2021房地产开发公司工程部个人年终总结范文

　　年终总结的主要内容

　　⒈总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。这部分内容主要是对工作的主客观条件、有利和不利条件以及工作的环境和基础等进行分析。

　　⒉成绩和缺点。这是总结的中心.总结的目的就是要肯定成绩，找出缺点.成绩有哪些，有多大，表现在哪些方面，是怎样取得的；缺点有多少，表现在哪些方面，是什么性质的，怎样产生的，都应讲清楚。

　　⒊经验和教训。做过一件事，总会有经验和教训.为便于今后的工作，须对以往工作的经验和教训进行分析，研究，概括，集中，并上升到理论的高度来认识。

　　⒋今后的打算。根据今后的工作任务和要求，吸取前一年工作的经验和教训，明确努力方向，提出改进措施等。

　　2021房地产开发公司工程部个人年终总结（精选5篇）

　　极其忙碌而又充实的一年又要过去了，回顾这一年的工作，相信大家都取得了硕果吧，是时候静下心来好好写写年终总结了。但是年终总结要写什么内容才能让人眼前一亮呢？以下是小编为大家收集的2021房地产开发公司工程部个人年终总结范文（精选5篇），希望能够帮助到大家。

　　2021房地产开发公司工程部个人年终总结1

　　20xx年转瞬即逝，20xx年已在眼前。工程部在公司领导的关心帮助下，在同级部门的协同下，在部门全体同事的努力付出下，取得些许成绩，留下些许遗憾，在此我代表工程部做如下工作汇报：

　　一、各项目完成情况及下一年度工作计划

　　xxxx自20xx年初确定了xxx改办公楼，面对大量的设计变更、系统调整和设备选型变化，工程部针对图纸审核、方案论证、总控计划、设备进场计划等做了很多工作。办公楼B座于20xx年12月24日主体封顶，屋面结构20xx年1月3日完成，办公楼A座6月11日主体封顶，屋面结构6月20日完成。7月16日完成建设局安全评定，8月15日主体结构验收。9月25日完成办公楼B座优质结构验收。截至20xx年底，建筑装饰装修分部工程核心筒、楼梯间等部位抹灰完成，外窗副框完成，幕墙吊篮开始组装。

　　建筑屋面分部工程除屋面地砖外全部完成，建筑给排水分部工程地下压力排水管道基本完成，地下室消防水完成，办公楼B座给水立管、消防立管完成，虹吸雨水全部完成，建筑电气分部工程变配电室安装完成，室外接线海尔路段土建施工完成，电缆桥架管井内安装完成，通风与空调分部工程空调给水管敷设已入户内施工，办公楼B座5-12层风管安装完成，电梯分部工程已采购根据总计划要求节后安装的。xxx规划变更手续自9月开始办理，10月22日提交变更面积审核，11月19日正式提交建管处报件，目前市规划局长会通过。20xx年2月20日xx建设局建筑行业表彰大会召开，公司获得20xx年度崂山区建筑工程质量工作先进单位。12月6日xxx项目喜获“中国房地产名盘”荣誉。

　　20xx年是xxx项目最为辛苦繁忙一年，所有设备将全面进场安装，各专业衔接和调试将全面展开，新技术的成功应用势必是工程人艰辛付出的结果。装饰装修及设备安装等分部分项工程、综合管线和景观绿化将全面展开施工，计划20xx年11月30日完工交付。

　　xxxx项目是典型园中区建设项目，边施工边出图，施工中分包队伍更替，项目经理、监理总监、甲方经理更换，决策时时需要领导跟进等不利因素，3月1日完成人防地下室主体结构验收，3月22日完成精装修消防报审，截至20xx年底，除预留精装修外的地面、墙面等，设备安装(含变配电室、电梯等)未列计划采购未安装，预留管线未穿线，市政管线未接入，景观绿化未施工外，其他分部分项工程基本完成。

　　20xx年xxx项目因为公司确定精装修方案需要重新调整，项目进入暂缓施工阶段，等公司领导确认开工后将逐步开始外线、景观绿化等相继开工建设。

　　xxx项目7月18日完成规划方案专家评审，11月1日完成规划方案审批，11月16日完成设计院由xx院变更为青岛xx设计院，后续总平调整和施工图设计进行中。目前2#3#楼座桩基图纸完成，等待公司指令后可以施工。

　　20xx年xxx项目将根据公司总体规划和资金项目规划，适时开工建设，工程部将编制更为详细的总控计划指导施工。

　　xxx项目2#3#4#地块土石方施工2月25日动工，6月5日暂停施工，完成土石方施工，2#地块暗渠和临时市政雨污水施工完成60%。8月28日完成2#3#4#地块临建规划许可证批复，11月28日完成2#3#4#地块施工图全部修改工作。12月20日直接与市地铁指挥部协调出具影响地铁意见函便于项目后期规划报批。

　　xxxx项目将根据公司总体规划和资金项目规划，适时开工建设，工程部将编制更为详细的总控计划指导施工，自开工之日18个月完成单体验收。

　　二、较好工作方式总结

　　1、工程部人员都在成长，每个岗位发挥着自己的热情和能量

　　工程部共10人(含资料员1人)，3个项目不均等分配，工程部新老结合任职公司2年以上长期磨合，专业知识和现场管理经验满足指导施工，每人都在自己的岗位上发挥着应有的作用。工程部担负着项目前期手续、设计方案、规划报批、施工图审核、过程中政府衔接、施工管理、变更申请、组织验收、交付、维修等大量事无巨细的工作，这些工作是工程部共同努力、尽心尽力完成。

　　2、认真执行工程部制度，践行工程人严以律己的执业作风

　　工程部认真执行了既定纪律和良好的工作作风，勤于内部沟通，及时上传OA系统，实施合同传阅，执行工作督办制度。坚持每周工程部例会，坚持每周安全、质量检查，坚持每月工程简报，坚持月割算现场验收审查，坚持材料设备封样进场验收，坚持分包进场通知单和安全责任书签订，工作部认真值守履行工程人严谨工作作风。

　　3、严格审核施工方案和施工计划，及时纠偏便于项目进展

　　项目建设好坏与投资密不可分，与管理到位与否紧密联系。项目部要求按时上报每周施工计划，月计划、年计划跟进，对施工计划及时纠偏和控制较大偏差计划，对原因进行分析和界定，避免后期因工期延误造成争议索赔。20xx年根据公司资金分配计划，调整多次总控计划，12月27日排定交工前的施工总计划指导后续施工。严格审核施工方案，对重大方案与设计师沟通，在建筑做法上认真对比，在设备选型上精益求精，多方考察认真遴选。

　　4、选择灵活多样的工作方式，有针对性快速解决问题确保施工

　　针对xxxx项目安装专业技术含量高，设备选型难度大等，组织多种形式讨论会，聘请青岛理工大学知名教授指导工作，经常与xxx总工深入探讨，有针对性的指导项目管理。针对幕墙施工方案的审核和施工进度问题，工程部组织多次会议有针对性会议加以解决。对于悬而未决事宜，通过OA上传并附带工程部建议，加快决策指导施工。对设计久拖未决事情，每天多次联系甚至直接到设计院协调解决问题，始终以不影响施工为最终目标。

　　5、加大现场管理方式和力度，现场检查和施工控制成为常态管理

　　坚持质量为建筑第一生命，大荣建设品质楼盘奉献社会，做有责任的建筑人。项目施工质量控制实行实体样板领路，大荣中心12层样板层的施工，就是为保障后续施工的准确度而实施。工程部对质量严格管控，要求专业工程师尽量1天2次到工地巡视，加大审图力度和现场施工管理控制，对现场出现问题及时处理。为保证施工管理的顺畅，工程部制定了详细的管理制度和奖罚机制，细致到监理通知、管理人员请假、停工令等相应的奖罚，并严格执行每月对监理、总包管理人员的量化考评等。

　　6、优化设备选型和方案优化，节省投资确保公司利益

　　20xx年是xxx设备年，重大的设备选型和匹配度选择，几页纸技术标是凝聚了工程人认真分析和众多厂家的多次选择，将适用大荣中心的设备精益求精中选择，是工程部众多工程师的艰辛付出。不是最贵是的而是最适应的是，匹配度是大荣中心设备最重要的选择。大荣中心幕墙施工方案的多次讨论，xxx项目吊顶材料选择，xxx项目方案、xxx方案多次调整等，都汇集了工程部对于建筑的精心理解，为建设好品质建筑节约投资等付出心血。

　　7、通畅的行政主管部门联络、设计联系，是完成项目确保有序施工的条件

　　xxxx自建设之初就实施了品牌战略，20xx年度、20xx年度多次在建设局表彰中获奖，与区政府及相关职能部门保持了较好的联系，是建设项目有序开展的前提。施工过程中对相关的技术洽商、设计变更等，项目部有严格的提交时间和流程，对设计的督促和行文，以及出差到设计院现场督促，也是解决设计问题的最有效手段，这些多样性工作的开展也是项目部积极作为的表现。

　　8、积极配合其他部门工作，团结一致集体应对和解决问题

　　工程部是对外指令窗口，是施工现场管理第一人，同时也是追责第一人。对成本批价出具最初意见，对招标采购推荐品牌，对招标文件提供技术分析，对公司决策提供最初建议，这些工作都需要工程人认真执行和履行义务，同时针对招投标的技术文件配合，针对签证复核及签证有争议的讨论，及时与各部门沟通完毕后快速回复。还能够积极配合其他兄弟部门工作。

　　20xx年是政府延续治理房地产政策不动摇的一年，开发项目资金调配难度加大，建筑工人化整为零难于管理，人工费大幅提升、工人和政府严控建筑市场加大现场管理难度。

　　1、工程人能力和热情参差不齐，对现场管理经验不一，需要加大提升

　　个别专业工程师未将自身热情和公司利益统一，责任心不强，图纸审查、可行性分析不细致，仅作“传话筒”，对现场管理指令不及时力度不够造成索赔和变更。工程部多数人对于CAD、Project、PPT等相对陌生，对个人技能自我培养还有待差距，专业工程师还需加大自身学习适应社会发展和增加管理技能。

　　2、缺乏必要的项目管理能力，致使管理被动指令不畅

　　项目管理是一种学问，是人才机物的有效分配。工程部担负着项目管理和众多协调的重任，而专业工程师仅仅做到了“我说了”“我多次督促了”了事，没有想“我如何更好的做”“我这样做能否争取利益化”。项目之初就应该制定好的制度，在项目管理中不只停留在说上，在纸质文件上，在语言措辞上，在不能处理问题的上报上，在久拖问题的公司级发文上，在经济处罚上，是多种手段恩威并施，是此处严格彼处互让的刚柔相济的相关管理。

　　3、工程部制度还不能较好执行，将在管理体系上下功夫

　　工程部制订了较好的管理制度，针对公司内部，针对总包、监理，针对工作流程，合同会签，对外文件审批、签字流程审核等进行了约定，实际运行不够理想。管理流程的落实还不能较好，谁做什么做到什么程度，较稳先进的项目管理、质量管理等运作模式，比如PDCA质量管理体系，计划、实施、检查、纠正，“五常法”管理模式等，未能真正有效做到位。

　　4、工程部对现场质量控制不足，选材批价建议和协调力度不足影响施工

　　严格的质量管理并不代表质量没有问题，构造柱漏设、砌筑及抹灰质量较差，沙石细度模数不够，桥架划痕较多，安装施工不顺直等等，都显示了工程控制存在差距。回填土的方量确认、截面较小尺寸抹灰批价等多次协调未果，高新区水电管理处xxx元的临时水表接入费，耗时审核1个月，审减值200元，不能说是成绩，非国标电线选材不予更改等，显示工程部对选材批价建议不足，造成协调施工单位施工被动，都是工程工作不足的表现。

　　5、工程部对内部的制度还不是很熟悉，在衔接上急需改正和做好

　　工程人熟知技术管理，疏于人情往来，在技术上比较较真。一个电梯的技术参数，在招标前要提交，招标文件要标注，评标技术标在一次，合同审核还一次，厂家排产又一次，订货确认还要来仔细审核参数，面对大量重复工作，工程人说不就是不予配合。对于技术和施工管理比较重要的电梯安装等，厂家始终不予和工程人对接，对后期质量影响较大。面对项目特别是高新区项目随时遇到签证变化发生，成本跟进不足造成争议，大多也是工程部协调和衔接不足造成，工程人观念转变。

　　四、工作中建议优化事宜

　　1、工程人员加强自身学习力度，加大公司培训覆盖面

　　建筑市场日新月异，管理方式仍需提升。新材料新技术新规范的应用，对工程质量、安全不断创新的高要求新标准，都要求工程人员努力提升自己的技术水平，提升管理水平。相对年轻的专业工程师，管理软件的学习和得心应手的使用，将会事半功倍。走出去学进来，知己知彼百战百胜。对站在地产前沿的公司和管理模式，我们应该多学习，公司上下形成一股学习和应用新风。

　　2、严格各部门工作职责和流程，便于更好对接和项目管理

　　“责权利”为更好的提高工作效率，便于查找问题原因，落实责任。工程部内部应加强定岗定责，对完成结果进行考核，也希望公司行政部进行督导和检查。对公司各协作单位明确更为顺畅的工作职责、流程和部门接口。杜绝“推诿”倡导“推进”。部门经理对部门经理说话，部门间不能专业工程师相互决策问题。分管领导适时决策并加大“上传下达”力度。责任仍需界定，比如合同执行7天预付款，财务应承担7天未付款的延期责任，成本批价7天内完成，超过7天也应担责。工程部在幕墙合同未予落实，工程款未支付时，考虑为克服春节影响节后施工组织，作了大量工作却收效甚微，最终工期延误，直接体现在工程部管理不到位。

　　3、认真遵守工程部管理制度，使管理更到位更有序

　　工程部制定项目考核制度，个别人在执行上还不够认真，工程部还不能做到一碗水端平。越级汇报和指令还在发生，公司领导的认可和一管到底也带来管理的不便。公司制定完美制度需要执行、督办来确保完成，工程部的制度和执行也应同步。

　　4、加强部门沟通联系，尝试工程协调会议制度

　　各部门的有些协作才是建设好项目的根基。想完成投资最节省、质量、进度最快的项目绝对不会实现，每个部门以自己完成的为上限，不敢担当，好大喜功，官僚推诿，而忽视了对立统一的三控相互影响只能说明我们内部问题的存在。部门互通有无需要联席会议解决。针对工程部项目上存在问题，需要几个部门坐下来认真交流意见，甚至需要公司领导多参与多决断。

　　5、推动建立公司项目质量管理手册，建立公司建设项目指导书

　　公司项目质量管理管理手册将体现质量标准，通常使用材料规格，设备选型，通用品牌等，并将已完工项目的先进经验做相关阐述。建设项目指导书将一个项目的全过程控制编制指导文件，成为公司后续施工项目管理的标准文件。

　　6、建议设置设计部等，减轻工程部压力

　　20xx年下半年跑规划变更，听取xxx、xxxxx方案汇报等，外出会议的增多势必影响项目管理指令的下达。规划审批和报件是一个较为耗时的工作，设计方案的审核又牵扯太多精力，这些势必于项目管理冲突。工程部对方案仅有建议权，我们不便越级汇报而长时间等待，内耗影响到对外决策和指令的信任度。建议公司设置设计部和规划、设计院等直接对接，承担相关责任，认真严格的审图势必节省施工过程中变更洽商量，节省时间节约投资。

　　7、工程部试推行内部奖罚机制，实行内部通报和优胜劣汰

　　针对项目特点，对项目出勤、工作任务完成情况，现场处理问题能力等，工程部尝试实行内部检查奖罚机制，对检查中好和坏行为予以内部通报，对屡次出现影响较坏行为进行经济处罚，提请行政部予以扣除。竖立良好的行为准则，对于工程管理和公司发展极为有力。

　　20xx年已经过去，非常感谢在这一年里帮助和支持工程部的领导和同事们，工程部在完善自我发展的历程上收获一年的喜悦。20xx年攻坚战即将打响，是xxx设备安装专业全面开花和落实新技术新工艺呈现在建筑上最为关键的一年，大量事无巨细的工作需要工程部诚惶诚恐一步一个足迹来完成，是充分调动积极因素，是需要各部门认真协作，敢于担当，齐心协力共同完成。相信在公司领导的正确指引下，我们一定能够做好各项目统筹安排，交一份满意的答卷。

　　2021房地产开发公司工程部个人年终总结2

　　20xx年是政府针对房地产为主的第二次治理，限价、限购、限贷成为政府不断加压的筹码，放弃GDP考核的计量，放弃单一土地财政的依赖，治理地产绝不放松。面对如此环境，工程管理部在公司各级领导的关心和帮助下，在同级部门的协同照顾下，在工程管理部全体同事的艰辛努力和付出下，取得了些许成绩，完成了部分既定目标，同时也暴露出工作的一些问题，取得一些宝贵经验，在此我代表工程管理部做如下工作汇报：

　　一、各项目完成情况汇总及下一年度工作计划

　　xx世纪综合楼项目按照20xx年公司制定的目标计划为办公楼主体封顶，公寓式酒店主体施工至26层，截至20xx年12月12日，办公楼主体施工至24层，公寓式酒店主体施工至22层，至春节前基本能够完成公司制定的.全年工作计划。20xx年7月21日项目被青岛市建筑工程管理局评为“青岛市标准化示范工地”，8月3日中国建筑业协会“全国质量五星级工地”检查组检查工地并予以肯定，证书已发到中建八局。8月16日，通过山东省安全文明示范工地评审工作，12月8日全市在建工程质量通报会上，综合楼项目作为青岛市典型质量较好工程予以全市表彰，也是崂山区唯一一家受到通报表扬的项目。同时20xx年xx世纪综合楼项目在迎接全市创卫生文明城市，在全市、全区质量、安全拉网检查中都成绩优异，受到市、区各级领导的重视和肯定。

　　20xx年将是xx世纪综合楼项目最为紧张的一年，预计20xx年5月底完成公寓式酒店的主体封底，全面展开门窗、外墙、幕墙、电气、水暖、空调等大量土建、安装分部工程全面展开，结合室内精装修等也将全面展开施工。确保20xx年7月xx世纪综合楼项目竣工验收。

　　高新区综合服务中心项目按照20xx年公司制定的目标计划为施工全部完成，项目在公司领导的重视和帮助下，客服了典型园中区建设项目特点，开工施工手续滞后，边施工边出图，幕墙施工图纸和工序安排不通畅，部分材料组织不便和产地受限等原因，施工未能按计划完成。20xx年4月26日取得《建筑工程施工许可证》，9月1日完成A座主楼主体结构封顶也是完成了全部主体结构施工，截至20xx年12月12日，A座主楼幕墙施工完成2、3层，独栋商务别墅B、C3、C5幕墙施工基本完成，C1、C2、C4幕墙玻璃完成，剩余石材安装中。独栋商务别墅B、C1、C3室内精装修施工基本完成，其余独栋商务别墅基本完成至7%。

　　20xx年综合服务中心项目计划在节后全面展开施工，完成幕墙、装饰装修、电气、水暖、空调、室外景观、精装修等施工，计划于6月3日全部完工交付使用。

　　市南区延吉路“两改”项目，按照20xx年公司制定的目标计划为全面开始施工，无具体施工计划和施工安排。20xx年是本项目前期工作全面展开的阶段。2#、3#、4#地块规划方案审核完毕，请照图因土地转让合同事宜未能报审，土石方施工绿色通道完成市质监站的签字确认，因市安检站坚持认定高沿线不入地不便施工阻碍正式施工。施工图由于地下室车位不足及人防地下室人防设备机房等占用影响车位更加不够，新增物业用房占用网点多次调整，外墙保温占建筑面积比例的规划新规等影响，最终在年底才能完成。1#地块土地过户问题、2#地块内发现贯通的市政雨污水、暗渠，2#地块南侧市政供热的高温水管线不能迁移、电线杆影响临建搭设等受市南建设局影响，造成延吉路“两改”项目不能顺利开工。工程部本着协调各方力量积极推进项目进展，先后多次组织和市南区政府协调会，确认2#3#4#地块边坡支护设计方案，缴费领取边坡支护专家评审意见，办理临时水电接入，新式建筑施工围挡的更换，两台施工车辆冲洗机的安装，场地施工大门的设置，出入口的地面硬化，办理迁移2#地块电线杆和有线电缆，研究1#地块单体设计和户型设计等工作，做好了施工准备。

　　20xx年延吉路“两改”项目实现全面动工，工程部将审核编制更为详细的2#3#4#地块的总控计划，便于指导施工，自开工之日起计划18个月完成此项目单体验收。解决好1#地块的遗留问题。

　　二、较好工作方式总结

　　1、工程部人员较好分配

　　工程部共11人（含资料员1名，借调装饰部1人），老中青三代。综合楼项目配备6人（含资料员，庄工兼高新区水暖工程师）。高新区项目部配备5人（含庄工兼综合楼给排水工程师）。延吉路“两改”项目部配备1人。

　　2、坚持工程部例会制度

　　每周三上午8:15的工程部例会，将工程部全体人员集合在一起，对每个项目概况、施工进度等进行汇总，对工程中出现的问题进行探讨和总结。

　　3、建立完善的项目管理制度和工程简报制度

　　一个项目建设好坏与管理到位与否紧密联系。工程部针对综合楼项目制定了详细的制度和奖罚机制，细致到例会、质量检查、监理通知、停工令等出现的奖罚制度，对于工期延误不同时间段的处理意见等等都做了详细的规定，并严格执行每月对监理、总包单位管理人员的量化考评。各项制度的严格执行才能确保了项目质量安全进度的按计划完成。工程简报实施为工程部每月总结提供了较好平台，将每月工程进展汇报公司领导，抄送公司各相关部门，让公司各部门时时掌握公司各项目情况，通力合作，保证公司利益。

　　4、坚持每周质量、安全大检查制度

　　针对项目质量和安全重要性，项目部每周二上午9：对施工现场、工人生活区、食堂等进行全面检查，汇总检查内容，责任相关单位整改，确保施工现场质量及安全。项目部还要求监理单位多组织现场协调会，现场质量会，技术协调会等，解决相关事宜，并针对多次出现的质量问题，安全问题，通报相关部门公司领导到现场统一思想，解决问题，达到了事半功倍的效果。

　　5、针对监理资料、施工单位资料及建筑实体的检查制度

　　针对监理规划、实施细则、监理月报、监理日志、旁站和检验批等检查，是否交圈等落实监理管理，强化监理职责和监理管理到位。针对施工单位检查施工组织设计、施工专项方案、施工交底、分包单位资料、检验批等资料，和施工现场的进场材料、试化验、试块留置、支拆模、塔吊施工电梯手续等等检查结合建筑实体，全面细致精细化管理。二次结构砌筑施工前，在主要通道实行实体样板领路，指导施工。

　　6、针对施工进度的纠偏管理制度

　　要求监理单位对进度纠偏做预警，根据关键线路工期延误采取相关措施解决。超过1天提出警告，超过2天要求施工单位项目部书面提交措施追赶工期，超过3天约谈所在企业领导，提供切实可行的方案解决工期延误事宜。从而较好控制了施工进度。

　　7、设备选型和方案优化，节省投资确保建设方利益

　　综合楼高空大跨度模板支撑悬挑脚手架方案和高空超常规悬挑承重结构施工方案多次会同赵总工商讨，最终组织专家评审时部分专家由建设单位邀请，较好的控制好方案审核。高新区电力设计和智能化照明设计的优化，为公司节约几十万的建筑成本。

　　8、通畅的设计联系和技术洽商的讨论制度

　　随着施工展开，相关的技术洽商、设计变更不断增加，项目部有严格的提交技术洽商时间和流程，快速的审核制度和与设计联系方式，电子版代替正式文件先行指导施工的方式，避免发生因变更增加的费用支出。技术洽商和设计方案是否可行，商讨更为可行的方式，也是项目部积极做为的表现。

　　9、针对项目发文公章统一管理

　　项目管理的指令畅通对项目建设非常重要。公司原定的招标采购中心、成本管理部均能单独发文项目部的方式不便于项目管理，经汇报公司领导同意后改为统一使用项目管理章，借鉴“三权分立而又统一协调管理”方式，项目部根据施工特点，难以程度，施工经验等，能够把好最后一道关。

　　10、项目部启用“文件处理章”

　　文件处理章提示意见和时间，责任人和完成时间明确，提供工作效率。

　　11、积极配合其他部门工作

　　针对招投标标书的技术文件配合，针对签证复核及签证有争议的讨论，及时与成本部沟通完毕后下达指令签署意见等，都能对做到快速回复。还能够积极配合综合楼销售及售楼处工作。

　　1、工程部工作管理还不能成为常态机制

　　工程部部分工作还呈现较为浮躁态势，责任心不强，图纸审查不够，不能较好的针对本专业的性质，做更为细致的技术论证、施工管理、可行性分析等工作，不能较好的协调相关专业碰头会，商讨会，不能较好的提供合理化建议和可行性分析。对于工程管理还不能较好的把握，处理问题呆板，不能及时制止某些质量和有违规范的时间发生，造成返工、变更等工程量增加，造成质量检查后的整改工作加大等，不利于项目进展。

　　2、工程部工作方式还有待调整和提升

　　工作方式不同可能影响到最终的建筑质量和建筑品质。工作的拖拉和滞后，对于时间点关键点的把控不严格，对于发现问题解决问题的能力较弱，造成工作的被动和解决问题的缓慢，或者工作方式的和恰当性，技术确认或工作确认时间过长，都将导致施工被动。

　　3、工程部内部交流和沟通还不是很顺畅

　　工程部集合了老中青三代，每个人的工作方式和工作方法都非常宝贵的经验，但是工程内部的交流还不多，施工过程中遇到的问题交流少，存在的问题和解决方式也不沟通，一人做事一人当，很多工作做到了一个人手里，很多工作都在摸索中前行，造成了后续工作被动。

　　4、签证量多显示控制力不足

　　签证的发生万网是前期问题发现不足，指令不及时。提前检查设计文件，及时洽商及沟通，仔细研究施工做法，都可以预控后期变更增加签证发生。

　　5、工程部制定的制度还不能较好贯彻执行

　　工程部在20xx年制订了大量的管理制度，针对总包、监理人员的考核机制，针对工作流程，合同会签，意见审核审批，对外文件审批、签字流程审核等进行了约定，在20xx年实际运作效果不理想，多次出现越级会签，越级审核等等问题。

　　6、工程部不能成为一个仅仅对项目质量管理

　　由于分工不明确，施工合同不经过工程部，割算审核等不通知工程部，致使专业工程师在很多不明确的情况下，仅仅成为项目质量管理，但是一个管理到位的项目管理是一个统筹安排管理，对人员、材料、机械、物品等都要精心组织、调配、合理利用，不是要直接管理而是要知道和提前把控预管理的全面问题。

　　7、工程部对工程预算、工程招投标配合模式还有待提升

　　一个方案的审核，一个设备的优化，往往在建筑成本和后期的运行成本上差距较大，工程部不能成为设计单位和施工单位的传话筒。应结合技术特点，可行性分析，费用的多少来优化方案，提出自己的观点，把握关键点的控制，达到相同的投资额做更为品质好的工程。

　　四、工作中合理化建议

　　1、招标技术配合讨论制度

　　工程招投标的设备存在选型和设备匹配度的问题，特别是xx世纪综合楼在20xx年设计基本完成，对于地源热泵系统的把握远没有目前的技术成熟，所以在设备选型上需要下大量功夫，特别是综合楼涵盖地源热泵+可回收新风机组+顶棚辐射、风机盘管、地暖等较为复杂的空调系统，为后期调试成功奠定较好基础。设备招投标前的碰头会极为重要。

　　2、合同会签走专业工程师审核制度

　　很多施工合同牵扯到技术问题、施工顺序问题、施工配合问题，然而合同会签避开工程部，项目很多施工合同不经工程部会签造成施工分配不便掌握，进出场时间和实际施工要求不能有效贯穿，造成工程在管理过程中施工界限约定不能有效划分，施工签证不能较好把握，合同工期不能实际控制的不利局面。同样工程款拨付由专业工程师会同成本管理部共同运作，完成存档交圈，确保工程款拨付及时和准确。

　　3、严格各部门工作职责、工作流程、工作接口

　　“责权利”的分配是提供工作效率，便于查找问题原因，落实责任的较好管理方式，公司已经从单一的工程管理部变为招标、预算、工程等各负其责的分管部门，然而在合同会签、工程款申请、施工单位遴选，设备筛选等各种工作中，谁后期配合，谁主导谁辅助等，谁签字谁审核等都没有很好的理顺，多头指令多头回复，不能较好统一，使工作相互推诿扯皮增加，工作迟缓。招标采购中心的分包单位确认应及时通报工程部，并做施工交接，由工程部发施工进场通知单，并严格按合同质量约定和合同工期执行，并要求进场单位遵从工程部奖罚规定。

　　4、认真履行工程部管理制度

　　工程部制定了严格的奖罚制度和施工进出场制度，正在完善分包单位进场安全文明施工制度。工程部要求建设单位发包单位进场缴纳文明管理费用，严格遵守工程部、总包、监理的管理制度，强化自身管理意识，服从质量管理，严格报验收制度，为项目管理更加有序做好基本工作。

　　5、工程部试推行内部评优考核制度

　　对于工作中任劳任怨，对于工作安排能够及时完成，对于工作中能够发现问题解决问题的人，不能通过公司人力资源的绩效考评评定，公司绩效考评全部以“A”的方式评分，工程部尝试实行内部评优机制，作为年底呈报公司作为奖金分配的可借鉴资料，也尝试实行内部检查奖罚机制，对检查中好和较坏行为予以工程部内部通报，抄送公司总经理办公室，对多次出现问题或性质严重的行为进行经济处罚，提请人力资源部在当月奖金中予以扣除。竖立良好的行为准则，建立良好的工程管理队伍，对于公司发展极为有力。

　　6、尝试网上会签工作方式

　　充分发挥公司网站优势，尝试网上工作审批和网上会签的'新型工作方式，将大大提高工作效率，取得事半功倍的效果。网上办公为从专业工程师提交可行性报告或工作汇报，到逐级审核逐级签字确认时间及审批意见，至最终签署意见等。其他同事可同步浏览学习借鉴工作审核意见指导其他工作。

　　7、工程人员的组织学习和培训机制

　　建筑市场新材料新技术的应用，《青岛市房屋建筑工地环境整治精细化管理标准》，青岛市建筑质量标准化等相关制度的下发，对工程质量、安全不断创新的高要求新标准，都要求工程人员努力提升自己的技术水平，提升管理水平，工作相互借鉴，取长补短势在必行。20xx年即将过去，非常感谢在这一年里帮助和支持工程部工作的领导和同事们，是在你们的奉献和关注下，工程部完成了既定的目标和收获一年的喜悦。20xx年攻坚战即将打响，相信在公司领导的正确指引下，在公司全体同仁的努力下，我们一定能够做好各项目统筹安排，克服困难，交一份满意的答卷，创造新的辉煌。

　　2021房地产开发公司工程部个人年终总结3

　　时光飞逝，转眼间到公司已经快两个月，感受甚多，收获甚多。进入金泰海景房地产开发有限公司，对我来说是一个良好的发展机遇，也是一个很好的锻炼和提升自己各方面能力的机会。"管理规范、运行有序、各司其职、兢兢业业、争创一流、工作愉快、亲如一家"是我近来的切身感受。在此，首先特别感谢公司领导和同事们给予我的大力支持、关心与帮助，使我能够很快地适应新的管理制度，努力做好本职工作。进入公司以来，我认真了解了公司的发展概况，学习了公司的规章制度。同时，更是真切地感受到了积极向上、催人奋进的企业文化，使我受益匪浅。现将本人一年来的工作情况总结如下：

　　对xxx工程电气施工图纸进行了图纸会审，对电气施工图存在的设计问题，及时与设计及施工等单位有关技术负责人协调解决，并且联系设计院办理技术核定及设计变更。在施工中质量出现的问题积极联系施工单位电气负责人，制订处理方案，做到符合设计图纸及验收规范要求。

　　xxx项目应于年前进行装修，xxx楼外网施工。电气图纸与我们实际情况不符（因为我们示范区用的是自维电）。时间紧迫，经过工程部全体电气人员的努力、与设计院的沟通，做出一套新的施工方案，并为公司节省了一部分不必要的开支。

　　我认为我能够积极、主动、熟练的完成自己的本职工作，在工作中能够发现问题，并积极全面的配合公司的要求来展开工作，与同事能够很好的配合和协调。在以后的工作中我会一如继往，对人：与人为善，对工作：力求完美，不断的提升自己的专业水平及综合素质，为公司创造价值，同公司一起展望美好的未来！

　　2021房地产开发公司工程部个人年终总结4

　　本人于20xx年9月份进入z房地产开发公司工程部工作，主要负责z公寓、酒店后期工作，期间得到了公司领导的大力提携和各位同事的诸多关照、才能在工作中与各位同事紧密配合，做出了一点成绩。

　　虽然我进入公司时间较短，但在工作中善于思索，善于总结，却也发现了许多问题，下面我结合自己多年的施工管理经验粗浅的谈几点几个月来在具体工作中的体会和认识，仅供公司领导和各位同事批评指正。

　　一、工程部主要职责和工作重点

　　1、工程部主要职责

　　工程部主要职责是掌控和督促工程的进度、质量、安全，审定工程洽商，协调总体关系，保证工程按照合同要求如期完成竣工。严格审定工程量，审阅设计图纸、做好图纸会审及设计交底、协助总工审查各款项的支付、负责材料的评定、协调解决施工场地等必备条件、施工方案的审查、协助总工完成竣工验收及竣工结算、对监理单位、设计单位及施工单位的管理及监督等工作。

　　2、工程部的工作重点：

　　第一是进度。如工程不能如期竣工，即会给公司带来直接经济损失及信誉等无形经济损失。因为在开发公司内部，任你有天大的理由，工程没有完工，也会归结在现场甲方协调不力或预见性不强两点原因上。

　　第二是工程洽商（即工程变更、现场签证成本控制）。由于设计考虑不周或甲方更改图纸，必然会出现工程洽商。建设方内部应对工程洽商严格控制，因为洽商是造成工程预算大幅度上升的首要原因。要求工程部人员严格按照工程计量签证工程程序进行工作：

　　①科学、严谨的审核承包商申报的工程量清单、变更设计增加的工程量清单、制定工作的工程量清单；

　　②在施工过程中，施工图（包括设计变更）范围内，以实际完成的且工程量达到合格标准经过验收后方可进行工程计量签证，对承包商超出图纸设计和自身原因造成返工的工程量不予计量；

　　③承包商申报月表时必须附有已完工程的工程量计算单，并附已完工程的质量合格证明资料及隐蔽工程验收单；

　　④工程部人员及监理根据施工单位月报表工程量计算单，对已完成的工程工作量进行统计，做好书面记录，校核施工单位所报工程量的准确性，并在计算单上签署意见；

　　⑤工程部人员对现场监理所测量、计算后签署的意见审查后在施工单位月报表中签证；

　　⑥甲方所指定的工程量，必须有甲方的书面文字才能进行计量签证；

　　⑦计量签证必须是工程质量合格后才能进行签证，如：工程质量不合格或存在缺陷，通知承包商进行返工或修补，达到合格后方能进行签证；对已完成的工程质量不合格，影响结构安全或不符合使用功能要求，承包商又无技术力量处理的，工程量不得进行签证，由施工单位承担全部返工的经济损失，还要对施工单位进行经济处罚；

　　⑧准确统计该段时间内经过签证计量的工程量，以防止重复计量；

　　⑨施工单位应根据施工合同、预（决）算定额、取费系数，计算程序规定和已签证的工程量，计算进度款，提出进度款计算单和工程款支付申请上报审批，工程部人员和监理审核后开具工程款支付证书，并且扣留一定比例的工程款，作为工程质量保修费用暂不支付，上报领导审批。

　　二、监理单位的工作重点

　　监理单位是由建设方聘请，负责监督工程质量、进度、安全，进行技术把关及工程量审批等一系列工作的专业机构。在诸多问题中，监理的工作中心也以下面两个方面为重点。

　　当前，由于事故频发，相关主管部门已加大对监理单位的事故连带责任的处理。出现重大伤亡，不但监理单位会被暂停工程投标权，而且还会追究相关的刑事责任。所以，现在的监理对安全问题表现极其谨慎。以至于工程常会发生方案与施工进度倒挂的现象，也就是施工方的活都干完了，监理对方案的审批还没有出来。这也是监理单位为平衡甲方进度压力和自身安全责任之间所采用的自保手段。但这会给甲方的管理造成许多困扰。

　　因为迫于工期压力，甲方在施工方案未被认可前，常会默许施工方开始施工。而此时监理单位便有理由规避自己的监督责任，这可能会造成工程质量的某些盲点的出现。频繁发生这种状况，必然会造成质量管理的失控。为避免这种情况的出现，甲方应牢记，应尽早督促施工单位上报各种方案，并由监理单位及时审核，出现问题，立刻修改。务必使监理方案审批工作在该项施工前完成。

　　由于监理负责材料和工程质量把关，并要在相关资料上签字认可。一旦出现问题，监理自然难辞其咎，所以监理单位对质量会持比较审慎的态度。甲方对工程质量的管理应以监理为龙头。甲方在检查中一旦发现质量问题，首先应向监理问责，这样会督促监理加大质量检查力度。

　　三、总包单位的工作重点

　　总包单位原则上对所有进场施工的单位进行总体协调管理，负责工程施工的进度、技术、方案制定和安全管理等多方面的工作。在诸多问题中，总包方关心的是三个方面。

　　第一是资金拨付。进度款是施工单位的血脉，也是总包单位最关心的要素。

　　第二是进度。总包单位也关心进度，因为在总包合同的签署中，总包的进度是要与工程款挂钩的，延误工期自然会被罚款。不过，在进度这个问题上总包并不与甲方的关注点完全相同。总包通常最关心的是自己承建的那一块的工程进度。

　　第三是洽商。经济洽商对甲方来说是成本，对总包来说便是经济增长点了。所以总包会对洽商高度关注。而且，洽商的出现通常是由于设计或甲方原因产生，与总包无关。总包可堂而皇之的就洽商问题与甲方在工期、价格、数量上讨价还价。洽商问题处理不好，会给甲方的管理带来很大的被动性。每个工程都无法避免洽商的出现。

　　设计考虑不周，甲方需求改变都是产生洽商的根本原因。洽商不但造成工程量和造价的增加，还是造成工期延期扯皮的的原因。而且，许多承包商也是本着“低价中标，洽商索赔”的原则来运作工程的。

　　虽然许多开发商也采取某些策略来抑制洽商对造价成本的增加，诸如：一定额度内的变更洽商由承包商自行消化。但由于后期工程工期的压力，多数开发商还是会对洽商问题有所妥协的。

　　所以，应通过图纸审核尽可能在图纸设计阶段进行完善方案，才是减少洽商量的根本办法。一般来说，强弱电专业的接口工作通常是最模糊，最容易产生洽商和扯皮的地方。对此，应该在合同中以明确的文字描述，来划分接口工作的施工分界面。

　　下面我们就来谈谈图纸哪些地方最容易产生洽商，以电气工程为例。

　　1、配电箱数量平面图与系统图不符。

　　由于配电箱采购时只提供给厂商系统图，当系统图上出现数量遗漏时，自然会在后期产生洽商增量。所以在图纸审核阶段必须将系统图与平面图做详细对照。

　　2、消防电源的强切未按防火分区设计

　　发生火灾后，非消防电源都要进行强制性切断，同时应急照明强制点亮，但切断及点亮区域应位于本防火分区内。而许多设计会忽略防火分区的考虑，以致后期不能通过消防验收，发生洽商修改。

　　发生这种情况的原因通常是设计院设备专业设计修改图纸后未能及时反馈给电气设计，以致出现有设备而无电源的情况，这种情况在图纸中非常常见。如果后期发现往往给工程带来许多麻烦，所以在图纸审核阶段必须结合通风，水暖设备图纸与电气图纸做详细对照。

　　4、弱电消防配管遗漏或错误

　　一般来说，设计通常对强电了解较多，但往往对弱电线径、数量、配线方式了解不够充分，以致产生设计遗漏。例如：某些图纸可能会把网络线管做串联设计，给敷设网线造成麻烦；楼内未做相应的监控线路由考虑，公共部分精装后无法增加线路等等。遗漏发生最多的是消防部分，包括：设备的强起线、信号线、联动线的配管。所以甲方工程师在对图纸弱电部分的审核要仔细，必要时要求弱电厂商共同参与图纸审核。

　　5、结构外墙穿墙套管遗漏

　　一些图纸可能会遗漏强弱电入楼套管（包括预留给室外的电源套管）。由于结构套管是要加止水钢板预埋于外墙的，后期开洞不但成本高，破坏结构，还会破坏外墙防水，造成渗漏现象。所以审图时务必注意此项问题。

　　我们可以总结一下上面的分析。我们通过把设备材料选型控制在合理的范围内，以达到降低成本的目的；然后，我们又通过完善图纸，避免了后期洽商的出现。既完善了方案也使成本得以降低。

　　四、工程质量管理问题

　　1、质量管理中，必须以监理为龙头，实行监理问责制，即甲方发现质量问题马上通知并追踪监理，由监理再对施工单位问题做出处理。这么做是因为甲方对质量和进度往往同时具备需求，而这两方面在某些时候可能是一对矛盾点。总包方常常会利用甲方对质量问题投鼠忌器的双向心理迫使甲方做出某种让步。而监理在质量管控中具备一定单向性，而且具有资料签字权，管理效果往往会更好些。所以甲方必须高度重视监理的质量检查工作，而对质量问题麻木不仁，不闻不问的监理工程师应立即更换，加大质量管理力度。

　　2、在工程初期，应把质量放在首位，进度放在第二位。这是因为，在工程初期，即结构施工阶段，多为总包一家单位施工，其整体协调性、进度计划性较强。且无其他甲直分包参与施工，出现工期延误总包亦无法推卸责任。再者，只有工程初期加大质量管理力度，形成良好质量意识习惯，在工程后期，才可能不因为抢工使质量管理失控。

　　3、在工程后期，甲方应更加关注工程进度。因为在这个阶段，甲直分包开始增加。我们前面说过，总包和甲方都关注进度，但着眼点不同。与甲方相比，总包更关注于自己承揽工程的那一块。在施工中，总包方可能会因为自身的原因造成进度延误。为避免承担延期后果，有的总包单位，会利用自己掌握的资源优势，故意减缓甲直分包的工程进度，用以转嫁责任。对这一点，甲方必须加强重视，因为这会使工期进一步延误，造成恶性循环。

　　4、在工程后期，由于抢工期的需要，甲方会在许多方面对总包退让妥协。而且在这个阶段，建设方高层往往会参与到工程的直接指挥管理之中。这就使现场甲方管理人员与监理威信发生弱化，出现总包一枝独大的现象，造成管理上的困难。对此，必须引起建设方管理层的高度注意。

　　五、成本与方案控制问题

　　工程中任何项目都涉及造价成本问题，在保证既定方案目标得以实施的前提下，必须把成本降到最低。心里要清楚，降低成本可不仅仅是预算部门的事情。

　　再说“方案”。工程中任何项目的实施都涉及“方案”，图纸其实就是“方案”表现形式的一种。在相关资金预算不增加的前提下，你必须尽可能的把方案考虑周全。当然，这也不仅仅是设计和承包厂商的事情。

　　在实际工程中，从哪里入手可以最直接的降低成本，完善方案。从哪里呢？结论就是：图纸。在图纸中，我们必须关注两个方面，一方面是材料规格选型，另一方面就是因为图纸不完善，可能给后期带来的“洽商”问题。让我们具体来分析一下：

　　（一）材料规格选型

　　首先你要注意的是，设计对某些材料的规格选型是否存在过大的现象。之所以出现这种状况可能源于三点原因。

　　1）、设计出于对安全性的过分考虑。

　　因为工程出现问题通常会先从设计图纸进行倒查，有的设计人员为保证设计安全，盲目超越规范要求提升安全系数，却忽略了造价成本。这类问题通常表现在对钢筋规格和多种标号砼的选型上。

　　2）、设计人员工程经验不足。

　　设计人员因工程经验不足，为避免失误，常常会增大材料设备的规格和数量，以期满足施工及使用要求。这类问题通常表现在对桥架、线管及灯具的选型上。

　　3）、设计院实际利益需要。

　　因为设计取费以图纸造价为取费基数，图纸造价高，取费基数就大，设计费也就越高。这自然就会给设计院一种增大图纸造价的动机。这类问题则可能表现在材料设备选型、数量的各个方面上。

　　有鉴于此，甲方工程人员在对图纸审核时，务必要去除设计冗余。当然，这一切的实施应该是在满足现行规范的前提条件下。任何不考虑造价成本，无原则的加大材料设备规格、数量的行为都是必须予以制止的。在这一点上，甲方如发现问题，应与设计据理力争才行。

　　进度是工程中的一大要素。兵法讲：兵贵神速。工程干的再细再好，如果工期拖久了注定是要亏钱的。当然，保证安全和质量依然是工程进度的前提条件。

　　控制进度的关键是要有计划，根据计划去监控和调整进度。当进度和计划不符的时候，影响进度的原因自然就会浮现出来。

　　做为甲方，你的手中必须握有五本计划：

　　③设备材料进场计划

　　④甲供设备材料招标计划

　　前三项由总包编制，甲方审核修订。第四、五项由甲方自行编写。计划可按如下步骤制定：

　　1、首先，甲方要求总包对施工进度计划进行整体倒排。在此强调一点，倒排计划的关门时间点应以取得建委的竣工验收备案表之日为准。因为总包的竣工概念往往同甲方不同，许多总包会把自己承揽的工程完工时间做为竣工来理解。如果按总包的理解去编排计划，你会发现，原来你要求的真正竣工时间依然遥遥无期。

　　编排计划务必详细，尽可能多地考虑一切关联因素，包括各种手续办理、工种配合、资料填写以及行政主管部门的验收周期等等。计划通常还要考虑的是，春节、雨施、冬施、麦收、两会、高考对施工的影响（包括人力与天气）。夜施证及车辆行驶通行证也是考虑范围之内。

　　2、列出施工进度计划后，分发给各承包厂商，由其根据关键时间节点完善自己的施工进度计划。

　　3、总包施工进度计划确定后，应马上编排劳动力计划与设备材料进场计划。各分包亦如是。

　　4、依据施工进度计划及设备材料进场计划，甲方才可着手拟定自己的招投标计划及资金使用计划。

　　以上五个计划同时完成后，就可按计划监控各项工作的进度情况，并随时做出动态修订。发现问题，应立即查明原因，及时解决。

　　七、消防及其他问题

　　由于消防验收是质检站验收的必要条件，处理不好，可能影响整个工程进度。消防验收涉及多个专业的配合，包括消防水、消防电、风机、照明、电梯、防火卷帘等。这项工作按常理应由消防公司牵头协调，但由于消防单位通常为甲指分包，在协调中不具备权威性，所发指令常常不能奏效。所以甲方必须提早介入协调工作，否则可能造成工期延误。

　　市政部分的管线综合也是一大重点，涉及单位非常多，包括：电力、电信、燃气、热力、自来水、中水、雨污水等。需要甲方认真计划，高度协调，切不可等闲视之。

　　总之，我在短短的几个月时间里，努力工作，勤奋学习，不断向各位同事虚心学习，我坚信自己在以后的工作中还会得到领导的大力支持和各位同事的大力帮助，我坚信自己在新的一年里还会做出更大成绩，为公司发展贡献自己所有的智慧和力量。

　　2021房地产开发公司工程部个人年终总结5

　　“一份耕耘，一份收获”，经过不懈努力，20xx年的工作即将结束，在这一年的现场管理工作中，获得了一定的经验，同时也发现了许多问题。20xx年我在公司主要负责有：尚公馆1#栋工程的各项施工管理及质量控制、进度控制、成本控制；包括与各配套单位工作的安排协调等。1#栋工程地上32层，建筑面积约29000平米，现已顺利竣工验收并进行交房，我有幸与公司各级领导和同仁共同经历，分享公司每一点成功的喜悦。这也是我人生路上一段弥足珍贵的经历，现将一年来的工作总结如下：

　　工作管理方面：要求监理单位每周定期召开监理例会，总结本周施工情况，落实现场安全文明施工常抓不懈坚决杜绝死亡及重伤事件，认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针。加强对关键的施工质量重点监控；对现场存在的问题及时纠偏，跟踪检查落实。对现场整个施工情况、存在的问题定期上报公司主管负责人。对于公司领导下达的指示按照要求积极主动完善。

　　质量控制方面：质量是企业的生命线，也直接关系到公司的形象；在各单位施工进场前进行相应的质量技术交底，落实合同文件质量要求，严格要求各单位把握好基础质量，确保符合图纸要求。对于施工过程中存在的质量问题督促监理单位下达监理通知单，组织施工单位共同确定整改方案，并进行跟踪检查落实。进度控制方面：按照公司总的开发进度，单独制定了1#栋的总的施工进度计划表，以及各项进度控制措施。对于工程进度泄后的工种及时通知施工单位采取措施进行纠偏，根据施工实际情况定期对总的进度进行调整。

　　成本控制方面：熟化各单位施工合同以及公司签证流程，施工过程中及时记录整理工程中相应的签证文件，根据实际情况做好相应的图像资料，做到真实完整性；积极配合工程部成本管理人员现场共同签认，对不能确定工程量签证单主动及时与公司部门领导汇报，确保公司形象及利益。

　　二、不足之处、经验教训总结

　　20xx年初1#栋工程至进入装修期间一直坎坷，工程进度缓慢，雨水较多给整个工程施工带来较大的困难，加之前期主体工程施工遗留下诸多质量问题未处理到位，造成后期装饰施工各项工作开展十分被动；目前1#栋交房后存在着一系列的质量问题足以说明自己在整过施工管理过程中也有诸多不足之处。通过自己深刻反思，我对自己存在的问题进行了认真细致的总结。归纳、汇报如下：

　　1.在工作中没有很好的讲究方式方法，只是想将工作尽快、顺利完成，很多问题上没有考虑周全，做事急于求成，最后事宜愿为。要认真思考今后工作应该怎样去做，其次，要在实际工作中要摆正自己的位置，踏踏实实的工作提高自己的管理能力，巩固自己的专业知识，总结过去错误。同时在工作中一些小问题上不能过于疏忽，有所大意，应该加强自己的责任心，各方面的事情应该考虑更加细腻。将自己不足之处进行改正，让自己以后的工作中有所进步。

　　2.工作中不能高傲三人行必有我师焉，应积极听取领导及同事在工作中的一些合理建议，经验之谈。

　　3.保持一颗良好的心态，积极的心态、向上的心态，去面对工作、面对生活;好好工作、好好生活。

　　4.加强对施工单位及监理单位监控管理力度；总结对监理、总包单位管理中困难，积极主动沟通，寻找切实可行的方法，争取工程管理部的工作更加顺利。

　　5.在工作经验中与部门同事多进行沟通交流，分享1#栋得与失；提高后期项目管理成效，避免后期工程中发生同样的问题

　　1.1#栋交房过程中业主提出的问题及前期施工过程中遗留下来的问题确保按照公司限制时间内整改落实到位，解决业主后顾之忧；避免业主后期因质量等问题提出一切索赔。耐心主动的与业主沟通树立公司良好的整体形象。

　　2.配合物业公司完善1#栋余房的各项工作开展，整理相应的决算资料以及工程资料归档。

　　3.加强自我学习，巩固专业知识，让自己在公司有所用武之地，为公司长远发展效微薄之力。

　　过去的一年,是丰收的一年,喜悦的一年,也是有许多遗憾与缺陷的一年，得与失之间在日历上记录了自己前行的一些点滴,让自己在工作中越发变的成熟，在看到自己成绩的同时也清醒的看到自己的不足,如在沟通方面有时主动性不够,核心技术掌握程度不够,个人有些急躁,大局观有些差距等等,自己的不足有时自己反而看不清楚,过于自信会变的自傲在工作中真诚希望领导和同事多提宝贵意见。今后的工作中，我将继续坚持“宽以待人，严以律己”的工作格言，并将在不断完善细化自己工作的同时，通过参加各项学习、培训来进一步充实自己，从而提高自己的管理能力。

　　我始终遵崇这样一句哲言天行健，君子自强以不息。我自己也因此而进步。公司的辉煌需要我们用努力去创造，个人的发展需要自己用拼搏去实现，为了这些崇高的目标，我一直都在不懈努力、奋力拼搏。在以后的工作当中，我将戒骄戒躁、艰苦奋斗，与大家一道紧密的团结在公司这个大家庭当中，用自己灿烂的青春去实现公司最大的目标。

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来源：原标题：晃总 | 如何写好地产文案，你可能还不知道的七个法则。

本文10912个字，纯属个人总结，如有雷同，依然不是巧合。

写在前面。 对于地产文案来讲，这曾经是最好的年代。

城市化进程、gdp的增速，以及关于居住的文化复兴，从早期的简单的板塔，到后来别墅的盛行，再到城市稀缺资源的占有，紧跟着还有商住小户型和loft的春天，以及时隔不久的中国居住的回归，短短二十年不到，我们就经历一个行业的跌宕起伏。

上面结尾的这句话真眼熟，原来是广告门的slogan。

百花争鸣，群芳斗艳，地产文案分门别类，成为一个专门的属性，并且成为全世界唯一的纯粹类别的广告文案，更可以不夸张的讲，在港台地产文化开始的启蒙期过后，中国地产广告是世界上唯一可以排在第一位的专业类别。

因为它们没有我们这些复杂的文化断层、经济复兴、改革开放，以及公有制到私有制的转化，以及社会文化的多样性，还有骨子里对于中国人对于房子的热爱。

那同样一定有很俗气的下半句承接，这是一个最坏的年代，市场知识的更迭，开发商的名利之争，政策影响市场的巨大震荡，以及渠道开始凌驾于一切之上的冰山一角。

地产文案再也难以见到才情横溢的个案，大多是直言不讳的所谓带货文字，不管是豪宅，还是普通住宅，文案毫无差别，都是不同卖点的堆砌。没有了阶层，也没有了生活标准，没有了美学主义，也没有了大盘的势和小盘的气。

就像一位大师说过的那样，不管今日的互联网技术多么先进，多么牛逼，但是世界还是需要如何讲好故事的专业。一样，年代好不好，并不会影响我们对于专业的认知，对于好文案的判断，对于写文案方法的解读。

在很长的一段时间内，我对于专业手法的总结这种事情并不太热衷，因为我总觉得写文案在某些方面其实是很个人的一件事情。它有很多你内心的审美，写作手法的凝练以及专业技巧的把握，甚至还有一些小癖好并不能登大雅之堂。

展示这些似乎有点“字恋狂”，但是听闻很多并非这个领域的人张口就来的指导，似乎地产文案谁都能写，俨然藐视了我们这个全世界排名第一的广告文案的专业性，于是还是写一写，因为公众号需要粉丝。

哈哈，不赘述，现在开始。 

首先，有一点重要的共识。

从马斯洛的角度来讲，地产一样具有两重社会属性，其一是功能性，就是解决居住的最基本的功能需求。其二则是精神需求，深邃一点讲，房子在功能之上要寻求的是居住文化的理解。

不管是身份，还是阶层，还是作为世代相传的资产，抑或是财富的象征，这些都是居住文化本身所带来的寓意。

而我们在地产广告的推广中，往往会进入居住文化这个领域，而文案最难把握的，也往往是这个点。因为中国文化的博大精深，以及近千年来儒家文化和现在的拜金潮流的冲突，使得大家陷入了吹牛逼的跟风之中。

但恰恰，流传至今的，值得推崇的，是基于中国文化基础之上的居住价值认同，抛去那些八股文一样的古语表达，想要写好这样的文案，你需要把握最重要的一点，寻找“文化的共情”。

举一个例子。团长在精信的时候，为万科写的品牌形象稿。在2005年的时候，团长在参与一次知识分享的过程中，也表达了对于这几张稿子的一些思考。

1、“品味与金钱无关”

团长：“画面是一个很现代的建筑，建筑当中有一个葫芦，这个葫芦是一个非常经典的东西。讲万科多年来在经营环境品味方面一些独到的体会。”

2、“卸下你心里的围墙，你会发现生活的原味”

团长：“这是一个围墙上有两个咖啡杯，卸下心里的一个围墙。即使在竞争到处蔓延的年代，我们也不要把自己的内心关闭。 ”

3、“潮流来来去去，生活本质永恒”

团长：“这是一个非常时尚的黑鹅卵石的地面，这个广告登出去后效果非常好。特别是在上海那个地方，很多人追求富贵已经很累，这套东西的切入点就比较独到，整个处理也比较完整。虽然没有涉及到万科多么多么好，但是讲出了一套观念。”

4、“再名贵的树也不如你记忆的一棵”

团长：“跟你小时候听你奶奶讲故事的那颗树相比，这个有意识的保留了原生态的东西。这都是一个观念。”这套广告的主题是“珍视生活本质”。这套稿子很高级，高级的根本在于对于文化的洞察非常的准确和清晰。它对位于万科一贯的中产阶JI客群，万科客群所呈现出的共性是财富并非顶端，但是这些人对于居住和生活，因为文化的背景总是有自己认为的独特认知。

相比较市场上的奢华与浮夸的居住文化来讲，“珍视生活本质”的推出是和中国居住文化一脉相承的。它更能有“共情”，是因为这种通感是骨子里中国人的文化本性使然，不管是生活的本质，还是朋友的感情，抑或是居住的品位，再到记忆的珍贵，这些内在东西含蓄的表达，呈现出“文化的共情”，进而使得大多数阅读的人产生了没有距离感的认同。

为什么是文化的共情？是因为“最温暖的灯光，一定在回家的路上”一样，这些文化的共性是能够感动中国人，甚至是全世界的人性的。

好莱坞的IP故事法则为什么百战不殆，不是因为其说故事的手法多么高明，而是因为最基本的一点，它们的故事更加的能够从人类的文化共性出发，比如“超级英雄一定要拯救地球”，“灰姑娘一定会成为公主”等等。这些都是人类文化中最本真的部分，寻求的是一致的共情。

我有一个朋友叫刁勇，现在是“不是美术馆”的创始人，现在的“不是美术馆”已经是中国排名前茅的艺术营销的操盘公司，打造了很多新鲜的艺术营销活动。比如新源里菜市场艺术展，长城上的深夜食堂等等。

2004年的时候，当时的刁勇和搭档赖伟来北京进行蓝色创意服务的一个项目，他们作为先驱要打造一个标杆，不管是为公司，还是为市场。他们以他们的方法论在北京，也服务了几个项目，效果不错，但是却难成撼动地头蛇的代表作。

直到他们遇到了一个很有意思的项目，那个项目的名字叫东润枫景。

一套稿子横空出世，一下子就击中了很多生活在北京的人的内心，并且产生了巨大的文化和情感上的共鸣。

这套稿子当年得了全国的地产类平面金奖，它塑造的是一种生活在北京和CBD青年白领对话中的一种关于生活的态度，它传递的是“发现居住的真意”。

这些稿子为什么有如此大的共情？是因为对于北京城市文化居住的理解。就像上面的糖葫芦、冬天储存的大白菜、春节燃放的烟花爆竹以及饺子和小人书一样，它的共情和我们的居住过往环境紧紧的联系在了一起。

有很多客户，剪下这些报纸的平面，来到售楼处，来看房子。为什么？这些文案唤起了他们内心深处的一部分文化上的共情，它告诉你，你的根在北京，也在这里。

当不同的建筑形态不断丰富每个城市，当稀缺资源变得更加的稀缺，这个时候，小户型往往横空出世，成为每个文案的案头工作。

它们往往具备如下特征：商住属性、户型切割以后面积非常小、产权年限受限、城市核心位置，以及有可能是LOFT。总价很低，首付也还过得去，就成为针对年轻人的置业的过渡型产品。

因为针对年轻人，所以有无限可能，就像城市里游荡的灵魂一样，这些年轻人往往有极大的共同点，需要你塑造一张相同的面孔，这就是我说的小户型需要文案的“人设”。

北京有一个老牌的地产广告公司，名字叫做今久。今久作为黄金时代的留存至今的地产十大广告公司，可谓历经风雨，作品似乎给人的印象一贯的是比较安全而品质稳定。

但是实际上，在早些年的时候，今久打造过一个在当时赫赫有名的小户型，名字好像叫SOLO。当时的平面出街的时候，在北京也是有很大的反响，蓝色的底色以及手绘的字体，时至今日我仍然记得一个标题“在SLOGO我只住三天，昨天、今天和明天。”

也许在如今这个时代，以上这几张稿子并未形成多巨大的冲击。但是在十五六年前的时候，所谓的黄金时代，或者说地产广告的理想主义时代的时候，这些稿子孔武有力，它为年轻人搭建出了一张清晰的面孔，是和当时的完全之不同。

再举一个例子，小悦城。

小悦城作为策略上，我们所谓的“大悦城边小跃层”，典型的凿壁借光式营销，站在巨人的肩膀上，从传播上，它是成功的。但是它仍然需要自己拥有一张清晰的面孔，能够和年轻人对话。

这些稿子就是从武侠的角度，和产品卖点的融合形成了一个独特的表达方式，有一点点调侃，也有一点点的桀骜，江湖儿女江湖见，同在朝阳北路边。

乾坤大挪移、狮子吼、吸金打法等等巧妙的和卖点联系在一起，一看就是给年轻人的房子，自由自在，毫无拘束。人设清晰，写起来其实也毫不费力，但效果却很理想。

小户型的人设一定要和城市气质、产品特点以及客群个性紧密结合，就像揽胜当年在三里屯操盘“工三”一样，深夜开盘，感觉就是吻合三里屯一贯不夜城的印象。

还有一个很有意思的项目，也是我当年非常喜欢的。就是来自于当年从黑弧奥美出来自立门户的及时沟通的代表作，传说中光耀地产的马克住区，I’m MARK。

从视觉到文案，从概念到传播，马克住区横空出世，让人耳目一新。后来的很多项目都提出，留在各自的城市都不容易，但是马克住区作为最早凝练这种概念的发起者，在当时就赫然说出了“留在深圳，给自己与爱的人一个家”。

找寻每个人在深圳生活与生存的印记，每一张张的面孔叠加起来，你会发现，每一个MARK先生都是自己，都是你和这个城市最后存在的印记和联系。

因为这些印记的存在，人和城市不再是冰冷的关系，而是有了记忆的温度。这种温度的宝贵之处在于，我们除了奋斗和努力之外，这个城市的每一部分的进程，都是由这样微小的每一个自己所筑就，换而言之，你是这个城市历史的一部分。

经过艺术设计的精致生活只是这个项目的开发设计初衷，但是广告以及文案赋予了这个项目更多的价值和其他的东西。

马克住区的人设是在深圳奋斗的年轻人，其实也是每一个在大城市奋斗的你和我，来自五湖四海，为了不同的理想，但是都走到了这个城市，很辛苦的早晚奔波，一不小心收获了爱情，要不要留在这个城市，给自己和爱人一个稳定的未来和继续下去的理由？

如果不想成为卖点堆砌的项目，如果不想单单作为一个建筑体屹立于城市轮廓之中，如果一个建筑或者社区，需要在这个城市，需要在你我的生活中留下什么？

抛去那些广告技巧化的陈述，实际上还有一条更有趣的路可以走，就是输出观点。

观点，某种程度上的世界观，集齐爱好者，可以召唤神龙。《圣经》不只是上帝的图腾，更重要的是口口相传的信念之书。它传递的是一种准则，是人在世界上生存，在法律之前用绳子打结勾勒出的观念。

地产文案和其他产品类别最大的不同在于，往往你可以运用你手中的这支笔，为这个项目，为这种生活，为这个认知形成一种新的观念，这种观念来源于产品带来的生活价值，也来源于你自身对于观点的全新表达。

就像很多常识却不为人所知，真正高级的观点会令项目的外轮廓形象熠熠生辉，而且一样可以勾勒出一个认知的圈层，彼此感知发现的欣喜。举个例子。 

意识形态广告在大陆地产广告中的绝唱。如挽歌一样，惊鸿一瞥的在夜空中划过，短暂的惊起了花火，令人啧啧称奇。

广州的时代玫瑰园，将广州美术馆的一个分馆放置于社区之内，成为项目很大的一个辨识度。意识形态包装形象，甚至我在广州的时候，格雷还受邀去制作一条广告片，我记得用他自己的话讲：就是把生活中最庸俗的做饭、什么起床等等，都在美术馆中重来一次，形成强烈的冲突和对比。

意识形态提出了“大象应该是粉红色的。”

各位，这个不是标题党。

“粉红色的大象”来源于一个著名的心理学实验，实验证明你永远无法“不要想起些什么”。参与者被要求不要去想象房间里面有一头“粉红色的大象”，但是没有人成功过 —— 正如你脑袋里会无可抑止地出现粉红色奇怪的大象一样。

这个实验证明了你永远无法“不要想起”些什么。这个观点就是高级的，是存在的，而不是生硬掰出来的。若干年来，地产文案为了帮助客户销售，硬掰了无数所谓观点，之所以不高级，是因为毫无支持和来源，大都是拍完脑门再拍胸脯，前者突发奇想，后者发誓认证。

很多年前，我买过一件T恤，上面有一句英文：Hip-hop is new black。什么是new black？在1988年的时候，川久保玲在一次发布会的主题是red is black。从此以后形成了new black就是新的潮流。

你看，一句话背后其实有若干线索，千里伏线。我们欣赏一下完整的文案，一共有三组。图实在是找不到了，我翻阅了我十多年订阅的三联生活周刊，还是没找到当时的几张发布稿，网络上的太虚，当年这组稿子获得了世界华文广告奖的金奖，但是2006年到现在13年过去了，网站已经关闭了以前的链接。 

1、标题：大象应该是粉红色的

当城市不再自满于数字上的财富而争相炫耀其文化资产，
当道路不只因为动线存在，而开始思考行道树的季节快感当上班族的背包里不只放着手提电脑更多了一本诗集，
当服装不再是一种地位的象征而被视为一种存在的语言，
当食器的美学概念，远远超越了正确的餐桌礼仪，
当文字不只贩卖资讯及知识，更示范了某种阅读的品味；
当一间美术馆不再疏离生活，而是被放置在住宅空间中思考；
那么大象就应该是粉红色的。  

2、标题：建筑师应该写小说

对家的《倾城之恋》是活在《铁器时代》，
却只想住在《山居岁月》。
家在离市区不远的《高地》，在《看不见的城市》里，
《玫瑰的名字》是回家的地址。
喜欢躺在阳台晒太阳，像一幅《青年艺术家的画像》，
享受《我是猫》的片刻，以为这样就可以《百年孤寂》。
回家变成忘不了的《追忆似水年华》，
离开家则是《生命中不可承受之轻》窗外吹来《听风的歌》，
在某一个适合作《红楼梦》的《一千零一夜》里。
[刘家辊]：时代玫瑰园第3期的建筑师之一。既是中国当代最重要的建筑师，也是一位小说家。  

3、标题：广州人应该学会的第一个荷兰字是 —— Koolhaas

因为他在西雅图设计公园图书馆开启当代城市的未来趋势，
因为他在北京设计中央电视台总部已列为世界新七大奇观，
因为他在纽约规划PRADA概念店重新定义消费文明，
因为他在广州时代玫瑰园美术馆即将改变你的居住生活，
2000年荣获普立兹克建筑奖，
并历年赢得《时代》杂志最佳建筑奖，
美国建筑师协会的杰出建筑设计奖（AIA Honor Awards)等殊荣。

2003年到2004年期间，北京典晶创艺在服务西二环的一个项目，案名起的挺霸气，因为有5个楼围合，于是就五栋大楼。

这个项目的LOGO是由我商艺风云榜合伙人段康段老师设计的，听邱小石同学说，段康卖稿的时候，站在画面前，长久的凝视着自己的作品。等大家都有点迟疑不决的时候，段康同学用四川的普通话铿锵有力的说了四个字，一举敲定案名。

这四个字是：“结构，解构！”

我对段老师最大的印象就是，我们同事的时候，他有一段老是在修一条龙，对就是那条龙。当时李建guo著名的豪宅项目NAGA上院，段康设计的LOGO是龙和g的结合。故事是成龙去簋街吃饭，经过之后又回头，发现这有一条这么牛逼的龙，跟我很吻合啊。转而进去售楼处，买了房子，还顺便代了个言。

当时五栋大楼的出街稿，标题由邱小石执笔，写得真的很好。

想象的世界才是真实的世界。这个来源于黑客帝国，尼奥从梦中惊醒，却不知是在真实世界，还是在想象的世界之中。邱小石虚构了一个建筑大师，名字叫M·塞尔夫，实际上就是每个人自己，就是你。

他说：“黑客帝国讲述未来人类丧失人类特征的命运，我们以为真实的东西，原来都是虚拟。其实建筑也一样，如果它只是一个箱体，缺少主动的智慧，就不会是一个有生命的空间。如何让空间成为一个有人性意识的空间，一个能够让人想象的世界，这是我设计的最终目的。”

提到地产文案，肯定绕不开一个台湾项目。

我们说它绕不开，是因为它足够经典，足够强悍，也足够传承至今日，当然也足够牛*。

多久没听过有人唤我‘林桑’了，直到有天下午，在草山…… 

董事长下了班，最痛苦的身份就是董事长。即使散步在仁爱路口，打拳在国父纪念馆，休闲服里总得备上一叠厚厚的名片，应付斜地里闪出来的客户，长官与陌生朋友，应付一个嘈杂的社会尽要名片，让人既注意你，但又忽视你；享受真正宁静的生活，却仅要一个微笑的颔首，最检约的礼数，譬如草山的邻人。

宁静的山，沈默的树，不会喧哗着身份、地位、成就；山雾、叶落、溪涧、飞鸟、自然的作息、薰陶了草山先生们字根表的人生视野，即使是朴实的店家，在浅浅的一声“林桑”间，你也会觉得她是一位生活的智者。

选择宁静的住所与环境，应该在草山。

“独角兽！金刚！坦克！孙子们要玩具；我说：来，阿公给你们弹珠 —— 那是秋天在苗圃里检的柏树种子……” 

“住上草山的那一天，儿子问我想作什么？我说：去呷碗地瓜汤吧……”

飞弹让股市大跌的隔天清晨，我来到这里，水的温度告诉我 —— 留在台湾。

“生活愉快吗？一位立委朋友来电问：我说：草山的树和人，都那么挺直腰杆地生活着……” 

 “你知道吗，直到三十九年后的今天，我才真正读完一套福尔摩斯全集……”  

草山先生源于台湾的地产，是詹伟雄所写。

将山居生活与政治，与亲情，与旧爱，与过往的一切做出了切割，但又有着中国人最为谦逊而自得的气质，文案之中流露出一种我们失去很久的情怀，像是民国的怀念，像是功成身退的淡泊，但是是想象中对于功成名就后的理解，把中国人让藏谦的情怀和但底牌内敛的出世风格尽显无疑。

“树，生活在台北最委屈的，人也是。”将自然的环境和人生的体悟相结合，不牵强，却有中国人自己的生活智慧，这就是中国人的情怀。

而无数次的过往告诉我们，我们愿意为情怀与知识焦虑买单。这是中国文化显性特征，两个老罗，一个老罗是情怀，为年轻再也回不来青春和理想，一个老罗是知识焦虑，将知识压缩成内容简介，快速翻阅，就以为获得了新知识。

人生诚可贵，情怀价更高。为什么下完雪人们愿意去北京的故宫的角楼拍照？因为那块的景色没有任何现代的东西来衬托，每一次下完雪之后，白色的雪覆盖在护城河的冰面，角楼的建筑体上也轻浮一层白雪，整个画面中是安静而真实。

但那是记忆中的北京，回不来的北京。

因为人们总愿意用这句话来形容：一下雪，北京就变成了北平。

我有个朋友胡一刀，杭州锋芒的老板，有一次在北京聊天，说起他最想穿越的几个年代，混乱却百家争鸣的春秋，荒唐但天才横溢的魏晋，末途但新知遍地的民国以及白衣飘飘的八十年代。

这就是中国人最看重的情怀，一般它已故去，并且无法归来。但是却深藏于中国文化的内心深处，它和理想不一样，理想是在未来，而实现不了的理想在过去，这个过去就是情怀。

人们为什么对于久往的城市总是充满怀念的情怀？是因为它不是建筑体的更迭，而是对于自己所经历的这个时代的久久的留恋。就像追忆似水年华一样，人们在一定程度的回头看，如衣锦不还乡如锦衣夜行一样，是马斯洛需求里面很高级的表现。

揽胜写观唐的时候，标题是：一下雪，院子就更好看了。

王十二的和声在做北京院子的标题是：一下雪，熟悉的北京，又回来了。

你看前者是给出结论，后者有那么一点点藏在文字背后的情怀露出。说到揽胜，我们总是对于它的大胆作品出色称奇，其实在多年以前揽胜为陶然亭的一个项目，打造了一个很不一样的表达。名字很揽胜，叫做“一瓶”。

它的定位：不是每个人的记忆里都有陶然亭。

其实表述的都是回不去的陶然亭，那些和自己年少时记忆掺杂在一起的东西，就是对于逝去日子的留恋，这种情怀曾经拥有却终将失去。

就像团长写的：不是每一棵树，都生长在你的记忆深处。 

说实话，现在的房子卖得越来越贵，但是豪宅的广告和文案远不及从前，甚至说是相差数个等级。用一句著名的标题讲：C罗或许要踢到13508年，他的财富才能比得上巴菲特。

提到豪宅，一定绕不过“红鹤沟通”这个名字，没办法，用另外一句话说，红鹤算是“中国豪宅分水岭”了。

想当年在北三环的一块户外的一句话，让我现在还记忆犹新，写的真的不错：“等待上品，时间不足惜。”悬念入市，一句话，豪气顿生。

（御园平面，本来想找“三山五园又一园”，没找到，大家凑合看吧。）

包括当年耕天下的广告，其中有一句标题也是让我直到现在仍然记忆犹新：“500年前，它还是一株年轻的龙柏，站在树边的中国人姓朱，号永乐。”

关于豪宅的认知，我的前老板典晶施宝成有一个总结，我觉得特别好。他说：经济适用房或者是刚需，说得越多，卖得越多；中端住宅，说多少，卖多少；高级住宅，说得越少，卖得越多；顶级豪宅，什么都不说，卖得最多。

这里面有一个繁复的论证和表述在里面，其大意是讲，经济适用房类似的初级产品，需要详尽全面的产品论述，越多越好，消费者会觉得自己花这点钱，买了这么多产品点；而中端住宅，则需要上升一步，不是把所有的卖点陈列出来，有选择性的将卖点凝练为自身价值属性，这样客户准确对位产品诉求，找到购买理由；高级住宅，不要陷入讲述产品点，而是尽量少描述物质，而是更重在精神，比如身份、传世、阶层等等，由最核心点带来的精神上的定性；而顶端豪宅，什么都不说的意思是，开始摒弃产品的有，而进入一种“无”。

这种无，是陌生化，是无用，或者可能是一种场景，一个故事，一种文化的外延，一句你看不懂的话。总之，和产品无关，完全描述的是另外一种类别。

揽胜做过一个项目，叫山上的别墅。这个项目我早期接触过，甚至到项目现场看过一次。就是前陈领导自己的私家别院，一共11栋别墅，建于蟒山还是凤山的后山脊。其实是12栋，中间还有一个类似于小庙的镇山小塔。

你能够想到的山居别墅，大概就是这样子。居高而临下，山下有水库，山上有神明，山间有风水。

因为这块地的归属有点敏感和复杂，倒了几手之手，终于办完了所有的手续，找到了揽胜，推出了当时一套很有名的稿子，一亿一栋。要知道，这个价格还是在当时的北京，总体量其实不大，但是打造的却是一种我们只能想象的生活状态。

这句“方便亲切会谈”，被无数人拿来主义使用。比如李克做高端烟草，或者是种种想要走这种路线的，基本上这句是起始点。这是中国政治的准确领悟，也是含蓄的表达。

当年做缘溪堂的时候，销售公司策划总韩牧言总有一个关于豪宅的“低、平、优”理论，印象极为深刻，并且深得各路英雄的赞誉，都觉得北京豪宅，必然如是。

“低调的张扬，平和的霸气，优雅的俯视”。我现在看这三组看起来很矛盾，但实际上准确描述了中国高端上位者的这种只可意会和不可言传表达的淋漓尽致。

所谓上位者的气度，之前冯仑写过李嘉诚的人在和感觉不到存在，而我听到过一个故事。当年在安贞桥，有一个现在业内的女作家，当时也在地产圈内各种资源对接讲的，大意是她追尾或者剐蹭了一辆黑色轿车，她心情很不爽，于是就下车打闹，前面车的司机一直说你小声点，不要惊动老人家。她说什么老人家，我现在就是要让老人家知道。然后继续斥责对方。后来，前面车真的走下来一个老人家，她看了一眼傻了，一个领导人。很温和的跟她聊天，如何如何，后来她都忘记了。但是她说，对方的气质就是非常温和，但你根本无法呼吸。

这个故事是真是假不去考量，但是有一点是最重要的，豪宅文案是真正的寻求和目标客户对话的语境，或者营造出想要成为这样目标客户的语境。

豪宅文案有多种表达方式，比如诗词歌赋，比如历史印记，比如佶屈聱牙。但更为难得的，就是这种“空无”。因为你发现，它和产品的关联不多，但却比产品化描述更容易成为项目的印记，如刀入骨，如墨晕纸。

有一个日本摄影师名字叫安村崇。日常风景是他一贯的拍摄对象，“果篮里金黄的橘子，橱柜里安静摆放的杯子，餐桌上的调味品……”。当他让这些充满生活气息的物品，在照片中失去了日常的熟悉感，就会变得微妙而陌生。

有一种场景的质感，他形容叫做将日常逼到角落，把现实探个水落石出。

地产文案和现在互联网产品有一点的关联性很强，就是场景化运用。不同的是，互联网产品更多的是使用场景，而地产文案要强调的是生活场景。这种生活场景如果平铺直叙的话，就如日常生活，毫无信息。

这个时候，需要文案的一点点质感，形成一个打破日常化的逼仄点，这个就是安村崇所说的，动摇了人心中的日常性。

尤其是当你面临现场拍回来无数实景的图片，你发现建筑和街景，园林和景观，或者没有人物，或者也只是摆设的时候，让这些看起来很生活，但实际上没有人味的图片散发出场景的质感，就看你手中的这杆笔了。

我有个朋友叫梁佐林，早些年广州的金牌文案之一，现在转行做教育了。他当年在广州蓝创的时候，好像接到了一个比稿，数十张照片，要做数十zhang平面稿，全靠文案。结果是，他一出手，营造了无数的生活场景，一下子奠定胜局。

2003年的夏天，我在广州的一家公司，我有一个杨姓女文案同事，来自深圳的一家广告公司，名字叫BOB尽致。这套薇蓝海岸的平面稿就是当时BOB尽致的代表作，老板夏天健与程鸿蔚俱出自深圳万科国企，现在亲爱的广告梁轰也出自尽致。

作为广东广告圈乒乓球业余选手前三名的梁轰说：“2000年左右的BOB，可能是大陆最具台风的一间公司。老夏喜欢孙大伟舒缓的朴素文风，偏爱小处见大的表现技法；程老师擅长抽丝剥茧的思辨论述，夹以娓娓道来的情绪浸润。”

这几张稿子，不看内文，仅凭标题，就让人记忆深刻。比如我一直对“叫她多喝点水，她说到泳池喝”，过目不忘。文案似乎有了点睛的作用，让普通的画面变得不普通，有了生动鲜活的理解。

以前很喜欢《三联生活周刊》，遇到合适的项目，总是推介三联作为发布的载体。2005年的时候，做北京的碧水庄园A区新知小独栋，客户选择了三联。于是2005年和2006年，到处都是我们创作的几个系列的碧水庄园A区的广告。

为了寻找2006年获得华文广告金奖的意识形态的时代玫瑰园广告，翻遍了06年的三联生活周刊，结果玫瑰园没找到，却找到一大堆碧水庄园的出街稿。分享其中一组，因为当年的塞纳河，就是如今有门的大老板小塞，曾经在06年专门从上海发来贺电，说很有感觉。

让地产文案动摇画面和人心中的日常性，其实就是场景的质感。关键在于场景是基础，而质感是我们想要到达的目标，让人阅读之后，不是翻天覆地的摧毁，而是心中一动。这一动，便是整个世界。 

系列稿和长文案，都是讲故事，不过是看谁的故事讲得更高级。

早有世纪瑞博小丰，以7天创镇记的线索打造了香槟小镇的传播，不止是文案功力的了得，更厉害的是他是第一个开地产包版北青报的先河，在当时的营销环境下，可比现在的易车网一天之内包下了24小时的分众媒体，冲击力更大。试想一下，在2004年打开北青报，全版核心位置只有一个项目的广告，以7天创镇记的文案开始造镇之旅，一下子就是名盘。

你想这组系列的创意总监和设计师王鹏程后来自己的开的公司叫做七宗创异，可见影响力如何，至少在当时业内一夜倾城。

亲爱的广告梁轰代表作品太多，我印象最深刻的还是先生的玫瑰园以及全球候鸟度假地。前者的文案，众多网站都有解读，比如“五行缺土”。但我还是喜欢全球候鸟度假地，尤其是那句“我为什么会飞行？”这是一个老文案最喜欢的笔法。

后面给故事留出了长足的空间，去从容的描述。

秋爽在揽胜的时候，主笔星河湾。不说“拒绝半成品豪宅”的业内争议，平面文案的几个故事，就已经秒杀很多人。简单，直接，干脆，没有修饰词，像极了二总的《最长一枪》，冷漠而稳定的手。

故事分两个点，故和事，故是因由，事是过程，讲的是事，但传递的是故。

故事里的事，不是卖弄文字技巧，而是用文案的血和肉填充到项目的面孔以及骨架之中，让它对外的表情更丰富，肢体更性感。

为什么所有流传至今的故事，中文是在很久很久以前，而英文是long long ago。是因为好故事的模型和内容各有不同，但是却有一个表达的逻辑是相似的。

你找到了这个逻辑，你就能把故事说清楚。

最后，让我有一个秘密来结束这篇关于地产文案的文章吧，这个秘密是：Neil French是从房地产行业入行的。

所以，他们幸甚至哉，我们歌以咏志。

经授权转载至数英，转载请联系原作者作者公众号：晃总（id：yiqihuangyu）

      2019 年 12 月 26 日，由房互机构&房地产和互联网研究院主办的“Multilateralism，回归与聚核：2019 房地产和互联网年度峰会暨房地产和互联网年度颁奖盛典”在北京举办。本次峰会主题为“Multilateralism，回归与聚核：从泡沫盛宴回归到现实世界，聚焦商业逻辑和核心竞争力”。

　　第二场圆桌论坛主题是《多边会谈-房地产信息与服务合作破局》，由凤凰网房产总编辑周翔宇主持，参与对话的嘉宾：

　　陈 兴 好屋联合创始人

　　苏 婕 58 房产商家服务平台总经理兼 58 爱房首 席运营官

　　曾伏虎 京东房产总经理

　　刘 绮 房多多合伙人

　　李 伟 合硕地产董事长

　　张 超 居理新房联合创始人、首 席运营官

　　杜一鸣 三合地产 CEO、董事

　　以下为圆桌论坛二实录：

　　周翔宇：谢谢国良总给这个机会在一起探讨这个话题，这个话题特别好，前面的话题是投融资的寒冬，投融资的寒冬带来什么现状呢，现在很多房企强调现金流，强调销售，反而推出另外一个现状，就是对渠道的依赖，刚才诸葛找房的负责人也讲了，渠道为王的时代。就像我们的主题说的要破局，要多边合作，我们短期没有看到更多的合作，看到的更多的是互怼，陈劲松说渠道是腐败的集中地，所以我第一个问题想从这个话题切入，大家对渠道，对房地产服务的渠道到底怎么看？

　　李伟：我从甲方的思维解释一下渠道的事儿怎么产生的，对于开发企业而言，衡量做生意的标准最主要的指标是ROE，跟利润率相关、跟杠杆率相关，跟周转相关。利润率又跟价格相关、跟成本相关，而今天的价格，新房交易的价格被政府管住了，成本最主要的土地还是靠招牌挂，房子总不能盖塌的，利润率对ROE的影响今天很有限。

      杠杆率要么融资渠道，要么客户回款，融资今天对于整体开发商的融资渠道很紧，客户回款由于首付比例的提高也比较难，所以杠杆对ROE的贡献也有限，过去是特别丰富的做生意的方法和手段，今天把所有的压力集中在周转，周转是两个指标，一个是存货，一个是销售率。

　　总不能不买地，开发公司就经营不下去了，还需要买地，所有的压力变成了周转，周转的销售要么是来客，要么是转化，转化是隐性指标，来客是显性指标，链条上很丰富的生意逻辑变成了单一指标，必须要来客。渠道就是最直接的，最显性的办法，所以有了今天渠道在市场交易环节中的地位，有了这个地位才有回报率。这是前世。

　　今生就是怎么样，这么多的嘉宾大家可以分享一下

　　周翔宇：如果让您回应陈劲松说的渠道是腐败的集中地呢？

　　李伟：不能说吃饭噎死了孩子就不吃饭了。

　　周翔宇：陈总您怎么看待渠道？

　　陈兴：先回复一下主持人所说的，如果说当下的行业，我个人的观点现在在座的各位今天坚持坐在这里，我们的行业还大有可为，用张仪的话就是合纵连横，远交近攻。首先这是一个伪命题，今天台下坐满了，也站满了，说明这个事情还是存在的。

　　您说的两个观点，我也不站，因为是两个阶段，今天早上本来穿了一个高跟鞋，但是实在太累，12月份是最忙碌的时候，我今天一直在听，无论是中介、平台还是说我们的客源服务，从另外的高度看，最大的生意方是房源端的提供商，房端又是谁提供的，从新房的角度肯定是开发商，我的工作每天几乎都是跟开发商做交流，从我们的商业逻辑来看，也是希望在房源端能够跟我们合作的经纪公司，经纪人提供更好的优质的独 家房源。今天又换了平底鞋，目前我们平台上的独 家房源超过了100的小目标。

　　相当于我有两万多套的新房源，在这个过程中我觉得不太存在着垄断，也不存在着您刚才说的渠道费用的问题或者是说房源的问题。

　　反过来说房源供应商，因为我们有价值存在，我们也是要打保证金的，统计了一下，截止到今天，我们可能共投出了16亿拿房源，就是为了让我们平台的经纪人有更好的活跃度，有更好的房源成交能力。

　　周翔宇：非常巧妙的两边都不站，苏总也是两边都不站的态度么？

　　苏婕：我觉得我们的论坛还是蛮和谐的，今天我们促进渠道发展和不同的方式里面，大家都是密切合作的，像我们跟大家都有很深度的合作，都探讨过合作的方式。应该说作为平台端或者作为一些去化的服务商而言，大家的心态还是很平衡的，都是想怎么为这个行业提升效率，不管是开发商还是经纪公司提供更好的服务，贡献我们的力量。

　　第二个回应劲松总的话也是有前后文的，作为媒体肯定挑最有眼球的部分讨论这个问题。我们回应一下，渠道在我看来，首先在于价值的体现，刚才很多伙伴讲了对于开发商端的价值的体现，一样的反向的我们也认为对于经纪公司端有非常高的价值，一个行业或者去化的路径之所以存在，一定取决于能提供不同的价值，这个价值在于效率的提升。

　　一二手联动的市场，存量的匹配二手房源客户的转化还是既有投资需求的老业主的转化，本身是跟新房配合起来，我们努力提升自己的渠道，又提升客户服务，又带来新房市场的效率的提升。这个角度而言，渠道有它不可替代性，就说明存在就是合理的。

　　即将到来的2020年，整个渠道在去化环节里面会进一步的上升。

　　周翔宇：会升到百分之多少？50%？

　　苏婕：我认为2020年达不到。对于我们来讲，我们考虑的是怎么样更好的为渠道里面的两端，包括开发商和经纪公司端提供服务，刚才好屋的伙伴说的特别好，独 家房源一个服务，对于爱房来讲，我们的流量和产品也是服务。所以我认为我们和在座的所有的各个伙伴一起，我们希望让这个渠道的价值能够有真正的体现，能够真正的服务好我们的开发商端和经纪公司，从而最终服务好所有的购房者。

　　周翔宇：市场选择渠道肯定是有价值的，它的价值也能给我们的项目一些去化带来新的变化。但是现在肯定有质疑，这样的价值，衡量标准，3%，5%，甚至更高，是不是太高了。曾总您怎么看待目前的渠道费的问题？

　　曾伏虎：渠道费这个事情就应该随行就市，十八届三中全会说市场要起基础性的作用，渠道费也是价格的一种。其实渠道原来叫坐商，陈劲松他们是坐商时代的代表，开发商弄一个售楼处人就来了，后来互联网发展起来了，说你们不用到百货商场，到京东就可以买东西了，后来又有新的招数，又搞了行销，尤其是经纪公司，这是一回事。

　　对于我们来说，对于京东从形式上更像世联。但是商场随时都在变，你哪知道明天不占那边，我们家自己的优势是这样，我当然占这边，我们说还是行销有赚头，因为市场在变化，这个事儿不是看怎么看队的事情，前面两位美女都讲看谁有效果，看谁能为市场创造新的价值，我们有我们的优势，他们有他们的优势。

　　周翔宇：确实我们也看到了渠道在今年以来的火热，这是一个现象，以前我们讲营销的4P理念，产品、渠道、宣传、价格，现在大家更多的看到渠道这块，其他的三块怎么和渠道保持互动和合理的比例，刘总您怎么看？

　　刘绮：其实刚刚也说了，每年房地产交易差不多在15万到20万亿的市场，刚才您也问苏总会达到多少，我们预测了一下，未来五年会慢慢的过度到45%。所以刚才您也说到了服务，我们现在真正进入了房地产交易的服务时代。

　　说明它有价值，所以更需要服务，这样就需要更职业化的经纪人去服务客户，房多多是一个交易平台。其实我们构建的生态也是为经纪为商户做这样的构建，希望他们不再单纯的只会作交易，而是平台帮助他们更多的提升职业化，包括绩效。我们的平台因为在做SaaS，我们的SaaS能更快速的做人客房的匹配的效能，我们有两款SaaS产品，一款是多多营销，还有一款是多动卖房，全是为经纪人打造的，可以开网店，有房价的查询系统，包括经纪人的信用认证。

　　因为在流量获客这段也是经纪人需要的，房多多的SaaS可以更快的连接，大数据更快的做这样的匹配。SaaS方面我们经过了一年多的迭代，包括刚才说的多多营销是为经纪公司老板做的管理的SaaS系统。是能更快的可数字化的去做决策，包括日常的管理。

　　周翔宇：李总您怎么看渠道、广告、品牌和价格，他们之间的关系？因为我知道合硕今年能完成400亿，高速增长也是跟整个的市场背景环境存在一定的关系的，你希望这个环境继续保持下去么？

　　李伟：这个事情这么看，传统的4P理论不一定适合房地产行业，房地产的营销是很系统的工程，广义来讲跟买地有很大的关系，什么样的成本买的地，什么时间买的地有很大的关系，买什么样的地，跟买完地以后的项目策划和产品的定位有更加重要的关系。做什么样的产品，对什么样的人，什么总价，什么单价，什么功能，什么产品，然后才到我们狭义营销这块，狭义营销其实是带客量和成交率的关系，渠道只是解决带客量的其中一种方式，我们的传播是另外一种方式，还有其他各种各样的方法解决带客的问题，这样的结构解释这个行业的营销结构更合理。

　　说渠道在体系中占的比例过高，这是前世。今生是这个概念，从今天的行业背景看，因为我们是做北京新房交易的，别的这两年没有看过，不敢瞎说，最起码今天的行业我们要抛弃一个幻想，很冷静的看待，今天新房交易市场的供需结构发生了变化，也可以说是卖方市场变成了买方市场。

这个变化带来的逻辑是什么，过去二十年北京关于房地产新房交易的买卖都是2B的，换一波人，不管多少的服务机构，本质上都是围绕开发商转，开发商围着政府和银行转，开发商的核心竞争力是能不能找到钱，能不能买到更多的地，而这些服务机构是我能不能服务好开发商，从他那拿到房源，把款结了，这是过去这些年生意的基层逻辑，这个逻辑的背景其实是因为供需不那么平衡，买一个房子还要排队，大几千万的房子还需要排队，交茶水钱才可以买到中意的。

　　这个行业背景发生变化之后，开始2C的生意，开发商也在调整心态学习，怎么样注重客户，买地阶段，产品定位阶段，怎么样注重客户，把客户纳入到营销的全流程里面，而这些服务机构也一样，还围绕着用2B的思维赚服务机构的钱，不太容易了。

　　但是2C其实是一个很难的事情，要么你有很牛的技术，但是很牛的技术必须建立在对这个行业流程深刻理解的基础上才能发挥作用。如果没有本事，2C是要上人的，上很多的人，很多人就是很多的硬成本。所以2C是一个很难的事情。

　　所以在交替的过程中坦白的说，因为大家有各种各样的生存方法，真正在今天的行业转化背景中掌握了几门服务C端的本事，让人感觉舒适、便捷、可靠，让人感觉到高兴和实惠，可能比我给投资方看或者给开发商看，更接近事情的真相。

　　周翔宇：李伟总说了很多很难，现在的营销总可能更难，有一个说法说现在的渠道正在干掉营销总。接着问一个比较实际的问题，大家比较关心的，现在营销总请您吃饭的多么？

　　李伟：因为我们的生意模式是50%2B，50%是2C，所以我们是互相请吃饭，都买单。