企业土地使用权所缴纳的契税应计入无形资产科目，应作分录：1）计算应缴纳的契税时：借：无形资产贷：应交税费——应交契税2）实际缴纳时：借：应交税费——应交契税贷：银行存款无形资产具有三个主要特征：1.不具有实物形态。无形资产是不具有实物形态的非货币性资产，它不像固定资产、存货等有形资产具有实物形体。2.具有可辨认性。资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：（1）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转让、授予许可、租赁或者交换。（2）源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利或义务中转移或者分离。3.属于非货币性长期资产。无形资产属于非货币性资产且能够在多个会计期间为企业带来经济利益。无形资产的使用年限在一年以上，其价值将在各个受益期间逐渐摊销。

契税的会计处理：　　1、企业取得房屋、土地使用权后，计算应交契税时：　　借：固定资产、无形资产　　贷：应交税金－－应交契税　　2、企业缴纳税金时：　　借：应交税金－－应交契税　　贷：银行存款　　企业也可以不通过“应交税金－－应交契税”账户。当实际缴纳契税时，借记“固　　定资产”、“无形资产”账户，贷记“银行存款”账户。

《房地产开发会计核算简述》鉴于“营改增”全面推行，地产集团的开发板块存在新、老项目并存的现状，所以接下操作指引会综合考虑，分别老项目的简易计税、新项目的一般计税模式。新、老项目划分标准，一般按照工程施工许可证的办理时间或者是备案施工合同的签署日期：在２０１６年５月１日前后为依据，之前的归属于老项目试用简易计税，之后的归属于新项目按照一般征税。但具体需按照当地税局规定执行，同时，对于新、老项目的界定需报备集团财务部核准。　一、收入类核算与房屋销售有关款项１、诚意金、认筹金诚意金、认筹金，一般指没有指定明确房间号的客户款项（但是需要在金蝶销售管理系统录入客户信息），我们实务中一般是开具收据，等到实际签约再转房款流程。收到客户缴纳的诚意金、认筹金等，可以按照全额进入“其他应付款——意向金”科目，暂不缴纳增值税及附加税费，具体会计分录如下：借：银行存款／其他货币资金——在途资金贷：其他应付款——意向金意向金转房款时，需要在金蝶营销管理系统更新客户及房间号信息，此时如果没有开具发票，则分录如下：借：其他应付款——意向金贷：其他应付款——暂存款意向金转房款，如果开具了相应金额的发票，则分录如下：借：预收账款——房款贷：其他应付款——暂存款备注：只要意向金转了房款，就需要按照实际收款金额申报纳税，具体纳税时间及安排按当地税局规定。２、房款（含签约的定金）此处房款包括各类可售业态的销售款项，是指定明确房间号的客户款项或者是已经签署了合同的款项。（原则上：只有金蝶销售管理系统有了客户、签约、应收款等信息，现场财务方可录入实收款等信息，否则，需要销售人员及时补录信息）一般是先开具收据，等到后续办理银行按揭或者全额、大部分金额均办理付讫及后续款项也有明确的合同安排，再开具相关发票。收到销售房款时，如果开具收据，则分录如下：借：银行存款／其他货币资金——在途资金贷：其他应付款——暂存款收到销售房款时，如果直接开具发票的，则可以直接录入“预收账款”，编制如下分录：借：银行存款／其他货币资金——在途资金贷：预收账款——房款备注：房款依据附件的类型，编制不同的收款凭证路径，可以反映实务中实际开收据、开发票信息。目前，有些项目直接全部从“暂存款”科目过一遍，再转入“预收房款”科目，这样就会增加项目的开具收据的工作量和结转量，建议按照此版本的操作指引更新。如果外地项目有贷款相关的按揭保证金，则需要在收到银行的按揭款项时候，需要增加一个“其他货币资金——按揭保证金户”核算需要房地产开发企业承担的保证责任，分录则为：借：银行存款　　其他货币资金——按揭保证金户（按比例计算）贷：预收账款——房款（直接开票，进房款）　　其他应付款——暂存款　（一般很少）等到后续小业主产证办理抵押至金融机构，房产开发公司按揭保证金解冻，则需要依据银行单据结转，具体分录如下：借：银行存款贷：其他货币资金——按揭保证金户３、代收代付款项房地产开发企业在预收房款的时候会一并代收各种公共配套的初装费，例如天然气、有线电视等费用，预售房屋产生的预告登记费、房产办理契税、维修基金等各类代收代付款项。收到的时候，按照实际房间号或者项目名称（需要有严格的附表支撑）做辅助核算，增加其他应付款的各类代收款，具体分录如下：借：银行存款／库存现金贷：其他应付款——各类代收款——代收维修基金 其他应付款——各类代收款——代收产权登记费 其他应付款——各类代收款——代收契税 其他应付款——各类代收款——代收印花税 其他应付款——各类代收款——其他４、房屋销售面积差等到房屋实测面积出具后，需要业务部门在金蝶销售系统录入房间实测面积并计算面积差，将计算后的实测面积差报相关层级领导审批，财务按照审批后的面积差流程进行相应处理，如果需要补交房款，则分录如下（退面积差，做相反凭证处理）：借：应收账款——房款贷：预收账款——房款本步骤的编制，主要是为了确保“预收账款——房款”科目贷方真实反映每个房间的合同实际应收款金额，如果实际在小业主办理交房手续时候收取的，借方也可以直接“银行存款”。