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房产交易大厅内,房改房交易缴纳土地出让金公告引起市民热议

自2015年12月30日济南市实施不动产登记以来,如今已过了近一周时间,昨天,记者来到济南市房产交易大厅发现,大厅名称前已加上了“济南市国土资源局不动产登记服务厅”,现场也一律颁发了新的不动产权证书,代替原有房产证。不过,新政实施以来的这段时间,颇受关注的房改房土地出让金问题却也引起了不少纠纷。

中介 天天都在调解房改房纠纷

说起不动产新政实施以后的变化,“程序简化,提交的材料也没有因此增多,确实便民利民”,是不少房产中介体会最深刻的。不过,由于房改房划拨土地遗留问题,在统一登记后随之而来也产生了不少纠纷。交易大厅现场,某房产中介杨女士提起房改房问题就头疼不已,她告诉记者:“从阳历年过完以后,为房改房这事就没少忙活,几乎每天都要开会调解纠纷。”原来,自济南市不动产统一登记后,早在2008年9月就已出台的《济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法》再次引起了各方关注。根据规定,对于划拨土地上的房改房,上市交易时应按成交价格的1%缴纳土地出让金,不过这项规定在以往的“房地不统一”时代了解的人并不多,而不动产统一后这1%的土地出让金却搅乱了房改房交易市场上一池水。

房产中介陈先生说:“最近因为土地出让金谁来出的问题,不少年前基本就已达成协议的双方突然停滞不前,有些甚至还为了谁出钱大打出手。”而杨女士认为,房地统一后根据政策缴纳土地出让金理所当然,但对于几年前就已进行过买卖而未缴纳出让金的买家来说,“想要再次交易就必须补缴,这明明是个翻旧账的问题,以前买卖的时候没人注意是不是划拨土地上的房子,现在找谁要这个钱,买卖双方都是不愿意掏的”。

买方 为啥不是出让方掏钱?

记者在房产交易大厅看到,一、二层办事窗口的显眼处都摆放着这样一份关于房改房交易的“敬告”。根据内容显示,划拨土地上的房改房(包含原为房改房,上市时未缴纳土地出让金,再次进行交易的),因买卖或赠与(含部分买卖或赠与、部分继承)申请办理过户手续,受让方需按交易价格(所缴契税除以契税税率)1%缴纳土地出让金,土地使用权性质改为出让,出让期限为自出让金缴纳之日起70年。划拨土地上的房改房,因继承、离婚析产或婚内析产申请过户的,暂不缴纳土地出让金,土地使用权性质仍为划拨。待再行上市交易时需缴纳土地出让金。市民王女士对此事颇为关注,年前她就计划着购买一套100平左右的房改房,双方达成一致后,由于时间问题迟迟没有进行过户手续。去年12月29日,王女士试图来办理转移手续,被告知2015年12月29日至12月31日暂停办理缴税业务。然而,两天过去后,却收到了“缴纳1%土地出让金”的消息。“上月31号一早打开报纸一看,凭白就要多交7000块钱了,这让我难以接受”。为此,自打过完元旦后,王女士前后咨询了12345、国土局、交易大厅等多个部门,均得到了根据政策由受让方缴纳出让金的答复。“明明是出让金,难道不应该由出让方缴纳吗?”这是王女士最大的疑问。

卖方 没啥可争议,不接受就不卖了

相较于买方的疑问,记者在交易现场注意到,不少房改房卖方对于“这钱谁掏”的问题可要淡定得多。“这份土地出让金是根据国家规定收取的,钱也不会落到我们卖方口袋里,不存在什么争议”,一对等待办理房改房转移的老夫妻告诉记者。据了解,不少办理房改房交易的市民对于土地出让金问题都不太了解,有些甚至是来现场办理业务时才获悉,不过大多数卖家的态度都是“由买房子的人掏这笔钱”。“交易政策调整,不缴纳土地出让金就无法过户,所以想要买房改房就必须要交”,一名玛雅房产中介告诉记者,“这几天有不少人是来到现场才知道要交出让金,只能买卖双方现沟通”。据记者了解,不少房产中介在房改房转让签约合同时规定,由政策调整带来的费用问题由买卖双方平分承担,不过对此不少卖家是不接受的,“不少房改房位置都是黄金旺区,交易市场还是以卖方为主导,他们不愁买家,如果买家不接受他们就不卖了”。因此,目前看来,这份1%的土地出让金多数还是由买方掏腰包。

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有的人不知道银行怎么办

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舞弊产生的原因是由压力、

机会和借口三要素组成的。

刺激个人为其自身利益而进行企业舞弊的压力大体上可分

为四类:经济压力,恶癖的压力,与工作相关的压力和其他压力。机会要素是指

可进行企业舞弊而又能掩盖起来不被发现或能逃避惩罚的时机,主要有六种情

况:缺乏发现企业舞弊行为的内部控制,无法判断工作的质量,缺乏惩罚措施,

信息不对称,能力不足和审计制度不健全。在面临压力、获得机会后,真正形成

企业舞弊还有最后一个要素——借口,

即企业舞弊者必须找到某个理由,

舞弊行为与其本人的道德观念、

无论这一解释本身是否真正合

理。企业舞弊者常用的理由有:这是公司欠我的,我只是暂时借用这笔资金、肯

定会归还的,我的目的是善意的,用途是正当的,等等。压力、机会和借口三要

素,缺少任何一项要素都不可能真正形成企业舞弊行为。

帕玛拉特公司的舞弊三要素

这要从帕玛拉特公司跨地区扩张所需大量资金支持、跨行业扩

张产生亏损的弥补和廉价收购国企的现金需要。

帕玛拉特属于家族型公众公司,家族集团在企业中占有绝对数

坦齐是家族企业的首领,

制,为其掏空上市公司——向家族公司转移资产、操纵财务报表大开方便之门。

有国际性投资银行的盲目支持,又有资产负债表上大量的现金做保证,投资

者自然对帕玛拉特债券青睐有加。

对于帕玛拉特管理层的舞弊行为,

注册会计师审计操作程序不规范,缺乏职业怀疑素养。凭一张传真文件就相

多亿资金的存在,注册会计师的不作为,

“默许”了舞弊的发生。

公司创始人坦齐承认,他曾向家族公司转移过

并希望用自己持有的公司股票偿还给投资者。

只要还了就行。总之,管理层采取自欺欺人的说法,使自身行为合理化。

帕玛拉特巨额财务舞弊案虽然发生在意大利,但它警示处于转轨经济中的我

要注意几年以后可能会发生在身边的一些民营家族企业舞弊之疫。

民营家族企业必将会有更快地发展。

在我国的民营企业中发生,我们要尝试做到:

、压力因素上来讲,规范企业的内部治理结构,民营企业在进行扩张和多元

只有具备相应的管理人才和资金才有成功的可能,

地投资高获利的行业却让企业的竞争实力降低

、从机会因素上讲,第一要强化审计行业外部监管,对社会审计要提高审计

失败成本,第二,提高银行对客户的独立性,强化对银行业的监管,尤其是对资

金转移的监管;第三,加强上市公司政府监管,强化违规责任,包括追究当事人

、对于借口因素,要防范舞弊就必须使这些民营企业的企业主转变观念,树

立公众公司的意识。有时候,家族企业的管理者都会这么认为,公司是自己的,

可以为所欲为。的确,在民营企业没有上市的时候,这种想法无可厚非。但是民

私人公司就成为公众公司,

而是由企业主和其他外部投资者共同拥有。

虑所有股东的利益,而不能只为企业主个人利益。

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