浅谈香港与内地区际法律冲突及其解决
――析广州中院首宗适用香港法判决的涉港借款担保案

　　原告美达多财务有限公司（下称美达多公司）与被告瑞昌置业有限公司（下称瑞昌公司）、聚龙集团有限公司（下称聚龙公司）、黎君刚、温美娟均为香港注册成立的企业或香港公民。原告美达多公司与瑞昌公司于1996年11月22日在香港签订《贷款协议》，约定由原告提供1.13亿港元贷款给瑞昌公司，利率为年息15％，期限24个月。聚龙公司、黎君刚、温美娟于1996年11月22日签署《不可撤销保证书》，并于同日以保证人身份出具《承诺书》。1997年1月31日，原告与四被告签订《补充契约协议》，由原告再次提供贷款1300万港元给瑞昌公司，该补充协议作为1996年11月22日签订的贷款协议书不可分割的部分，且亦在聚龙公司、黎君刚、温美娟的担保范围内。《贷款协议》、《补充贷款契约》、《承诺书》均表明受香港法律监督和解释。瑞昌公司分别于1996年11月25日、1997年1月31日将香港夏悫道16号远东金融中心46层物业作为上述共1.26亿港元借款的抵押，并在香港土地登记处登记。
　　原告提供了1.26亿港元的贷款后，被告未依约偿付本息给原告。1998年3月，原告向香港特别行政区高等法院起诉，要求四被告偿还贷款本息。诉讼期间原告与四被告达成和解协议，香港特别行政区高等法院接纳该协议并于1998年4月发出《同意命令》，裁决由四被告按照和解协议中的《安排表》向原告偿付港币131,489,618.40元并支付港币本金1.26亿元由1998年3月19日起算至欠款全部还清之日止的利息，以15％的年息计算，同时被告还应支付应付而未付利息金额的利息，以20％年利率计算。而被告未能依期还款，原告于1998年12月15日公开拍卖瑞昌公司用作抵押的物业，得价款6150万元。至1998年12月15日止，仍欠原告港币8729.2万元（其中本金港币7186.6万元）。后原告查得被告聚龙公司、黎君刚、温美娟在广州有多处房产和地产，遂以被告在内地有可供执行财产为由向广州市中级人民法院提起诉讼，要求四被告偿还借款本息。广州市中级人民法院经审理认为，本案属借款担保合同纠纷。各方当事人约定选择香港法律作为处理合同争议所适用的法律，故本案适用香港法律调整。原告为在香港注册并依法取得放债人资格的企业，其与被告瑞昌公司于1996年11月22日签订的《贷款协议》及1997年1月31日签订的《补充契约协议》均为当事人真实意思表示，双方借贷的约定并不违反香港《放债人条例》有关放债业务的限制及过高利率之禁止，应认定协议合法有效，对当事人各方均具有约束力。原告已依约发放了贷款给借款人，瑞昌公司逾期未如数偿还贷款本息属违约，瑞昌公司应清偿尚欠原告的贷款并承担约定的违约责任。被告聚龙公司、黎君刚、温美娟为瑞昌公司向原告的借款出具的《承诺书》及在《补充契约协议》中所作的保证承诺是当事人真实意思表示，与现行香港法例无悖，担保应认定为有效，被告聚龙公司、黎君刚、温美娟应履行担保义务，对瑞昌公司欠原告的债务承担约定的连带清偿责任。虽然本案纠纷曾在香港地区诉讼，但因目前内地与香港地区尚无司法协定规定香港地区法院判决可在内地申请承认和执行，且本案当事人在有关贷款协议及承诺书中并未选择管辖法院。因此，原告在其权益仍未得到有效保障的情况下，向有可供执行财产地的内地法院起诉请求保护其合法权益，本院对本案具有司法管辖权，原告的请求应予支持。因本案合同当事人约定适用香港法律，根据《放债人条例》之规定以及香港现行的有关债之担保的法例，被告聚龙公司、黎君刚及温美娟应依约对原告承担担保责任。依照香港《放债人条例》第23条、第24条及《中华人民共和国民事诉讼法》第243条的规定，判决：一、被告瑞昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告87,292,073.19元（其中本金为71,866,151港元）及自1998年12月15日起至还清欠款日止的利息和罚息（以所欠本金按年息15％计息并加收20％的罚息）。二、被告聚龙集团有限公司、黎君刚、温美娟对瑞昌置业有限公司判决第一项的债务承担连带清偿责任。
　　根据《香港特别行政区基本法》的规定，香港享有立法权、行政管理权、独立的司法权和终审权，因此，香港与内地实行的是不同的法律和司法制度，属于同一主权国家的不同法域。当两个不同法域之间进行各种交往活动时，在法律方面不可避免地发生各种冲突，该冲突即区际法律冲突。在审判实践中，如何解决两个法域之间的区际法律冲突是一个亟等解决的问题，这既是一个理论问题，也是一个实践问题。上述案例从程序上和实体上给我们提出了两个问题：一是司法管辖权的冲突；二是适用外域法律的困难。
　　在本案中，原、被告双方均为香港公司和香港居民，合同的签订、生效、履行地都在香港，香港法院有管辖权是无疑的。该案已由香港特别行政区高等法院作出裁决，那么，当事人可否就同一事实再向内地法院起诉？广州中院是否有司法管辖权？司法管辖权主要是法院受理诉讼案件并作出裁决的权利和权限，它既关系到当事人的实体权利能否得到及时保护，又涉及到司法主权问题，也是任何一个民商事案件程序中都要首先解决的问题。内地与香港都有审理涉及外国的案件所适用的程序规则，但均未制定或完善审理区际案件的程序规则。因此在实践中，各地区应本着务实、实际有效的原则确定管辖权。我国现行法律对涉港澳台案件的管辖尚无特别规定，最高人民法院在《关于审理涉港澳经济纠纷案件若干问题的解答》中规定，审理涉港澳经济纠纷案件，在诉讼程序方面按照民事诉讼法关于涉外民事诉讼程序的特别规定办理；在实体方面，按照民法通则第八章涉外民事关系的法律适用和涉外经济合同法第五章的规定，应适用香港、澳门地区的法律或外国法律的，可以适用。从中我们可以看出，香港、澳门虽然与内地属同一主权国家，但在程序和实体处理方面按涉外案件处理。在审理时，广州中院主要审查了以下几点：
　　首先，审查当事人是否约定选择香港法院管辖。我国民事诉讼法第244条规定：“涉外合同或者涉外财产权益纠纷的当事人，可以用书面协议选择与争议有实际联系的地点的法院管辖。”如果当事人选择了香港法院管辖，则排除了内地法院的管辖权。而本案当事人在有关贷款协议及承诺书中，只约定受香港法律的监督和解释，并未明确选择由香港法院管辖。在纠纷发生后，亦未以任何形式达成协议选择与争议有实际联系地点的法院管辖，故未排除内地法院管辖权。
　　其次，审查该案与内地法院尤其是广州中院有无联接点。我国民事诉讼法第243条规定：因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。
　　本案第二、三、四被告有财产在广州，符合上述法律规定，故广州中院可依据“有可供财产执行地”的规定取得管辖权。
　　第三，最高人民法院在《全国沿海地区涉外、涉港澳经济审判工作座谈会纪要》中指出，“凡中国法院享有管辖权的涉外、涉港澳经济纠纷案件，外国法院或者港澳地区法院对该案的受理，并不影响当事人就同一案件在我国人民法院起诉，但是否受理，应当根据案件的具体情况决定。”本案尽管与广州法院有联接点，但是否受理仍要视具体情况而定。笔者认为，如果本案未经香港法院审理，因为合同双方都是香港注册企业或公民，合同的签订地、履行地均在香港，广州中院可能会依“不便管辖原则”放弃管辖权。但本案是因为债权人在香港诉讼后债权未得到充分实现才到广州中院起诉的，且目前内地与香港尚无司法协定调整两地法院作出的判决相互承认与执行，香港回归后与内地交往更加密切，如果对该类案件不予受理，会形成一个法律漏洞，即债务人在香港发生债务后，在内地虽有财产但在香港却无财产可供执行、或恶意将财产转移到内地的，使债权人在香港寻求司法救济的手段落空，不利于切实保护债权人的合法权益。因此，应允许债权人向在内地有可供执行财产的法院起诉。综上所述，对该案的受理，是符合实事求是态度的，在法理和法律上都是有充分依据的，特别在目前香港与内地尚无司法协助协议而形成的法律真空状态下，是一个切实可行的方案，也符合国际司法惯例。
　　此外，本案在审理过程中还涉及一个主从合同的管辖问题。主合同的债务人瑞昌公司在广州没有任何财产，即与广州没有任何联接点，仅是从合同即担保合同中的担保人在广州有可供执行的财产，这种情况内地法院特别是本案涉及的广州中院能否受理？有一种观点认为，从合同是依附于主合同而存在的，本案主合同债务人在广州没有可供执行的财产，广州法院对主合同纠纷没有管辖权，而从合同是依附于主合同而存在的，因此原告在广州中院提起诉讼无法律依据，广州法院对本案无管辖权。笔者认为，我国司法惯例是允许当事人在一案中同时起诉主债务人和担保人的，当原告选择在一案中同时起诉主债务人和担保人时，人民法院可作一案一并处理。此外，从民诉法第243条来看，并未要求一案中所有的被告人都有可供扣押的财产，只要部分被告人内地有可供扣押财产，该财产所在地法院既可取得该案的管辖权。当然，对该法条适用有不同解释，但在法无明文否定情形下，结合有关国际司法惯例及切实维护诉讼当事人合法权益原则下受理无疑是正确的。
　　因此，广州法院对该案行使了管辖权。
　　在本案的审理过程中，法官除了能够查证到香港《放债人条例》这一规范放债人资格及放债行为的香港法律可资依照和援引外，有关调整合同关系特别是担保关系的香港法律并无相应的成文法条。加上我国内地是大陆法系国家，法官在长期的办案过程中形成一种固定的思维定式，即采用三段论式逻辑推理，因为查不到具体的法条，对如何适用香港法产生疑虑。有人提出，当事人无法提供法律依据，法院在依法调取的情况下也无从可得，按照司法实践，可依据“最密切联系原则”适用法院地法即内地的法律来判决。
　　根据解决司法冲突的一般原则，对冲突所涉及的多个法域的法律应平等地进行选择，或可能是外域法，或可能是内域法。我国在解决区际冲突中也适用这一原则。如我国《民法通则》第145条规定：涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，法律另有规定的除外。本案当事人在合同中约定适用香港法律，因此香港法应作为处理本案的准据法。但是由于历史的原因，大陆和香港相互之间对对方的法律都了解甚少，在审判实践中遇到的困难是：1

下面是小编为大家整理的房屋委托合同模板汇总10篇（精选文档）,供大家参考。

房屋委托合同模板汇总10篇

　　在当今社会，人们对合同愈发重视，关于合同的利益纠纷越来越多，签订合同可以使我们的合法权益得到法律的保障。你知道合同的主要内容是什么吗？下面是小编为大家收集的房屋委托合同10篇，希望能够帮助到大家。

　　甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方房屋进行地砖、墙砖铺设，订立本协议，以共同恪守。

　　1、四个房间(两卧室、两客厅)地面铺设80*80瓷砖，打地角线，要求平整;一个厨房，一个卫生间墙面25*40铺瓷到顶，留出吊顶空间，边角打磨，地面铺30*30瓷砖，要求平整;两个阳台地面铺设30*30瓷砖，要求平整。

　　2、未尽细节的之处，由甲方提出方案，商量确定。

　　四、承包方式：甲方按乙方要求必须保证装修期间的所需材料(乙方需提前通知甲方)，和施工期间的午餐供应，乙方负责施工。

　　五、质量标准：施工质量要符合安全要求，装修质量不得低于同一施工类型的装修标准，双方认可。工程竣工验收合格后，3个月内因乙方施工出现质量问题，乙方负责无偿返工维修。

　　六、工程造价：材料由甲方提供，甲方支付乙方装修人工费_____ ____元人民币。

　　七、付款方式：为确保工程质量，暂扣 元押金，20 年 月 日至 20 年 月 日内无任何问题，将全额返还乙方。工程完工后，经甲方验收，如符合以上施工项目和设计要求，三天内付清乙方人工费，

　　八、本协议一式两份，甲乙方各执一份，具有相同效应。本协议自双方签字之日起生效。

　　年 月 日 年 月 日

　　因建设的需要，根据市领导批示精神，甲方委托乙方作为 工程的代理建设单位。为进一步明确工程代建内容及其权益、责任和义务，双方本着互相协作、紧密配合的原则，根据国家有关法律、法规的规定以及本工程具体情况，经双方协商一致，订立本合同以共同遵守。

　　1、工程建设单位：

　　4、工程质量等级：合格。

　　5、工程建设方式：委托代建。

　　二、委托的范围与内容

　　1、甲方授权乙方作为本项目建设的代理业主，履行甲方的权利

　　①、负责控制本项目的资金运作。

　　②、甲方负责该项目完成前期的各项报建手续，及所需表格及报

　　批文件的签字盖章，负责现有施工红线范围内的征地拆迁工作，负责提供该工程配套设施的使用功能要求及筹措本项目建设资金，保证本项目所需的资金及时到位。

　　③、确保设计文件及时交付乙方。

　　①、负责本项目建设的组织实施（从工程招标、工程建设管理到工程竣工验收、结算、移交等各项工作）。

　　②、负责本项目的施工质量和安全监督管理。

　　4、本项目合同会签程序需由甲、乙双方会签，并由甲方送财政备案。

　　三、代建工程项目的范围与内容

　　1、本合同的工程项目范围以设计的 工程施工设计文件。

　　2、本合同项下不包括以下内容：

　　（1）本工程土地征用、租用、青苗树木赔偿、施工场地内的其它房屋构筑物、各部门（含代管）以外的各种管线、障碍物的迁改和清除。上述事项应由甲方负责在乙方开工前办妥。

　　（2）引至工地的临时给水、电力电源线，确保本工程如期顺利进行。

　　（3）施工设计文件以外的工作内容等。

　　本合同项下代建工程质量必须达到水利部颁发的《 水利水电工

　　程施工质量检验与评定标准》（以下简称验标）合格工程等级。

　　五、合同价款及变更约定

　　1、甲、乙双方共同商定：本合同项下代建工程价款采取“包工包料”的承包方式。

　　2、本合同价款暂定为人民币（大写）壹仟万元（￥1000万元），实际结算价款按照福州市财政投资评审中心审核的结算价为准。

　　3、工程及价款变更约定：

　　对不可抗力因素或甲方原因等造成的工程量增加、工期延误和经济损失等，应由甲方给予及时签认并给予变更补偿。

　　六、工程质量检查监督

　　1、乙方必须严格按照施工设计文件及图纸所提供的技术规范、标准、规程、图集等要求组织施工，确保工程质量达到水利部验标合格工程标准。

　　2、工程质量如不符合要求，乙方无偿返工重做，至合格为止。

　　七、代建费及支付方式

　　代建费：甲方支付给乙方的代理建设本项目的代建工程管理费按 政综[20xx]227号文件规定计取，共计￥ 200000 元（大写：贰拾万元整），最终以福州市财政投资评审中心审核为准。（计算式：%=20万元）

　　支付方式：甲方应在合同签订后7日内先行支付管理费的50%，计￥ 100000 元（大写：壹拾万元整），剩余管理费待 财政审核后一次性付清。

　　八、工程设计费、监理费、工程价款支付与结算

　　甲、乙双方商定如下：

　　1、工程设计费由甲方支付。

　　2、工程监理费支付：乙方应在每月25日前编制本月完成监理项目的进度报表及付款通知单送交甲方审核，甲方应于次月10日前按核定的月进度监理服务酬金的80%拨付给乙方，待工程完工验收且结算经 财政审结批复后，甲方应支付至审定监理服务酬金的95%（含税）给乙方，余款待工程保修期满后一次性付清。

　　3、工程价款采取“备料款一次拨付；
工程价款按月进度支付；
竣工办理总结算”的方式。具体约定如下:

　　(1) 备料款拨付：甲方应在乙方选定施工单位后7日内按合同价款总额10%支付给乙方作为工程备料款，计人民币壹佰万元整（￥ 1000000 元）。

　　(2) 工程价款按月进度支付：乙方应在每月25日前编制本月已完工程进度报表及付款通知单送交甲方审核，甲方应于次月10日前按核定的月进度价款的80%拨付给乙方；
当进度款支付累计达到合同总价款的30%后，开始将备料款按进度款的固定比例（即每完成合同价格的1%，扣回开工预付款的2%）分期从各月的工程进度款中扣回，扣完为止。

　　(3) 税务问题：根据税务局代建工程有关规定，该项目由甲方负责立项，工程发票、决算书审核书等抬头人应为甲方。乙方在工程所在地办理工程税务交纳。

　　(4) 工程结算：工程完工并在乙方提交结算价款经 财政投资评审中心审定后的28天内，甲方应支付至审定合同价款的95%(含税) 给乙方，其余5%尾款抵作工程质量保证金。

　　4、本工程质保期为一年，甲方须在质保期届满之日起30日内将该项工程质保金全额归还乙方。

　　5、超出合同价款的工程款结算及拨付办法：另行单独办理竣工结算及拨款事宜。

　　1、工程完工后，乙方经过初验确认具备验收条件并备齐验收资料时，向甲方提交验收报告一份；
决算书一式三份。在确认无误后5日内安排水利有关部门组织验收。

　　工程验收工作和验收文件编制办法按水利部颁发的《水利水电验收规程》的规定办理。

　　2、对验收中提出需要整改项目，乙方应在规定期限内整改到符合质量等级为止，并承担由自身原因造成的整改费用。

　　3、在工程完（竣）工验收通过后或整改合格后的次日，乙方将验收合格的螺洲大桥防洪影响堤防加固补救工程无偿移交给甲方或甲方指定的部门。

　　在履行本合同过程中发生争议时，双方应及时协商解决；
协商不成的，双方均可向法院提起诉讼。

　　十一、合同生效与终止

　　法定代表人：身份证号：

　　委托代理人：身份证号：

　　名称或姓名：资格证书号：

　　法定代表人：身份证号：

　　委托代理人：身份证号：

　　根据有关法律、法规、政策的规定，双方在平等、自愿、诚实、信用、协商一致的基础上，签订本合同。

　　第一条 乙方同意接受甲方委托为其代理 事项。

　　第二条 甲方应就授权委托的事项，提供相关合法、有效的证件。

　　第三条 乙方在代理该委托事项时，应认真审查委托事项的真实性，相关文件的合法性、有效性;对甲方不能提供合法、有效证件的，乙方有权拒绝代为办理。

　　第四条 双方商定委托事项在 天内完成。超过本约定时限的，甲方有权另行委托他人或自行办理，由此造成损失的可同时按本合同第八条的约定向乙方索赔(但因登记管理部门或甲方的原因造成超时的除外)。

　　第五条 甲方同意在签订本合同后同时支付委托代理费(大写) 元人民币。

　　第六条 甲方同意在签订本合同时预付：

　　(1)代交应纳税、费(大写) 元人民币;

　　(2) 元人民币。

　　本条约定费用在委托代理事项完成时结清，多退少补。

　　第七条 由于甲方原因使委托代理事项终止履行的，预交的委托代理费不予返还;因甲方提供虚假情况或隐瞒与订立、履行合同有关的重要事实(如：房地产权属有争议或已被查封、抵押、有法律法规规定禁止交易的情况)，造成乙方名誉及经济损失的，甲方应承担违约责任赔偿金(大写) 元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。

　　第八条 由于乙方代理当中的原因造成甲方损失的，乙方应承担违约责任赔偿金(大写) 元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。

　　第九条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决或提交有关部门调解。协商、调解不成，双方同意按下列第 项方式解决。

　　(1)向西安仲裁委员会申请仲裁;

　　(2)向有管辖权人民法院起诉。

　　本合同未尽事宜按法律有规定处理。

　　第十条 双方需要约定的其他事项：

　　第十一条 本合同一式 份，效力等同，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。

　　乙方（被委托方）：________房产代理有限公司

　　依据有关法律规定，在自愿、平等和诚信的原则下，就甲方委托乙方从事房屋购买事宜，双方达成如下协议：

　　1、在委托期限内认真地为甲方尽快寻找适合甲方要求的房屋。

　　2、在委托期限内向甲方不限量地提供房源直到满意为止。

　　3、协助甲方同房屋出售人签订买卖合同等程序。

　　1、不得与乙方介绍过的房主自行成交，否则乙方有获得本协议中约定的代理佣金。

　　2、不得将乙方提供的卖方信息资料转交他人。

　　如乙方为甲方寻找到合适的房产，甲方应在签订《房屋买卖合同》时，向乙方支付总房款的________％作为委托费用，计金额________________元整。

　　甲方不得与乙方介绍过的卖方自行成交，否则视为甲方违约，甲方必须支付乙方本协议中约定的佣金。

　　五、履行本合同而发生的一切争议，双方应友好协商解决。若协商不成，应提交温州市仲裁委员会裁决。

　　六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

　　甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规及***市相关规定，本着自愿、公平、平等、诚实信用原则，经协商一致订立本合同。

　　第一部分 关于房屋买卖

　　第一条 成交房屋基本情况

　　房屋权属证号：土地使用证号：房屋用途：

　　登记所有人房屋抵押情况：

　　房屋共有人是否同意出售：□是 □否

　　目前是否已出租：□是 □否承租人是否放弃优先购买权□是 □否

　　房屋权属情况：□私有产权房 □使用权的公房□可以出售的经济适用房 □其他

　　房屋状况建筑面积：

　　1.1 经协商，甲方愿将上述房屋出售给乙方，甲方对上述房屋信息的真实性、准确性负责，并保证房屋交付乙方时的状况与乙方实地看房时的状况保持一致，否则愿承担相应的违约责任、赔偿乙方因此而受到的一切损失。

　　1.2 乙方确认，对该房屋已作了充分了解并实地查看过房屋，对房屋现状没有异议，愿意购买该房屋。

　　甲乙双方协商后确定的成交价格为：人民币***元，(大写：**)。

　　3.1 现金或贷款支付

　　如甲方认可乙方贷款方式付款时：甲方有义务配合一方办理贷款手续;

　　乙方提出终止贷款行为或因乙方原因不能取得贷款机构贷款的，乙方应于***前以现金方式补齐房款。

　　3.2 资金监管服务

　　****房地产中介有限公司可以为本次交易提供免费的资金监管服务，双方自愿选择该项服务，并于签订本协议当日签订《资金监管委托协议》。

　　双方自愿将本次交易所涉及的全部款项暂存于指定的银行监管帐户中，并按本合同及《资金监管委托协议》所约定的程序及方式办理。

　　尽管上述款项存于指定帐户，但甲乙双方同意：视为乙方已向甲方实际支付。

　　如甲乙双方协商一致，可不选择资金监管服务，但由此带来的一切风险由双方自行承担。

　　第四条 税、费的承担

　　4.1 甲乙双方保证，按国家及地方相关规定、交易习惯各自缴纳与本次交易相关的各项税费。

　　4.2 尽管有上述约定，双方同意：

　　甲方承担**;乙方承担*** 。

　　第五条 权属过户及房屋交付

　　5.1 双方承诺，在本合同签订之日后，于**年**月**日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续。

　　5.2 甲乙双方应于本合同签订之日起 日内将房屋权属过户所需的全部真实、有效的合法手续、材料(包括但不限于房证、契证等)交予丙方保管，丙方协助双方办理过户手续。

　　5.3 双方同意，甲方于 腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方。

　　5.4 双方在房屋交接前，应办理有关物业的交接，包括但不限于水、电、煤气、采暖、有线电视、电话、物业费、户口等相关手续，并结清费用。房屋毁损、灭失等风险，自房屋钥匙交于乙方时转移至乙方。

　　5.5 丙方应甲乙双方的要求协助双方办理上述物业交接事宜，并由双方在《房屋交接单》上签字确认。

　　6.1 甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务。否则，乙方有权要求甲方支付本合同成交价格10%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。

　　6.2 乙方保证所提供的资料真实、有效。具备订立合同的资格，并保证全面履行合同义务。否则，甲方有权要求乙方支付本合同成交价格10%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。

　　6.3 因甲乙任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，丙方不承担任何责任。

　　如因不可抗力致使本合同不能全面履行，三方互不承担责任。

　　第八条 争议的解决

　　甲乙双方在本合同履行过程中发生任何纠纷，应首先协商解决;协商不成的，任何一方均有权向人民法院起诉。

　　第二部分 关于居间服务

　　9.1 依本合同约定为甲乙双方提供房屋买卖居间服务;

　　9.2 免费为甲乙双方提供房地产买卖相关法律、法规、政策咨询。

　　第十一条 居间服务费及支付

　　10.1 甲乙双方确认，双方达成本次房屋交易是基于丙方所提供的居间服务;但该交易是双方独立、自愿做出的决定。

　　10.2 丙方一次性收取居间服务费人民币**元，大写：***元，由***方承担。

　　10.3 该服务费于本合同签订时以现金形式一次性支付给丙方。

　　第十二条 特别声明

　　11.1 甲乙双方同意：因甲乙任何一方的过错导致本合同无效、交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还。

　　11.2 如甲乙任何一方或双方在履行本合同过程中发生违约或其他争议，双方一致同意：在双方就违约责任及其承担达成协议之前或人民法院做出生效法律文书之前，丙方有权将暂存在指定帐户中的款项予以保留，不向任何一方返还或支付。

　　第十三条 合同生效及其他

　　12.1 本合同于三方签字或盖章后生效。

　　12.2 本合同一式三份，甲方双方各执一份，丙方执一份。

(以下简称甲方) 姓 名：

(以下简称乙方) 姓 名：

(以下简称丙方) 地 址：

　　甲、乙双方经丙方居间，本着平等、互利、自愿的原则，就乙方购买甲方共有房屋事宜，订立本《房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，并在丙方见证下共同遵守。

　　[第一条] 房产基本状况：

　　甲方自愿将其所有房产即坐落于_________路______小区____号楼___单元____室房屋(以下简称该房屋)出售给乙方，建筑面积_____平方米，房屋所有权证号：____，共有权号：_______ 。房屋买卖居间合同范本该房屋权属性质为：____(商品房、单位房改房.经济适用房或其它)

　　乙方对该房屋情况已充分了解。

　　[第二条] 出售价格：

　　甲、乙双方同意该房屋的成交价格为人民币￥_______元(大写：
)，此款为甲方净得价款。

　　[第三条] 共同约定

　　甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人代为办理交易相关手续，委托期限自本合同签订之日起至该房产过户登记手续办理完毕，甲方拿到全部房款之日止。

　　[第四条] 佣金及其他费用的约定：

　　一、丙方提供的居间服务的佣金由___方承担，甲方承担____元(大写：
)乙方承担___ 元(大写：________)总金额为人民币￥_ _元(大写：
元)，上述佣金甲.乙双方应于本合同签订之日向丙方支付。

　　二、甲乙双方约定在房屋买卖过户过程中，所有税费，手续费由__方负担，丙方协助办理，以后由此发生的一切问题与丙方无关。

　　[第五条] 付款方式：

　　签订本合同之日，乙方向甲方支付人民币￥_____元(大写：
)做为定金，甲方应向乙方出具收据。剩余房款____元(大写：

　　[第六条] 房屋交验：

　　一、本合同签订后，甲乙双方协商一致，甲方必须于__日内，在___年__月__日以前

　　将该房屋钥匙交给乙方。

　　二甲、乙双方协商该房屋交验前所发生的水费、电费，暖气费，物业等相关费用有甲方承担，

　　验后发生的各种费用及风险由乙方承担。

三，甲方在取得上述尾款时应向乙方出示户口迁出证明及该房屋水、电费用结清的单据，如甲方无法出示上述结清单据，则乙方有权在上述尾款中扣除人民币￥______元(大写：
元整)作为费用，由丙方保存，待甲方结清所有欠费后一次交付给甲方，甲方有义务按照相关单据结清各项费用，多退少补。

　　[第七条] 甲方责任：

　　一、甲方须保证该房屋权属为其所有且无任何权属争议，该房屋的权属证书应当齐全。甲方应在签订《买卖合同》当天将该房屋有关资料交给丙方作为办理交易过户手续之用。

　　二、甲方保证乙方所购上述房屋产权清晰、不存在任何产权纠纷，确保乙方所购上述房屋在交易过程中该房屋共有权人或共同居住人同意出售该房屋并对本《房屋买卖居间合同》予以认可，否则甲方则应承担相应的违约责任。

　　三、甲方在办理过户手续之前，必须将租赁户腾退。

　　四、甲方保证该房屋不存在抵押等其他权属瑕疵，否则应承担相应的违约责任。

　　五、甲方需积极配合乙方及丙方办理全程过户手续，如因故不能前往需在两日内通知丙方，否则因甲方原因延误过户期限视甲方违约，并向乙方承担违约责任，赔偿损失。

　　[第八条] 乙方责任：

　　一、乙方保证在交易过程中应支付给甲方的款项按以上规定期限支付，若到期未支付，视乙方违约，并向甲方承担违约责任。

　　二、乙方需积极配合甲方及丙方办理全程过户手续，如因故不能前往需在两日内通知丙方，否则因乙方原因延误过户期限视乙方违约，并向甲方承担违约责任，赔偿损失。

　　[第九条] 丙方责任：

　　一、见证本合同并保管其中一份;

　　二、代办相关过户及房屋交验手续等;

　　三、对该房屋交易全过程有见证及协调的义务;

　　四、在签订《买卖合同》前丙方有义务向甲乙双方告知国家相关部门所执行政策、制度及税费标准，如在房屋交易过程中以上标准有变化，合同各方均有义务按照最新标准来执行合同，不得以此为理由拒绝或延误执行《买卖合同》。

　　[第十条] 违约责任：

　　一、自乙方向甲方交付定金之日起，甲方不得将上述房屋出售予第三方，否则甲方应向乙方双倍返还定金。

　　三、如果由于所售房产的权属纠纷而导致该房屋交易无法进行，则甲方应向乙方双倍返还定金。

　　四、本合同签定之日起，在甲方未发生违约的前提下，乙方因任何原因提出终止本合同，均视为乙方违约，则甲方收取的定金不予退还，丙方已收取的居间服务佣金不予退还。

　　五、若因甲、乙任意一方违约而导致《买卖合同》无法履行，违约方仍应向丙方支付本合同第四条所规定的佣金及交易过程中实际发生的费用，同时，守约方应支付的各项费用也由违约方支付，上述费用违约方应在接到丙方书面通知后三个工作日内付清。

　　[第十一条] 免责条件：

　　因自然灾害、政府重大政策调整等不可抗力而导致本合同无法履行，本合同三方均不承担违约责任。但甲方应退还乙方已支付的定金及房款。

　　[第十二条] 争议的解决方式：

　　本合同履行过程中如产生争议，三方应协商解决;协商不成的，三方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。

　　[第十三条] 生效及其他：

　　一、甲、乙双方就《买卖合同》条款的未尽事宜，可协商签订《补充协议》，《补充协议》为《买卖合同》的附件，具有同等法律效力。甲、乙双方自行协商的条款，丙方仅负责见证(三

　　方另有约定的除外)。

　　二、房地产交易部门、房地产开发部门、银行、政府相关部门对外承诺的工作日和丙方无关，丙方只是负责按照以上部门的有关规定协助甲、乙双方办理相关手续。

　　三、本《房屋买卖居间合同》一式三份，自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效，三方各执一份为凭。

　　[第十四条] 补充协议：

　　年 月 日 年 月 日

　　依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：

　　第一条 房屋基本情况

　　(一)房屋坐落于北京市 区(县) ，建筑面积 平方米，委托乙方代理对外出租。

　　(二)房屋权属状况：甲方持有(□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件)，房屋所有权证书编号：
，房屋所有权人(公有住房承租人、购房人)姓名或名称：
，房屋 (□是 / □否)已设定抵押。

　　第二条 房屋租赁用途

　　第三条 出租代理权限及期限

　　(一)乙方出租代理权限为：

　　1、甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同甲方均认可;

　　2、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜;

　　3、代甲方向承租人收取租金;

　　4、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。

　　(二)出租代理期自 年 月 日至 年 月 日，共计 年 个月。委托期满时如乙方仍有客户居住该房屋，乙方有权延长租期，双方同意延长期最长不得超过六个月。延长期内乙方应按委托期间的租金标准支付租金。

　　(三)本合同约定的房屋代理期中甲方同意预留出 个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从 年 月 日起开始计算租金。

　　(四)出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。如乙方有续租需求，应与甲方另行协商。如甲方同意继续出租，甲乙双方应另行签订续租协议;如甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间。延长期在本合同约定之租赁期届满后自动顺延，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。

　　(二)甲方选择以下付款形式：通过银行汇款，开户行名：
开户人名称(房主本人) 帐号：
，乙方提前3个工作日向甲方支付应付款项(遇法定节假日顺延不再另行通知)。

　　(三)乙方将各期租金划入甲方账户的日期：首次付款日期从计算租金日起 金额 ;第二次 金额 ;第三次 金额 ;第四次 金额 ;第五次 金额 。(遇法定节假日顺延不再另行通知)。

　　出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用 1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费 (7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。

　　第六条 房屋及附属设施的维护

　　(一)出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：

　　(2)水龙头，马桶，淋浴喷头及软管;

　　(3)电灯，开关;

　　(4)电视，冰箱，洗衣机，热水器，燃气灶，油烟机，换气扇;

　　(5)刷墙，铺地，贴瓷砖，打隔断，安装马桶;

　　(6)厨房下水管道疏通，卫生间下水道疏通。

　　甲方负责维修的范围

　　水表，电表，燃气表，燃气入户管道，改变主体结构，改变暖气及管道，自采暖炉，空调设备，防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围。

　　对于以上约定的甲方负责维修范围内的房屋及其附属物品、设备设施自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，乙方有权选择减少租金或延长租赁期限。

　　第七条 甲方的权利与义务

　　(一)提供能够证明房屋产权归属甲方的下列各证件：房屋产权证原件，房主户口本或身份证原件，如代办另需提供房主委托书及代办人身份证原件。以及其他乙方所需的相关证明。如甲方对上述材料弄虚作假而导致乙方对第三方(承租方)承担法律责任的，甲方负责连带责任并赔偿乙方损失。

　　(二)确保该房屋出租的合法性，如为共有房屋，则甲方应以取得其产权共有人的同意，保证该房屋不存在任何形式的权属争议，并保证对可能产生的权属争议而导致影响本合同履行的事宜承担全部法律责任。

　　(三)提供的房屋及室内设备设施应完好无损，如遇自然损坏且已影响承租人正常使用的，甲方应在五日内修复并交付承租人使用，超过上述规定期限免租期自动顺延。

　　(四)甲方负责承担该房屋的物业管理费与供暖费。其他如水、电、煤气、卫生费、电话费、有线收视费等，自本合同生效时须处于结清状态，如因费用未结清而导致乙方损失的，其损失部分应有甲方支付，或有乙方自应支付给甲方的租金中扣除。国家规定出租人应缴纳的税费，由甲方自行缴纳。

　　(五)委托代理期内及合同终止后三个月内，甲方不得与乙方所介绍承租的客户另行成交，否则甲方支付乙方原定两个月租金作为赔偿金。

　　(六)如房屋存在安全隐患，影响正常居住生活的(如设施严重老化、供暖、供电、供气不足，邻里关系严重不和睦、周边环境恶劣等)，甲方应在签署合同前如实告之，否则由此而引发的破坏性事故造成乙方或第三方损失的，后果概由甲方负责。

　　(七)如房屋内所留家电等过于陈旧或已超出使用年限，甲方应主动搬离此房，否则自然损坏后不予赔偿。

　　(八)本协议不因甲方的民事行为能力的丧失而终止，由甲方民事权利继承人继续执行本合同。

　　第八条 乙方的权利与义务

　　(一)签约前出示营业执照与房地产经纪资质。

　　(二)乙方定期对房屋进行勘察，做好房屋的安全管理工作，保证承租客户居住期间房屋内基本设施的正常使用。

　　(三)负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内的所留家具、电器及其他设施，如属人为损坏乙方负责监督承租人修理或赔偿。

　　(四)代理期间乙方不得利用房屋进行任何违反中华人民共和国法律法规的活动，不得在房屋内堆放易燃易爆等违禁物品，审查承租人的合法身份。如出现承租人非法转租进行非法活动，欠费逃脱等意外情况由乙方负责，但甲方应积极协助配合。

　　(五)乙方在不影响房屋主体结构的前提下，根据客户要求，可对房屋进行简单装饰、清洁、粉刷及增添房屋内附属设施，并有权提高该房屋的出租价格，出租房屋的房租高出部分归乙方所有。

　　(六)委托期满后由乙方负责监督承租人结清水、电、煤气、电话等各项费用，如有拖欠由乙方负责结清，同时清点屋内各项设施及家具家电。

　　(一)甲乙双方任何一方不遵守本协议提出解约的，违约方须支付对方违约金。违约金标准为代理期租金标准的一倍。

　　(二)甲乙双方首先应保证所提供证件的真实性，否则由此给对方带来的一切损失概由违约方赔偿并承担民事责任。

　　(三)甲乙双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如果有特殊原因，须提前30天或须提前更长时间通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金。

　　第十条 合同争议的解决办法

　　本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉。

　　第十一条 其他约定事项

　　甲方将房屋交付乙方时，乙方有权拒绝接收房屋中存在的以下物品：动物、植物及类似物品;贵重物品;艺术品、古董等价值难以衡量的物品;易燃、易爆、剧毒等危险物品;甲方声明具有特殊意义的物品;家具清单上未列明的物品。如有损坏及丢失情况，乙方不负任何责任。

　　第十二条 合同生效

　　本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式 两 份，其中甲方执 一 份，乙方执一 份。

　　本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

　　根据《中华人民共和国合同法》、《武汉市政府投资项目管理办法(试行)》(武政[20xx]6号)和《武汉市非经营性政府投资项目实行代建制管理办法(试行)》(武政[20xx]7号)，为保证市政府投资代建项目的顺利实施，严格控制投资，充分发挥政府投资的效益，经甲、乙、丙三方协商同意，签订本合同。

　　4、建设规模及主要内容:

　　5.项目总投资及资金来源:

　　〔按批准的初步设计概算执行)

　　二、代建项目管理范围和内容:

　　〔一)前期工作代理包括以下业务内容:

　　1、会同使用人，依据项目建议书批复内容组织编制项目可行性研究报告；

　　2、组织工程勘察、设计等招标活动，将招标投标情况的书面报告报市招标管理部门和委托人备案；

　　3、组织编制项目初步设计文件；

　　4、会同使用人，办理项目可行性研究报告、初步设计、规划土地、房屋拆迁、环保、水务、消防、绿化等有关报批手续。

　　(二)建设实施代建包括以下业务内容:

　　1、组织施工图设计；

　　2、组织施工、监理、设备材料采购的招标活动，将招标投标情况的书面报告报市招标管理部门、项目审批部门和委托人备案，并负责工程合同的洽谈与签订工作；

　　3、会同使用人负责申报办理计划、规划、土地、拆迁、施工、环保、消防、

　　供电、绿化、城管、交管等有关手续；

　　4、向委托人提出年度投资计划申请，并按月报送工程进度和资余使用情况报表；
向负责资金拨付的部门报送项目进度用款报告；
按月向统计部门报送固定资产投资统计报表；

　　5、组织各单项工程的质量验收，编制竣工决算并按规定报批，负责按竣工验收制度申报办理项目竣工验收、移交等工作；
将验收合格后的建设项目和完整的建设档案资料移交使用人和相关档案部门。

　　三、代建项目管理目标

　　投资控制金额:〔万元)(按批准的初步设计概算执行)

　　工程质量标准:符合国家颁布的有关施工验收规范及质量要求，取得“建筑工程竣工验收备案证”。

　　1、建设和交付使用期:工期天

　　2、质量保修期:按国务院《建筑工程质量管理条例》规定执行

　　金额(大写):元人民币

　　五、本合同由以下文件组成:

　　1、三方认可的有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件

　　2、委托代建合同书

　　3、专用合同条款-

　　6、投标书及其附件

　　7、招标文件及其附件(或描述代建项目的技术性文件)

　　8、初步设计文件及其审查批复文件

　　9、标准、规范及有关技术文件

　　10、本合同担保文件及有关资料

　　非通过招标方式选择代建单位的，合伺组件不包括第5、6、7项。构成本

　　合同的文件若存在歧义或不一致时，则按上述排列次序进行解释。

　　六、本合同中的有关词语含义与本合同[第二部分通用合同条款]中赋子它们的定义相同。

　　七、委托人承诺，遵守本合同中的各项约定，为代建人提供项目建设的`必要条件。

　　八、使用人承诺，遵守本合同中的各项约定，协助代建人完成代建工作。

　　九、代建人承诺，遵守本合同中的各项约定，按照代建工作范围和内容，承担代建任务。

　　十、本合同一式陆份，具有同等法律效力，三方吝执两份。

　　法定代表人:（签章）

　　法定代表人：（盖章）

　　法定书表人：（盖章）

　　第一部分专用合同条款

　　第一条代建管理费按第种方法计算:

　　1、通过招标方式选择代建人的，代建管理费以招投标文件确定的数额或费率为准；

　　2、非通过招标方式选择代建人的，代建管理费按现行政策文件规定计算。

　　第二条委托人应按如下方式、时间、金额向代建人核拨建设资金和代建项目管理费：

　　代建人节约建设资金时，向委托人提出代建奖励报告，奖励金额按以下内容和方法计取:

　　节约资金奖励包括政府投资节约该:

　　1、政府投资节约资金奖励=政府拐资资金节省额*奖励比率（ %）

　　2、自筹资金节约奖励=自筹资金节省额*奖励比率（ %）

　　注:“政府投资资金节省额”:指建设项目竣工验收及财务决算审核批准后，代建人全面履行合同约定代建项目建设内容、质量标准等前提下政府投资建设资金合理节省额。“自筹资金节省额”同理。

　　第三条代建人以如下方式提供担保:

　　1、代建人应按项目投资总额的%向委托人提交银行履约保函；

　　第四条代建人的项目经理：

　　项目经理原则上不得变更，因特殊原因确需更换项目经理的，需经委托人、使用人同意。

　　代建人向委托人汇报代建工作进展的方式和时间:

　　第五条 代建项目建设资金专用账户管理方法：

　　根据《中华人民共和国合同法》、《建筑安装工程承包合同条例》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国价格法》、《连云港市保护消费者合法权益条例》，中华人民共和国建设部(1997)92号文《家庭居室装饰装修管理试行办法》以及其他有关法律法规规定的原则，为保护双方的合法权益，结合本工程的具体情况，双方达成如下协议，共同遵守。

　　1.甲方装饰住房系合法居住房。乙方为本市经工商行政管理机关登记核准的装饰企业。

　　4.装饰施工内容：详见附件一《装饰施工内容表》。

　　5.承包方式：________(包工包料、清包工、部分承包)。

　　二、关于材料供应的约定

　　1.甲方提供的材料：详见附件二《甲方提供材料、设备表》。本工程甲方负责采购供应的材料、设备，应为符合设计要求的合格产品，并应按时供应到现场，乙方应办理验收手续。如甲方供应的材料、设备发生质量问题或规格差异，乙方应及时向甲方书面提出，甲方仍表示使用的，由此造成工程损失的，责任由甲方承担。甲方供应的材料抵现场后，经乙方验收，由乙方负责保管，乙方可收取甲方提供材料价款保管费，费率由双方约定，由于保管不当造成的损失，由乙方负责赔偿。

　　2.乙方提供的材料：详见附件三《主材料报价单》。

　　3.乙方对甲方采购的装饰材料、设备，均应用于本合同规定的住宅装饰，非经甲方同意，不得挪作他用。如乙方违反此规定，应按挪用材料、设备价款的双倍补偿给甲方。

　　4.乙方供应的材料、设备，如不符合质量要求或规格有差异，应禁止使用。如已使用，对工程造成的损失由乙方负责。如乙方提供的材料、设备系为伪劣商品，应按材料、设备价款的双倍补偿给甲方。

　　三、关于工程质量及验收的约定

　　1.本工程执行DBJ08 – 62 – 97《住宅建筑装饰工程技术规程》、DB31/T30 – 1999《住宅装饰装修验收标准》和市建设行政主管部门制定的其它地方标准、质量评定验收标准。

　　2.本工程由________方设计，施工方案。

　　3.甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费由甲方承担，工期顺延。

　　4.由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不变。

　　5.在施工过程中，甲方提出设计修改意见及增减工程项目时须提前与乙方联系，在签订《工程项目变更单》(详见附件四)后，方能进行该项目的施工，由此影响竣工日期，甲、乙双方商定。凡甲方私自与工人商定更改施工内容所引起的一切后果，甲方自负，给乙方造成损失的，甲方应予赔偿。

　　6.工程验收甲、乙双方应及时办理隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续，甲方不能按预约规定日期参加验收，由乙方组织人员进行验收，甲方应予承认。事后，若甲方要求复验，乙方应按要求办理复验。若复验合格，其复验及返工费用由甲方承担，工期也予顺延。

　　7.工程竣工：乙方应提前三天通知甲方验收，甲方应自接到通知三日内组织验收,并办理验收移交手续(详见附件五《工程质量验收单》)。如甲方在规定时间内不能组织验收须及时通知乙方，另定验收日期。如通过竣工验收，甲方应承认原竣工日期，并承担乙方的看管费用和其他相关费用。

　　四、有关安全生产和防火的约定

　　甲方提供的施工图纸或做法说明及施工场地应符合防火、防事故的要求，主要包括电气线路、煤气管道、自来水和其它管道畅通、合格。乙方在施工中应采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员及相邻居民的安全，防止相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等事故发生。如遇上述情况发生，属甲方责任感，甲方负责和赔偿;属于乙方责任的，乙方负责修复和赔偿。

　　五、关于工程价款及结算的约定

　　1.工程款付款方式按下列方式支付：
付款时间 付款百分比 金 额

　　(1)第一次，对预算设计认可签订合同之日。支付1000元，第二次付款时扣除

　　(2) 第二次 合同签定后开工前二至五天 支付工程总造价50% 合计_________元

　　委托人：（以下简称甲方）【身份证号】【护照号】【营业执照注册号】【】住所：邮政编码：联系电话：

　　受托人：（以下简称乙方）法定代表人：营业执照注册号：房地产管理部门备案号：住所：邮政编码：联系电话：

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产中介服务管理规定》及其他法律法规，委托人和受托人本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下协议。

　　第一条委托权限甲方选择以下第种委托权限。

　　1。甲方全权委托乙方代为办理本合同第二条委托事项，代为行使甲方的权利、义务，在委托权限、期限内乙方以代理人的身份直接与第三人洽谈委托事项，开展相关工作，并签定交易合同，直接到房产管理部门办理委托事项，其法律责任由甲方承担。

　　2。甲方一般委托乙方代为办理本合同第二条委托事项，乙方为甲方提供咨询、劳务方面的服务，协助甲方达成交易并签定合同，办理相关手续。

　　1。交易意向：甲方委托乙方提供项代理服务。

　　（1）出售（2）出租（3）置换（4）求购（5）求租

　　第三条限制交易的情况：

　　如该房地产有以下限制交易的情况，甲方不得委托乙方为其代理交易，否则由此引起的一切法律及赔偿责任概由甲方承担。同时乙方有权拒绝甲方委托的下列服务或在履行中发现下列情况后随时终止合同。

　　1、被司法机关查封、罚没、财产保全等；

　　2、属公告拆迁范围，即将实施拆迁；

　　3、已作为抵押担保物，未经抵押权同意或告知受让人的；

　　4、共有人或同住家庭成员没有达成一致意见的；

　　5、其他法律、法规限制交易的情况。

　　第四条甲方的责任：

　　1、甲方在委托乙方代理上述房地产交易事项后，不得再委托他人重复代理，若发生多头委托的情况，视为违约处理，由甲方向乙方支付违约金，违约金。

　　2、凡是乙方提供的房源或客户，甲方应充分尊重乙方的代理权及劳动成果，恪守本合同约定，不得擅自将乙方提供的房源推荐给第三人，或未经乙方许可，私自与乙方提供的客户联系，并进行交易，若发生此种情况，视为违约处理，由甲方向乙方支付违约金，违约金

　　3、经过乙方代理成功的交易，甲方应将签定交易合同的准确时间及地点告知乙方，由乙方协助甲方办理。

　　4、甲方向乙方提供代理交易的房地产权证应真实、合法、无纠纷、并且房地产交易手续完备。

　　5、及时向乙方支付佣金。

　　第五条乙方的责任：

　　1、将甲方的委托信息进行广泛传播，并运用其客户网络为甲方寻找房源或促销。2、及时向甲方通报其委托事项的真实进展情况及市场供求情况。

　　3、陪同甲方及客户看房，如实介绍房地产基本情况，协助甲方洽谈并签定交易合同，在成交价格、付款方式、房屋交割、交易登记及产权过户等方面为甲方提供咨询服务。

　　4、不得向客户或第三人作虚假承诺或广告宣传，因此而给甲方造成损害的，视为违约处理，由乙方向甲方支付违约金，违约金。

　　5、为甲方保守商业机密和个人隐私。

　　6、根据市场及客户要求需变更委托事项或转移委托的，乙方应征得甲方得同意，并另行签定书面补充协议。乙方不得超越委托权限或范围开展工作。超越授权或擅自变更委托的视为违约处理，由乙方向甲方支付违约金，违约金。

　　7、乙方不得向甲方收取佣金以外的任何费用。

　　8、乙方同时接受交易双方委托的，应向双方当事人如实说明情况，在双方同时允许的情况下，方可办理委托事项。

　　此委托自年月日至年月日止，委托期到，若甲方未提出终止合同的书面请求，则本合同有效期顺延，续约期为个月。

　　乙方完成甲方所委托事项，甲方应当向乙方支付佣金，其金额为成交额的%，或按月租金额

　　第八条付款方式及期限：甲方按下列第

　　3、其他付款方式：

　　第九条甲方所付佣金以乙方加盖印章的财务专用章为收款凭据（税收发票）。

　　若一方违反本合同的约定，由违约方支付违约金给受约方，违约金按交易合同金额的%计算。

　　第十一条本合同在履行过程中发生争议，可选择下列第项方式解决。

　　1、因履行本合同发生的争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，提交_______仲裁委员会申请仲裁。

　　2、因履行本合同发生的争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

　　第十二条其他约定；

　　种方式按期付款。%支付。

　　第十三条本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，双方签字盖章即刻生效。

　　法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________

　　根据《中华人民共和国合同法》、《浙江省政府投资项目管理办法》、《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》，为保证政府投资建设代建项目的顺利实施，充分发挥政府投资效益，严格控制投资概算，经委托人、代建人双方协商同意，签订本合同。

　　一、项目概况 、项目名称：

（万元人民币）（以批准的投资概算或经批准的调整投资额为准，含土地、建安工程费用及相关规费等）。

　　建设规模：项目建设总建筑面积 。主要经济技术指标最终以政府各职能部门批准文件为准。

　　建设内容：包括地块平整、建安工程施工、设备及工器具购臵、以及本项目规划红线范围内的绿化、公建配套和市政基础设施配套等所有工程（含专业管线）。

　　二、代建方式和代建工作范围与内容 1、代建方式：实施全过程代建。

　　为确保房产品质，将该项目营造为同类物业的标杆性作品，从项目规划设计起，整个建设过程中的设计、监理、施工等工程建设，招投标均采用自行邀请招标方式，在绿城集团合格供方中选择数家单位，进行充分的竞争后确定中标单位；
若委托人有推荐单位，也需符合代建人的选择单位的相关标准，方能参与投标。造价控制原则参照同类工程，争取合理低价（含限价），具体经委托方审计、财政等部门审核后在招标文件中明确。

　　2、代建工作范围与内容：前期管理，全过程项目管理，后期管理等内容。

　　（1）与委托人进行前期工作的交接（含前期资料的移交）。

　　（2）设计管理：组织完成施工图及市政、绿化、管线等配套图纸设计优化工作，

　　督促和检查设计进度，审核设计文件，保证设计质量，确保项目按照委托人要求以及相关部门审批意见进行设计。

　　（3）协助委托人组织工程勘察、监理、施工和材料设备采购等招标工作，在工作中应回避有利益关系的单位；
受委托人委托组织有关项目建设合同的洽谈以及负责合同履行的全过程管理。

　　（4）负责办理工程规划许可证、施工许可证、消防、园林绿化、市政等各职能部门的报批手续。

　　（5）受委托人委托组织工程合同的洽谈与负责履约的监督管理。

（6）项目的其他前期管理工作。

　　（1）工程施工建设管理：负责协调各相关部门之间的工作，负责进行工程安全生产及文明施工管理，负责进行工程质量、进度、成本控制。

　　（2）按职能部门要求编制年度投资计划、下月用款计划上报委托人。

（3）负责施工中出现的工程设计变更的审核工作。

（4）负责对项目建设资金的支付进行审核。

　　（5）依据工程建设的进度和相关合同，对各承建单位上报的资金申请进行审核并上报委托人审批。

　　（1）负责组织项目中间结构验收、节能验收、实体检测、分户验收、工程竣工验收工作。

　　（2）负责办理工程实施中有关建设、规划、人防、消防、防雷、交警、卫生防疫、绿化、国土、环保等各职能部门的报批手续及验收工作。

　　（3）负责检查、督促工程监理单位对竣工图、竣工资料及时审核。

（4）负责项目建设资料的收集、整理、归档工作。

　　（5）负责工程竣工结算初审工作，将其初审确认后的工程竣工结算送审报告及完整的结算资料递交委托人。

　　（6）负责完成项目竣工备案、配套确认等工作，并将竣工验收合格的建成房产移交委托人。

　　（7）负责建设档案移交、代为办理项目房地产初始登记手续，并根据委托人的要求提出项目定价建议。

　　（8）工程质量保修期内的服务：负责质保期内的相关协调工作，质量保修责任由相关专业工作单位依据合同约定承担。

　　（9）负责工程项目使用说明书的编制。

　　（10）配合物业管理单位组织前期的物业管理。

　　（11）其他与本项目工程有关的项目管理工作。

　　三、代建项目管理目标

　　投资控制金额：(暂估价）（万元人民币）（暂按以单方成本造价 元/㎡乘以总建筑面积计算）。

　　但有下列情形之一的，由代建方提出，经相关部门咨询机构审核确认后，报委托人同意或备案，投资控制金额可做调整：

　　（二）国家政策调整；

　　（三）符合有关工程变更相应规定且经委托人确认的相关变更；

　　（四）主要原材料、设备设施、人工费用等价格出现重大变化；

　　（五）根据项目开发实际需要，对项目建设内容、建设标准等进行重大调整；

　　（六）因受地质等事前不可完全预料的自然条件制约，在具体施工过程中有重大技术调整。

　　（七）其他因委托人提出的工程变更情形及本合同约定报委托人备案即可的工程变更。

　　工程质量标准：确保各分部、分项工程质量一次性达到国家、省市及地方相关专业验收合格标准，整体工程一次性验收合格。

　　建设工期要求：单个项目工期同施工工期，附属配套工期按主体工程预验收之日开始顺延六个月（各项目建设时间自监理发布开工令之日起至工程通过竣工验收合格。期间，如有属于委托人原因或其他第三方等不可抗因素影晌施工工期的，则相应的工期应顺延。）

　　代建管理期限：代建合同签约后至本项目竣工验收之日起满两年。

　　工程安全生产、文明施工管理目标：代建人应严格按照国家《建设工程安全生产管理条例》和地方有关规定做好项目建设全过程安全生产、文明施工管理工作，确保现场安全文明施工达到市级"双标化"工地要求。

　　费率：3%。本工程代建管理费按经财政、审计等部门审定后的工程决算总投资额乘以项目代建费费率3%计算；
工程决算总投资额包括但不限于建安工程费，设备购臵费及安装费，技术咨询费，勘察费，设计费，各项规费，图纸审查费，工程招标费，监理费，工程检验和检测费，造价咨询服务费，弱电工程费，小区内道路、给水、排水、电力、煤气、电信、有线电视工程费，景观工程费等，但不包括征地、拆迁、融资费用等。工程结算控制价指为完成本项目除征地、拆迁费用及融资费用外发生的一切费用。

万元人民币（暂） 表一

　　五、本合同由以下文件组成：

　　1、双方认可的有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件

　　2、委托代建合同书

　　5、初步设计审查批复文件

　　6、国家建设标准、规范及有关技术文件

　　构成本合同的文件若存在岐义或不一致时，则按上述排列进行解释。

六、本合同中的有关词语含义与本合同[合同条款]中赋予它们的定义相同。

七、委托人承诺，遵守本合同中的各项约定，为代建人提供项目建设的必要条件，协助代建人完成代建工作。

　　八、代建人承诺，遵守本合同中的各项约定，按照代建工作范围和内容，承担代建任务。

　　九、本合同一式六份，具有同等法律效力，委托人和代建人各执叁份。

　　十、实施过程中双方共同协商签署的补充协议与修正文件视为本合同的组成部分，

　　与本合同具有同等法律效力。

　　十一、未尽事宜另行协商。

　　法定代表人（签章）：

　　本合同签于20xx年日 月

　　农村要发展，根本要依靠亿万农民。要坚持不懈推进农村改革和制度创新，充分发挥亿万农民主体作用和首创精神，不断解放和发展农村社会生产力，激发农村发展活力。

　　——习近平总书记谈农村发展

　　中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文委员

　　近两三年来中国粮食局面令人困惑，国内粮食产量、进口粮食数量、社会库存总量连续出现了“三量齐增”。一是因为粮食供求的品种结构存在突出矛盾，二是我国粮食生产缺乏价格竞争力。由于各种因素，从2012年底，我国粮食价格持续大幅度高于国际市场。但根据关税配额制度，能够进口到我国市场的三大谷物在数量上就是可控的，其总量不会超过我国目前谷物总产量的4%。

　　但要看到，当前我国粮食市场受进口冲击大的品种，主要是非关税配额管理的品种，如大豆、大麦、高粱、玉米酒糟以及木薯等，作为主要在饲料行业玉米和麸皮的替代品，这些进口产品构成了对我国玉米市场的严重冲击，迫使相应数量的国产玉米失去了市场，不得不进入仓库。这是引发粮食“三量齐增”的另一大原因。

　　当务之急，是加快推进粮食价格形成机制和收储制度的改革，粮食购销中最突出的矛盾是玉米，对玉米实行“市场定价、价补分离”的改革已势在必行。

　　玉米收购价格的形成，要尽快改由市场供求来确定，并以此引导农业生产区域布局和品种结构的调整，切实推进粮食的供给侧结构性改革。在此基础上，激活玉米购销多元化的市场主体，对各类符合条件的经营主体在金融服务上一视同仁，并强化落实监管责任。同时，促进玉米产业链协调发展，尽快采取既有利于调动加工企业积极性、又有利于玉米去库存的相关政策措施，着力扩大加工企业对国内玉米的需求。还要切实保障玉米生产者的合理收益，要加快研究出台符合国情和世贸组织有关规则的玉米生产者补贴制度，使农民在剧烈的市场波动中能够平稳渡过难关。（本报记者　朱少军）

　　北京市农林科学院院长李成贵委员

　　乡村治理要尊重内生需求

　　今年春节，不少人的回乡见闻中都透露出了乡村问题。“记忆中的美好”与现实变化的冲撞和错位，令不少人忧伤感怀。几十年来，随着工业化、城镇化的快速扩张，大批农民涌入城市，其中绝大多数不再回到村庄，农村人口的持续下降和农村日趋空心化令人关注。

　　建议政府加大对新型农村社区建设的投资力度，满足农民建设美好家园的内生需求，培育经济增长点。可以利用现在建材产能过剩的低价契机，借鉴一些国家的做法，适时推进农村基础设施建设。同时，要创新机制，搞好平衡资金。一些近年来取得的好经验值得推广，如有的在城市近郊采取“三个1/3”的做法，即村庄归并整理出的土地1/3用于复垦，1/3用于屋舍建设，1/3用于商业开发，既保证耕地不减，也较好地平衡了建设资金。（本报记者　郑海鸥）

　　青海贵德县河阴镇大史家村党委书记毕生忠代表

　　畜牧业升级留住年轻人

　　畜牧业是青海牧区经济发展的支柱性产业，更是广大牧民赖以生存发展的基础性产业。青海部分地区曾经由于农民工外出务工导致大量耕地抛荒，近年来推行土地流转效果不错。但由于农业产业链不成熟、市场变幻莫测等原因，青海优质的牛羊肉走不出去、卖不上价。

　　解决这一问题，需立足“产业”和“人才”：一方面转变畜牧业发展方式。要改变粗放、低级的生产经营方式，大力推广畜牧业精加工、深加工，推动青海畜牧业向产业链上游移动，让更多的牧民在家门口就业，实现就地城镇化；另一方面要建立起完善、有效的培训机制。鼓励大专院校开设食品加工、安全生产等相关专业和课程，让更多的年轻人走进课堂，掌握专业知识。（本报记者　王梅　侯云晨）

　　四川广元市委书记王菲代表

　　新农村须用好返乡力量

　　城乡统筹的难点，在于农村缺乏持续发展所需的智力资源和财力资源。近年来，中西部地区有不少农民工返乡就业创业，形成了一股推动农村发展的新兴力量。能否用好这股“返乡力量”，对于能否顺利推进城乡统筹具有重大意义。

　　农民工的“回流”，推动了生产要素的逆向流动，促进了农村经济的多元发展，同时缓解了空巢老人、留守儿童等社会问题，有助于促进农村社会稳定。事实证明，返乡创业的农民工不仅带回了家乡缺乏的技术和市场信息，同时也推动了农村综合改革。而要发挥返乡农民工对城乡统筹的推进作用，需要政府引导、政策激励、产业支撑和技能培训等措施多管齐下，引导和鼓励农民工带着先进的理念和技术回乡。只有让农民工愿回来、留得住、能发展，才能推动农村的可持续发展。（本报记者　张文）

　　重庆市农业科学院院长唐洪军代表

　　农民贷款难、贷款贵一直是困扰农村金融与经济发展的瓶颈问题，为破解难题，需要赋予农民更多财产权，把农民手中拥有的林地、承包地、宅基地和房屋等资源变成可抵押可流转的资产。重庆、浙江等地已就农村“三权”抵押贷款先行开展试点，效果良好但也遇到一些困难：比如土地资产评估难、变现难，贷款申请程序相对繁琐等。

　　关键还是要进一步深化改革，破除体制机制障碍，建立相应的风险共担机制。继续完善“三权”抵押融资手续、降低融资成本、简化服务流程。同时要加大财政支持力度，探索建立专门的贷款损失保障或补偿机制，在借款者违约、金融机构难以将抵押物变现时，通过收购抵押物或进行风险补偿，以化解“三权”抵押融资给金融机构带来的不良风险。（本报记者　李坚　蒋云龙）

　　湖北咸宁市委书记李建明代表

　　创农民学校培育新农民

　　农村一些困难家庭虽然有劳动力，但缺乏先进生产技能，无法适应现代农业的要求，外出打工也挣不到“大钱”。针对这类农户，我们从2015年开始鼓励各乡镇开办农民学校，让农民先“富脑袋”，再“富口袋”，效果很好。

　　创办农民学校，提升农民劳动技能，提高农民工就业、创业能力，应该是改变乡村的一个重要抓手。把课堂搬到基层、搬到现场，通过技术培训、田间指导、实验示范等方式，结合当地农村特色和市场需求，灵活设置培训课程和培训模式，为贫困农民量身定制培训方案，经过培训的农民致富能力会大大提升。同时，要注意思想层面的引导，以农民学校为依托，组织政策宣讲人员、专业技术人员、脱贫先进典型、致富带头人等组成讲师团，在农村培养向上向善的氛围。（本报记者　程远州）

　　黑龙江安达市劳动转移办公室那辉代表

　　种植结构调整需设施支撑

　　转变农业发展方式的首要任务是调整农业种植结构。黑龙江省提出了“减玉米、稳水稻、增大豆和杂粮、扩果蔬和草蓿”的调整方向，要支撑调整，亟须加强农业基础设施建设，如旱改水工程、建蔬菜大棚等，资金缺口很大。需要加大对农业种植结构调整的扶持力度，以使农业地区的生产条件尽快满足新的农业发展方式的要求。

　　应坚持把国家基础设施建设的重点转向农村，国家固定资产投资用于农村的增量、政府土地出让收入用于农业基础设施建设的增量要逐年增加。同时，政府要积极引导社会资本参与重大水利工程等农业基础设施的建设运营，引导和吸引金融资本、工商资本投入农业农村，形成政府投资与社会资本协同投入“三农”的格局。（本报记者　袁泉）

　　新疆农业大学副校长蒋平安委员

　　建设国家现代畜牧业示范区

　　畜牧业是新疆最具特色的传统优势产业之一。在新疆建设现代畜牧业示范区，有利于促进农牧民增收，有利于创新现代畜牧业发展模式，有利于建成西出国门连接中亚国家，贯通河西走廊连接内地省区的畜产品贸易大通道。

　　国家层面应研究出台相关扶持政策，进一步加大对示范区建设的扶持力度。支持示范区开展金融保险改革创新，重点在延长畜牧业贷款周期、扩大金融保险抵押物范围、降低保险门槛、扩大保险范围等方面进行试点创新。调整优化现有惠牧政策，允许示范区结合实际，对国家现行农机购置、农资补贴等补贴政策进行灵活调整，据实确定补贴范围、补贴标准和补贴主体，并在示范区实行以畜产品产出量、畜产品外销量为依据的财政补贴试点。（本报记者　杨明方　杨远帆）

　　人的城镇化怎样实现

　　进一步推进户籍制度改革，落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务，加快提高户籍人口城镇化率。

　　——2016年中央一号文件

　　云南省红河州州长杨福生代表

　　建立市民化成本分担机制

　　云南省红河州是全国新型城镇化健康发展综合改革试点地区，在推进农业人口市民化工作中，遇到一个突出问题，保障资金缺口较大。经初步测算，“十三五”期间，全州预计将新增城镇常住人口100万人左右，需要投入150亿元，对于一个边疆少数民族贫困地区来讲，资金缺口巨大。

　　这一问题在基层较为普遍。建议进一步完善顶层设计，抓紧建立农业转移人口市民化成本分担机制。在教育、基本医疗、社会保障等公共服务，按照事权与支出责任相适应的原则，合理确定中央、省、州（市）、县各级政府的事权，建立健全城镇基本公共服务支出分担机制。在政策保障方面，制定推进人口市民化的激励政策，建立财政转移支付、城乡建设用地等与农业转移人口市民化规模挂钩机制。在推进市民化的方式上，既要加快推进异地市民化，也要重视就近就地市民化的问题，建议研究制定支持就近就地市民化专项转移支付等配套政策。（本报记者　杨文明）

　　上海社科院经济研究所副所长张兆安代表

　　农民工不再孔雀东南飞

　　城乡统筹，首先规划要统筹，城市和农村应该有一个整体的规划，从规划层面解决城乡分割、资源配置不匹配等问题；产业要统筹，推动农村“三化”联动，即工业化、农业现代化、城镇化均衡发展；空间要统筹，包括人口布局、城镇布局等，从根本上解决现在2亿多农民工工作、居住、生活、户籍都分开的问题，让“孔雀东南飞”成为历史。

　　城乡之间最大的统筹是社会发展的统筹，城乡最大的落差还在社会事业上，如教育、科技、文化、医疗、社保等公共服务水平差距甚大。公共服务均等化是城乡社会事业统筹的基本方向，近年来我们一直在努力做，但要达到2020年全面建成小康社会的整体目标，还需要继续加大力度。（本报记者　曹玲娟）

　　安徽省阜阳市委书记于勇代表

　　产业布局引领就地城镇化

　　每年春节，阜阳因农民工返乡，医院门诊量增加30%，住院量增加20%，用电量增加50%，人口的大量流动，给城市管理带来很大压力。就地城镇化就成为一个重要议题，它的好处显而易见：夫妻长期分居、留守儿童、留守老人等问题迎刃而解，环境污染等大城市病也会缓解。

　　就地就业需要优化产业布局，制定分类促进承接产业转移的政策办法，引导资源、劳动密集型产业、特别是就业容量大的服务业优先向中西部地区转移。就地转化方面，应加强对粮食主产区的功能规划和政策引导，支持粮食主产区发展粮食深加工，形成一批优势产业集群。同时，建议加快建立适合农民工特点的公共服务和社会保障制度，加大保障性住房建设和棚户区改造力度，把就地城镇化的农民工完全纳入城镇住房保障体系。（本报记者　何璐　孙振）

　　河北省沧州市政协副主席何香久委员

　　农民工就业保障仍需完善

　　我国有农民工2.3亿人左右，其中“80后”达1.41亿人，约占农民工总数的61%。然而，这个庞大的群体在城市中面临着总量过剩、就业质量偏低、讨薪难等问题。

　　改善农民工、尤其是80后农民工的就业现状，亟须建立健全农民工就业的社会保障机制，建立覆盖全体农民工的工伤、医疗保障体系，逐步解决养老保障问题，将稳定就业的农民工纳入城镇贫困救助、教育救助、应急救助机制。同时改革创新农民工就业培训模式，构建“以政府投入为主，受益主体为辅”的多元化培训投入机制，确保农民工具备相应职业技能；建立就业培训的激励机制，规范职业培训市场。同时，要构建农民工双向流迁就业体系，为农民工回乡创业提供政策、资金支持。（本报记者　史自强　张璁）

　　深圳国威电子车间副主任易凤娇代表

　　消除农民工的“过客”心理

　　拆分式的生活方式让新生代外来务工人员长期在城乡之间摇摆，无法形成熟练的技术工人阶层，阻碍了个人发展，也影响企业长远发展和产业升级，同时还会带来一系列社会问题。

　　外来务工人员是城市未来发展的主要贡献者和后备居民主体，消除他们的“过客”心理，推动实现从“流动”到“留住”的转变，是当前亟须着手的事情。可以采取的措施包括：降低入户门槛，积分入户政策不能唯学历论、唯技能论、唯社保论；赋予异地务工人员子女享有平等的受教育权，减少留守儿童数量；加快建设公租屋和保障房建设，取消户籍歧视，将异地务工人员居住问题纳入城镇住房保障建设规划；重视异地务工人员的精神文化生活，提供质优价廉的文化活动；同时要将异地务工人员的社会融入问题纳入政府考核体系，推动外来务工人员融入城市的进程。（本报记者　李刚）

　　实现城市有序建设、适度开发、高效运行，努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市，让人民生活更美好。

　　——《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

　　山东威海市长张惠代表

　　绿色指数决定城市魅力

　　生态、生产、生活空间布局不合理，比例搭配不当，是城镇化建设中普遍遇到的难题。三者相互依存，挤压哪个空间，都会降低人民群众的幸福感和城镇化带来的获得感。

　　城市是我们共同的家园，应当把更多的公共空间留给市民，特别是随着生活节奏的不断加快，多一方绿地，多一块体育健身场地，都能有效缓解生活压力，提升生活品质，不断提高群众的舒适感、愉悦感和幸福感。城市要宜居，在生态空间上，应始终把生态环境保护置于优先地位，合理利用土地、海域、岸线资源，最大限度避免过度开发，使市民充分享受“绿色指数”。在生活空间上，应通过增加民生投入，不断拓展公共服务空间，打造体育健身服务圈、医疗卫生服务圈、公共文化服务圈，让社区设施更加完善，群众生活更加便利。同时推动公共服务设施向镇村延伸，加快建设农村新型社区，努力让城乡居民享受均等化的公共服务。（本报记者　刘志强　潘俊强）

　　四川广安市人大副主任康永恒代表

　　让“小镇故事”多起来

　　“城镇化”指的是城市和小城镇共同发展的进程。但目前，我国不少地方都存在着以城市化代替城镇化的问题。城市越建越大，“城市病”越来越重，小城镇受到制约和挤占，长期发展迟缓。加快培育小城镇已成为推进新型城镇化的当务之急。

　　培育小城镇，必须在特色上下功夫，避免千镇一业、万屋一貌。没有产业支撑的小城镇，就没有吸纳当地农民进城镇就业的能力，小城镇建设必须结合本地优势，积极培育壮大二、三产业，实现农村就地城镇化、农民就地城镇化。我国地域差别很大，各地小城镇风情各异，这是小城镇的魅力所在，也是城镇化可以承载“乡愁”的文化所在。要防止“大拆大建”，切实保护和传承好乡土文化，建设有历史记忆、地域特色的美丽城镇。要结合本地居民的实际需求，规划建设好医院、学校等必要的公共产品，让“小镇故事”充满喜和乐。（本报记者　徐隽　王明峰）

　　江苏省盐城盐都区仰徐村党委书记徐荣春代表

　　城镇美要靠科学规划布局

　　新型城镇化近年突飞猛进，但在经济新常态下，产业发展不充分、城乡资源要素无法顺利双向流动等问题，仍然制约着城乡一体化发展。

　　推进新型城镇化，龙头在城镇，难点在农村，既要让龙头摆起来，也要让龙尾舞起来。建议通过科学合理的规划引领和“点线面”的示范带动，推动产业向城镇集中，实现产业聚集发展；推动人口向城镇集中，实现人口集中居住。同时注重城市规划、专项规划各板块的衔接，把空间布局作为重中之重。通过空间布局，功能分配，合理引导农民就地城镇化，并搞活镇村经济、加强公共服务，让城镇更宜居、更有吸引力，从而迈出以城带乡、城乡共进、协调发展的步伐。（本报记者　姜洁）

　　河南建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森代表

　　由于工作需要，我行走过我国多半城市，虽然高楼大厦鳞次栉比，却大多千篇一律，城市与城市之间的区分度并不高。如何增强城市特色的辨识度、让城市发展脱颖而出？这离不开本土文化、城市文明的涵养。

　　城市建筑是城市文化最直接、最具象的体现。因此，城市发展绝不能大拆大建、大兴土木，热衷高层、超高层建筑的城市建设模式，而是要像著名建筑学家吴良镛教授所言“积极保护，整体创造”，前者实现城市文化的传承，后者进行城市文化的创新。一方面，要把具有地方特色、历史文化的民居民宅、旧址遗址好好保护起来，不能视其为城市扩建发展的包袱和障碍，而是充分挖掘它的当下价值；另一方面，新建筑不可求大求全求奇，而是要让建筑有温度，使冰冷的建筑与热情的服务紧密结合，让城市建筑既能体现人文关怀，又能体现文化特质，更能体现民俗民风。（本报记者　朱佩娴）视觉统筹：刘慧