开放

5月7日上午，凤凰网房产南京站现场探访沈举人巷26、28号民国建筑。位置非常好找，就在新街口金轮新天地后面，沈举人巷内和慈悲社的交叉口，青砖黛瓦，绿叶掩盖，大隐于市。门口的石碑标识“南京市重要近现代建筑”，彰显其特殊的身份地位。

△沈举人巷26民国建筑

△沈举人巷28号民国建筑

位于交叉路口的28号大门紧闭，而26号则大门敞开，门口正有一组中介在带着意向购房人洽谈。

从26号大门里望进去，可以看到门口小平房墙壁上悬挂着"江苏省收藏家协会活动中心"、"江苏省收藏家协会翡翠专业委员会"两块标识铭牌。

当想试图再走进时，门口的女子表示这里为私人租用，不对外开放参观。同时嘴上还抱怨着：“最近怎么全是人来拍照！”

△沈举人巷26、28号民国建筑院内景象

凤凰网房产经过允许，只在院内拍摄了一些图景，走入其中，确有“闹中取静”之感，绿植繁茂，岁月静好，甚至还有一处小型喷泉装置在汩汩冒水，平添几分生机。

此前也有媒体披露，在一份“苗木评估明细表”中显示：院内10颗大树的总价值达73500元。

在该建筑一侧的小屋里，有一个小咖啡馆，工作人员表示，她们是众多租客中的其中之一，听说过房子的交易信息，但她们已经签订了长期的租约。

2001年卢海鸣、杨新华编著出版的《南京民国建筑》一书中称，张治中在南京的公馆主要有两处，一为鼓楼头条巷15号，现已拆除；一为沈举人巷5号、7号、26号、28号建筑群，现在仅存26号、28号内两幢西式楼房。

当年的沈举人巷26号、28号宅院远不是今天这番光景，《南京民国建筑》称其占地1631.1平方米，有楼房9幢59间房。现在，9幢只剩下2幢，都是带阁楼的三层楼房，砖混结构，钢门钢窗，青平瓦屋面，青砖外墙，二楼中部设露天阳台，总建筑面积362.4平方米。

据悉，张治中本人并没有在此居住过，当时住在这里的是张治中的副官。抗战期间，张家姊妹也在这两幢房屋里住过。1981年国家落实政策，沈举人巷26、28号被明确为张家的住房，归还给张家姊妹。

中介佣金：最高可达160万

说起老洋房，也是被近期一部电视剧《安家》给炒热了，剧中的老洋房业务很神秘，通过楼山关的描述获悉，老洋房可以三年不开单，开单吃三年。

后续在徐文昌和房似锦卖出的老洋房业务中透露，老洋房的中介佣金只有1个点。例如他俩联手售出的龚家花园，售价在1.2亿到1.5亿之间，这是一个超级大单，以最高总价1.5亿计算，这单老洋房给门店带来的收益是150万元。

剧中房似锦也曾嫌弃老洋房业务的提点太低。在南京，类似链家这样的正规中介，住宅中介佣金是2.4个点，有的门店讨价还价后，可以做到2个点。

这次的张治中公馆，凤凰网房产南京站询问了几家代理中介，给出的答案是：两个点。但普遍表示，佣金可以谈，一个点也行。

算笔账，总价8000万的张治中公馆，保守一个点的中介费，可以收取80万佣金，如果两个点，就是160万佣金。那这费用都超过1.5亿龚家花园的佣金了，这也就不难理解，为什么全城房地产中介都跟打了鸡血似得发愤图强。

注意，南京这套老洋房已被法院查封

中介如果成功卖掉这套老洋房，就能大赚一笔，但是对于购房者来说，8000万买它，是否真算捡个大便宜呢？

对于张治中公馆的具体情况，一名中介告知，“暂时没有看到公馆的产权证明，也没看到真正的业主。目前只有一个代理人，代理人讲房子没有产权问题”。

我们通过查询中国裁判文书网发现，该房主朱某曾在2012年向某公司借了5000万元的长期借款和1000万元的临时借款，年利率为11%和13%，但由于未能及时还款，被对方告至法院。

2019年12月24日，南京市鼓楼区人民法院作出执行裁定书，拍卖朱某名下位于南京市鼓楼区的沈举人巷26、28号以及慈悲社12、14号的不动产。房屋所有人朱某被列为失信被执行人，这3套不动产的建筑面积分别为492.93平方米、29.7平方米、559.74平方米。总建筑面积约1082.37㎡，评估价为1.02亿余元，起拍价7178万。

但目前阿里拍卖显示由于需要完善相关手续，本场拍卖已暂缓。

鼓楼区人民法院：房产已被查封

鼓楼区人民法院的工作人员表示该房产已经处于被查封的状态，何时能够重新拍卖尚未确定：“拍卖的相关的文书传到网上了，法院在查封，其他人买卖，你怎么去过户？只有法院把它解掉了，才能办过户手续。他在法院有债务纠纷的，不止一家法院查封的”。

文物部门：建筑属于私人产权可交易，需要备案

南京市文化和旅游局工作人员则表示，《文物法》明确规定，国有不可移动文物不得转让、抵押，但沈举人巷26、28号民国建筑属于私人产权，产权所有人可以交易买卖，交易完成后需要向文物部门备案。工作人员说：“它是保护文物，买卖可以，不能卖给外国人，而且你以后是不能改造的，只能修改，改造是改不了的，但是你如果进行修建，必须要通过我们，必须要申请”。