在我们平凡的日常里，接触到制度的地方越来越多，制度是在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范。那么制度怎么拟定才能发挥它最大的作用呢？下面是小编收集整理的财务会计制度，希望能够帮助到大家。

　　1 会计制度的变迁

　　1.1 会计使用软件的变迁

　　珠算，是中国古老的会计工具。那个时候的会计除了心算外还需自己记录复杂的数目，计算数据庞大的话非常容易出错。而现在电子科学技术的发展，会计工具变成自动化半自动化的优化版本，大大节省了人力。然而面对纷繁复杂的软件系统，企业往往不能及时调用数据，这时必须加强对软件的管理，既要保存和备份会计数据，更要建立相对严密的内部控制制度协调企业与内部利益关系。

　　与原制度相比较，新《会计制度》在八大方面上得到突破：一是配套新增了与国库集中支付、政府收支分类、部门预算、国有资产管理等财政改革相关的会计核算内容;二是创新引入了“虚提”固定资产折旧和无形资产摊销;三是明确规定了基建数据定期并入事业单位会计“大账”;四是加强了对财政投入资金的会计核算;五是更进一步地规范了非财政补助结转、结余及其分配的会计核算;六是突出强化了资产的计价和入账管理;七是完善了会计科目体系和会计科目使用说明;八是系统改进了财务报表结构和体系。

　　2 新会计制度在财务管理工作带来的新影响

　　2.1 财务理念得到转化

　　经济高速发展必定带来各行各业之间激烈的竞争，一些企业对财务管理工作并不十分明了，财务管理工作极其混乱。这时候，一个企业如果只是单单追求经济上的利益，对会计制度的变动置若罔闻，最后的结局一定会给企业带来很大程度上的损失。企业如果认识不到财务管理模式是企业间竞争的根源，一味地无视做一只“井底之蛙”，结果可能就是在同行竞争之间被淘汰出局。新会计制度的规定让企业不断重视自身价值，关注自身成长与增值发展。

　　财务管理工作是一个企业生存发展的核心，科学的、健康的管理模式维系着企业的生命线。新会计制度管理理念的出台，就是实现财务管理工作利益最大化目标，具有很强的实践性。比方来讲，新会计制度与传统的制度相比较而言，明确规范了财务报表列表、财务报告一系列会计行为准则，多方位多角度地分析了财务信息。不仅如此，新会计制度还采取积极有效的方式协调了职工薪金福利、政府补贴等棘手的问题，保障了政府、企业、民众等多方利益主体，具有很强的现实意义。

　　2.2 强化财务管理风险

　　现如今，电子科学技术的发展使得企业财务管理日常工作逐渐趋向自动半自动化，财务制度如债务重组、房产投资等多项会计制度逐渐趋向国际化。新会计制度的工作任务就是保证管理目标与企业经济发展是否同步进行、相互关联，管理工作人员应该对企业正在面对或即将面对的人为或非人为的风险进行评估规划。比如高度加强对会计档案的科学化管理，将设计企业机密的会计档案资料进行程序化加密，仅主管人员和技术开发人员知晓密码能使用，这样就避免很多人为更改、盗取的可能性，很大程度上修补部分员工动机不纯、弄虚作假的漏洞。

　　2.3 财务管理目标利益最大化

　　实现财务管理利益最大化、财富最大化是财务管理的最重要的目标，财务管理制度的一些明确规定甚至维护了企业与政府工作的稳定性。企业数目随着经济发展日益庞大，企业应当学会节约研发费用，实现企业的增值，保证经济可持续发展。

　　3 新会计制度孕育下的财务管理策略

　　3.1 追求知识利益目标

　　财务管理目标与社会形态息息相关，伴随着社会主义市场经济快速发展，财务管理也日益完善。知识资产在总资产中的比重愈来愈大，对知识利益最大化管理逐渐取代利益最大化管理。在这种价值观下的财务管理，能够避免企业盲目追求利益而不顾经营者、职工利益，最终将企业社会效益最大发挥。建立一个明确的财务目标，不仅有利于提高财务的利用率，也有利于企业通过自我修改漏洞排除阻碍自身发展的因素。

　　3.2 加强信息系统管理

　　在中国，一些企业只重视生产而轻视了企业的管理和计划，企业基础设施也相对落后。设施的落后也间接影响了企业工作效率与工作质量，最后直接影响企业整体发展。

　　新会计制度实施的一个重要新内容就是允许公允价值的使用，会计账户和财务报表结构的调整都受到财务信息系统与功能的影响，这时就需要有大量的信息支持公允价值计量、减值。这也要求企业应该防微杜渐，拿出切实可行的方法，更新管理设施或者是对专业人员进行定量培训。优秀强大的信息管理系统可以对财务管理的真实可靠提供保障，提高资金公开化程度，也大大提升企业管理水平和企业竞争力。

　　4 新模式下的“集权式”、“分权式”管理

　　4.1 “集权式”管理

　　这种模式是将财务管理决策权集中在总公司，而子公司只拥有一小部分决策权。这种模式下，往往会散发出更多优势：第一，能够方便企业对财务进行统一的严格的管理，在一定程度上节约管理成本。第二，总公司能够有效控制子公司，保证财务目标一致，实现资产最大化;第三，子公司遵守总公司的调度和管理，减小总公司财务管理风险。

　　4.2 “分权式”管理

　　与集权式管理模式相对比，子公司在这种模式下拥有更多支配权。子公司拥有对企业的资金流向、资金投入、多项费用支出的决策和使用权，避免权力过于集中在总公司而出现独裁的情况。子公司能够根据市场环境还有企业现状发展随机应变，能够充分发挥子公司工作热情，为企业发展带来更多发展。

　　新会计制度的制定为我国企业转变提供依据，在一系列优秀的经济环境下，企业的财务管理也需要进行创新。对于正规的企业来说，抱着一颗不断学习的心，认识到自身财务管理制度的缺陷、明白财务体系不健全的问题亟待解决，不固步自封怀着长远眼光，依据正规有效的新会计制度管理政策，结合切实可行的解决措施，从根本上促进企业经济可持续发展。

　　【摘要】随着我国经济体制的深化改革，信息技术的不断发展，财务会计制度迎来了新的发展时期，由于医院的特殊性，医院的成本核算受到各界的重视，这就要求医院在新财务会计制度的背景下，制定出科学、可靠、系统的成本核算体系。本文对医院开展成本核算的重要性和意义、新财务会计制度下，医院成本核算以及新财务会计制度下对医院成本核算的具体应用进行分析与研究，希望为有关医院的成本核算工作，提出一些建议。

　　【关键词】新财务;会计制度;成本核算

　　财务部门是企业不可或缺的部门，对企业未来的良性发展有重要意义。由于医院的特殊性，新财务会计制度下对医院成本核算提出了新的要求，为此，医院必须要加大对财务会计制度的管理力度，对财务从业人员进行专业培训，完善成本核算组织体系，保证医院成本核算的工作效率和工作质量。

　　一、医院开展成本核算的重要性和意义

　　随着社会不断的发展，我国国民经济的深化改革，医院应紧跟时代发展的脚步，与市场经济的实际需求相结合，转变传统的思想观念，创新成本核算、竞争、效益方面的意识。第一，医院开展成本核算，建立成本核算机制，不仅能够适应市场的环境和医疗卫生体制改革的竞争环境，还能最大限度的获得较小的能耗，实现效益最大化。第二，由于医院的经济收入渠道主要来源于药品收入、财政补助和医疗服务收入，存在一定的局限性，对医院的健康发展有限制作用。而医院开展成本核算，能够为政府扶持和制定医疗服务定价提供真实、可靠的数据支持，进而促进医院的医疗保险费用的改革方式日益完善，有效减少医疗、人力资源和管理成本，提升医护人员的日常工作效率，增加医院的经济效益和公益效益，有利于医院的蓬勃发展。第三，成本核算工作在整个医院管理工作占有重要地位，成本核算能够准确剖析某一时期医院各科室的盈亏项目的具体情况，为医院调整不合理的收入结构和制定财务预算，提供真实准确的信息依据，充分了解医院当前的成本管理现状，及时发现存在的成本管理管理缺陷，进而实现严格控制医院成本、降低能耗和患者看诊的经济压力。

　　二、新财务会计制度下医院成本核算

　　（一）成本核算的流程

　　成本核算是指医院严格按照分摊方法和遵循规范化、细致化、精确化的原则将医院的各项医疗环节、管理活动所产生的费用进行整合和分析，计算得出的医院运营成本，最终成为医院科学决策的依据。在新财务会计制度下，医院成本核算工作可分为总成本、科室成本、医疗服务成本以及病种成本，整个成本核算过程需要经过各科室的协助并进行分摊，最终由临床科室接收各科室转移的成本，其分摊步骤如下：首先：一级分摊，行政科室分摊管理费用至辅助、临床、技术科室中，然后将计入各科室的费用纳入整个核算体系，无法直接计入的费用再进行分摊。其次，二级分摊。根据对照参数和各种价格将辅助科室的内部成本分摊至临床、技术科室。最后，三级分摊，临床科室接收技术科室分摊的内部成本。这种核算流程便于获取医院的成本信息和各科室的具体的成本情况，在一定程度上提高了医院财务工作的效率。

　　（二）收入类别和成本类别

　　1.收入类别。新财务会计制度下，将传统的药品收入和医疗收入结合为医疗收入，以医疗收入为基础，二次划分为二级明细科目，即药事服务费和材料收入，由于材料收入所占比重较大，可将其作为独立的二级明细科目，便于财物人员对材料和整个医院收入的管控。医疗收入中药事服务重点在服务，与纯粹的药品收入有所区别，单独管控也具有一定意义。总之，对医院的收入进行精细的分类，保证了数据进行的完整和准确，为医院的整个成本核算提供系统的、完善的数据研究。2.成本类别。财政专项支出、药品支出、医疗支出以及其他支出是医院在新财务会计制度下划分的四类成本。医院精细的划分主要是为了将医疗服务的收入补偿给药品支出，但现实情况难以将以和药品消耗的成本进行明确的划分。

　　三、新财务会计制度下医院成本核算的具体应用

　　（一）扎实的做好各项相关的准备工作

　　在正式进行核算工作前，利用新财务会计制度，做好各项相关的准备工作，为后续的成本核算活动提供良好的基础条件，第一，明确划分执行成本核算过程的单位，对各科室的职工采取编码策略，并细致划分各个核算单元，按照医院的规定明确核算工作的具体内容。第二，不断创新成本核算理念，定期组织财务部门的工作人员参与专业培训活动，提高财务从业人员核算的专业能力，加强工作人员的成本意识，并对现有工作流程的弊端进行改进，充分发挥财务从业人员的价值。第三，强化管理、清查核算资产，医院的所有资产（固定资产和流动资产）需要有专门的资产管理部门进行资产管理，在具体的管理工作中，将成本核算按照单元进行分类，严格按照相关规定执行。第四，由于医院具有特殊性质，再加上不断发展的信息技术和成本核算方法，医院人资部门将员工考勤制度落实到位，制定科学的考勤报表，构建完善的人力资源信息库，为后期的人员绩效考核提供真实可靠的依据，并对财务人员和医务人员开展培训工作，利用各种形式的活动，提升专业技能和综合素质。

　　（二）构建完善的成本核算组织体系

　　只有构建完善的成本核算组织体系，才能确保医院财务管理工作朝着精细化、科学化和规范化的方向发展，成本核算组织体系的构建是现代医院发展的必要趋势，完善的成本核算具体措施如下：第一，建立成本核算领导组，领导小组属于医院成本核算组织的领导核心，组长：院长；副组长分管副院长；小组成员：各科室具体负责人员组成；成本核算领导组具体工作内容包括按照规定的核算制度，制定成本核算的具体实行方法。第二，建立成本核算工作组，组长：财务部门领导；副组长；财务部门负责人员；小组成员；各工作项目的会计从业人员组成，主要工作职责是对医院管理、卫生医疗、人力资源的成本进行具体核算工作，准确编制各类成本报表，为成本核算领导组进行正确决策提供真实可靠的依据。第三，建立信息技术小组，由医院信息部门的人员构成，主要负责医院的技术工作，通过建立财务管理信息化系统，保证医院核算的精确、高效和有序。对成本核算系统进行检修和维护，及时找出并解决系统内部存在的问题和潜在隐患。

　　（三）明确成本核算项目、费用要素以及核算原则

　　根据的相关规章制度，将成本核算项目划分为：卫生材料费用、人员经费以及其他费用，费用要素包括折旧费、工资津贴、各项福利待遇、社保费、绩效津贴、日常检修费等，在进行成本核算期间，成本核算人员严格遵循分期核算原则、合法原则、可靠性原则、谨慎性原则等，全方位的把握核算内容，确保无任何遗漏，提升医院核算工作的高质高效。此外，成本核算是一项较为复杂的工作，涉及领域广泛，医院领导应加大成本核算的管理制度，促进医院的健康发展。

　　成本核算工作质量的高低，对促进医院资源配置的合理化及医院内部结构的优化具有重要作用，能够提升医院医疗设备使用率和资金的利用率以及医院的市场竞争力。

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　　为了规范本公司的会计核算，建立，健全内部财务处理程序，真实，完整地提供会计信息，根据《中华人民共和国会计法》，《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》及国家有关法律，法规，结合本公司的实际情况，制订本制度。

　　一、按照《会计法》规定确立以人民币为本公司记帐本位币，会计核算以权责发生制为基础，会计记帐采用借贷记帐法，会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

　　二、会计凭证，会计帐簿，财务会计报告和其他会计资料做到真实，完整，符合国家统一的会计制度规定。依法设置会计帐簿。

　　三、根据本公司实际情况，建立会计人员岗位责任制度,财务会计部门岗位设立如下：

　　（1）在董事会授权及总经理的直接领导下，主导本公司财务部

　　（2）聘任合格会计人员，并对其教育，培训，工作指导等，划分职责范围；设立出纳岗位.应收,应付帐款岗位.成本核算,利润分析岗位.总帐会计岗位等。

　　（3）制订财务作业程序，相关人员工作职责，权限，内部管理制度等。

　　（4）同公司其他部门的沟通，协作。

　　（5）向总经理汇报工作，作财务分析，资金预算，经营管理决策建议。

　　（1）负责本公司的现金，银行存款的收付及日记帐登记，核算，保管工作。

　　（2）每日现金，银行存款余额帐实核对，发现异常及时向财务经理汇报。

　　（3）负责公司支票簿，发票的购领，保管，开立工作，但不得兼顾保管公司大小印章。

　　（4）财务经理分配的其他工作事项。

　　c）应收，应付帐款岗位

　　（1）负责公司应收帐款，应付帐款月结明细单，汇总表的制作，并登记入总帐系统。

　　（2）与客户，供应商对帐，结帐，确认应收，应付帐款。

　　（3）到期应收帐款催收，消帐工作。

　　（4）财务经理分配的其他工作事项。

　　d）成本核算，利润分析岗位

　　（1）负责本公司成品成本核算，确定核算方法和程序，核算结果定期呈报财务经理审核，并知会业务部门作报价参考。

　　（2）计算生产的成品利润，作出相关数据及比率分析表，供公司

　　（3）财务经理分配的其他工作事项。

　　（1）负责凭证汇总,分类整理登记明细分类帐及总分类帐.做财务报表益对象，一次或分期摊入工程成本和管理费用。、第三十条、由仓库管理者负责存货的质量及数量的保管。

　　第三十一条、对存货定期或不定期的盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查，对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因，报当地主管税务机关审查批准，分不同情况及时处理。

　　第三十二条、固定资产是指使用期限超过一年以上的房屋、建筑物、机器设备、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2,000.00元以上，并且使用期限超过两年以上，也应当作为固定资产。不符合上述规定，根据实际使用金额按规定列入费用。

　　第三十三条、固定资产根据按原值单独核算，折旧采用直线法。估计残值为原值的10%。房屋、建筑物的折旧年限为20年，机械设备和其他生产设备为10年，电子设备和运输工具以及生产经营有关的器具、工具等为5年。

　　第三十四条、固定资产每年盘点一次，如发生盘盈、盘亏、毁损、报废的固定资产，根据有关规定，报主管税务局机关审核批准后处理。

　　第八章、无形资产和其他资产

　　第三十五条、无形资产按取得时的实际成本计价，其摊销应从开始受益之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。

　　第三十六条、开办费和筹建期间汇兑损失，自企业投入生产经营起按5年平均摊销，若需缩短摊销期限，应报主管税务机关审查批准后方可摊销。

　　第三十七条、企业发生的其他递延支出，按预计的收益期平均摊销。受益期无法确定的，按不短于10年的期限平均摊销。

　　第九章、成本和费用的核算与管理

　　第三十八条、企业在工程施工、提供劳务、作业等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。工程成本按所承包的工程归集、结转成本。施工企业工程成本分为直接成本和间接成本。直接成本是指施工过程中耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费。间接成本是指施工企业为组织和管理工程施工的发生的全部支出，包括管理人员工资、奖金、职工福利费、折旧费、修理费、物料消耗、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、检验试验费、工程保修费、劳动保护费、排污费及其它费用。

　　第三十九条、企业发生管理费用和财务费用，计入当期损益。

　　第四十条、企业的下列支出从成本费用中列支：

　　1、按照国家有关规定计提14%职工福利费；

　　2、按照国家有关规定计提18%住房公积金；

　　3、按照国家有关规定计提19%职工退休养老金；

　　4、按照国家有关规定计提2%工会经费；

　　5、按照国家有关规定计提2%待业保险金。

　　第四十一条、交际费在开办期间根据公司的实际需要支付，正式投产后的交际费支出额按有关规定支付。

　　第四十二条、企业的下列支出，不得列入成本、费用：

　　1、为购置和建造固定资产，无形资产和其他资产的支出；

　　2、对外投资的支出；

　　3、没收的财产、支付的滞纳金、罚款以及企业赞助、捐赠支出；

　　4、国家法律、法规规定以外的各种支出；

　　5、国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

　　第十章、收入、利润及利润分配

　　第四十三条、工程结算收入是核算企业承包工程实现的工程价款的结算收入。企业向发包单位收取的各种索赔款也包括在内。企业的工程价款收入应于其实现时及时入帐，当月实现的工程结算收入全部贷记当月账目中，并同时结转工程结算成本及管理费用和财务费用。

　　第四十四条、本公司的利润总额包括：工程结算利润和其他业务利润、投资收益及营业外收支净额。

　　第四十五条、利润总额减去按所得税法规定缴纳所得税后，其余额在提取储备基金、职工奖励及福利基金、企业发展基金三项基金后，即是可供分配利润。

　　第四十六条、三项基金的提取比率由董事会按国家规定确认。公司的储备基金主要用于弥补企业亏损。企业发展基金主要用于扩大生产经营，经原审批机关批准后，也可转作

　　投资人增资。职工奖励及福利基金，主要用于职工非经营性奖励、补贴、购建和修缮职工住房等集体福利。

　　第四十七条、企业宣布终止时，应当成立清算委员会，根据《两则》及有关法律规定进行清算，清算终了的会计报表在企业注销工商登记前报送。

　　第四十八条、本规定自董事会通过之日起执行。

　　第四十九条、本规定在执行上如与国家有关法律、法规、制度有抵触的，应按国家有关新的法律、法规、制度执行。

　　摘要：新财务会计制度(新财会制度)，即是对旧财务会计制度内容的重整与细化，既保持了原有制度的基本内容，又有其新的特性。就目前的新财会制度的应用来说，实用性非常强，尤其是高校的会计核算，应用非常方便。并且，新财会制度下的财务管理水平也逐渐在提高。本篇文章旨在探析新财务会计制度在应用时对高校内部的审计工作产生的影响，望此项课题研究能对日后高校审计的相关工作有所助益。

　　关键词：审计；新财会制度；影响

　　一、高校内部审计的理论基础

　　(一)高校内部审计的定义

　　以国家相关法律为依据，专门负责高校内部审计的工作人员定期将校园经济活动进行审查核检，然后将核查的各项资料进行总结规整，在保障资料的完整性以及合规性之后制作一份审计报告。在高校内部，审计单位属于独立单位，可有效监督学校的各个经济组织活动，保障其合法性。

　　(二)高校内部审计的内容

　　对于高校本身而言，它的经济性质以及它的经营理念都是构成其内部审计内容的重要因素。高校内部审计的内容包含有：高校财务预结算、收入和支出以及经济责任这4项审计内容。其中，财务预结算审计的目的就是专门审计高校内部的经费预算，重点核查高效实际的花销是否和预算一致，有无超出的情况。一般情况下，各大高校的经费预算都需要遵循一个特定标准，若未被批示准许，不可以使经费的预算超出这个标准。收入和支出审计，顾名思义，与高校内部相关的收费支出项目有关。收入审计的具体内容主要包括是否设置了专门的资金账户以及抑制和整治乱收费现象等；支出审计的具体内容有是否出现乱开支的情况，专用资金有无私挪乱用等。经济责任审计即对离任的责任主体的经济情况作审计工作。

　　二、新财会体制中的新的高校制度探究

　　相较于旧财务会计制度，新的财会制度重新调控了主体、资本、监管以及风险等方面的内容，让高校财会制度的整体有了一定转变。首先，改变了会计计量。将新财会制度中的营业税转变为了增值税，计税的税率和方法还有依据等等都有所改变。这样，也就或多或少影响了高校的税负情况，使得高校内部的经营活动也受到了改变。另外，新财会制度之下的会计计量在一定程度上提高了可靠性，可明确显现高校资金的流转情况。其次，改变了会计核算的内容。新财会制度更细化了会计的核算方法，譬如，调整了稳定资产的价值要求(每单位)，并且以资本折旧的方法来核算，以此真实映射稳固资本的价值现状，这相对于旧制度来说，实用性有所增强。另外，新制度还将高校会计核算的科目也进行了细致划分，譬如，高校财会核算中还包含了政府收支分类以及部门预算等等。

　　三、新财会体制影响着高校内部审计工作其影响主要包含3方面：审计类别、审计内容以及审计职能。以下内容是具体探析

　　(一)审计类别审计类别以高校内部的审计内容为依据可分为4种：财务预算、收入和支出审计以及经济责任审计[1]。然而，在新的财务会计制度中，新增政府收支等内容使得审计工作内容也有了不小的调整。譬如，新财会制度中更加重视财务预算审计工作，严格把控预算的收入、执行以及支出过程，这对高校相关部门也就提出了更高的要求，需将审计固定资产的工作也纳入章程中，保障其过程的完整、严谨性。另外，也扩充了新财会制度中的审计报告范围，既保留了原先的审计评价，又评估了各高校的效益和风险。

　　(二)审计内容新财会制度中更加细化了财务收支的各项内容，这也对高校的审计工作提出了高要求，严格审查高校收支方面

　　譬如，逐条审查补助收入情况以及科研教育、经营收入的情况，规整明晰每项条款。在审计高校的支出情况时，务必将经营和事业支出分清、分离，其中的事业支出在新财会制度中还包含有科研、教育、后勤保障和刑侦管理以及离退休这5部分的支出情况，审计时需要仔细核对验证。对于年末的结余，需要将其合理规划和分配，保障账目条框合理符实。至于其他方面的支出，诸如报废和捐赠或转让等情况的，也要严格遵守新财会的制度，不可出现乱支出的情况。

　　(三)审计职能以往，旧的财会制度重视的是严格监督高校内部的各个经济活动的合法性，时刻防范风险发生，保障高校内部生活的正常运转，它重在施行一种发现错误然后改正错误的过程

　　自从新的财务会计制度施行以来，高校的重心便开始向审计职能的防范性迁移，这也对相关的审计部门提出了要求，需学会转换角色，将监督角色换为管理角色，既要能监管学校活动又要能正确引导学校策略的制定与施行。所以，高校内部的审计制度和程序都要保持其严格性、防范性，从而有效提升财务管理水平，降低风险发生率。

　　本篇文章主要探讨了新财会体制相对对高校内部审计的影响，作为一种关键因素，在高校活动中，它切实地保障了整体活动的正常展开。对于每个单位而言，内部审计既有着监督的功能，又有着风险防范的作用。如今，新财会制度发展趋势日增，各高校也已经开始吸纳其宗旨和精神，将其与自身的审计相结合并适当调整，进而提升自己高校的审计工作效率，并不断促进着新财务会计制度的发展。

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　　在医院管理过程中,财务管理是关键的版块，它与医院管理的方方面面存在不可忽视的关联，因此医院财务管理的好坏会对医院发展的优劣产生直接性的影响。在新财务会计制度颁布施行后，促进各医院对自身的财务管理模式进行改进，不断改正缺点，强化优点,此举对医院的长期发展而言具有不可估量的意义和保障。

　　一、新财务会计制度的理论分析

　　1.新财务会计制度改革对医院财务管理的重要性

　　新财务会计制度的颁布与实行极大地强化了医院财务管理，为深化医疗卫生体制改革的现实需求，新财务制度实现了充分的改革，医院法人治理结构因此受到充分的健全和改进，管理层机构权力得到充分明确，医院会计管理以及财务管理制度获得了显著的强化等。不断增强对医院财务管理的建设，借助新财务制度的改革，从而促进医院财政收入支出方面的协调，这是医院财务管理自身发展的需要。

　　2.医院新财务会计制度改革的内容分析

　　医院新财务会计制度改革所涉内容甚为广泛,它明确了会计核算方式（权责发生制），并规定了如医院成本、费用等会计要素的核算，这一改革颠覆了过去的核算基础。另外,新的财务会计制度还规定,固定资产的反映值为计提折旧之后的净值，且增添了应付职工薪酬等会计核算项目,使医院的会计核算和实际运作状况更加符合和匹配。

　　二、医院财务管理系统的新旧比较及现状分析

　　1.医院财务管理系统的新旧比较分析

　　对照医院新旧财务管理系统，可以更充分地察觉医院财务管理的不足。第一，就背景环境和目的方面而言,旧财务管理系统出现于全国性会计体制，主要是为了减小我国不同医院间的财务管理制度差异，改进财务管理毫无秩序的状况,增强信息的可靠程度。而新的财务管理制度可以在一定程度上修正旧制度的问题，适当降低了卫生保健部门的管理门槛。

　　就施行举措方面而言，旧医院财务管理制度更加注重规范管理方面的工作，轻忽了精细层面的详细要求。而新医院财务会计制度则制定了更多的精细化管理要求，并针对医院财务管理的信息化管理、应用进行了具体的规定，因此在实操中，有效规避了操作的混乱，使制度规范性获得了更充分的体现。

　　2.现阶段我国医院财务管理的现状分析

　　根据当下阶段中国医院财务管理的情况而言，它依旧保留了大量不足。高效合理的管理可以保证医院的长期稳健发展，可是在具体的操作中，财务管理工作体现出一定的不足，主要是:医院财务预算亟待健全’部分医院轻忽财务管理工作，以及财务管理内容愈发丰富和复杂。上述不足导致预算编制缺乏科学合理的支撑根据，影响和阻碍了资金的运作效率。

　　其次，在开展财务管理工作时,医院没有足够的风险意识,依旧坚持“做好财务管理工作便能高枕无忧”的传统观点。可是事实上，风险正是从管理中产生的,且部分风险难以甚至无法预测。

　　三、新财务会计制度对医院财务管理的积极影响

　　1.改善了医院财务管理机制

　　医院资金的组织运营、医院财务关系的联系和协调皆离不开财务管理。具体体现为:筹划医院资金、科学合理分配和处置资金资源等。在医院改革程度不断加深的同时，新财会制度对医院财务管理的影响越来越长久深远。新制度在很大程度上实现了财务管理的统一领导、集中管理，转化了院长的角色（由主管院长转变成负责人），以法人治理框架为前提，院长以及高阶层管理者充当着医院的职业经理人。另外，用“医院负责人”的称号取代“主管院长”的称号，并强调了医院负责人和总会计师的领导作用，凸显了医院负责人在财务管理方面的责任和使命，显示了总会计师在财务管理方面的重要作用。

　　2.为医院成本核算奠定了稳固的基础

　　在医院财务管理过程中，成本核算是比较关键的一个环节，主要是以医院业务活动中所出现的费用为对象，进行合适的成本核算分类。由于新财务会计制度的存在，成本核算产生了些许改变,工作人员可以先计算医院的直接成本,接着按照有关的核算标准以财务管理及医疗技术费用为对象进行平摊，所平摊的费用计入护理服务里面。这样便可以准确合理搜集医院的成本信息，提供和增强相关工作人员的成本意识和水准，最后增强医院的市场竞争实力。

　　3.推动和加强了医院的预算管理

　　新财务会计制度对预算管理方式进行了清晰的说明,规定核定收支、超支不补以及定向补助具体管理细则。在贯彻落实新财务会计制度的基础上，可以充分规范医院的管理工作行为,提高医院管理水准。新医改针对医院构建激励、约束制度制定了进一步的要求，明确科学合理管理是它最重大的目标。就绩效考核方面而言主要是:第一，医院经营运作业绩评价;第二,科室业绩评价;第三,工作人员个人业绩评价。自各个角度而言，新财务会计深刻久远地影响了医院的预算管理。

　　4.新财务会计制度强化了医院的成本管理

　　针对医院的成本核算以及成本管理,新财务会计制度进行了着重强调，这在很大程度上增强了医院成本管理的力度，也提升了医院管理层对成本管理的注意程度。

　　5.新财务会计制度进一步增强了医院的财务风险防范

　　因为各种因素的存在和变化,医院在开展财务管理的过程中会产生一些风险，这些风险会在经济层面损害依据。按照评估后的被合并方的资产负债价值合并到合并方医院的资产负债表。给付对价超过评估后被合并方医院净资产的,超过部分直接冲减合并后医院的“事业基金”,给付对价低于评估后被合并方医院净资产的，低于部分直接增加合并后医院的“事业基金。至此两家医院财务实现合并,被合并方医院不再具和破坏医院的财务风险管理,因此预防风险是财务管理过程中极其重要的一件事。而新的财务会计制度对健全和改进医院风险管理系统具有良性的推动作用，提升医院相关工作人员的风险防范意识。

　　总之，新的财务会计制度在很大程度上影响着医院的财务管理，也大大促进了医院财务管理水准的提升。在医院管理过程中，财务管理是其关键的一个部分，而新的财务会计制度给医院财务管理带来了巨大的生机和活力。因此，医院若是想在激烈的市场竞争中获得一席之地,发挥优势，就必须进一步提升医院的财务管理水准。

　　一、为了贯彻《事业单位会计准则》(试行)，规范事业单位会计核算，特制定本制度。

　　二、本制度适用于中华人民共和国境内的国有事业单位。

　　根据财政部规定适用特殊行业会计制度的事业单位，不执行本制度;事业单位有关基本建设投资的会计核算，按有关规定执行，不执行本制度;已经纳入企业会计核算体系的事业单位，按有关企业会计制度执行。

　　三、国有事业单位的会计组织系统分为主管会计单位、二级会计单位和基层会计单位三级。向同级财政部门领报经费，并发生预算管理关系，下面有所属会计单位的，为主管会计单位;向主管会计单位或上级单位领报经费，并发生预算管理关系，下面有所属会计单位的，为二级会计单位;向上级单位领报经费，并发生预算管理关系，下面没有所属会计单位的，为基层会计单位。

　　以上三级会计单位实行独立会计核算，负责组织管理本部门、本单位的全部会计工作。不具备独立核算条件的，实行单据报账制度，作为“报销单位”管理。

　　四、事业单位应按本制度的规定设置和使用会计科目，不需用的科目可以不用。

　　本制度统一规定的会计科目编号，各单位不得打乱重编。

　　五、事业单位会计核算以人民币“元”为金额单位，元以下记至角、分。

　　六、事业单位会计档案的管理，按财政部和国家档案局制定的《会计档案管理办法》执行。有关会计核算的一般要求及会计核算事宜，按财政部印发的《会计基础工作规范》办理。

　　七、本制度由中华人民共和国财政部负责解释。未经财政部批准，各地区、各部门不得自行制定事业单位会计制度。

　　八、本制度自1998年1月1日起执行。财政部1988年发布的《事业行政单位预算会计制度》同时废止。各地区、各部门在本制度生效前制定的会计制度，凡与本制度不一致的，应停止执行。

　　近年来，新财务会计制度的实施对医院内财务管理工作的开展造成了较为明显的影响，因此就要求医院内各部门必须在思想及实际的操作方面做出有效的改变。因此，可以说，新财务会计制度推行，促使医院内部财务管理工作更加规范化发展。这就要求医院在整个过程当中，应当针对内部的现存财务问题进行深度分析，并充分结合医院发站情况实施整改工作，由此来不断的完善医院内部的财务管理。这样医院内部机构将变得更为协调，从而营造出一个良好的医疗环境。

　　二、新财务会计制度对医院财务管理工作的影响分析

　　新财务会计制度的实施，所带的有利影响主要体现在以下方面：（1）有效的改善了财务管理的目标，切实实施新财务会计制度后，医院方面的财务管理及预算工作才真正具备的较为完善的理论指导方向，从而真正由此实现财务管理最大化的效果。在某些医院的财务报告当中，所推行的新制度就直接指出了较为细致化的管理准则，真正为财务部门进行财务信息的披露方面，提供了极大的便利性。（2）有效的改善了具体的财务核算方法，目前所采用的全新财务会计制度当中，医院方面的财务核算都是以权责发生制为主要前提。因此，这就极大的改善了以往权责发生制和收付实现制同步实施局势，并且极大增加了金融计量与确认的缓解，促使医院财务核算工作得以不断完善发展。（3）促使财务报表统一，当前绝大多数医院在进行财务报表的编制工作中，都存在着明显的缺失及不一致的地方，这都对财务管理工作的质量造成了直接影响。而新的财务会计制度，则要求会计报表必须进行统一编制，只有这样才能有效改善医院财务管理形式，最终极大的提升其工作效率。

　　所造成的不利于影响，主要体现在以下方面：（1）缺乏相应的预算管理体系，受到制度方面的因素影响，大多数医院内部均缺乏完善的内部预算机制。因此致使医院越来越依赖于政财，从而致使管理能力弱化。之所以产生此类问题，主要是由于

30个领域最佳分析师集体预判2022：长牛还在吗？港股会反弹？这些板块有历史性机会！

　　过去的2021年，A股呈现比前一年更极致的分化行情，对基本面的研判及对流动性的测算，成为投资人获取超额收益的必要基础工作，在强大投研团队的加持下，绝大部分机构投资者又一次实现正收益。

　　2022年，投资应该选择哪些方向，市场又会是何走向？慢牛行情还在吗？港股何时反弹？板块高估值之下，该如何寻找投资机会？新财富特别邀请了第十九届新财富最佳评选中获奖的第一名团队首席分析师，对新一年度的投资策略进行展望，以供投资参考。

　　宏观经济丨东方财富，2011年至2021年11月29日的10年间涨幅高达3529%；云计算方向的和，过去10年收益率达528%及515%。3)复盘历史上计算机行业BETA优势区间，新兴方向具有景气加速与认知加速双重红利，领军公司能在静态估值较高的情况下具有持续收益。

　　双碳IT、汽车智能化、数据安全为核心创新方向。1)2021年国家新能源战略进入收获期，新能源产业景气度快速上升。相关方向也倒逼能源信息系统改革，新能源IT势在必行。相比新能源产业本身的公司，计算机受益公司具有估值低，景气即将加速，长期护城河与持续性更佳的特征，具备持续提升估值的可能。2)智能座舱进入深化临界点，芯片算力提升为高阶智能驾驶落地提供沃土，汽车行业智能化渗透率提升使得软硬件解耦成为长期目标，因而相关域控制器、操作系统、上层软件成为刚需。3)《数据安全法》、《个人信息保护法》的到来，使得数据安全迈入产业元年，成为后互联网、后信息化时代的核心领域。短期看，数据安全市场空间2023年有望超百亿，长期看，潜在空间有望达千亿，相关领军产业化进程预计超预期。

　　人工智能、资管IT、云计算产业趋势稳定且明确，适合长期投资。1)AI加速进入成长期，渗透率临近临界点。AI具备天然规模优势，是智车、元宇宙等技术的基础，当前出现估值洼地，建议关注相关龙头。2)资本市场大发展，政策红利不断释放，机构化程度有望持续提升，互联网资管以及金融IT领军将明确收益。3)云计算是10年长周期代表的主线，成长可持续性不断验证，快速发展后，两年内可转化为合理PE.2021年以来，国内云计算估值出现一定程度的回调与消化，可进行长期维度的关注与布局。

　　通信丨证券研究小组

　　阎贵成/毕业于北京大学，工作8年多，2016年开始从事通信行业证券研究工作，目前任通信行业首席分析师。年新财富通信第一名。

　　本年度代表作：《4G应用启示录与5G应用展望》、《智能控制器行业格局生变，中国厂商未来可期》、《2021年中期投资策略报告：物起云涌，变中求进》、《物联网提速，投资正当时》、《运营商业绩企稳，估值有修复空间》

　　元宇宙还远，但投资可能很近

　　展望2022年，我们认为科技产业有望迎来新的变化。

　　第一，应用的创新似乎又到了新的十字路口，面临瓶颈。但随着5G终端用户、5G网络用户渗透率逐步超过30%，这将为5G新应用的出现奠定良好的基础。我们对以VR/AR等技术作为底层的“元宇宙”充满期待，虽然发展可能仍需较长时间，但前景预计乐观，而物联网与云计算作为元宇宙的底层支撑技术，也有望迎来新的发展动力。从历史来看，每一个新技术概念的提出，只要符合发展趋势，都会引发资本市场关注，例如云计算、物联网、人工智能等，实际上到目前为止还在向着宏伟的愿景前进，但投资机会却从不缺乏。因此，我们认为元宇宙虽然实际可能还远，但资本市场的投资可能已经很近，主题性投资机会需关注。物联网板块，2021年总体表现相对不错，我们认为2022年可以更聚焦智能网联汽车供应链，随着汽车走向电动化、智能化、网联化，中国公司有望在产业变革中获得更多发展机遇。而云计算板块经历了近一年半的调整，边际有望逐步向好，可以加以重视。

　　第二，2021年全球疫情陆续缓解后的补偿性消费，叠加供应链等的混乱，推动了上游原材料、运输成本的大幅上涨，同时人民币明显升值，导致制造中游公司利润率大幅承压。展望2022年，我们相信一切将逐渐回归正常，甚至我们看到下游消费需求总体偏弱，而众多制造中游公司为了提前备货，库存高企，其中一些公司已经从2021年三季度开始逐步降低库存，因此，可能供需逆转就在“一瞬之间”。对此，我们对于制造中游的复苏表示乐观，而通信行业多数公司属于制造中游，2022年值得期待。

　　第三，2021年9月22日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，审议通过“十四五”新型基础设施建设规划。我们认为，新型基建将成为“十四五”周期的投资重点，但除了我们熟知的5G网络建设、千兆光网升级之外，更应该关注到卫星互联网的发展已迫在眉睫，智能电网、储能、风电、光伏等新能源的建设也是新型基建的重头戏，而这些新基建的投资主体明确，通信行业多家公司深度布局，值得关注。

（文章来源：证券时报）

房产销售管理方案（精选10篇）

　　为确保事情或工作高质量高水平开展，我们需要提前开始方案制定工作，方案是为某一行动所制定的具体行动实施办法细则、步骤和安排等。那么什么样的方案才是好的呢？以下是小编帮大家整理的房产销售管理方案，欢迎大家分享。

　　房产销售管理方案 篇1

　　最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。

　　由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

　　随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。

　　一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

　　二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

　　三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

　　四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

　　总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

　　房产销售管理方案 篇2

　　高效的房产销售团队，是在遵守《商品房销售规范》的基础上，在开发商或代理商限定的时间内，完成或超额完成指定项目的销售工作的一定数量的员工集合。

　　一、组建一支高效的营销团队，必须要做到以下几点：

　　1、强有力的执行力。必须要做到上传下达，使销售计划、营销策略得到很好的执行。

　　2、适当、清晰的目标和相关的专业技能。要制定适当和清晰的团队销售目标和个人销售目标，并把这些目标与个人激励机制挂钩。销售人员应该熟悉房产相关知识，擅长房产销售，最重要的是要有团队意识，相互之间能够良好的合作，完成任务。

　　3、良好的沟通能力和相互信任。良好的沟通能力是一个销售人员必不可少的，这包括外部沟通和内部沟通。外部沟通主要是跟客户的良好沟通，内部沟通包括同事间的沟通和跟上级领导间的沟通。相互信任则是员工对公司的信任，对产品的信任，对领导的信任和同事之间彼此品行和能力的相互信任。

　　4、恰当的领导和内外部的支持。优秀的销售管理者在团队中往往是担任教练和后盾的角色，他们对团队提供指导和支持，并不试图去控制它。

　　二、营销团队的组建

　　1、人才的多元化、组合化，以实现技能的互补。房产销售团队要有效的运作，需要几种不同技能类型的成员。第一、要有技术专程，熟悉房地产相关法律、知识，擅长销售的人员，作为介绍组。第二、要有高效的沟通技巧，要善于聆听、反馈、解决客户疑问，作为洽谈组。第三、迎宾组，年轻，相貌端庄，代表公司形象。第四、有解决问题和决策的能力，能够发现问题并提出自己的建议，作为主管人员。

　　2、薪酬福利、绩效考核。一般认为，薪酬福利就是底薪和提成，绩效考核就是任务的完成与否。其实这只是其中的一方面。

　　(1)、在薪酬福利中，薪和利主要指物质奖励，也就是底薪和提成。酬和福指精神方面的奖励，包括公司对员工的认可，上级同事给予的关怀和认可，晋升的机会，对企业文化的认可等等，从而形成很强的凝聚力。

　　(2)、绩效考核，绩是指工作过程，效是指工作结果，考是检验，核是检查、核实、反馈和修改。这其中并不是单纯看完成任务与否的结果，(如甲接待了100个客户成交了10套，乙接待了50个客户也成交了10套。结果一样，但过程不一样)也要看过程。考核的时候，除了检查核实以外，还要反馈和修改。

　　3、房产销售团队的专业素质与精神支持――团队培训。包括个人培训和整体培训。个人培训包括销售人员的心理素质培训和潜能培训，专业知识培训和销售技巧培训。整体培训注重团队的工作协调性和相互信任感的培养，增强团队的凝聚力。

　　4、加强对团队销售工作的追踪。公司要建立一系列表格表单。如要求销售人员填写《日销售报表》、《日客户接待表》。销售主管则要填写《周销售报表》、《周客户情况统计表》、《周客户情况统计分析表》等。仅通过报表、报单、报告来追踪销售情况还不够，还要定期进行电话或面对面的沟通，了解销售人员的思想动态变化，了解销售人员业绩未能达成的深层次原因，以便制定解决问题的应对措施。

　　三、营销团队的组建流程

　　该项目在西南财经大学附近，可充分利用高校资源，招聘一批刚毕业或大四实习的学生，他们虽然没有工作经验和专业知识，但是年轻，有活力有激情，有闯劲。工作经验和专业知识可以通过一段时间的培训和实践来实现。

　　初步面试――自主跑盘(项目附近没有可以参考的楼盘，可以去做一个市场调查)――人员复试――封闭培训――汇演考核(包括书面考核与口头考核)――队伍组建

　　房产销售管理方案 篇3

　　任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。

　　一、娄底市房地产市产基本状况

　　(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

　　20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

　　(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

　　2、开发规模扩大，开发投资高速增长。2003年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

　　3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

　　4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

　　5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。

　　二、房地产发展所面临的困难和挑战

　　一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

　　二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金, 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力。

　　三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

　　四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

　　总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

　　市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均GDP为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。2003年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

　　三、娄底市同类产品调查统计

　　“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将娄底市涟钢开发区，娄底市城西区及娄星区进行大体对比分析如下：

　　由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。

　　核心竞争力：五星级酒店标准概念

　　其周边自然环境好；

　　用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等；

　　其定位为社会高薪阶层。

　　2、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

　　城西农贸综合市场：

　　核心竞争力：娄底市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。

　　规模大，规划齐全，有功能优势：

　　拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

　　住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

　　1、八万平方米湘中地区超大规模财富街区；

　　2、原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

　　总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

　　住房均价500多元每平方米。门面2000元至11000元每平方米。

　　定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

　　核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

　　根据《娄底房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：

　　1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；

　　2、住宅(办公楼)及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋x室等；

　　3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，

　　4、消费者对物业管理的要求

　　a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等)；

　　b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

　　第二节 “站前广场”项目分析

　　一、 项目优势分析

　　1、环境：坐拥娄底火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。娄底火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

　　2、地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

　　3、发展：据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

　　物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

　　4、住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

　　5、配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。

　　6、娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

　　7、本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

　　二、 项目劣势分析

　　1)品牌号召力：娄底房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

　　2)市场承受能力：由于娄底市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

　　3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

　　第三节 推广策略界定

　　从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

　　1 目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者；以及自身具有经济能力较强的阶层。

　　2 年龄：年龄大约在35到55岁。

　　3 家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

　　4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

　　房产销售管理方案 篇4

　　对外传达xx房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大xx房产的社会知名度和美誉度，体现xx房产的五大优势：公司的雄厚实力、“xx第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立xx房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

　　xx电视台、xx广告公司

　　市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体

　　2、购买或制作一批有意义的礼品。

　　做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。

　　一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。

　　3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花

　　提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。)

　　提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。

　　落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

　　提前6天落实指挥和负责秩序工作。

　　(二)开盘前广告发布

　　在《xx广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。

　　(三)开盘之日媒体报道

　　开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传xx房产的开盘庆典。

　　七、开盘现场活动：

　　售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后)

　　会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。

　　主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。

　　嘉宾区：可设在剪彩区域前方和两侧。

　　签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。

　　礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。

　　贵宾休息区：可设在xx房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。

　　来宾休息区：可放在xx房产售楼中心现场。

　　4、乐队欢奏、礼炮齐鸣

　　在xx房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势；

　　活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。

　　施放xxx只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。

　　活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。

　　5、中国礼炮和彩花弹

　　中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。

　　在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。

　　在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着xx房产美好的发展前景。

　　礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。

　　九、活动程序(11月28日安排)：

　　7：00―9：10总策划检查落实各项工作，布置到位情况；彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位；检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位；礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。

　　9：30―9：50嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。

　　10：00―10：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布xx房产开盘庆典正式开始；

　　10：10―10：25市领导致贺辞、xx房产董事长致辞；

　　10：25主持人宣布剪彩仪式开始；剪彩嘉宾、礼仪小姐上场

　　10：28―10：40剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始；剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏；放飞氢气球，活动进入高潮；

　　10：45―10：50首位客户签约。

　　10：50-11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

　　落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购；停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。

　　房产销售管理方案 篇5

　　网站原创内容不足，缺乏品牌栏目，急需提升在同行网站中的竞争力。

　　打造品牌特色栏目，逐步确立自己的优势点，探索创新发展思路

　　1、 栏目概述：当前房产网站的“看房，评房，淘房”等相关信息报道都是站在专家角度或者行业人士的角度来写的，对于大多数平民百姓来说有种理解上的隔阂。我们这个栏目定位服务对象为普通百姓，这一群体并不具有房产专业知识，我们以普通人的角度，用平白的话语，风趣的语言风格来讲述对楼盘的评价。用平常话讲述我们购房人的平常故事。

　　栏目名称：楼市巡捕 模仿楼市刺客，目的意义一样，捕捉楼盘最新消息，寻找楼盘不足之处，捕捉房产交易问题，寻找物业中介“损招”。第一时间，客观，简单，真实的对楼房做出评价，为购房提供指导。

　　子栏目：踩盘先锋：提供最新看房团信息，房产圈小道消息（目的是吸引受众）

　　防不胜房：容易上当之处，购房技巧

　　窝窝访谈（俺说俺家，吾房吾谈）：采访业主，提高互动性，参与性，建立受众资料库楼“语”点点通：房产基本知识学习

　　3、服务对像：广大有房产信息需求的普通百姓，这是个最大的受众群体，争取他们参与进来，提高网站的参与性和互动性，留住人气，提升名气。

　　4、资料来源：主栏目“楼市巡捕”完全有网站编辑原创，可适当增加辅助说明性材料。（有点难度）

　　子栏目有网站编辑和互动对象提供，并可以整合网络相关资源重新发布。（除访谈之外，其他内容在网上应该容易找到）

　　5、推广方法：自身网站推广 论坛贴吧推广 但我感觉不能马上见效，最重要的做原创，做特色，内容为王，更新及时，持之以恒。（或者活动联盟，目前没有具体思路）

　　6、有关问题：虽然不是专题，是个长期栏目，固定栏目，但技术允许的话，最好做专题页面，至少要有点色彩，不能像普通网页那样单调（背景都是白色），至少提供两种页面设计效果，对比中才能发现问题，发现最好的，最适合的。征求大家的意见。

　　房产销售管理方案 篇6

　　根据市局20xx年房产管理工作会议精神，为做好今年房屋修缮工作，市局决定对房屋修缮工程防水卷材、给排水管材进行招标采购。现制定如下工作方案。

　　贯彻“三个代表”重要思想，推进房屋修缮工程管理公开、公正、公平运作的市场化进程；节省工程材料费用，保证工程质量，提高修缮资金的使用效益；解决好房屋使用功能问题，把修缮管理工作落到实处，让广大居民群众满意。

　　为加强房屋修缮工程材料招标工作的组织领导，成立招标工作领导小组。

　　副组长：吴德仁 范民 黄殿忠

　　成员单位由市局物业处、财计处、监察处、市房屋修缮工程质量监督站组成。办公室设在物业处，主任任洪生。

　　同时成立房屋修缮工程防水卷材、给排水管材招标评审小组（评标委员名单附后）。

　　公开推荐、公开考察、公开确定入围厂商，公平竞争，公正综合评议确定中标厂商。

　　1、材料种类。按照省建设厅、市建委的有关文件精神和我局综合维修的经验和实际效果，屋面卷材选用SBS弹性体改性沥青防水卷材；给水管材选用聚丙烯塑料管材（PPR）；室内排水管材选用改性聚氯乙烯管材（UPVC）。

　　2、材料用量。经初步测算，本次材料招标屋面防水卷材用量约为55万平方米（涉及面积）；给水管材用量约15万延长米（立杠及支管）；排水管材用量约12万延长米（立杠及支管）。

　　五、材料招标的组织实施

　　由各区局、公司推荐材料生产厂家或供应商（名称，地址、联系电话），被推荐的材料厂商的资金信誉、企业资质、设备生产和供货能力应不低于2004年中标的供货厂商，并由被推荐的厂家或供应商提供以下材料：

　　1、企业生产经营执照、经营许可、法定代表人资格证书、法人授权委托书；

　　2、省、市建设行政主管部门颁发的准用证；

　　3、企业产品执行标准：国标、行标、企标；

　　4、产品质量检验部门出具的产品质量检测报告；

　　5、国家、省、市建设主管部门的推荐使用书（给水管材须有卫生防疫部门颁发的卫生许可和检验报告）；

　　6、委托销售代理证书；

　　7、企业生产技术设备、技术力量及生产能力；

　　8、企业主要业绩简介；

　　9、企业质量体系认证资料；

　　11、银行出具的资信证明。

　　（二）组织考察，确定入围厂家或供应商

　　各单位推荐材料厂家名单及上报书面材料齐备后，市局组织各有关单位及物业、财计、监察、质监部门对推荐的材料生产厂家或供应商进行考察。考察的重点为产品质量及其保障措施、企业信誉、知名度、生产能力、产品供货能力、产品是否适合修缮工程等。对2004中标单位，今年可不再组织考察。考察后，召开参加考察的单位和部门会议，研究确定招标入围生产厂家或供应商5-6家。

　　（三）组织招标和评标会议，确定中标厂家或供应商

　　确定入围材料生产企业或供应商后，由市局组织按下列程序进行招标工作：

　　1、制定招标文件即标书。招标书包括投标须知、投标材料（标的）、投标材料报价、技术要求、投标程序及费用、投标文件内容、评标原则、废标条件、招标书解释。

　　2、向入围厂商发送招标通知，并按时间收集投标单位送达投标资料。招标通知应明确招标文件购买费用500元/份，领取招标文件的，购买费不退；投标保证金在投送投标文件的同时，交纳2000元/厂商，未中标的，保证金返还，中途撤标的，保证金不退，中标的在签署合同之日起至三个月后以予返还。

　　3、向送达投标书的厂商发送评标会议通知，按通知规定的时间组织房屋修缮工程防水材料、给排水管材招标评审小组成员召开开标评标会议，按《20xx年房屋修缮工程材料招标评标方法》确定中标单位。防水材料厂商确定3-4家，给排水厂商各3-4家，（附后《20xx年房屋修缮工程材料招标评标方法》）。当评标确定的材料供应厂商未能达到以上数量时，招标领导小组可在不低于已确定的中标厂商所具备的各项条件下，选择材料厂商，召开补充评标会议，评审增加中标厂商。

　　4、由局物业处、财计处、监察处及区局、公司代表与中标单位进一步协商确定最终双方认可的材料价格、付款方式。

　　六、中标材料合同与使用管理

　　（一）采购合同签定

　　20xx年的招标采购的合同统一由各区局、公司，与中标材料生产企业或供应商直接签定采购合同。

　　1、接到中标通知后，区局、公司按评标、协商确定的价格，付款方式及厂商在评标会及在协商中确定的各项承诺，联系本单位实际所需，按工程工期、各种材料需用量计划，签定各种材料采购总量合同。合同应明确供货数量、时间范围、材料规格型号、质量标准要求、交货地点、产品标识及交验规则、保质期限、质量保证金、材料质量事故赔偿、付款方式及期限，双方违约责任条款等。支付供货厂商货款时，购货方须经确认供货方按合同约定，完全正确地履行了合同约定的各项条款。为确保工程材料质量，购货方应扣留供货方应付货款的10%材料质量保证金。

　　2、根据总合同约定，由房屋修缮工程项目基层公司（房管所）与材料厂商签定具体项目的材料需用量预约单，明确具体数量、进货时间、地点、交验规则、用货（时间、地点、用量）变更和误时、缺量、质量不合格等违约责任条款。

　　3、区局、公司要加强中标材料管理，贯彻材料验质验量认证制度，严格执行合同规定的各项条款。一是落实栋号项目负责人制度监审验质验量工作，二是落实工程监理制度监审验质工作，三是执行质量监督制度接受修缮工程监督站验质核定。

　　合同签署一式三份，双方各留存一份，另一份在工程验收资料中存档备案。

　　（二）贯彻中标材料验质验量上报认证制度

　　在合同执行中，区局、公司要严格贯彻落实中标材料验质验量认证制度，作好材料进场认证单工作（以下简称认证单）。一是每次进场的材料由基层公司（房管所）的项目负责人会同项目监理工程师和项目施工单位按需用量预约单，认真验收进场材料数量和表观质量，并按有关标准要求及时做好材料复试工作，认定符合要求后，及时做好三方签字认证工作，认证单存档备查，作为进场材料汇总的质量和数量依据；二是每月上报市修缮工程质量监督站（定额站）进场材料汇总表；三是上报的进场材料汇总表须经市修缮工程质量监督站核定签字后，由市局物业处按中标通知有关货款支付规定支付区局、公司货款。区局、公司按各自的采购总合同约定向材料厂商支付材料款。

　　质量保证金的支付，应以最后一次支付材料款之日起计算，一年以后付给材料厂商，如一年中，发现因材料质量即经现场抽取实样进行材料物理指标检验结果不合格的，质量保证金一律没收。在厂商承诺的保质期中，材料质量原因发生的质量事故，按合同约定的相关赔偿条款，由材料厂商按合同履约。不履约的，由区局、公司向其提起法律诉讼，由法院按合同有关条款以予强制执行。

　　（三）加强中标材料的使用管理

　　各单位要加强中标防水卷材和给排水管材使用管理，严格按合同及国家、省市有关工程材料控制的要求，验收每次进场的材料，对于中标企业报送的样品进行封样，对于在材料使用过程中发现厂家供货与样品不一致的，使用单位有权予以退货并要求赔偿。材料进货应按照以下程序检验：清点进场数量品种规格、确认材料标识、收取进场材料合格证、按有关《材料标准》对其重量、尺寸、面积、规格、厚度和外观进行检验，并按《材料标准》规定的批量抽取试件到法定的检测部门进行复试，复试报告应有监理工程师核验盖章，复试不合格的，按合同有关违约条款处理。各单位加强检查，严禁使用其它材料或以次充好。材料的使用由市修缮工程质监站负责监督，发现不按要求收验材料的，无合格证和复试报告的，不使用中标材料或以次充好的，要按《房产系统房屋修缮工程质量管理办法》有关规定以予处罚。市局物业处不定期进行抽查，如发现使用伪劣材料或其它材料，市局将不予结算。

　　房产销售管理方案 篇7

　　豪苑小区将定于xxxx年xx月xx日开工，小区项目各项手续已准备齐全，现将销售策划定制如下：

　　销售客观准备从以下方面体现

　　销售部拟定在小区主路段，距离小区大约二百米以内设置，销售部面积，大约在50－60平方米左右，内设布置应简洁大方，但必须突出和详尽的展示小区整体的、局部的规划和设计理念。

　　三、销售团队的建立

　　销售团队成员必须经过销售培训，通过销售培训让团队成员熟知房地产相关内容，并能详尽了解小区的整体规划和企业意图，使销售人员在策略的指导下深刻的理解项目。word.org理解项目的层面不仅仅是对项目的全面了解，更是对项目的优势的深刻理解。只有深刻的理解项目，才会对豪苑小区有很强的自信心，销售培训同时要对销售团队的销售组织的理解，岗位职责的理解，销售流程的理解等，这些会更好的加强销售流程的完成和对销售氛围的营造。

　　四、产品价格的策略

　　一价格是消费者最为敏感的话题，也是小区项目投资利润能否实现的关键所在。此次小区项目的价格应定位“低开高走”模式，这里所说的低是指略低于本市其他房产公司的房价定在1％－3％。

　　二当小区建设进行到第

　　五、销售渠道的建立

　　主要选择直接销售，通过小区项目的整体广告和销售人员的走访陌拜等方式使消费者了解和认识豪苑小区，这样可以降低销售费用，同时有利于提高企业的工作效率和树立良好的企业形象。也可以使公司直接了解消费者的需要，及时了解文化趋势，缩短消费者和公司沟通的渠道。以上是指与代理商销售的比较。

　　随着购房者的理性决策意识的不断加强，在很大程度上，让楼盘的推广销售难并增加，一个楼盘销售用周期不断延长。而延长销售周期就会面对更大的营销风险，从而使企业的利润分成受到很大的影响。选择怎样的促销手段，在营销策划中起到了关键性的作用。

　　销售人员必须做到对销售流程的严格遵守，并控制整个销售环节。

　　1、销售控制表。可以直观的显示所有楼盘的销售进展情况，并以此制度销售改进策略。

　　2、来电、来客的登记。登记来电、来客情况，完成对来电、来客的需求，意愿、特征的登记。

　　3、销售登记：管理和登记销售的情况，包括认购资料，认购合同，产权资料，付款资料。

　　4、换、退房管理。在销售过程中换、退房的原因，理由以及处理办法和结果。

　　5、催交欠款：处理销售过程中的楼款催交处理。

　　6、成交客户资料管理。登记已成交客户详细资料，方便公司营销假人员有第一手资料，对客户进行分析，从而最大限度提高对客户的服务。

　　房产销售管理方案 篇8

　　具体操作来说，房地产网络营销通常首先是建立自己的网站(homepages)，然后借助各种方式，让消费者获知该营销项目在互联网上的域名地址，而消费者则根据自己的需要浏览房地产企业或项目的网页，了解正在营销的房地产项目，同时可以在线向房地产营销网站反馈一些重要的信息。

　　房地产网络营销的理想方式，最大特色即在于“足不出户，选天下房”。不需要从一地赶到另一地选房看房，仅在家里利用互联网，就可了解房地产楼盘项目的规模和环境，进行各种房屋的查询和观看，一个构建完善的房地产网站，购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用手指轻轻点击鼠标就一览无余、尽收眼底，在对各种房地产项目进行了全面而审慎的选择、比较后，购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程,在网络营销的环境中,变得十分轻松有趣和迅速快捷。

　　理论上，通过网上支付，还可在网上签订购房合同。不过在现实情况中，房地产作为大宗投资消费，消费者直接通过网络进行交易的情况非常少见，房地产网络营销目前最主要的目的，还是通过网络给浏览者创造一个虚拟体验的环境，让他充分感受地产项目的特性，吸引他进入现实售楼现场或者电话进一步沟通，为成交做好前期工作。

　　网络营销的特性:网站是基础,推广是手段,赢利是目的!

　　1、宣传项目，为项目销售积累客户，促进项目销售，扩大项目的品牌和市场知名度。

　　2、宣传品牌，提升企业知名度、认可度和美誉度，为企业的后期产品销售打下市场基础。

　　1、活动推广线：通过一系列网络主题策划活动，提高新闻曝光点，带来人气，带动产品销售。

　　2、产品推广线：对项目全方位立体宣传，通过各种网络资源手段定期系列宣传项目和企业。

　　3、广告推广线：长期固定广告位跟重点节点重大广告位相结合。

　　随着我国互联网行业持续快速的发展，互联网的影响逐步渗透到人们生产、生活、工作的每个角落。巨大的上网人群为房地产网络营销提供了坚实的背景，以全新的“网上售楼处”为标志的房地产网络营销时代已经到来。

　　房地产搜索引擎营销

　　Web2.0时代，大众获取信息行为模式正逐渐转向具有鲜明网络特质的AISAS(Attention注意、Interest兴趣、Search搜索、Action行动、Share分享)，搜索信息已经成为工作日网络使用第一需求。借助这一网民需求，天展网络品牌联播精准广告投放强化房地产的搜索引擎营销，提升房地产广告投放的精准度。

　　随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌竞争，开发商应以实实在在的物业在楼市中构筑其品牌基础，堆积其无形资产。企业品牌的构建需要通过向用户不断传递企业信息和品牌价值观，在主动、自觉和精心的品牌形象创造和维护中逐步形成。到目前为止，房地产产业几乎从开发商、承销商、代理商、研究咨询机构到广告商，均在微博平台上开通了企业和高层的官方微博，为传播企业文化、企业品牌做积累。利用微博平台，帮助企业和个人以更低的成本快速发布信息，通过与用户共享和互动的方式更快获得用户的认可，建立起企业的口碑和品牌，已经是房产行业公认的网络营销方式。

　　项目尽管市场定位、客群界定方面有所不同，但从当前市场形势来看，首次置业和改善置业等刚性需求依然存在，且在一段时间内是市场的主导，客户的购房需求仍很旺盛。我们试图从客户心理出发，去打动他们。其实最有效的推广方式就是和客户进行心灵的沟通，直达客户内心，以情动人，增强销售力的转换。 经过前期与发展商和代理公司的深入沟通，热线房产针对项目的不同客群为项目量身定做了一系列活动，意在与客户进行心灵的沟通，结合楼盘诉求、聚集人气，促进销售。

　　搜索引擎优化是中小企业最常见的一种推广方式之一，主要是通过搜索引擎的排名来提高网站的最大程度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。当然对于中小企业来说更倾向于用户的体验化，也就是常规说到的UEO。

　　点击付费广告对于现在的企业来说大量采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，常规网站比较常见的有百度、谷歌、搜狐、腾讯、雅虎等等，居多一些当然现在也有一些电子商务网站采用了该推广模式，最大的优势就是把每一分都花在了刀刃之中。

　　博客营销也同样是一种很不错的推广营销方式，最主要的目的是对公司以及产品信息进行一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用，在博客推广中不在于多，在于的是精，提供和传递有价值的信息才是大家所喜欢的信息。掌握有效的方式方法。

　　D、B2B平台推广

　　B2B电子商务平台在现在对于中小企业来说也是属于比较火的一种推广方式，因为能够很直接的`对产品实现传递和销售，典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聪网、环球资源网等等，B2B推广特别是针对于现在全国B2B数量急速的增加，我们需要做的就是采用2/8原则，把大量有效的时间花费在有价值的B2B上，而其他的网站就仅仅是属于信息发布平台。

　　电子邮件营销在中国市场来说对于企业还没有做到能够合理的有效运用，在这一点上面做电子邮件营销中国还是处于发展中，但是不过现在电子邮件被大量的一些虚假广告信息和垃圾信息所采用，一个邮箱每天轻松就能够收到几十条垃圾邮件，当然其实对于电子营销营销来说也同样是一种很有效的推广方式，主要是将公司信息经过制作之后，对产品、促销、荣誉、刊物和相关资讯进行点对点的有效传播，当然最主要的就是内容和资源，这个在企业中应该多注意一些，就是掌握大量有效的资源对推广是能够达到很好的效果的，特别是现在行业之间的差异化一定要注意，可以通过一些付费的方式获取目标客户群体的邮件库资源，当然一定是有价值的。

　　这一种方式在现在来说采用的是越来越多，大部分的企业开始了采用了软文营销进行推广，然后在大型行业门户或者是大型网站进行传播，不过最主要的是注意几个方面：

　　3、内容的推广方向，这几点一定要明确，最主要的是有效的信息，当然公关类的先抛一边，因为那个技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。

　　QQ作为现在中国使用群体最多的即时通交流工具，对现在很大程度上面推广工作起到了很大的帮助，特别是现在的QQ群，对推广上更是添加了几分色彩，主要的方式是QQ群邮箱，QQ群信息发布，当然还是有一定技巧，QQ群推广不易采用苦力的方式，因为不易这种方式推广，掌握一定的技巧，可能对推广能够起到很大的作用，因为QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑营销。

　　当然了，网站推广方法还有很多，但是不是每一种方法都适用于自己所服务的对象，具体问题具体对待。只要选对方法，坚持下去，就能得到预期的效果。

　　几年前，普通购房者较单纯，看到电视、报纸、杂志、公交站台的楼盘广告就会奔向售楼部。而如今购房行为嫣然成为一门高深的“学问”。据国内房产营销机构统计，截止2010年6月，至少62.7%的购房者在购房行为中多了以下几个步骤：获知楼盘信息（硬广、口碑）、上网搜索相关信息、现场看楼、再次搜索信息、购买。由此可见互联网在房产营销中的地位，那么针对房产的网络营销

　　1. 被动的接受互联网产品

　　不管是web1.0时代，还是web2.0或者是现在社交化趋势下的网络媒体，开发商作为重要的客户，网站基于自身盈利角度，不断开发新的互联网产品，想尽一切办法售卖给客户，这就出现甲网站搞个活动，乙网站立刻抄袭，换个名字继续卖，市场的互联网产品同质化严重，而开发企业只能被动的接受产品。

　　2. 形而上学的迷信专业度

　　相比其他行业网站，房地产网络垂直媒体针对自身的专业度提高是有目共睹的，从早期的踩盘、看房日记，到专业的市场分析、数据报告，可谓是专业度越来越高，但互联网最核心的用户群却没有抓住，而是利用这种形而上学的专业度，给开发商形成了一种思维：只有这些媒体才是专业的网络营销平台。但事实是，往往本地最具人气的互联网平台，却是那些有草根属性的网站，他们可能没有专业的房地产专业文章，但因为具有强烈的生活化社区生态，目标客群才是最集中的。但由于形而上学的这种态度，开发商在进行投放时候，往往忽略，造成了不精准性。

　　3. 过度的迷信房产电商

　　作为一个早期以出售网络媒体冷门广告位而诞生的模式，随着大家的追捧，2013年成为房产网络营销界的宠儿，曾被叫停房产电商的苏州，一个江南城市，房产电商的投放份额，某网站已经超过7000万，威力可见一斑。

　　但事实是，房地产网络垂直媒体的专业度是体现在自身的媒体专业素养方面，所谓的房地产电商，是不会有专业的开发公司或者营销公司专业的，而大规模的推广所谓电商，又产生了行业的数据造假，大而空的形式主义、乃至更严重的潜规则等众多问题。

　　电子商务仅仅是房产电商包装的一个概念而已，换言之，也是互联网产品，中国的电子商务经过十多年的发展，依旧不够成熟，何况房产这种大宗消费呢?

　　过多的迷信和依赖网站的所谓“拓客”“收筹”是一种本末倒置的行为。媒体就是媒体，而不是代理公司，对于媒体而言，渐渐丧失了媒体属性和公信力，也是非常悲哀的事情。

　　4. 舍本求末夸大营销而放弃产品本质

　　为了快速去化，部分开发企业联合媒体进行项目营销节点的各类炒作，利用买房人信息不对称，热炒各类概念，制造热销假象，甚至雇佣水军制造影响力和假象。夸大的炒作，可能短期内售卖了产品，但在项目交付时会引起各类法律问题，对于自身品牌形象，是重大伤害，而媒体的捧杀，也是对公信力的损害。

　　5. 危机公关能力较弱

　　大型房企的区域公司营销部门，就跟现在众多的互联网企业一样，不希望有关自身公司的负面信息出现在各类媒体上，所谓对于互联网上出现的信息，经常采用封杀的态势，甚至以广告费威胁媒体删稿。有时候不恰当的时间，用了不恰当的处理方式，适得其反。欲盖弥彰，掩盖事情的真相，不去处理好客户反映的问题，只能导致更大的发酵，最终对自身的职业生涯产生影响。

　　6. 俯首潜规则，自娱自乐

　　在各类利益的驱使下，粉饰太平，操控媒体进行自身业绩的包装，体现自身营销水平，或者媒体利用影响力，逼迫开发商投放的潜规则，构成了另外一种生态，形成了自娱自乐的现状，实际上对于项目营销的帮助，并不大，只是给公司的汇报的报告写的更加生动一些而已。

　　房产销售管理方案 篇9

　　一、团购活动目的：

　　1.在目前客源匮乏的情况下，以团购大副度的优惠政策有效促进销售；

　　2.针对目标客户，联系兴城大型企业以及政府部门，挖掘并聚集客户，通过团购形式，推广项目，达到最终销售目的；

　　3.主动出击，拓展新的销售渠道，可避免传统推广方式所需的高额费用投入；

　　4.同时增加企业亲和力，树立优良企业形象，形成良好的口碑效应。

　　截止20xx年12月31日，完成团购任务120套，订金回款1200万元；

　　套数（套）优惠折扣