义乌市自然资源和规划局上线《政风行风热线》，涉及义乌7个镇街！农村有机更新、旧改代建、政策解读…热门问题逐一解答！

10月，义乌市自然资源和规划局上线《政风行风热线》节目！

一、农村有机更新、旧改

问：我是赤岸镇赤岸一村的，听说现在84.5号新政，每户只能批120平方米，老人不能落地、必须上高层，落地只能造三层半，是这样的吗？

答：农村有机更新政策（即84.5号新政）坚持规范管理的原则，对人均宅基地、户型、系数等做了控制，人均宅基地分配基数最高不超过30平方米，联立式住宅的村级组织成员户控面积最高不超过120平方米，垂直房安置系数为1：3.5。统一代建的可以对容积率给予一定奖励。

84.5号新政还坚持高低结合，父母和上辈老人不可单独立户，必须与子女大户捆绑合并报批，合并报批达到最高户型标准后，剩下的父母和上辈老人可安排水平房，人均建筑面积标准不超过60平方米。

问：我是佛堂镇起鸣村的，想知道村里要怎么启动有机更新？程序该怎么走？

答：农村有机更新是以农民自愿为前提。整村实施农村有机更新的，需经90%以上农户同意并签订旧房收回协议后，村级组织提出开展农村有机更新申请，报镇街批准；也允许部分区块（原则上为自然村）实施农村有机更新，但需经95%以上农户同意并签订旧房收回协议。

开展农村有机更新的基本程序为：基本情况调查、核定规模、制定实施细则、编制村庄规划、分户报批、拆除旧房、办理供地、有偿调剂与选位、规划建设、竣工验收等。具体程序在《义乌市农村有机更新实施办法（试行）》中有明确规定。

问：我是后宅街道全备村，今年村里已经启动了旧村改造，听说五一村、青岩傅村都是代建，请问现在旧改是不是都要代建的？

答：是否选择代建由本村决定。统一代建有助于提高村庄规划建设品质。我市对统一代建出台了相关鼓励政策：一是对委托代建的，新增建设用地实行应保尽保；二是代建区块的建筑（合院、联排）允许统一设置进深不大于6米的庭院，庭院不确权；三是全代建区块可适当提高容积率，增加的建筑面积不超过10%；四是采用生产生活分离的一层架空模式，可增加的建筑面积不超过16%（超10%部分为停车位，不予确权）；五是代建过程中产生的税费给予减免优惠，对代建农户将给予适当补助。

问：我是上溪镇水碓张村的，家里有4口人，两处房子加起来有160平方米左右的面积，想问一下如果参加农村有机更新可以审批多少面积？

答：能审批多少面积要结合本村实施细则和本户具体人口及旧房情况来综合分析。总的原则有三条：一是按大户捆绑审批到最高基数120平方米后，老人可上高层；二是余房打7折后超过30平方米的可以再给予水平房补偿；三是有农有居的也可以审批到最高基数120平方米。目前宅基地审批权限在各镇街，具体面积实行联审，你可以向所在镇街和村咨询。

问：我老家是江东街道下麻车村的，2015年考上老师变成居民户口，至今没有享受过房改政策，在村里有一间老房子，可以参加农村有机更新吗？

答：只有村级集体经济组织实有在册且享受村民待遇的成员方可列为资格权人。

非农户拥有农村合法旧房的，安置比例不得超过1：1，建筑占地面积最高不得超过90平方米。夫妻双方中一方为农另一方为非农的家庭，非村级集体经济组织成员一方未享受住房政策的，可以按本村集体经济组织成员的标准减半享受宅基地安置。

问：我的娘家在城西街道六一村，我已出嫁，但户口一直没从村里迁出去，旧改能批到多少？

答：户口在本村的外嫁女，在男方户籍所在地未享受旧改的，可以安置建筑面积不超过120平方米的水平房。

问：我是稠江街道上金村的，我是研究生毕业，去年买房的时候用了人才房补助，像我这种已经享受了人才房补助的，还可以参加农村有机更新吗？

答：市人才办已对我市人才住房保障政策作了补充完善。一是城镇居民享受人才购房补助后，可按原合法旧房面积1：1安置宅基地（不得超过最高户型标准）；二是农村集体经济组织享受人才购房补助后，可参照城镇居民标准按原合法旧房面积1：1安置农村宅基地（不得超过最高户型标准），也可以在退还人才购房补助后，按村集体经济组织成员标准审批宅基地。

问：我家在农村有一处老房子，没有办过土地证。现在村里开始旧改了，听村里人说土地证有和没有相差会很大，像我这种情况该怎么办？

答：从反映的情况看，你们村启动旧改后，已无需申请办理不动产证，可凭相关土地权属来源依据和测绘成果，直接向属地国土所提出确认土地使用权的申请即可，属地镇街会将按照确权结果完成你家的宅基地审批手续。

如果你们家是缺房户，可以直接按照家庭人口进行审批。哪些属于权属来源依据：老房子建于1982年前的，需提供51年土地房产所有权证、宅基地证、84村庄现状图等有效土地权属来源依据，确无法提供权属来源依据的，需所属村级和镇街出具核查认定意见后申请确权。

问：我想咨询一下，上溪镇新西楼村之前因为水资源的原因要拆迁。现在事情进展怎么样了？市里是怎么规划的？

答：目前上溪镇已委托第三方机构对岩口水库水环境综合整治进行评估，待评估完成后，市里会召集相关部门根据评估结果研究新西楼村是否需要拆迁。

问：我家房屋的土地证是做在我父亲那里的，现在想把土地证做到我这里，这个手续要怎么办理？

答：父母健在的话，可以到公证处办理分家析产公证。如果是农村宅基地的，也可以到街道申请办理分家析产鉴证手续。办理不动产证需要提交经公证或经街道鉴证的分家析产约、原不动产权证（土地证、房产证）以及你和你父亲的身份证等材料。

父母已经过世的，可以通过公证继承的方式办理。需要提交公证的继承文书、不动产权证（土地证、房产证）、不动产继承人的身份证等材料。

问：想问一下如何办理农村宅基地不动产权证？

答：目前农房登记有两种方式：第一种：农村统一委托测绘单位代办；第二种：权利人个人申请，两种方式都可以办理农村宅基地不动产权证。

个人申请需提供以下材料：

（1）申请人有效身份证件；

（2）权籍调查成果报告；

（3）合法权属来源相关材料（如土地证、建房审批呈报表、处罚发票等）；

（4）历史遗留问题审核表。

办理地点：申请人可凭上述材料前往望道路300号365行政服务中心不动产现场服务区办理；咨询电话：。

问：现在我们村要旧改了，但我发现我家土地证上面积与实际房屋面积不一样，证上面比实际要少，少了大概有30个平方米，这种情况该怎么办？

答：根据你反映的情况，你是对土地证登记有异议，需要提供合法有效的土地权属依据，向当地国土所提出申请，镇街和国土所调查核实后，情况属实并符合确权审核条件的，可按规定的集体土地使用权审核程序办理，对土地证漏登记的一间旧房面积进行补确。

问：我2008年在北苑街道办了一家化妆品厂，现在厂房不够用了，想在厂区内新建一栋厂房，要怎么办理？

答：如果企业确因生产发展，需要建设厂房，在符合我市工业用地规划管控等条件下（在有条件改扩建区和允许改扩建区内），可向所在镇街提出工业企业改扩建申请，通过经信局审查后，由自然资源和规划局办理规划条件变更和建设工程规划许可证。

办理建设工程规划许可证需携带：

1.经所在镇街审查通过的建筑设计方案；2.通过审查的建筑施工图。到市行政服务中心窗口申请办理建设工程规划许可证，资料审核完成后我局将于4个工作日内办结。

问：我是一名企业业主，现在想转行做其他产业，想问下办理“退二进三”要符合哪些条件，怎么办理，需要补缴多少出让金？

答：办理退二进三有两个前提，一是要纳入低效工业用地范围；二是要符合我市工业用地规划管控，不能在禁止改扩建区内。

“退二进三”主要有临时改变房屋用途和改变用地性质两类。具体办理流程为：

（1）企业经所在镇街、经信局、行业主管部门初审后，报我局受理。

（2）我局组织相关部门进行论证，编制“退二进三”方案，报市政府批准。

（3）经市政府批准，办理各专项审查（如消防、房屋结构等）并缴纳土地出让金或收益金后，可开展实施。

缴纳的土地出让金或收益金根据退二进三的具体方案，评估后研究确定。每宗退二进三会受地域、方式、用途的影响，最终缴纳的金额也不相同。