房地产经营是指房地产开发企业的中介组织进行房地产项口转让、商品房预售、销售以及租赁等商业活动。具体包括：1.房地产开发企业转让房地产开发项目业务房地产开发企业转让房地产开发项目业务即帮助房地产开发企业理清房地产开发项目的转让条件、转让程序、签订转让合同，以及办理相关的行政管理手续。2.房地产开发企业销售商品房业务销售商品房业务即协助房地产开发企业依法发市房地产广告，进行商品房预售登记，以及履行与经营有关的价格申报、预售合同备案等业务。3.房地产抵押业务房地产抵押业务即协助房地产开发企业依法照行建筑工程抵押、了解有关抵押条件、抵押违约处理等规定。4.房地产中介业务房地产中介业务即协助房地产开发企业了解房地产评估、房地产经纪、房地产咨询、房地产居间等业务的法律规定，并协助履行相关手续。

房地产项目组织是房地产项目的参与者、合作者按一定的规则构成的有机整体，是项目的行为主体构成的系统。现代房地产项目组织不同于一般的企业团体组织，具有非常复杂的特点。它不仅是由房地产项目的特殊性所决定的，而且它又决定了项目组织设置和运行的基本原则和基本要求，决定了行为主体的组织行为，决定了项目组织、控制、沟通、协调和信息流通的形式，所以研究房地产项目组织的具体特点是十分必要的。在通常情况下，房地产项目组织的特点表现如下：(1)明确的目的和目标。房地产参与者来自于不同的企业或部门，各自有独立的经济利益和权力目标。在项目的实施过程中，项目的共同目标与不同利益群体的目标以及不同利益群体之间的目标必然会存在不同程度的矛盾。为了完成项目的总目标和总任务，在项目的目标设计、组织实施和运行过程中，必须考虑并顾及不同参与群体的利益，并使各参与者之间能通力合作，同时应给各参与者以决定权和一定范围变动的自由，保证各参与者能最有效地工作，使房地产项目取得成功。(2)组织结构的完整性。房地产项目的工作和任务具有多样性和复杂性，但其系统结构对项目组织结构有很大影响：它既决定了项目组织的基本分工，又决定了组织结构的基本形态，所以房地产项目的系统结构决定了项目组织结构的完整性。项目组织结构的不完整或重复繁杂，不仅会增加明智，而且会降低组织运行效率。为了顺利完成项目的所有工作任务，在项目组织设置过程中，可依据项目结构分解设立完整的项目组织结构，并将所有的工作任务无一遗漏地落实到位，防止工作任务和责任的“盲区”产生。(3)组织形式具有一次性、暂时性。房地产项目组织的寿命与它在项目中所承担任务的时间长短有关，项目结束或相应任务完成后，项目组织就会解散或重新构成其他的项目组织，即使是一些专门从事房地产项目管理的机构，虽然项目管理班子或队伍人员求变，介是由于不同项目有不同的目的、对象和合作者等原因，引起项目组织的不同。所以房地产项目组织的一次性、暂时性特点，是它与一般企业团体组织相区别的显著特征。这一特点对整个房地产项目组织的运行、控制以及各参与者的组织行为等均有重大影响。

1、我国房地产金融发展现状分析我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程。1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数据表明，至2005年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达到30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。房地产的价格也是一路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点：(1)发展时期短，起步快。从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。(2)融资渠道单一。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。(3)融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场—资源—资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。

征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;2、从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。契税的计税依据为不动产价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同,因而具体计税依据视不同情况而决定。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用出售、房屋买卖的市场价格核定1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的、免征契税。2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的、如属职工首次购买住房，均可免征契税。3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战争等不可能预见、不可避免并不能克服的客观情况。4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后、重新承受土地、房屋权属的。由省级人民政府确定是否减免。

一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境，房地产开发状况，各种用途的房地产开发量、市场接受度等，对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析，尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位，如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境，而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达，距政府部门较近，市政配套完善，商业气息浓郁，较为繁华热闹的环境。二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言，从建筑形态看，有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看，有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态，在房型上，如何确定不同房型的比例分配，各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手，进行相关市场分析，不能仅凭经验判断，要以数据为依据，以市场需求为导向，再加以科学合理的市场预测。三、产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，要依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源，才能对项目有清醒的认识，确定项目的档次进行成本控制，在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，要注意以下情况：1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);3、周边楼盘的付款方式，价格与付款方式是息息相关的，一般楼盘的付款方式轻松，其价格可能会偏高。

第一，通过公证，第二，通过工商变更。公证是为了证实所有当事人和文件的真实性和合法性，建议不要忽略其重要性;工商变更是为了获得法律上的确认，达到变更的最终目的。建议大型的股权变更还是要参考如下的文件流程手续，可以避免以后很多纠纷和法律问题。转让方、受让方需提供的材料清单：1、转受双方公司的营业执照或公司注册证书，可以到工商局打印工商信息单;2、法定代表人资格证明书多份，法定代表人身份证。以后如果法定代表人不能亲自办理的，还需提供授权委托书，受托人的身份证，法定代表人身份证影印件。3、如果转让方、受让方是有限责任公司，需提供本公司同意转让或受让股权的股东会决议(股东会决议应由各股东代表签名并盖公章，并明确授权某某人到某某地方签订股权转让协议书);如果转让方、受让方是个人，需提供本人身份证。4、如转让方或受让方是外商或港、澳、台商，所提供的材料为董事会决议、授权委托书、商业登记证，香港公司的材料需经中国司法部指定的香港律师之一办理见证;其他国家或地区应到当事人所在地公证机关办理或见证，并经中国驻该国大使馆或领馆办理认证。5、准备原来的验资报告(多份)，涉及国有资产的，还需提供有资产评估资格的会计师事务所出具的资历产评估报告、国资管理部门批准按某价格转让的文件。6、以下是工商变更，填写公司变更登记申请书;关于变更(股权变更可能涉及名称、住所、法定代表人、股东、董事、监事、注册资本、经营范围、营业期限)的股东会决议(是自然人的全体股东签字，是法人股东的盖法人单位公章);7、变更后的公司新章程或章程修正案;8、执照正本、所有的副本。9、公司原股东关于变更股东的股东会决议(是自然人的全体股东签字，是法人股东的盖法人单位公章);10、新老股东签订的转股协议(双方自然人股东签字、法人股东盖章);11、董事、监事任职证明及简历表;12、法定代表人任职证明及简历表;13、新股东资格证明(自然人股东提交身份证复印件并出示原件，法人股东应提交加盖公章的企业法人营业执照副本、事业单位法人证书、社会团体法人证书的复印件并出示原件);14、新股东是股份制或联营企业的须提交同意对外投资的股东会决议(是自然人股东的全体股东签字，是法人股东的盖法人单位公章);

1、分标的重要性分标是指按一定的规划方式，将整个项目任务和工作分解为若干个包(或标段)，其目的是便于项目承包。项目的分标方式，决定了项目组织结构的基本形式，是项目实施战略问题，对整个项目目的实施过程有重大影响，其重要性如下：(1)通过分标和任务的委托，可以保证项目总目标的顺利实现。当然，在房地产项目分标过程中，必须清晰地贯彻项目战略和企业战略的经营指导方针，维护国家的利益，维护业主和相关参与者的利益。(2)通过分标可明确地、灵活地对项目目标实施控制。在实施项目分标策划过程中，标段数目的确定，决定了合同各方面的责任、权力和工作的划分。所以，它对项目的实施过程和项目管理产生根本性的影响。业主通过分标和签订合同等手段，实施房地产项目任务的分解与委托，并通过合同实现对项目的目标控制。通过项目分标可分清项目评奖重点工程，处理好重点工程的建设问题。分标是实施项目管理的手段，通过分标策划可正确处理项目各方面的重大关系，防止由于一些重大问题的不协调或矛盾造成工作上的障碍，造成项目的重大损失。对于业主来说，正确的分标和合同策划能够促进合同之间相互协调，减少组织矛盾和争执，圆满地发行各个合同，保证项目整体目标的顺利实现。2、分标的依据(1)业主方面。主要包括业主的目标(或利益目标)，业主对项目的战略规划、管理水平、管理力量，对项目管理介入的期望尝试，对工程师和承包商的信任程序，对项目质量和工期要求，还有业主自身的管理风格，等等。(2)承包商方面。主要包括拟选择的承包商的能力，如是否具有施工部承包、“设计-施工”总承包、“设计-施工-供应”总承包的能力，承包商的资信、企业规模、管理风格和水平、抗御风险能力、相关项目和相关承包方式的经验等。(3)主要包括房地产项目的类型、规模、特点、技术复杂程度、工程质量要求、设计尝试和项目范围的确定性，工期的限制，项目的盈

为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》。房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书〉和《住宅使用说明书〉制度。并且，从未发生过重大工程质量事故。（1）申请人向企业工商注册所在地的市房地产开发行政主管部门提出申请，提交有关材料；（2）暂定级、四级房地产开发企业资质申请材料，由市房地产主管部门审批、作出行政许可决定并核发资质证书；（3）二级、三级房地产开发企业资质申请材料，由市房地产开发主管部门初审后，将初审符合条件的企业资质申请材料报省建设厅，由省建设厅审查后作出行政许可决定，并核发资质证书；（4）一级房地产开发企业资质申请材料经省建设厅审查后，由省建设厅将符合条件的企业资质申请材料报建设部，由建设部作出行政许可决定，并核发资质证书。房地产资质就是说的房地产开发商取得资质证书，得到许可才可进行房地产开发销售等活动的。房地产开发资质证书需要房地产商自行申请取得，希望上面的介绍可以帮助大家。

（一）公司名称核准1、需要起多个名字以备查询。2、公司名称查询前，需确定公司注册资本、股东姓名及出资比例、公司经营范围。3、公司查名材料：股东身份证明原件、股东签署的《企业名称预先核准申请书》、委托代理人身份证明。4、企业名称核准时间：需1个工作日。5、企业名称有效期：自取得《名称预先核准通知书》后，名称的有效期为半年;若半年内没有办理工商注册登记，则可以办理公司名称延期，可以再延长半年。（二）开户验资1、开设公司临时验资帐户公司名称被核准后，可以公司临时验资帐户。股东按出资比例将注册资本以现金或转帐的形式打入临时验资帐户。2、会计师事务所验资会计师事务所依据银行提供的股东资金进入情况及公司注册相关信息，出具验资报告。（三）办理工商登记（营业执照）1、办理工商登记所需材料：股东身份证明、公司章程、验资报告、《企业名称预先核准通知书》、股东会决议、公司住所证明等。2、办理工商登记所需时间：5个工作日。3、办理工商登记所需费用：营业执照工本费110元人民币，工商登记费为公司注册资本的万分之八。（四）刻章工商局颁发营业执照后，可刻公司公章、法人章及财务章。（五）办理组织机构代码登记1、所需材料：公司营业执照复印件、法人代表身份证明复印件、公章。2、所需时间：1-5个工作日，各地办理组织机构代码的时间不一。3、所需费用：148元人民币。（六）办理税务登记1、所需材料：营业执照、组织机构代码证复印件、公章、公司住所证明、会计人员身份证明、法人代表身份证明等。2、所需时间：办理税务登记2-3个工作日。3、所需费用：20元人民币。