今年住宅市场如火如荼，无论是成交量还是价格，都逼近了历史最高峰。然而出人意料的是，济南的写字楼市场不但没有跟着大红大紫，反而价格有些徘徊，与住宅市场产生了严重的价格倒挂现象，甚至一些区域高端住宅的价格开始高于同区位写字楼的价格，这是否意味着投资写字楼到了最佳时期？是否应该引起投资客的注意？　　写字楼价格尚处低位　　近5年，济南的写字楼市场供应量一直处于低位，其价格涨幅与住宅、商铺相比更是微乎其微，经十东路二环内写字楼市场，3年间涨幅每平方米在 2000元左右，一些200平米左右的租户更是难以寻觅。市区写字楼价格不过万元左右，而相比下，就连市区的房价都已过万元大关，市区商铺更是几万元不止，投资写字楼市场性价比优势更高。　　目前，市场中一些中小型公司在脱离了企业生存期后，面对下一步的成长发展，办公环境的升级表现尤为突出，他们开始对办公位置、环境提升到一个新的要求，房租的支付也由最初的一年几万元开始向十几万元靠拢。可见，写字楼租赁市场在一两年内将成为楼市投资中的最大潜力股。　　董女士是一位专职地产投资人，她介绍自己的生意经时说：“她向我算了这样一笔账，在市区内写字楼的价格一般在1万元/平方米左右，一套150平方米的大开间需要150万元左右，而租金价格一般在2.8元/平方米/天，一个月的租金12600元左右，一年收入租金15万元，10年就可能收回成本。这比起商铺投资付出的少，回笼时间又短。”　　“此外市中心的区域价值又对房产起到了保值增值的作用，而小户型对中小企业又有很强的吸引力，所以出租并不发愁。”　　写字楼强调地段跟物业　　写字楼对许多投资者来说还是一个新生事物，它的投资方式不同于一般的投资方式，更多的是倾向于长期的投资回报。　　业内人士认为，写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，看今后是否会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。　　因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。投资写字楼时一定要瞄准客户群来投资。租户选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。　　据笔者市场调研获悉，目前晶都国际 (论坛 新闻)写字楼的租金已经每平方米每天接近3元，二环东路附近写字楼也每平方米每天也接近 2.5元，其周边配套设施齐全，银行、商店、餐饮、公寓也促成写字楼租价的提高。　　在一个价格不断攀升的市场里，写字楼市场成为这个时期具有高性价比的产品。有了产品各个方面品质的保障，同时又能持有足够的现金流，当前市场下投资写字楼市场是个不错的选择。 (责任编辑：JN151)

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

章哥，您好！新手的我又来凌乱发问了，非京籍，有一处住房，预算400万（含贷款），想投资新源里琨莎中心。不知道靠不靠谱呀？

1、 琨莎中心，投资，不靠谱，很不靠谱，非常的不靠谱。

借你这个问题多写几句吧，发出去也是对很多投资新手的提醒。

2、 首先说，投资的原则是什么？是巴菲特的“价值投资”。几乎所有人都知道这句话，也似乎都相信。但实际上，没几个人真正认可的，人们追求的还是“价格投资”，什么便宜投资就关注什么！

投资还有一个原则是什么？是避险，并不追求高利润。而很多人嘴里说明白，一到掏钱时就忘了避险，而只看到了高利润，而没有想到风险。这就是老祖宗说的：人见利而不见害，鱼见食而不见钩！

3、 为什么要投资琨莎中心？因为便宜，很便宜。周边60年代的，不能贷款的老破小都7万左右。而这里的房龄不过才十多年，档次又高，70年产权能贷款，单价却才4万左右。而且更重要的是，租金收入还高，估计收益率是普通住宅的两倍。几乎怎么看怎么划算吧？

但我们都是从小学习过辩证法的，同时东方文化又特别强调因果论。那这么好的项目为什么价格这么低？其优势的背面是什么？

4、 经济学原理，商品价格是由供需关系决定的，供需曲线一定是倾斜向下的。那琨莎的价格低，只能说明想买的人少，所以价格才抬不上去。

那人们为什么不愿意买？说明投资价值低，赚不到钱！在朝阳区商贸如此发达的地方，从琨莎楼顶上扔块砖头下来，恨不得能砸到八个搞投资的。那他们都眼拙吗，发现不了眼皮子底下的投资机会？

当然不是，在房地产这种信息完全公开的投资中，没有洼地，只有跳下去就爬不上来的深坑。

所以，既然想投资，尤其是投资房产，就必须牢记一点：价值与价格一定是相符的，房产交易动辄几百万，都是买卖双方用真金白银试探出来的真实价格，完全体现了供需关系。价格高一定是价值高，价格低自有其道理。一分钱一分货，天下没有免费的午餐。

5、 琨莎中心的用地性质是住宅，70年的大产权，但使用性质却是写字楼，没人拿这里当居住用房。

这种性质的房子大多出现在2005年之前，琨莎算是晚的了。因为当年北京经济快速发展，各种公司纷纷成立。但当年写字楼奇缺，很多公司甚至只能在酒店里办公，钱少的干脆就在住宅里。那会儿的工商注册制度也乱，一会儿允许注册，过两年又不行了，很乱。

在2005年之前，住宅并不好卖，没多少人有投资住宅的意识，写字楼才受到追捧。所以，当时商业用地的价格是普通住宅的两倍以上，成本高昂。

于是，以潘石屹为首，引进了Soho的概念，用住宅用地来盖商业，既节约了成本，也就是增加了利润，还特别的好卖。Soho开盘当年就创造了奇迹，卖到13000，70年的商住受到了全北京投资客的追捧。

那有了赚钱的自然有跟风的，琨莎就是其中之一。

6、 当年不光是这里，只要是繁华地段的小型住宅地块，几乎都被开发成了写字楼或商住两用，就是时代特色。

琨莎是2005年开盘的，我印象中也是13000，和前一年的格纳斯差不多，毕竟使用性质一样。当时北京住宅的均价才5000左右，新源里附近也就6000不到，可见人们对商业的追捧热度了吧。

可也就是从这年开始，北京的住宅地产开始真正升温，房价逐年走高，房子开始稀缺。而与此同时，写字楼商住却越盖越多，到处都是新开发的商务中心。可是，经济发展是有规律的，也是有周期的。到了2007年，经济形势明显走弱，没那么多的新公司成立了，更多公司也开始倒闭裁员，写字楼不好买了。

还是那句话，商品价格是由供需关系决定的。从2006年开始，北京的住宅和写字楼就开始出现倒挂现象，价格开始接近。到了2009年之后，写字楼的价格被住宅完全超越，从此再无翻身之日。

7、 那到了今天，琨莎中心的价格已经低到了周边老破小的一半左右，似乎是低点了。那这种价格差，还有没有可能继续拉大？有可能，而且可能性非常大。

要想让琨莎的升值率超过住宅大盘，那要有两个前提：一是北京大幅减少商业用地的供应量，二是经济V形反转，各公司又开始新成立和大幅扩张。只有这样，写字楼才有可能恢复往日的荣光，否则，肯定会持续的没落。

而且，商业和住宅不同。住宅是可以独立生存的，也就是在没有物业的情况下，只要有市政水电等基础设施，住宅就有居住的功能，也就存在价值。而商业不同，必须依靠整体的物业才能运转，否则没有了环境和服务，也就不会有公司来办公，这里也就会完全失去使用价值，自然没了价格。

北京空置的写字楼和商场还少吗？要知道这些可都曾有过繁华盛况，都曾经价格高企，可都没落成了鬼楼。业主们没有丝毫的收益，更别妄想什么升值了，连套现都做不到。

8、 总之，不多写了。奉劝一句，不要以为所有70年产权的房子就能投资，未必能赚到钱。多收的那点儿租金未必能抵得上减少的升值。想想2005年的1.3万是什么概念，看看今天的4万是什么购买力？这种升值有银行利率高吗？

房产投资要看长远，别注重低价，更别注重眼前利益！了解历史，尊重经济规律才能避免投资风险！仅供参考。

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[摘要] 住宅限购，投资需求被拒之门外，而写字楼则作为房地产的另一种产品形态逐渐吸引着投资者的目光。在顺德，随着各个区域写字楼的推出，写字楼投资时代似乎正式开启。然而，投资写字楼的门槛却高于住宅，而且受宏观经济影响较为明显。那么，如何才能从容地游走于这个新投资时代？为此，我们走访业内专家，试图为投资者支招。

写字楼的品质包含许多方面的内容：立面形象及材质、大堂设计及布局、公共区域环境、周边交通状况、电梯数量及质量、车位数量及面积、绿化面积、空调系统、结构布局、采光通风、商务配套设施、物业管理水平等等，这些方面都需要投资者进行现场观察和实地感受。建议投资者选择品质较高的写字楼进行投资，因为品质越高的写字楼其后续价值有较强的延展性，进而后期带来的投资也就越大。

投资者在投资写字楼之前要尽量锁定目标客户群，并充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的需求，根据上述客户需求来考察所要投资的项目。而对于写字楼的户型面积来讲，投资者应把眼光集中放到中、小企业身上，从目前写字楼市场需求状况看，中、小户型面积的写字楼在市场中是比较抢手的，这样会使得投资见效相对较快，从而减轻投资者的还款压力。

多数项目在开盘时会用较低的价格来吸引投资者的目光，但开盘并不是投资写字楼的时机，一般应该选择项目整体销售率超过50%时投资，届时投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当宏观经济萧条时，投资者必定会竞相压价，在对客户进行的争夺战中同样会影响到自身。

投资写字楼需要防范贬值风险。写字楼贬值主要是由于宏观经济萧条、微观市场衰退、项目本身所处地段贬值、项目自身品质下降以及未来新盘过多涌现而对现有市场构成冲击所造成的。值得注意的是，如果投资者将购买的写字楼对外进行出租，由于承租的主体不同，因而写字楼的租赁期一般在一年以上，而住宅的租赁期则是在三个月至一年不等，如果找到合适的客户，写字楼租客的稳定性肯定要高于住宅，反之当写字楼租不出去的时候也只能闲置在那里，而不可能像住宅一样自己使用。

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仍在上涨 限价措施或将更严厉

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