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邻居私搭乱建 业主如何维权
海淀法院法官 宋纯峰海淀法院法官 李晓馨　　随着人济山庄楼顶违规建别墅事件的曝光，各地“最牛楼顶别墅”的新闻频繁见诸报端，如今小区“私搭乱建”侵害小区公共利益这一普遍的社会问题再次引发人们的关注。对于部分业主私自搭建“违章建筑”的行为，自身权利受到侵害的业主以及物业公司都应当如何作为？就此，海淀法院的宋纯峰、李晓馨法官向本报广大读者进行详细解析。　　情况　　1　　私盖阳光房 属于违建　　在未经规划部门批准的情况下，新华小区业主开始施工，在房间楼顶外的露台上私自搭建一处阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。　　为此，新华物业公司将王刚起诉至法院，要求他立即将搭建的阳光房拆除。但王刚不同意物业公司的诉求，辩称露台由其单独使用，他有权在露台上进行加盖。　　经过审理，海淀法院支持了新华物业公司的诉讼请求，判令王刚限期拆除。　　法官评析　　海淀法院的宋纯峰、李晓馨法官认为，首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划；物理上专属于特定房屋；销售合同有约定，即建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。　　其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关、法规的规定而建造的房屋及其设施。上述案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖阳光房，这确属违章建筑，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。因此，王刚理应立即拆除违章建筑。　　情况　　2　　占绿地擅扩面积 需恢复原状　　入住金府小区伊始，李欣即与金府物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，约定李欣不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），不得改变其原设计功能和使用功能。　　李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施，以扩大阳台面积。金府物业公司与其协商未果，于是提起诉讼，请求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。　　海淀法院经审理后，支持了该物业公司的诉讼请求。　　法官评析　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”　　宋纯峰、李晓馨法官认为，此案中李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼，要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。　　情况　　3　　建平台挡住风和光　　被判拆除　　宋晓、王辛都是润中小区一楼的业主，二人东西相邻。在未与王辛协商的情况下，宋晓在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外，建筑高平台和玻璃房屋。　　王辛认为，宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，因此将邻居告上法庭。海淀法院经审理后，支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。　　法官评析　　根据物权法规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由，向法院提起诉讼。　　针对这一案件，宋纯峰、李晓馨法官认为，宋晓私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻居王辛的利益。作为具有利害关系的相邻业主王辛有权诉至法院，要求宋晓立即拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。　　法官提醒　　宋纯峰、李晓馨法官提醒大家，在处理此类事件中，应积极发挥物业公司或业主委员会的职责。部分业主私搭乱建，物业公司应当予以制止，制止无效的，可以代为提起诉讼。物业公司进行制止既是权利，同时也是义务，如果其怠于履行制止义务的，应当承担不利后果。如未予阻止，物业企业即负有管理不当的责任。 J151
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一位新业主的所见所闻所想，致所有新老业主
为表诚意，自我说明一下，是的，我属于新业主，老业主们所鄙视的捡便宜的家伙。。
去看金色江南当天，第一次知道春和钱塘，销售说价格不比金色江南贵，于是留了个电话，想着多看一个也无妨
结果第二次去了售楼处，就发现已经开始了老业主们的维权
有个老业主拉住我说，10天前他1万7买的，现在卖1万3。。。如果我买了，10天后我就变成他了。
我一看售楼处也进不去了，立马调头回家，但想想1万3的价格那是真心低啊
晚上某销售致电，问我是否还考虑他们楼盘，我问他现在什么价格，他说1万6左右，我说业主们都闹都你们门口了，说你们卖1万3，,他说1万3是子虚乌有，老业主为了阻拦销售捏造的
事后，多方求证，联系了很多业内人士，确定价格是在1万6左右，LZ算了下，明年5月交付，价格跟滨江差不多，位置上来说我更倾向春和钱塘，也就去下了定。
当然，也耳闻了金昌的破产风声，问了下绍兴方面金昌楼盘的动态，业内朋友说正常，也就没去管他了，看着工程进度还在进行，当时比较安心。
结果真正让我开始不安的，就是老业主的所谓维权。大家都知道，价格维权是没有任何法律依据的，所以但凡略懂的人，都不会打着价格的旗号去维权，所以一定要说回到质量上。
看了某些老业主的说辞，真的让我寒心，他们不仅跟开发商不共戴天，而且对新业主，也就是我们这些所谓捡了便宜的人充满了敌意。
部分言论是这样说得：1.现在我们已经顾不得亏不亏了，大家烂好了，一起死，你捡便宜也和我们一起死；
& && && && && && && && && && &&&2.金昌比我们难过多了，5亿贷款，一天利息要他几十万，多耗一天就多几十万成本；
& && && && && && && && && && &&&3.捡便宜是他们的事，来抢债权分割就影响我们了。
我很想问一句：你围着售楼处真的只是是为了告诉购房者金昌的品质多低劣，劝人家不要买？
& && && && && && && &&&楼盘降价以前，你们怎么没去维权你们所谓的品质质量？
& && && && && && && &&&你们口口声声维权只为质量，那么你们的上述言论怎么理解？哪一句是冲着公平、正义、善良去的？
老业主中自然也有客观理性人士，但他们的言论全都淹没在一片构陷之中，谁要是在人群中说一句公道话，立马被指认为开发商派来的奸细，来离间人心。
你们所谓的人心是什么呢？是一颗为己私利之心吗？本是同根生的我们，存的不是为了楼盘品质的心，而是无法忍受自己比别人多花了钱购买了一样的商品的妒嫉心，这样的人心，何须人离？
老业主好不容易跑进工地拍出来一些他们所认为的质量极差问题，业内朋友看了基本笑而不语，哪个开发商拮据到为省成本少抹1-2个平米的水泥？。新业主再便宜买的也是血汗钱，我们就不看质量吗？材料、施工合同早大半年就确定了的事情你来换？
尊敬的老业主们，作为一个新业主，我真的担心，担心第一次买房子就买到一个烂尾盘。可诸位，烂尾除了把新业主拉到跟你们一个水平让你们获得心理慰藉外，还能落别的好处吗？
某老业主说，冰冻三尺非一日之寒，如果维权能让一个开发商倒闭，那么说明这个开发商本身已经要倒闭。看看，就是这样的诛心之论，阴谋论人，人无完人。换个比方大家就看懂了，好比一个人濒死边缘，那么再去踩他两脚或者到他身上谋些私利，也是好的，毕竟他要死也不是我造成的。
春和钱塘楼面价14500，算上建安成本，财务、人员成本，卖22000应算保本。行情急转直下，大开发商尚且需要伤筋动骨，何况金昌。不割肉换血，如何应对市场变化？
又有老业主说了，烂尾没事，只要他卖不掉，立马有别的开发商接手。还有的说，没事，到时政府还会把地价让一部分出来返还给业主。
你们所谓的质量维权，换一个开发商就能把降下来的品质改良好吗？楼盘还能推倒重造吗？
尊敬的其他业主们，你们自行脑补或者百度一下，如果真的烂尾，哪个烂尾盘不是等个10年、8年才重提解决方案的，真到那一天，悔之晚矣。房子退不成，交不了，这真的是你们要的结果吗？
我理解你们的痛苦，支持开发商给你们补偿，愿奉你们为上宾，放所有人一个希望。
请理性看待，此维权是否真维权？数百人的血汗钱、房子的命运，不应该决断于这一部分人之手，望大家慎之又慎。
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &&&杭城一屌丝敬上
真是一针见血，分析的及其到位
本帖最后由 小金online 于
22:48 编辑
呵呵，真好笑，鼠目寸光！
小金online 发表于
呵呵，真好笑，你不会换位思考，难道自己发自己顶，还是今天注册的！你们买你们的房，老业主维自己的权，有 ...
今天注册的怎么了?买房的必须得在这论坛潜伏几年？
七夜顶的还真快，一个1主题，5积分的马甲拿出来发水帖，真是好意思啊，新业主有看法就邀请金昌，老业主，新业主，三方会谈好了，现在是谁不敢出来露脸
znoyx 发表于
七夜顶的还真快，一个1主题，5积分的马甲拿出来发水帖，真是好意思啊，新业主有看法就邀请金昌，老业主，新 ...
水不水看内容别看时间，所有在看的人，你们不是动不动说亏得起吗？要不要赌一把，赌我是业主还是金昌的人？到时候大家白纸黑字的看。
一提出不同声音就职责是 金昌的奸细，什么逻辑
健康生活，从水开始！英国皇家御用道尔顿净水器业主专项团购，咨询QQ：
去了现场&&一问&&购房的业主和施工单位才知道， 所谓的质量差，不过是要补偿差价的借口，心情理解，方式不过有点下三滥了吧？？？ 随便找几张图片，就发帖了！ 哎，这样做，太不自重了吧！ 质量好坏，这个项目也经得起你们忽悠.！&&这世道 为了钱 都什么样了？？
团结新业主抵抗老业主
q共赢 发表于
错过了08年还要错过14年吗？
行情转换并非在悄无声息，只是大多数投资者在市场底部时被熊市悲观情绪所控制 ...
贫道身上还有若干碎银，不知能否与君共赢？
最鄙视没契约精神的人，严重影响了市场调节，从大了说是祸国殃民。
楼主说的是不错，我是住在和美家一期的，每次路过都能看到春和钱塘房闹的人大批人，楼主的担心也是正常的，话分两面看，一方面，老业主确实觉得亏，买了才几天，差价确实有差，谁的钱都不是飘来的，房闹可以理解，但是可能需要有个度，楼主担心的可能最差的结果就是每天这样闹下去，更不会有人来买了，加速了金昌的资金链的问题，最终导致最不愿意看到的烂尾楼，这是最大家都不想看到的，另外一方面，我也佩服楼主，是来看金色江南的，怎么会去定金昌的房子，而且是在房闹成这样的情况之下去定的房子，我也不知道楼主怎么想的，金昌的房子肯定不能要啊，肯定要滨江的房子啊，想都不用想的，两边真的完全不用对比，工程质量，物业服务滨江比金昌好了不止一个级别，更何况价格还差不多，如果只是交了定金，还没签约的话真的赶紧去推掉，签约了也没办法了，我估计楼主现在也有点后悔买了这个房子，哎
老业主真应该每天菩萨保佑春和多卖房子才对啊，要是补贴你差价，绝对资金链断裂而倒闭（明摆着这个项目，KFS是大亏的，1.4万的楼面价，至少2.2万才保本，春和的楼面价在那里绝对是站岗放哨），得到了差价就拿不到房子，还不如亏点，至少房子能拿到。另外，补贴你差价，他就更死路一条，所以绝对不可能补贴的，既然绝对不可能补贴，那对老业主更有利的是让人家踏踏实实地降价把资金尽量回笼一点，避免人家真的跑路了，这样他可能还亏得起。春和的价格只有比滨江便宜2000才有竞争力，不在一个档次上。
杭州顺子 发表于
楼主说的是不错，我是住在和美家一期的，每次路过都能看到春和钱塘房闹的人大批人，楼主的担心也是正常的， ...
不是说金色江南离发电厂很近吗？
春和钱塘的房子相信大家看过就会动心，相比与众多楼盘春和钱塘无论在品质、环境、交通便捷都占优势，虽属于萧山区，但感觉比滨江区更加接近市区，近日去过该楼盘多次，烂尾的可能性几乎没有，已经接近尾声可算准现房了，地铁2号线开通更拉近了与主城区的距离。
些许空气 发表于
不是说金色江南离发电厂很近吗？
楼盘左前方有小变电站，据说影响范围，50m-500m不等吧
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法官说案：房产物业纠纷案例
&&编号：&&6959
&&作者：&&陈国强
&&日期：&&2008年2月
&&责编：&&戴玉龙
&&开本：&&32&&&&版次：1次
&&页数：&&424页
&&装帧：&&平装
&&ISBN&：&&978-7-
市场价：￥26.00元
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节省：￥.00元
房屋买卖纠纷1.&屋顶花园能否出售给个别业主？2．未办理过户登记，房屋买卖合同是否有效？3．未取得产权证的房屋能否买卖？4．向暂无产权的人购买房屋的，能否适用善意取得？5．遭遇“一房两卖”，如何保护自己的权益？6．农村的宅基地能否随房屋一起转让？7．如何认定“阴阳合同”的效力？8．为规避税费而签订“阴阳合同”的，发生纠纷如何处理？9．开发商不兑现广告承诺的，能否要求解除合同？10．因天气原因导致延期交房的，开发商能否要求免责？11．按揭贷款是不是已付款？12．所购房屋采光不足，是否有权退房？13．故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实签订购房合同，开发商应否双倍返还购房款？14．在房屋买卖中，契税能否由出卖人承担？15．国家出台调控政策导致房产交易税费增加的，能否解除合同？16．房屋交付使用多年开发商仍不给办理产权证的，能否解除合同？17．购房者认购的房屋被转卖给第三人的，开放商如何承担责任？18．签订认购书后无法就购房合同条款协商一致，定金应否返还？19.商品房认购书在何种情况下可以认定为买卖合同？20．商品房预售许可证取得之前签订的认购书是否有效？21.&委托人对委托中介公司居间的房屋没有处置权的，居间合同是否有效？22．签订买卖合同但未办理过户手续，原户主的债权人能否申请拍卖房屋还债？23．在委托购房过程中发生纠纷，举证责任如何承担？房屋租赁纠纷24．房屋租赁合同未登记备案的，是否有效？25．未约定房屋租赁期限的，出租人能否随时解除合同？26．未经出租人同意转租房屋的，转租合同是否有效？27．承租人逾期未搬离房屋也未缴纳租金的，应否承担违约责任？28.&租赁合同届满时，出租人应否补偿承租人的装修费用？29．一房两租，谁有权占有和使用房屋？30．故意隐瞒房屋已出租事实并给承租人造成损失，应否赔偿？31.&因出租房屋内空气污染解除合同的，已付租金应否返还？32．在房屋整体出售的情况下，承租人能否对其承租的部分房屋主张优先购买权？33．部分房屋的承租人对整栋房屋是否享有优先购买权？34．法院能否强制出租人以与第三人同样条件将房屋转让给承租人？35．出租人转让房屋但未通知承租人的，承租人应在多长时间内主张优先购买权？36．出租人将房屋优惠卖给友人的，承租人能否主张以同等条件购买？37．房屋的次承租人是否享有优先购买权？房屋抵押纠纷38．到期不能清偿债务即将抵押房屋作价转让给债权人的合同条款是否有效？39．开发商办理虚假按揭后又将房屋出售的，购房人能否要求双倍赔偿？40.&债务人不修缮抵押房屋的，债权人如何维护自己的利益？41．期房交付使用前贷款人丧失还款能力的，房产商应否承担连带担保责任？42．未办理抵押登记的，房屋抵押合同是否生效？43．以同一房屋向数人抵押借款的，到期不能还债时如何清偿？44.&抵押出租房屋但未通知承租人的，抵押合同是否有效？45．房屋抵押后出租的，抵押权人取得房屋后应否继续履行租赁合同？46．房屋抵押后出租的，承租人是否享有优先购买权？房屋装修纠纷47．装修企业存在欺诈行为的，消费者能否要求双倍赔偿？48．在使用他人房屋时加以装修的，腾退时能否要求补偿？49．在装修过程中拆除承重墙并改变管道铺设路线的，相邻业主能否制止？50．装修材料甲醛超标的，装修公司应否赔偿？51．房屋装修导致健康受损，能否请求精神损害赔偿？52．从事家庭装修并按天领取报酬，发生损害能否要求业主赔偿？53．为同居女友装修房屋的，分手后能否要求返还装修款？54．装修工在新房中自缢，房主能否获得精神损害赔偿？房屋拆迁纠纷55.&房屋的附属物应否纳人拆迁补偿范围？56．开发商将拆迁安置房转售给第三人的，被拆迁人能否要求取得该房屋？57．拆迁租赁房屋的，如何保护承租人的利益？58．拆迁安置用房不符合约定的，如何解决？59．农村房屋产权转移给他人的，区位补偿金归谁所有？房屋权属纠纷60．房产证已交付并已申请变更登记但尚未记载于不动产登记簿的，产权转让是否生效？61．申请房产异议登记并给权利人造成损害的，应否赔偿？62．与工作人员串通将他人房产登记为自己所有并转卖，产权人能否要求登记机关赔偿？63．拆除旧宅后由家庭成员共同投资修建新房的，产权归谁所有？64.邻里共同投资修建的房屋未约定产权，权属如何认定？65．夫妻一方擅自出卖共有房产，如何处理？66．夫妻一方婚前购买的房屋婚后由其父母出资扩建，权属如何认定？67．按揭贷款未还清前，房屋能否作为夫妻共同财产进行分割？68．夫妻一方所有的房屋婚后拆迁的安置房是否属于共同财产？69．同居期间购买的房改房，权属如何认定？70．房屋共有人转让产权份额的，其他共有人是否有权优先购买？相邻关系纠纷71．将住宅挪作他用并导致相邻房屋损坏的，如何解决？72．当事人能否通过约定放弃相邻权？73．需要经由相邻房屋安装管道的，能否要求房主给予便利？74．院落内种植的树木危及相邻房屋安全的，如何解决？75.新业主是否有权改变老业主与邻居协商形成的通道？76．大厦玻璃幕墙造成光污染的，如何解决？77．为观赏海景与相邻土地所有人约定不得修建房屋的，对承包经营人是否有效？78．不按合同使用供役地并拖延缴纳约定费用的，如何解决？小区物业纠纷79．经业主同意在其外墙设置的灯箱广告，其他业主能否要求拆除？80．业主缴纳的公共维修基金如何管理和使用？81．未经业主同意，开发商能否将小区会所改建为商场？82．业主擅自“民改商”的，如何解决？83．物业公司将小区车位辟为公共停车场，业主如何维权？84．业主违反物业管理协议自行封闭阳台的，物业公司能否要求恢复原状？85．出租地下室给业主生活造成影响的，如何解决？86．业主侵占小区道路的，如何解决？87．物业供暖不达标，业主是否有权拒缴供暖费？88．物业公司提前恢复供水导致用户财产损失的，应否赔偿？89．业主停在室外的摩托车丢失，物业公司应否赔偿？附录中华人民共和国物权法中华人民共和国城市房地产管理法城市房屋拆迁管理条例物业管理条例商品房销售管理办法城市商品房预售管理办法城市房屋租赁管理办法经济适用住房管理办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释　
<input type=hidden name=searchkey value=陈国强 　　
网站电话：010-
购书热线：010- 联系人：王帆 师惠云 地址：北京市西城区百万庄北街3号(100037)
京公网安备邻居擅自“住改商”，业主如何维权？
小区业主是否有权“住改商”？“住改商”需要谁同意？邻居擅自“住改商”，业主如何维权？
“住改商”，是指业主将住宅用途的房屋作为商业用房或办公用房等非居住用途房屋使用。“住改商”现象日益普遍，一定程度上挤占了小区其他居民的公共资源，并造成其他居民居住品质的降低。居民对于“住改商”侵犯其基本居住权的意见也日益增多。
那么，业主是否有权“住改商”？“住改商”需要谁同意？邻居如果擅自“住改商”，业主如何维权？
业主是否有权“住改商”？
依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据上述法律规定可知，业主不得擅自将住宅改为商用房屋，除非经有利害关系的业主同意。
擅自“住改商” 法院判排除
贾老先生是北京一小区的居民，自从楼上的业主林某将房间出租给一家公司作为办公场所，每天楼上人来人往的噪音严重影响了贾老先生作息，加之他长期患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。
无奈之下，贾老先生将邻居林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意贾老先生的诉讼请求，称自己有权自主地决定自家房屋的用途，他人无权干涉。法院经过审理，最后支持了贾老先生的诉讼请求。
依据物权法规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
此案中，林某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，贾老先生作为利害关系人，有权要求林某承担排除妨害或者赔偿损失等民事责任。
就如何确定利害关系业主的范围问题，为避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。
部分业主同意改 法院判停业
王莹将自家位于小区内的住宅出租给他人经营串串香餐馆。楼上的业主马杰将王莹诉至法院。“我家长期生活在呛人的火锅味中。而且餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王莹未经我同意，将居民住宅改变为商业用房，严重影响了小区业主的生活。”故此，马杰请求法院判令王莹排除妨害，停止经营活动。
王莹则请求法院驳回马杰的诉求，声称串串香餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马杰的反对并不代表多数人的意见。经过审理，法院最终判决支持了马杰的诉讼请求。
“住改商”中的“利害关系业主同意”，这究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照“多数决”来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。因此，必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。
本案中，王莹擅自“住改商”的行为未经该小区直接利害关系业主马杰的同意，所以，马杰有权要求王莹立即停止经营。&
律师提醒:三个问题值得注意
1.未经有利害关系业主同意进行“住改商”，法律后果是什么？
对此，《建筑物区分所有权解释》第10条第1款做出了相应规定，即按行为所致损害具体情形以及受损害权利的具体类型等，有利害关系的业主有权根据《物权法》、《民法通则》等法律规定，主张排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。
2.“住改商”中有利害关系业主的意见，是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？
《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行住改商。
3.如何确定有利害关系的业主的范围?
为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
律师建议:对于邻居擅自“住改商”的，业主有何维权途径？
首先，可由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。
&小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司。小区业委会和物业公司联合对租赁房屋户进行一种动态管理，要求租赁房屋者全部登记备案，并要签订不扰民承诺书等。
其次，在上述措施不足以禁止扰民情况的，可向物业服务企业进行投诉，并由物业公司进行举报。根据《物业管理条例》第46条的规定，物业服务企业应对擅自改变房屋用途的行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第三， 在上述行为依然无法解决，有利害关系的业主可以向人民法院提起相邻权诉讼。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
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