物业服务差还不能拒交物业费？_网易新闻
物业服务差还不能拒交物业费？
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（原标题：物业服务差还不能拒交物业费？）
服务这么差，还好意思跟我要物业费！什么？法院居然还支持物业公司……当下，人们在各式小区里生老病死，住到哪里都躲不开物业公司，随之而来的是业主和物业公司之间纠纷的高发。根据南京中院统计，2013年-2015年，南京全市法院共受理物业服务合同纠纷案件24631件，在同期全市法院受理的民事案件总数中占比高达20%。其中，业主因不满物业公司服务而拒交物业费的案件更占绝大多数，结果大多却是物业公司胜诉。既然物业服务不到位，为何业主告不倒物业公司？法官指出，物业服务质量缺乏权威评判标准，是业主败诉的最重要原因。&通讯员&中苑&扬子晚报记者&罗双江A&业主拒交物业费有七大事由先来看两个南京的真实案例。在嘉宇物业诉吴先生拖欠物业费一案中，吴先生称，嘉宇物业没按合同约定提供合格服务，自2009年入住以来，小区停车、卫生、绿化、门岗、装修管理、社区文化建设等诸方面都存在严重问题。此外，自己家中朝南房间渗水发霉一再报修，物业就是不理，导致过了保修期，至今仍渗水。因嘉宇物业未按合同约定履行义务，自己有权拒付物业费。在龙禹物业诉朱先生拖欠物业费一案中，朱先生称，小区物业费标准是每月每平方米1.8元，但自己享受的服务远远达不到。龙禹公司用门禁卡拦住门，不让业主进出；龙禹公司老板在小区偷电，把电费计入公摊中。小区选聘物业公司时，包括龙禹公司在内的3个公司均未达到法定要求，区物业办还发了指导意见书，说明龙禹公司服务不合法，当时没在区物业办及街道备案，故业主不交物业费是合法的。【法官解析】在物业服务合同纠纷中，绝大多数是物业公司作为原告、诉求业主交纳物业费，业主最常提出的抗辩理由是物业公司服务瑕疵或物业公司违约。从法院审判实践来看，业主拒交物业费主要有以下七大事由：1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。2、建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决。3、行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。4、未能履行安全保障义务。如财物被偷，车辆被盗、被划；在小区内受到第三人侵犯等。5、物业公司未公布账目，侵害业主知情权。6、物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅，违法对业主实施停电、停水、停气等行为。7、物业公司超越其职权，如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。B&法院并非物业公司“收费机器”上述两案中，业主的抗辩理由都没得到法院支持。马帅法官表示，司法审判中，对业主拒交物业费的抗辩都持审慎态度，主要体现在两方面：第一，明确业主需对物业公司服务不到位承担举证责任。业主通常仅提供照片，但物业服务是持续性的，照片是静止性的，难以反映物业服务具体情况，法院一般认定为举证不充分。如嘉宇物业诉吴先生一案，法院认为吴先生没提供证据证明外墙渗水、业主报修及物业未尽日常维护义务，故对其抗辩不予支持。又如，业主常提交其他业主签名的书面证言作为抗辩证据，但因证人未出庭以及证人同系小区业主，与当事人具有利害关系，其证言往往不被采纳。第二，主张物业公司服务存在瑕疵，需达到较为严重的程度。也就是说，物业公司出现轻微违约时，法院通常认为不宜减免物业费。如龙禹物业诉朱先生一案中，法院认为朱先生的主张即便客观真实，也属于物业服务的瑕疵，这些不尽如人意之处，不足以构成业主拒交物业服务费的理由。【法官解析】物业公司提供服务具有长期性、持续性，需要面对形形色色的人员和情况，即使尽最大努力，服务存在瑕疵仍然不可避免，法院需要对客观情况给予必要的认可。如果经审理查明物业在服务中存在轻微违约，可以在判决书相关部分予以认定，对该种行为予以批评，但判决结果则无需减免物业费。现实是，由于法院对业主拒交物业费的抗辩持审慎态度，业主往往存在证据不足等问题，造成业主方败诉比例高。大量判决业主败诉易引起业主方不满，认为法院“沦为物业公司的收费机器”，实际上并非如此。C&物业服务质量评判标准亟待出台一些物业服务质量有问题，用眼都能看得出来。相比之下，法院对业主举证的要求未免让人觉得苛刻。马帅法官说，这种感受可以理解，但这种现状背后的原因是，物业服务质量缺乏权威的评判标准。根据《物业管理条例》第35条规定，物业服务合同中可以明确物业服务质量标准。如，有的物业合同中以业主满意度达到一定百分比作为收费依据。但实践中，物业合同中对此加以明确的少，即使有相应条款也较为笼统，起不到评估物业服务质量的作用。而物业服务具有无形性、内容多样性、对象众多等特性，物业服务质量标准较为复杂，很难量化。比如，南京制定了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，但作为地方性法规，强制力不够，从标准内容看，大都只对容易判断其标准的部分作出界定，而对于难以定量判断的服务内容，多以“合理”、“适当”等抽象、模糊的概念加以界定。国家立法层面也缺乏权威的服务质量标准。【法官解析】在物业公司严重违约，或者服务存在重大瑕疵的情况下，法院一般判决对物业收费予以扣减，即“打折”。具体“折扣”根据个案中违约情况，由法院酌定，常见的折扣为七折到九折。当物业公司服务存在特别严重的瑕疵时，也有部分判决判令五折以下的折扣。但是，物业收费在何种情况下可以判决打折收取，亦即轻微违约和严重违约的分界何在，法院也缺乏具体而明确的裁判尺度。对于打折的幅度，同样缺乏具体而明确的评判标准。追讨物业费纠纷常以群体性案件的形式出现，在同一小区的同一物业公司起诉多个业主产生的批量案件中，尚可以保持裁判尺度的相对统一，但除此之外，裁判尺度保持统一的难度较大。上述情况的存在，造成判决结果难以获得物业和业主的认同，也容易受到社会公众的质疑。建&议引入第三方机构进行物业服务质量评估为解决上述问题，南京中院建议，引入物业服务第三方评估监理机构，对物业服务质量进行评估，作为裁判依据。所谓物业服务质量第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会等的委托，对物业服务质量和服务费用等提供专业评估监理服务的活动。第三方评估监理能够较好地消除业主、开发商、物业公司之间信息不对称，同时对于物业服务质量能进行全程监控，作出的评估报告具有较强的客观公正性，能对物业公司起到必要的约束作用，拓宽业主权益的保障渠道，也是业主监督管理物业公司的有效手段。目前，部分地区已制定了物业服务第三方评估监理的相关规范。例如，北京制定了《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，规定业主、业主大会等可以委托第三方评估监理机构对物业服务质量进行评估。目前，第三方评估监理行业作为一种新兴行业，正在逐渐发展壮大。对于法院而言，若小区已聘请了第三方评估机构进行监理，相应机构作出的评估报告具有专业性、科学性和客观性，可以作为认定物业服务质量的重要参考以及审判的重要依据，发挥弥补审判人员专业知识欠缺以及司法资源有限的重要作用。届时，在判决中，法院会尽可能地对酌减比例的考量因素予以明确，促使物业公司提供的服务标准与收费标准相适应，消减当事人和社会公众对司法裁量权行使的疑虑。
(原标题：物业服务差还不能拒交物业费？)
本文来源：新华报业网-扬子晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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服务不到位业主拒交物业费 物业纠纷如何维权？
因为物业服务不到位，一业主花费5年时间拍了数百张照片起诉物业，要求其返还多交的物业费，却因证据不足被法院驳回。在日常生活中，物业公司服务不好，业主拒交物业费一直是物业纠纷的焦点。面对该业主的起诉被法院驳回的结局，作为业主与物业发生纠纷该如何有效维权呢？为此，《法律名人谈》就网友关心的问题采访了北京市两高律师事务所李国蓓律师。
共10934次浏览，3个评论。
那业主该如何正确维权呢？
我认为，如果业主对于现在的物业公司服务不满意，首先，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式；
　　其次，我建议业主多采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
　　第三，鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。
我们看到本案中的褚女士花了5年时间拍了百余张照片维权却被法院驳回。那平日里我们如何收集物业公司提供的服务不合格的证据？
看了褚女士案件的相关报道，其中谈到褚女士提供百余张照片，最后被驳回诉讼请求，可能令很多业主陷入了误区，在法庭举证中，拍照这种方式不管用吗？
　　其实不是。
　　我认为问题不是出在照片是否真实或者说拍摄照片这种取证方式是否合法的问题上，而是照片所能够反应的事实与证明物业公司服务不到位存在违约行为之间的关联性发生了问题。大家都知道，证据需要有三性：一是真实性，即证据是真实存在的，不是伪造的；二是合法性，即是符合法律规定，由法定的主体经过法定的程序取得的证据；三是关联性，即与案件有关的证据。褚女士所提供的大量照片，并非不真实，也不是非法拍摄，但恰恰不能反应出物业公司是否不管理、不作为，其拍摄的乱停车的状态只是一种事实状态，也正如案件报道中物业公司辩称，地面停车场的产权属开发商，已委托给某停车公司管理，他们曾发整改单给开发商，已尽相关责任。因此，我认为褚女士采取拍照的方式并没有错误，只是欠缺其他证据辅助证明物业公司的不作为。当然，褚女士这个案件中，停车管理的责任主体有特殊性，败诉的原因不是今天我们讨论的范围。
　　提示业主们，在日常生活中如果认为应当由物业公司履职尽责的情况，除现场拍照外还要尽量固定好自己向物业公司主张权利的证据，例如投诉信、督促函、报修记录、维修确认单等等，以便在诉讼中通过有针对性地组织证据来说明物业公司违约行为的存在。
很多网友咨询对物业服务不满意，是否可以少交物业费？有什么法律依据？
前面已经提到，针对物业公司服务中存在的违约情况，如果业主能够有理有据地讲出来，物业公司明知理亏一般不会强硬拒绝。但是否减免，需要双方协商、共同认可，减免物业费本身并不违反国家的禁止性规定，当然是可以的。如果物业公司不同意，最终走入法律程序，只要业主能够证明在此前的协商过程中提出的要求合理且对方的违约行为存在，也会得到法官的支持的。
对于业主拒交物业费的行为，物业公司也使出了杀手锏停水停电。我们知道这是不合适的，此时业主该怎么维权呢？
物业公司以不交物业费为由采取断水断电的做法是一种侵犯行为。如果业主遇到此类情况，一是可以书面要求恢复供水供电并保留证据，二是业主要尽量团结起来，以集体的方式谈判，成立业主委员会的由业主委员会出面协调，三是向行政机关投诉并向媒体曝光。必要时可以通过诉讼的方式，追究物业公司私自断水断电造成的直接经济损失。
服务是否到位每个人的评定标准不一样。如果某几位业主觉得服务不到位而拒交物业费，此时物业公司应该采取什么方式维护权益？
正如前面我说的，众口难调，要求物业服务达到所有业主的一致满意是不太现实的。如果有个别的业主拒绝缴纳物业费，我认为物业公司也应主动与业主沟通，了解产生问题的原因，如果协商不成或业主的理由不成立，可以按照《物业服务合同》的约定处理或起诉到法院。
访谈时间：
嘉宾简介：
李国蓓律师，现北京市两高律师事务所执业律师。重点大学法学院校毕业，法学学士、法律硕士。曾就职于企事业单位管理、法务部门多年，具有广泛的人脉资源。后专职从事律师工作，执业领域以合同纠纷、征地拆迁、工程建筑为长，承办案件类型包括但不限于：公司股权纠纷、债权纠纷、合同纠纷、知识产权等。擅长领域：工程建筑 房产纠纷 行政诉讼 知识产权手机号码：免费电话咨询电子邮箱：
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八种情况可拒交物业费?谣传
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{{if data.signCount && data.signCount != 0}}
您使用浏览器不支持直接复制的功能，建议您使用Ctrl+C或右键全选进行地址复制8种情况能拒交物业费？律师：拒交物业费可能构成违约
不分东西南北，只知上下左右
据辽宁日报12日报道，“国务院修改的《物业管理条例》，根本就没有提物业费的事，更谈不上什么8种情形业主可拒交物业费。这是严重误导业主的行为，是一篇名副其实的‘谣言帖’，如果任其继续流传，将给社会特别是物业管理造成混乱，后果会很严重。”4月11日，省房地产协会会长胡刚针对这几天网上热炒和微信朋友圈刷屏的所谓“提醒”业主注意的《国务院出台条例了：这8种情形业主可拒交物业费》的帖子，郑重发声。胡刚说，国家的确是修改了《物业管理条例》(以下简称《条例》)，但帖子里声称根据最新的《条例》，以下8种情况可以拒交物业管理费，并不是《条例》里的内容。此次《条例》所涉及的4个条款的修改，全部是物业服务企业资质的内容，没有一个与物业费有关。综观整部《条例》，也没有业主可以拒交物业费的条款，甚至没有“拒交”一词，文中所称的“8种情况”没有一种情况引用于《条例》相对应的条款。帖子作者所称的“根据最新的物业管理条例”得出所谓的“8种情况”可以拒交物业费，显然子虚乌有。曾参与《辽宁省物业管理条例》修订的辽宁瀛沈律师事务所律师吴玲说，《条例》是国务院发布的行政法规，拒交物业费属民事纠纷，立法常识告诉我们，行政法规不可能使用行政手段干预民事纠纷，怎么可能对错综复杂的物业服务纠纷作出裁决？她提醒广大业主注意，《条例》没有一个条款具体规定业主在某种情形下可以拒交物业费，相反，《条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用；第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定；第六十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。从以上规定可以得出以下三点结论：一是法规规定物业服务收费应通过物业服务合同进行约定，二是合同各方应当履行合同义务，三是发生纠纷如协商不成，应通过法律途径解决。吴玲说，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。由此可见，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。而正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的基础上。业主无正当理由拒交物业费，有可能影响个人信用，影响贷款买房买车或其他消费等行为。物业服务直接影响到住宅小区乃至整个社会的安全稳定，正确引导各方主体运用法治思维通过法律途径解决矛盾纠纷十分重要，千万不要陷入“拒交物业费———物业服务质量下降———更多人拒交———小区弃管”的恶性循环。基于法律框架下，维护和谐健康的物业服务关系，是对各方主体权益的最好保护。原标题：网传“8种情形可拒交物业费”为谣言，律师提醒：业主无正当理由本报记者/刘 佳
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