楼盘是如何定价的？受哪些因素影响？
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楼盘是如何定价的？受哪些因素影响？
　　影响房地产产品定价的因素。　　环境：住宅楼盘要看宜居程度，也就是居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如：居住环境、商业环境、自然环境（你看，只要是滨湖、滨水，就能扯出一大串的东西）等等。　　区域配套：所谓配套，通俗点就是周边有没有银行、学校、医院、菜市场、超市等等相关。　　交通：无论是商业还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵？或者太远、或者主要出行路线太陈旧等等。　　竞争项目的定价，你也卖楼盘，我也卖楼盘，我卖1W，你总不能开价2W。竞争项目的楼盘也是定价参考因素之一。　　开发商、投资商的财力：有钱的主，资金链富裕就不着急，通常，大财主都有钱有渠道请到好的设计公司规划公司，设计出来的产品自然也不错；次一点的资金链紧张，就会相对定价略低、优惠幅度大一点，这样去化的快。销售周期短，不会拖着资金链。　　成本因素：其实这方面，建筑成本啊，包装成本啊等等，是价格基石。　　大环境：城市的发展水平、消费群体的购买力、物价成本等等等。举个栗子，上海可以卖好几万，合肥就卖不到。　　产品：消费者真心不懂，没啥影响。　　悲剧来了O(∩_∩)O~　　报告：该项目可定价区间在1　　BOSS：这样啊！那就卖14000吧。　　更悲剧的来了　　Boss：把报告拿走，根据这个价格，重新推导一份出来。　　网友garhom（嘻哈接龙）　　悲剧又来了：　　银行客户经理给这个楼盘报贷款　　报告：该楼盘定价14000，分析市场balabala，销售可以达到80%计算，回款能够覆盖贷款。　　风险评委们：扯淡！旁边房子刚开盘卖12000，房子也比它好，现在市场这么差，14000哪里能卖到80%？不批！　　于是找企业老总　　报告：老总啊，风险部门觉得你们定价太高了，批不下来啊，已经尽力沟通说服了还是不行啊，要不咱们重新定个价？　　更悲剧的来了　　老总：挖槽！我们的房子这么好，14000随便都抢光啦！你们行不行啊？这点金额都批不下来！不改，你们自己想办法去跟风险部门沟通。业务还要不要做了啊？某某行可是一直想给我们贷款的。　　客户经理连夜修改报告，绞尽脑汁，扯了好多淡，去解释14000定价的合理性。　　同是天涯沦落人，相逢何必曾相识啊言雀兄！　　网友胡立源（商业地产从业者）：　　先回答第一个问题：楼盘是如何定价的。　　售价=成本+预期收益。　　成本组成部分有很多。　　土地费用：包括土地出让金、拆迁安置补偿费、土地征用费。　　前期工程费：规划设计费、市场调查费等等。　　建筑安装工程费：建筑工程费、安装工程费、设备费等。　　市政公共设施费：包括基建费（道路水电煤气管道费等）和公共设施费（学校医院派出所等）两部分。　　管理运营费：公司职员工资、差旅费、食宿费、保险等。　　贷款利息费：由于开发周期长而导致的一部分银行或外部贷款利息。　　税费：由房地产开发经营税费（房产税、土地增值税等）和行政管理税费（征地管理费、人防费等）组成。　　其他费用：市场营销费、广告费、不可预见费等。　　预期收益主要靠市场预期和房地产开发商的综合情况制定。　　比如说这个附近楼盘均价一万，我也卖一万，只要质量和口碑差距不大，那风险也不会太大，一般都能消化的不错。　　如果开发商成本高，只能卖一万二才能回本，那我只能定一万二祈求市场还能消化出去，或者再捂捂这块地等房价上来了再卖。　　如果要快速周转资金，那就卖八千，如果市场不是太差，也能很快的消化掉。　　影响楼价的因素有很多，既包括上文说的市场和开发商综合情况，还包括政策影响（比如限购打压房价、放开市场就会推升房价）、交通影响（通地铁、公交，容不容易打车）、地段影响（是不是在CBD等大商圈周围）等等，往细了说也有小区环境、朝向、户型、周边配套等等方面。这些因素综合影响着楼盘的房价。　　希望对你有帮助。　　大神吴明（深入浅出，方为真知）：　　在不同城市，不同业态的项目上做过很多次定价，这是我最感兴趣的话题之一，一句话总结：　　财务测算决定下限，市场环境和销售计划决定上限，产品规划决定内部结构。经验依赖性很强，表象是拍脑袋。　　首先，财务测算是第一个环节，是定价的基础。财务测算要达成的最终目的其实很简单：不同售价的利润率水平。除了利润率，由于不同的价格会有不同的销售速度（营销来根据产品和市场情况预测），所以还要看回款速度的要求。基本上来说，最低保证的价格，是由最低利润率结合能够接受的回款速度要求来倒推的。　　回款速度这一点容易被很多人忽略，房地产毕竟是个玩现金流的类金融行业，所以有时候项目因为急于回款而做价格优惠时（更常见的是给全款客户更高的优惠），那可确实是真金白银占便宜的机会。　　然后，在最低价格基础上，根据市场环境（包括和竞品的对比、客户分析、政策分析和判断）和销售计划来确定每年的价格水平，以保证在客户层面有足够的需求量，和竞品相比有足够的竞争力。这个环节只需要回答一个终极问题：这个价格能不能在XX月里卖掉XX套？这是对经验需求最大的环节，领导拍脑袋就是这个时候拍了。　　当然这个环节不是一项独立的工作，实际上属于整个营销定位和策略制定里的，要为这个价格找到它的合理性——市场和政策是否支持、客户从哪来、为什么购买、面对哪些竞品、有哪些机会和威胁（SWOT）等等，这也是营销里最有技术含量的工作之一。　　有时站在微观操作层面的员工，往往对定价就缺乏胆识和想象力，最典型就是03-07年地产大热的黄金五年（hw的第一届任期哦）很多盘卖完了老板才大呼：卖便宜了！我自己也经历过老板不断要求提价，提到自己和客户都精神崩溃了，但最终市场还是买单了的刺激经历。不过这两年，再不断的调控下大家都趋于冷静了，还是财务指标第一。对很多项目来说，能完成财务指标就不错了。　　最后就是技术活了，一个楼盘里面，每个房子之间的价格关系。上面很多回答在这里都缺了一项，其实很多操盘者本身也缺这个意识和技术——价格关系其实有由两个部分组成的：物理属性和价格策略。　　物理属性就是大家都能想到的、买房常看到因素了，朝向、景观、户型结构、楼层等等。价格策略指的是不同产品之间的价格关系能否在相互对比的情况下，促使客户更快的做出购买决定。这种玩儿法其实各行各业都有，奢侈品行业也挺常见的。最理想的状况是按照波士顿矩阵来设计（这其实需要直接指导产品研发，在前期就预埋条件），最常见的则是价格标杆，比如楼王相对量少但价格高，让大多数客户觉得其他房子的价格很划算等等。价格策略是最灵活多变的打法，在销售过程中也会不断变化的。　　作为总结，以及针对题主的第二问来说，大的因素即：财务指标、市场环境、销售计划、产品规划和价格策略。　　网友王渊权：　　从长期来看，售价与成本相关度较高，不赚钱的行业，资金会主动流出。　　从短期来看，售价与成本无关，更多反应预期，或者说当前时点下供应与需求之间的博弈。　　举个例子。　　和黄系向来擅长捂地。北京的逸翠园，低价拿地多年，在1万元左右开盘，现在涨到3万5。与二手房市场类似，多少钱买的房并不重要，价格由市场决定，房东只会算自己的帐。　　再举个例子，中信新城高价拿地，市场不接受，现在赔钱出货回流资金，是理性决策。非专业公司一般不喜欢出现项目亏损的情况，比如联想旗下融科的千章墅，迟迟开不了盘。成熟公司会主动适应市场变化，万科向来敢于降价，坚持快速周转。　　所以主要的影响因素是供需情况。市场存量需求，版块内现有竞争对手，未来供应存量，未来需求变化，都是要考虑的因素。另外还要结合项目开发进度和母公司资金需求，综合起来决定推盘节奏和销售价格。　　其它的因素，品牌、产品、微区位等等，不一而足。　　于书元，工程、房地产、财务、市场营销　　一般来说定价分为：一个原则，两大阶段，几个节点　　原则就是：找对参考系，不同的时期参考系的选择是不尽相同的，分阶段来说　　第一阶段：　　一般是项目前期定位阶段，此时的更多的是根据项目整体定位，对项目入市时期价格的预估，参考系主要是目标客户的收入情况。简单的例子，同一个区域的两个项目一个卖5000元/平米，一个卖10000元/平米，两个项目不同的操盘思路，就是前期定位的不同造成的，这时10000元/平米的那个项目参考系明显就不是市场在售项目的价格，而是客户所拥有并愿意支付的财富。　　前期定位会考虑方方面面的因素，如：城市发展情况，区域走向，资源禀赋，资金状况，成本情况，市场竞争情况，客群选择等等～～　　第二阶段：　　就是销售阶段了，此时的定价参考系直接就是竞品项目了，根据本项目相比竞品项目的优劣势分析，会有一个本项目的整体均价。比如说：旁边的项目卖5000元/平米，而我们的项目相对好一些，那我们项目的整体均价就有可能在5500元/平米了。　　在确定项目的整体均价后，会再根据项目内部的资源分配情况，户型优劣势等，确定每个房子的价格。这时候的定价参考系就是本项目的整体均价而非之前的参考系了　　多个节点是指在整体运作过程中的不同时期的零时性调整，比如：开盘期，清仓期，调控期，淡季等等～～　　总的说，定位阶段塑造价值（产品、园林、配套等方面），为销售期最大化价格空间。销售阶段利用价格杠杆最大化兑现价值，促进销售。　　苏于子时，房地产策划　　楼盘整体价格大致有两种：报价和成交价。实际操作过程中，成交价基本上取决于周边竞品和市场形势，比竞品好价格就高点，比竞品差价格就低点；市场形势好则涨价，市场形势不好则降价。至于报价，许多时候取决于开发商有多大牌，取决于周边竞品的签约均价，还有一些时候，取决于jw工作人员当天的心情:-)　　另外需要说明的是，报价和成交价所指的都是均价，即指单栋楼宇内所有房源的平均价格，这个价格对于你购买的那套房子的价格（一房一价），尤其是高层房源，很多时候未必有什么参考性。　　影响同一小区内不同楼栋价格的因素大致有：　　（1）建筑形态（别墅、洋房、多层、高层等）　　（2）产品形态（平层、跃层、LOFT）　　（3）装修情况（精装、全装、毛坯）　　（4）楼栋位置（靠路、靠景观带）　　（5）昭示形象　　（6）当然，还有推房时间　　……　　影响同一楼栋内不同房源价格的因素大致有：　　（1）户型所处的方位　　（2）户型所处的面积区间　　（3）户型是否方正　　（4）户型的合理程度　　（5）景观　　（6）视野　　（7）所处楼层　　（8）附加价值　　……-------------------------------------------　　以上讨论限于住宅，写字楼和商业有所不同，许多地方可能失于严谨。　　颜大侠，金融/房产/建材　　我说的是期房，不谈二手房。　　毕业后做了3年房产。以前有购房者看着房价表，诧异的问道，这个价目表怎么定出来的，怎么后面单价都是带8的？我说这个一房一价是用excel做的，为了好看，我每个都以8做结尾。　　一个楼盘整体定价是比较复杂，很难三言两语说清，抽象来说，跟老板预期、政策、市场、公司、产品有关。　　具体到价目表，预售房屋所处的小区位置、开发阶段、朝向、房型、楼层、景观、噪声，以及定价人员的主观思路都会影响到具体的单价和总价。　　然后谈到项目阶段，开盘时低开高走，随着开发的进度而定。　　政策研究、市场竞争、成本计算、品牌溢价、公司资金、开盘节点、客户积累等等，到最后，变成了购房者花费毕生心血所签订一个房屋价格。　　当然，也可以一拍脑袋就出来了。因为隔壁楼盘卖多少，你对比一下就可以了。　　元元（嬉笑怒骂）　　住宅？楼上都是第三方吧，第三方就是拿来看看的。　　我们甲方是成本部出个成本，市场部出个市场价，老板算下财务成本，最后加25~50的利润。完工。　　张小放：　　楼上说的都是学究派。我参与过定价，也拍板过。很简单，周围卖多少钱，我们比他们好/差在哪里，心里就有底了。和销售聊一下，他们说20000的你就加个15%~20%，基本没错。哪里算什么成本啊，那个是算利润用的，不是算定价。要不，您告诉我通过成本算房价，汤臣一品那12万的价格是怎么算出来的？　　姜维：　　简单说点框架的东西：1、成本导向定价，就像楼上的所说的，把所有的成本算进去，再加上预期的收益，算出一个定价。2、需求导向定价，考虑下顾客的接受水平来制定价格。这个基本没有采用的。3、竞争导向定价，主要考虑竞争楼盘的价格。　　主要考虑四个大层面　　成本收益：成本是多少，预期收益是多少，一般来说是成本+毛利的20%　　市场竞争：综合考虑项目自身条件、市场环境、竞品情况，得到市场价格　　客户意向：目标客群的价格承受范围大约在多少　　运营要求：有的项目在公司运营体系里扮演跑量的角色，那就便宜卖快出货，如果项目好可以溢价公司又不急回款，那就价格高点慢点卖　　转自：长富汇银地产基金
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编者语：生命不息，爆料不止。有些消息我不说你不知道。关于锡城楼市的小道消息、花边新闻、重磅事件，尽在&我要爆料&。同时也欢迎网友们提供各种信息，可以通过微信偷偷发过来哟，的微信号wxhouse365。
①孔雀城3月要推二期4#楼高层复式房源，面积为110-120O，共120套。据说均价是8000元/O。
小编加料：根据第三方数据，截止2014年12月中下旬，无锡商品住宅成交面积TOP10中，有6盘的套均成交面积都在110O以上，可见该面积段商品住宅普遍受市场欢迎。而3月又是行业的传统旺季，均价也不高，销量如何走着瞧咯。》》》
②据说印象湖滨?路劲今年要涨价，小涨，不必惊慌。
小编加料：据置业顾问透露，项目后期体量充足，预测后期价格可能小幅上涨。嗯~~价格小幅的涨涨跌跌很正常啦，同一个项目不懂的楼栋、楼层价格不还都有差距的嘛，购房者们应该也都能接受的吧，只要产品被市场接受。》》》
③苏宁悦城今年销售目标直指15亿
小编加料：置业顾问说，苏宁悦城去年销量是12亿，今年定在了15亿，比去年多出25%，也就是3亿。不知道置业顾问们是不是有点压力山大啊！不过有压力才有动力，房子卖的多，提成也多嘛，赚够了钱才能买房搞定丈母娘啊。嘿嘿~~
另外，苏宁悦城的同区域竞品绿城玉兰花园今年的销售目标也不低&&13亿嘞！》》》
④绿城玉兰花园，坚决不走快销路线，海岸城，今年要走快销路线；离的挺近，方向相反，但终将殊途同归&&一切为了销量。
小编加料：不同类型的产品自然都有不同销售方式，就好比Chinese&kung fu，有的人擅长用腿，而有的人擅长用拳头，擂台上能打倒对手就是强者。》》》
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3月优惠预告：228盘推优惠　　　　现如今，成都各个区域的楼盘之间你争我抢不可谓不激烈!有业内人士指出：“成都不管是哪个区域，总有扎堆的多个楼盘。大家的卖点相差不大，购房者买谁的不是买呢?所以一定要有项目亮点!这样才能吸引到购房者为自己的楼盘一掷千金!”　　各大成都楼盘均在多方面营销，打造更大项目知名度。有些楼盘拿出最实际的拼价格手段，有些用直戳你心窝的“痛点营销”;还有些用强强联合的方法，这些营销手段里哪些能让购房者省点银子?哪些是纯噱头，堪称“我逗你玩呢”?　　一、拼价格　实惠看得见!　　毫无疑问，价格高低几乎是决定购房者是否入手的最关键因素，回想曾经多次日光的成都楼盘 /xinfang/，十之八九都是掀开了价格底牌!拼价格尤其在竞品楼盘之间出现最多。各个楼盘卖点相差无几：你有某河流环绕，我有某河从家门口过;你主打某某学校学区房，我已经与该学校签约……这时候拼价格可能就是最好的营销方法了!　　二、楼盘痛点营销：你上当了吗?　　什么叫做痛点营销，有句家喻户晓话——“不要让孩子输在起跑线上”可以说明问题，这是教育机构常用广告语，它正好戳中了家长们的焦虑和担忧，因为怕下一代比别人家差，所以只好乖乖掏钱、送孩子去学奥数、学钢琴。　　结果是：时间被剥夺的孩子很痛、教育学者很心痛、开培训班商人也很“痛“—数钱数到手痛。这种营销就是这么不讲道理、把你戳痛了，你还得为这份痛买单。　　类似“结婚不买房、难道你想耍流氓”，“有情人终成房奴，有房人终成眷属”这种男人最怕、女人最爱的话，且不管它本身的偏见性，这十足让许多男士压力大的喘不过气来——以前买不起房只是经济问题，现在买不起房还是道德问题了。　　房地产痛点营销案例　　所以结果就是一个场景：女人指着墙上的广告，瞪着不打算立即买房的未婚夫，问出了爱情必杀金问句“你不爱我了吗?”，然后，然后他们就交定金了。可以说，出于商业需求，痛点营销广告的铺天盖地，将社会矛盾进行是发酵而不是缓和，而解决这个矛盾的方式只有三个字—买房子，逻辑十分站不住脚。这好比有人在街上拿着一支针在戳人，还对被戳的人说“买房就不痛了”。　　痛点营销是好还是坏?在房产广告狂轰滥炸的今天，广告、媒体肆无忌惮的包装、炒作，创造话题、引发共鸣，释放带有偏见的情感观和价值观，将婚姻、代沟、情感危机等话题再次过度发酵、升温，或许这已经是行业“痛”。
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)楼盘竞品对抗性说辞；（1）华地润园与融科城的对比说辞；1：开发商品牌；我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公；2：区位、配套；我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个；3：学区；我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和；有名，完全不能和我们的相提并论；4：楼盘规模、景观；我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规；而华地润园明
楼盘竞品对抗性说辞
（1）华地润园与融科城的对比说辞
1：开发商品牌
我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，于日正式成立。早在1994年，就在广东惠阳进行联想科技园大亚湾园区的开发建设。目前融科智地专注于住宅开发和物业持有与经营两大业务领域，已成长为拥有十多家地区公司，近500多名员工，资产规模近百亿的全国房地产行业综合排名前列的公司。而华地润园是从2007年才踏入房地产行业，所以不管是从品牌性来说还是从经验、实力来说他们远远比不上融科置地。
2：区位、配套
我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟市政配套。而华地润园的项目在经开区莲花路与芙蓉路交口那个位置如果您去过的话可以看到前面是一片空地周边没有任何的配套， 周边除了易初莲花之外没有其他大型购物场所，但就易初莲花而言物价也相对较高，商超内货物品种少，档次低。我们这不管是配套还是交通都已经完善化和成熟化。
我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。华地润园的学区是60中、朝霞小学汇林园校区，这些学区都不是很
有名，完全不能和我们的相提并论。
4：楼盘规模、景观
我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。
而华地润园明珠广场东边大部分都是大型工厂，周边人群复杂对小区业主的安全性来说也是有一定的影响。明珠广场人车多人多上下班高峰拥堵，空气污染严重占地面积:91551平方米 建筑面积:42万平方米从这个数据可以再次反映出两家开发商的实力问题和政府对项目的重视度问题，所以不管是学区也好还是绿化也好融科城可以说是以后经开区甚至整个合肥市的标杆楼盘。
5:价格问题
华地润园的平均价格是在7600元/O,一次性95折，按揭98.5折，我们的价格是元/O，其他的优惠只有在认筹至开盘那天会有一个点的总价优惠，价格方面确实比他们贵了200块，但是我们家的7800元可以在我们这边买个楼层不错，位置和光线较佳位置，他们7600元只是均价价格，而且200块可以买到他们没有的周边配套、景观和物业（注：从价格的争执上面可以把顾客引入我们独有的特色景观还有周边配套,说辞方面可参照以上4点内容）
6：户型问题
华地润园面积段在89-115平米之间，可选性很小，如果您看过他们的户型单页可以看得到他们二期19#D4户型106平米是2室2厅一厨一卫而且卫生间直对大门，这点不管从面积分配合理角度还是从风水角度都是很不合理的，我们的是在80-140平米两房三房可以看下我们的户型很人性化而且分配也很合理，户型也比较多，可选性很大，不管是刚需还是改善型融科城都可以满足您的要求。
（2）琥珀五环城与融科城的对比说辞
1:开发商品牌：
我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地是联想集团旗下的全资子公司。而琥珀五环城是合肥城建发展股份有限公司它08年才开始涉及房地产行业，对于房地产来说他属于一个年轻化的企业，实力还是比较弱的，一些体系还没有开始健全。
2：区位、配套
我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟市政配套。而琥珀五环城在习友路与金寨路交口，就在金寨路高架下面，西边是露天的奥体中心，不管是车辆的嘈杂声音还是奥体中心开演唱会或者体育比赛的声音，都比较吵不适合居住，临到有活动举办的时候各类人士都有，对小区业主的安全性来说也是有一定的影响的。我们这边不管是离明珠广场还是华润万象城、新地中心距离都不远，交通很便利。 3：学区
我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。
4：楼盘规模、景观
我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。
而五环城占地面积约193.23,亩，总用地面积128821O，地上总建筑面积约45.1万平方米，土地用途为居住、商业、办公。可以想象到人的拥挤度，绿化的景观肯定会缩减好多才可以建那么多，这也可以反映出两家开放商的实力问题。况且我们项目是继政务区、滨湖区之后，政府重点打造的发展区域。2010年经开区成为安徽省首个千亿开发区；在全国省会城市开发区中排名第4位，中西部开发区排名第一。
5：公摊、容积率、物业
我们的物业是自己的物业也是联想旗下的第一太平融科物业，秉承了第一太平戴维斯国际水平的专业理念，融合了融科智地的专业房地产开发经验，吸收了联想引为自豪的企业文化，拥有一支具有国际水平的专业服务团队。在全国各地有有分公司服务业态包括写字楼、公寓、住宅、花样洋房、别墅等多种类型，服务超过500万方。
而琥珀五环城的物业是新长江物业是安徽性品牌不是我们这种全国性品牌，我们更具有专业
度和责任度。
6:价格问题
琥珀五环城的平均价格是在8400元/O，我们的价格是在元/O，价格方面他们8400只是均价所以我们的价格绝对比他们低了不止600块，我们家的7800元可以在我们这边买个楼层不错，位置和光线较佳位置，更重要您可以在我们这边体会到他们没有的安全性、舒适性。（注：从价格的争执上面可以把顾客引入我们独有的特色景观,说辞方面可参照以上5点内容）
7：户型问题
琥珀五环城再买面积段在78-103平米之间，可选性很小，从他们项目地理位置决定者他们的户型不会是像我们一样的方正型，这样他们的户型布局分布绝大多数浪费了太大的空间也决定这会有一些风水上面的问题，我们的是在80-140平米两房三房从我们的体量上看这些问题在我们项目是绝对不会出现，我们这方正户型占大多数。
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