我朋友看好一套别墅三百多万，但是没有产权，说是能更名，我想买这种没有产权的房子有什么风险，应该注意
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All Rights Reserved 粤ICP备号看好一套房子，但房主只有购房合同还没办房产证，买这种房子会不会有什么风险？
提问者:热心网友
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办理出你的房产证%7E%7E%7E你的房子只能做抵押贷款，先去找评估公司评估你房产的价值，然后去银行做抵押贷款（此贷款非按揭贷款）正常是只能贷到房屋评估价值的50%，并且期限短，利息高。按揭的概念是你在开发商那买的房子，开发商与银行签订合作协议，然后购房户提供完整的资料去银行做按揭贷款，当贷款下来时，贷款是直接放到开发商的公司账户，而不是下到客户的个人账户，并且客户开始每月按时还款。（在没拿房产证之前银行的贷款风险是由开发商担保，拿到房产证之后房产证直接抵押在银行，开发商不再担保）
简单的办法就是先付部分房款，合同约定上家负责办房产证，什么时候产证办出来，什么时候付余款。办不出来，你住也住了，大不了你搬出来，让上家把钱推给你。当然最好是当地房产交易部门问清楚。
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没房产证的房子购买会有哪些问题?有什么注意事项
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
代表了房子所处的合权益之一，是一个房子的标志。然而随着现在房子的增多,国家队对的加紧。给一个房子是个很难的事情。许多时候都不得不买一个的房子,而且许多人认为房子没房产证没什么!那么没有房产证的房子如何买呢?不是合的房子,未缴纳租费的一些房子、房屋被查封的房子,集体所有土地上做的房子,土地产权存在纠纷的房子等一般都没有房产证。未交，交了首付。买卖双方可以直接到那里办理合同转让,即跟开发商商量好,与买方重新签订一份,并将老的购房合同收回。然后买方再交首付就可以了。后面的操作流程其实就跟买新房子一样,备案就直接写买方的名字,也是买方自己去 办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单,也是风险最小的一种情况了。,却未。这种情况就比较复杂了,风险也较高,除非是朋友关系,或者是特殊原因,很少有人会在这个阶段买(卖)房子，那么怎么办呢？其实可以直接更名，直接更名就是卖方将银行的贷款还清,卖方可以凭借银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同,开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续,注销完成后由买方和开发商签署新的,再到房管局重新备案。直接更名这种方式其实还是很简单的,而且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。其实从国家律政策来讲,是不允许交易没有产权证的房产的。我国规定,以办理权属转移登记(即“”)为准,有产权证的房产才能够办理过户,因此,律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。还有一种就是,因此要缴纳的税费也是比较多。第2种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎,除非是信得过的朋友,能够知根知底。如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的标准,同时也要有心理准备,明白风险的存在。对买方来讲,降低风险可以在取得房产证之前,尽量少交房款，或者是应先取得房屋的使用权和控制权,这样律会向购房者倾斜。考虑到房价经过一段时间会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。
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按Ctrl+Enter发送　　在中介的介绍下买了一套二手房，付完首付过完户拿到房产证才知道，房子的产权年限只有五十年。这是一个已经有15年的房子，也就是说我们实际使用时间只剩三十年左右。
楼主发言：15次 发图：0张 | 更多
　　看到证一下子就蒙了，一直以为住宅性质的商品房都是70年产权。马上问中介房子是多少年产权，他说70年，我说那为什么证上只有50年，然后他说他去查一下。又迅速联系卖家问同样的问题，回答也是说70年。
　　这个卖家也是买的别人的二手房，当时他们只办了房产证没有办土地证，房产证上是没有产权年限的，他们一直都以为是70年的房子，或者说根本就没关心过这个问题。　　而中介在买卖双方签完合同之后过户之前有一个稽查房子的时间，稽查了半个月后说房子没问题可以过户，我们就付了首付然后过户了，结果没想到出了这个问题。
　　卖家说中介有义务全面核实清楚房子的性质然后告诉我们，如果他们这样做了就不会出现这个问题。中介说他们稽查房子只是看房子有没有被抵押之类的，并没有义务核查房子的产权年限，更称我们没有特别要求他们去查这一点。最后，他们两方一致认为房子的产权年限是没必要纠结的，再过三十年这个房子肯定拆迁，就算没拆迁也不影响住，因为国家还没开始强制对到期的房子采取什么措施。
　　我们还没开始办贷款，现在很纠结不知道是应该就这样接受这个结果还是起诉中介和卖方
　　可能会拆迁，或者到期了交钱续期
　　后来问了一下周围同事，50年产权的房子还是不少的，尤其是老一点的房子。这个房子拆迁的可能性还是有的，拆迁的消息也一直断断续续有听到。就是很不满意中介的态度，甚至放话我们要告就告，反正他们是不可能输的，中介费我们也别想少给一分
　　中介故意骗你的吧，他们怎么可能不知道。我们之前看一处房子价格要便宜三分之一，中介骗我们说是外地人买来度假所以便宜，回家上网一查才知道是商住楼50年产权，你不问他就不会说，有的还骗说是学区房，学位都没有的。
　　这事也是挺闹心的。前两天我家刚刚买了房，本来说是4室一厅的，结果其实有一室是阳光房，3面玻璃，根本没法住人。对我家这种一辈子也只能买得起一套房的穷人，几夜里几夜的睡不着！　　
　　这两通电话有没有录音，有的话告中介公司，不要告中介，告公司。　　没有的话想办法再打次电话弄一个。
　　不是只有商住楼是50年…综合用地都是50年的…只要小区规划了大超市之类…话说一个新小区陆陆续续建了10年…最后一期开盘的就剩60年使用期了…　　
　　50年产权的房是不是都是在集体土地上盖的？　　
　　我不知道楼主你是哪里的，我朋友之前在深圳买一套二手房也是50年产权，但是后来好象出了什么政策，可以在过户后办新产权证的时候更改年限，后来真的改了70年。你可以去你们那里的房产交易中心问一下。
　　现在不都是自动续期吗？有相关规定的。　　
　　这个40，70年，都是针对地皮来说的，也就是土地证的作用所在。与房子的产权证没有什么事。现在住宅小区，一般地皮是70年。里面有商铺很多的，可能是商业小区，可以用一个房号地址注册一个公司。最好不要买40年的，因为各种契税购置税营业税，贵得多。而且水电费都是按照工业用电商业用水价格，贵。落户配偶小孩什么的，都麻烦。总之，不划算。　　
　　@Icyah
19:01:49　　这两通电话有没有录音，有的话告中介公司，不要告中介，告公司。　　没有的话想办法再打次电话弄一个。　　-----------------------　　不是打的电话，是发的信息
　　@脚底的痣坦
19:35:15　　我觉得楼主心也有点大呀 买之前不就应该要求双证齐全的么 没办土地证你也敢下手。。。　　notisevt： 20:43:48 没土地证很正常，现在北京很多住宅都是集中...　　-----------------------　　签合同的时候我们要求看土地证的，但是卖方一直就没有办过，中介说没土地证没关系，有什么问题他们去核实。而且现在推行不动产证，土地证已经不可以办了。出了问题之后卖方也责问中介，为什么当时不提醒他们去办土地证
　　@尼玛帐号找不回来
20:02:53　　我不知道楼主你是哪里的，我朋友之前在深圳买一套二手房也是50年产权，但是后来好象出了什么政策，可以在过户后办新产权证的时候更改年限，后来真的改了70年。你可以去你们那里的房产交易中心问一下。　　-----------------------　　中介说现在只有深圳开始给到期的房子续交费用，其他地方好像政策还没出来呢
　　@一江春水不下流
21:16:18　　这个40，70年，都是针对地皮来说的，也就是土地证的作用所在。与房子的产权证没有什么事。现在住宅小区，一般地皮是70年。里面有商铺很多的，可能是商业小区，可以用一个房号地址注册一个公司。最好不要...　　-----------------------　　我们去不动产登记中心查房子产权年限的时候，工作人员说我们那个小区下面有商铺的那栋就是40年的，纯住宅的是50年，真的庆幸不是买的40年的那栋
　　@ty_卢卢482
18:28:06　　这个卖家也是买的别人的二手房，当时他们只办了房产证没有办土地证，房产证上是没有产权年限的，他们一直都以为是70年的房子，或者说根本就没关心过这个问题。　　而中介在买卖双方签完合同之后过户之前有...　　-----------------------　　你是中介？那你能告诉我你们中介在稽查房子的时候不核查房子的产权年限吗？
　　这个产权实际真的会落实吗？
　　我们这儿基本都是五十年产权，哎　　
　　@热爱草原的公马
21:46:34　　这个产权实际真的会落实吗？　　-----------------------　　不知道国家会出台什么政策，关系到大部分人的生活啊
　　@ty_卢卢482
18:35:11　　我们还没开始办贷款，现在很纠结不知道是应该就这样接受这个结果还是起诉中介和卖方尼拜亚莎： 21:25:19 到期了办个手续就行了，就跟70年产权到期一样办手续。其实你...　　-----------------------　　我们买的是那种多层的房子，一栋楼只有七层
　　@ty_卢卢482
18:28:06　　这个卖家也是买的别人的二手房，当时他们只办了房产证没有办土地证，房产证上是没有产权年限的，他们一直都以为是70年的房子，或者说根本就没关心过这个问题。　　而中介在买卖双方签完合同之后过户之前有...　　-----------------------　　当时买的时候中介也说过，这个房子再出手估计不大容易，毕竟等我们还完贷款这个房子就是三十年的老房子了，有几个人会买呢。所以买的时候就是想着自己住方便
　　楼主，我最近我在准备下手买二手房，跟你说说我了解到的情况，房子产权有40、50、70年三种，只有70年的是住宅，别的都是商住两用，或者纯商用。　　40、50年产权的房子比70年的一般便宜1/3，为什么你知道吗？别的地区情况是不是一样我不清楚，我们这边是这样：　　40、50年的房子：1.水电气算商用价（生活成本要高一大截），还有部分是不通天然气的；　　2.不能上户（势必影响以后孩子上学）　　3、产权到期后的问题，会按到期后的市场价为基础来续产权，注意是到期后的市场价，悲观的想以后可能会补一大笔钱　　4.房子老化后拆迁问题，40、50年产权的房子是不能全赔的　　5.非70年产权的房子，非常难卖，我们这边我看到很多房东自住精装的房子带所有家具家电一起卖，价格便宜，挂上去1年多了，都卖不出去，原因参见前四条　　每当我问到商住两用房的房子时，中介都会主动告知我产权不是70年的，我相信买房子的人，哪怕不知道产权年限上的差别和影响，都一定会关心这个问题，楼主找的中介绝对是个骗子！　　
　　@一江春水不下流
21:16:18 　　这个40，70年，都是针对地皮来说的，也就是土地证的作用所在。与房子的产权证没有什么事。现在住宅小区，一般地皮是70年。里面有商铺很多的，可能是商业小区，可以用一个房号地址注册一个公司。最好不要... 　　-----------------------　　@ty_卢卢482
21:44:52 　　我们去不动产登记中心查房子产权年限的时候，工作人员说我们那个小区下面有商铺的那栋就是40年的，纯住宅的是50年，真的庆幸不是买的40年的那栋　　-----------------------------　　我有点不明白，大型小区一楼类似车库或者门面房这种，基本上都租出去给人家做小生意了，那楼上的房子产权是50年还是70年？　　
　　@ty_卢卢482
18:23:29　　看到证一下子就蒙了，一直以为住宅性质的商品房都是70年产权。马上问中介房子是多少年产权，他说70年，我说那为什么证上只有50年，然后他说他去查一下。又迅速联系卖家问同样的问题，回答也是说70年。　　-----------------------------　　这也能搞错？50年产权的是商业地产，过户时候的程序和交的税不一样啊，就算你不懂，难道中介也不懂？
　　@ty_卢卢482 　　50年和70年有什么分别。买了就使用呗。你今年多大？如果30了，还考虑80以后的事啊？
　　我家对面新秀小区最近业主拖家带口就在闹这事呢　　也是不知情，房产证下来才知道　　
　　物权法已经正式生效了，楼主去看看吧。　　不用再纠结70年产权还是40年产权。关于补年问题！物权法已生效，该法明确了公私财产的受保护权。我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊50年限），综合用地50年。现已明确，届满自动续期。需要届满期前一年申请续费。《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条，有相关规定内容。补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6/平米。　　
　　没事，哪有那么老的房子还不拆迁的！
　　今年刚买的二手房，赶紧看了下土地证，终止日期2059年，五十年都不足。　　
　　买房前还是要了解清楚　　
　　@ty_卢卢482
18:23:00　　看到证一下子就蒙了，一直以为住宅性质的商品房都是70年产权。马上问中介房子是多少年产权，他说70年，我说那为什么证上只有50年，然后他说他去查一下。又迅速联系卖家问同样的问题，回答也是说70年。　　—————————————————　　可以考虑要求卖家降低价格，先试试　　
　　你们买二手房都不带看房产证的哇？？？？？？？？？？？　　他们说了有二手房　　你就着急忙慌的付钱了？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
　　现在不是发不动产证吗，像楼主这样原房主只有房产证没有土地证的，如何过户？　　如果原房主还隐瞒了其他事情呢，譬如我们这里的房改房和经济适用房过户的时候，要额外交个土地出让金，我家买的时候是评估价的1.5%好像。　　买房子是大事儿，不能都指望中介给你考虑，得自己多上心。　　还譬如，原房主的户口迁走了没，物业费、水电费、暖气煤气费、收视费、网费都结清了没。我见过买房子后被通知要补交N年电费3000多元，快被气死了有啥用，合同写的不完善，过户手续也办完了，人家原房主才不管呢。还见过看房的时候好好的，收房的时候空调热水器被拆走了，没用，定金一交原房主就开始各式的作和耍无赖了。　　合同一定要写的完善，各种情况都列上去；但，楼主选的这个中介确实不靠谱。
　　年限不是大问题，拿了地晾了二十年才开发，也会造成住宅用地只有50年的情况，这种的话没有关系。虽然二十年多了点，但是超过十年的是很多的，很多开发商拿了地自己不开发而是转手卖，导致到了最后的操盘开发商手里年限短了一大截。　　但是如果土地性质是商用那就不一样了。最简单的看水电价格，商住和住宅标准不一样。另外，商住很多不能落户口（有些可以）。土地到期续期政策商用，商住和住宅肯定也是不一样的，商住费用会更高。
　　这个很多城市都把两证合一了，没有土地证，只有房产证，房产证上也有产权期限！现在马上就要退出不动产证了！所以.................
　　感觉，LZ找了个黑中介……　　突然就知道为啥链家那么火了，虽然收费高，但跟链家的小伙伴聊过，在他们公司绝对不会出现这样的情况……
　　70跟50年的房子对你来讲其实使用上影响不大。但是70年的房子比50年的要贵，如果你买的这房子跟周围70年产权的房子价格差不多，那你到倒是可以告的。
　　@rain2alex
14:19:49　　感觉，LZ找了个黑中介……　　突然就知道为啥链家那么火了，虽然收费高，但跟链家的小伙伴聊过，在他们公司绝对不会出现这样的情况……　　-----------------------------　　链家也是收购了很多小中介拼起来的，也属于良莠不齐的那种。好的还是好，垃圾的还是垃圾。
　　@rain2alex
14:19:49　　感觉，LZ找了个黑中介……　　突然就知道为啥链家那么火了，虽然收费高，但跟链家的小伙伴聊过，在他们公司绝对不会出现这样的情况……　　-----------------------------　　@sttla
14:23:51　　链家也是收购了很多小中介拼起来的，也属于良莠不齐的那种。好的还是好，垃圾的还是垃圾。　　-----------------------------　　可能因为我认识的是链家里比较靠谱的吧，之前一直对链家印象特别不好，总觉得房价啊贷款啊神马的，都是他们炒起来的，可是认识那个小伙伴之后，偶尔听他说一些链家里的规定之类的，觉得还好，至少做的算正规点，比那些黑中介确实靠谱，就是收费太特么高了
　　我买的新房也是50年，没什么。　　
　　刚定了一套二手房，50年产权，纯住宅，只剩下29年。价格跟70年产权的价格一样，一分没便宜。现在心里一直不舒服。定金交了5万了
　　我们这里住宅楼产权多少年跟房价基本没有太大关系，主要还是看地段，是不是更坑爹，不过我家买房子也是找中介的，人家也是明确告知产权年限的　　
　　我这几天也看中了一套二手房，情况跟你这差不多也是50年，我想问哈楼主，你买的时候手续费花了多少钱啊？
　　50年产权的房子税率和70年不一样呀　　
　　重点是用地性质，　　住宅性质的话，50年和70年实质上没什么区别。　　商业性质就不用买了，商用水电，不能落户，几乎无法升值。
　　五十年也够住了
　　@ty_菲林893
23:20:34　　我这几天也看中了一套二手房，情况跟你这差不多也是50年，我想问哈楼主，你买的时候手续费花了多少钱啊？　　-----------------------　　手续费，交给中介的当时谈的是买卖双方各给中介房价的一个百分点，另外我们还要给交易费一千，中介说这是找人办贷款办事用的，其实我觉得这就是个潜规则。
　　记号　　
　　有啥区别，中国的房子一会儿就要拆迁了……　　
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