我国商品房库存究竟有多大？
中国商品房库存究竟有多大？存在三种认识口径：一是竣工验收后未实现销售的待售商品房，有71853万平方米，可供全国市场销售七个月左右，是产成品。二是房屋施工面积，全国共有735693万平方米。这部分有的已经实现销售，有的批准销售而未实现销售，有的未批准销售。但由于没有建成交付使用，因此暂都算作库存。它们是在建半成品，可在五年多一点的时间分摊，建成后逐步推向市场。三是待开发土地，全国有36638万平方米，按容积率平均2.5计算，就是9-10亿平方米的可建建筑量。这里只有土地库存（储备），而没有建筑库存。如全部建成仅够市场十个月的销售量。
综上所述，大口径全国商品房库存90亿平方米建筑量，包括已建未销、在建、未建三种情况，但不是真实的库存；中口径是库存80亿平方米，主要是在建面积和待售面积，也不是真正的库存。而口径71853万平方米应该属于客观真实建成后未实现销售的商品房库存。
还有一种认识口径，认为有产权所有人的空置商品房，只要未使用，也属于库存。这里实际上讲的是全社会房屋保有量中的使用比率。只是需要指出，任何国度、任何历史阶段，空置房屋主要表现为冗余，是社会房屋维修、周转、待用所必须的。
想想看，我国城镇居民购买商品住房，四分之三以上的家庭户购买的并非现房而是期房。轻易讲商品房供过于求是不符合客观实际的。
一般而言，中国大陆房地产业发展的“一线城市”是北、上、广、深等四个城市。包含着一线城市、直辖市、省会城市、计划单列城市，全国有四十个，一般称重点城市。重点城市中扣除北、上、广、深等四个城市，剩余三十六个城市都可以称作“二线城市”。除此之外，还有三百个左右的“三线城市”（地级市）和二千多个“四线城市”（县级市）。
“三、四线城市”房地产业发展水平和市场状况低于全国平均水平，是由各种维度的复杂因素决定的：城市规模小、产业能级低、人口导入相对缓慢、收入和消费水平不高、基础设施公建配套相对滞后、商品房需求小等。
“三、四线城市”房地产市场有效需求规模实际上并没有减少，需求是保住的，而且还有5-8%的增长。其问题在于前些年房地产政策调控重点在“一、二线城市”，重点在中高端商品房，重点在房价，导致相当一批开发企业集中进入“三、四线城市”，加上地方政府供地过大，形成了阶段性地商品房供过于求。假以时日，调整供求结构，“三、四线城市”房地产市场前景还是光明的，尽管当前存在城市间、项目间、企业间的分化。农民工进城变为市民，农民工进城购买商品房，其主要载体还是在“三、四线城市”。
其实“一线城市”房地产市场的综合问题要远远大于“三、四线城市”。“三、四线城市”主要就是阶段性供过于求、需要去库存的问题，而“一线城市”则有土地资源稀缺、土地价格暴涨、商品房价格难以控制过快上涨、保障性住房需求大、市政基础设施配套滞后、房地产金融配套落后等系列问题。中国房地产市场痼疾主要是“一、二线城市”的问题。
首先是“一线城市”之间也存在分化。广州市交易价格就相对稳定；深圳市交易总金额和面积上甚至比很多“二线城市”都少；四个城市尽管市场发展方向大体一致，但增长幅度却也各自不同；其次，“一线城市”在限购历史条件下，商品房交易面积都出现过负增长，并非年年都上扬，但交易价格总体向上领跑全国；再次是“一线城市”土地市场基本上是供应量大跌而成交价格坚挺且一路上升的局面。
“一线城市”房地产市场规模和价格上升，总体属于正常情况。如京沪本世纪头十年里人口净增规模多达五、六百万总量。由于土地供应这些年年年大幅下降，加上政府控房价不控地价的方针，土地价格上涨带动商品房价格上涨也十分明显。经常出现土地拍卖价格高于区域房价的面粉贵过面包的情况。“一线城市”高库存、去库存的问题不大，持续时间也不会长，或者说基本不存在。
房地产市场价格问题在我国也与货币超发、通货膨胀密不可分。大量货币吸附、沉淀到商品房这种兼具投资和消费的特定商品上去了。
就我们面临着“一线城市”商品房价格过快上涨的环境压力，建议疏散“一线城市”的某些产业功能，要通过交通改善疏散工作人口到周边省市居住。北京需要加大转移非首都功能，仅疏散低端的批发物流行业是不能解决历史弊病。建议通过挖潜、改造、调整向现状土地要发展空间，在增加土地供应量的同时，逐步减少行政调控手段，让“疏”多于“限”，让“导”多于“堵”。
作者：李战军，上海易居房地产研究院发展研究所所长数据：中国到底有多少房屋库存(组图)
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中国有多少房屋库存？
本文来源于无界新闻　
导读：无界新闻用数据告诉你，从2010年开始，中国的房屋库存量是怎么一步步走到今天的。
无界新闻记者 杨佳
日闭幕的中央经济工作会议提出&去库存&作为明年经济五大任务之一。这是继本月上旬中共中央政治局会议之后，&去库存&再一次作为中央的重要议题出现。
那么，中国的房屋库存量到底有多大？不同城市的库存情况又有什么不同？
俗话说罗马并非一日建成。我们来看看从2010年开始，中国的房屋库存量是怎么一步步走到今天的。
注：该统计选取了全国35个重点城市，包括北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
35个城市的库存量稳中有增，而库存同比增幅在连续53个月保持正增长的情况下，今年8月份却首次出现负增长，之后的9-11月也延续了负增长的态势。
不过俗话又说了，瘦死的骆驼比马大。
据国家统计局12月数据，11月末，全国商品房待售面积69637万平方米。看起来好像很多是不是？对，确实是不少。简单换算一下，如果按每套100平方米计算，相当于全国待售商品房约有近7百万套。如果按照我国人均住房面积30平方米计算，&空置&的住房可供2300多万人口居住，这接近于北京市的总人口。
再把这35个城市分成一二三线城市来看看。
注：35个城市按一二三线城市划分如下：
一线城市&&北京、上海、广州、深圳
二线城市&&长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁
三线城市&&淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海
一线城市库存量有增有减，波动相对较大，这可能与一线城市市场成交活动较活跃有关。二线城市库存量增长较为稳定。相对而言，三线城市库存量增幅最为明显。
另外一组数据似乎也印证了这一点。
各线代表城市商品住宅库存平均消化时间相对于今年1月都有所减少，但相对而言，三四线城市的消化时间仍最高，为20.1个月。看来三四线城市去库存的担子最重。
【作者：无界新闻记者 杨佳】　(编辑：mayunxu)
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Reserved 版权所有 复制必究　　自去年以来，去库存成为楼市最热点。而针对中国楼市库存究竟多少的追问，专家有不用的测算。近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。　　国家统计局1月20日发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。钟伟指出，现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。”　　专家认为，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。　　中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。　　专家认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。　　专家表示，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的的数据基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，在此基础上再加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。　　如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？专家认为，2015年全年商品房销售大约13亿平米，新开工可能还略多于此，因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区之外，大部分城市的房价同比上升，因此销售提速困难较大；库存去化唯有缩减新开工和土地购置。因此在未来2－3年，房地产投资维持－10%到零增长，新开工逐渐回落到10平米以下是唯一出路。　　专家指出，库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。　　而在专家看来，目前楼市库存的消化需要更长时间。他表示，即便按照2013年历史最高销售记录（13亿平方米），全部库存也要10年以上才能消化完毕。而这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。　　（中国经济网）}