五一假期多地房地产纾困政策加速出台

  证券时报记者 张达

  进入5月,各地房地产纾困政策加速出台。证券时报记者统计,五一假期,梅州、、无锡、岳阳、徐州、赣州发布或执行了稳地产新政,包括降低购房首付比例、二手房增值税免征年限“5改2”、下调房贷利率、放松限售、契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款最高额度、降低土拍保证金、土地出让金分期等多项措施。业内人士预计,随着中央政治局会议最新定调,接下来,各地将会更加积极地跟进实质性放松,以刺激居民购房消费,地方政府也会积极跟进支持企业合理融资需求和优化预售资金监管方面的政策。

  近日,徐州市住建局、市资规局、人民银行徐州市中心支行等相关部门召开了房地产行业复工复产及纾困解难工作会,从科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场营商环境、支持合理住房需求、调整公积金使用政策等方面提出具体措施。

  其中在购房支持方面的措施包括:下调住房贷款利率;鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例;新购商品住宅144平方米以上的不限制转让;人才购房补助政策延续《徐州市“555”引才工程实施方案》规定等。

  在对房企纾困方面的措施包括:加大项目贷款和并购贷款支持力度,对受困企业贷款积极进行展期、续贷,有效缓解开发企业资金压力;挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳;优化商品房预售监管资金支取节点,由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金;试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式等。

  另外,梅州、连云港、岳阳也出台了多项措施稳地产。其中,梅州明确,将二套房公积金首付比例降至两成。连云港明确,首套房首付比例按20%执行。岳阳提出,在市区购房签网签合同并在1个月内缴清契税的,按所缴契税额50%对购房人予以补贴;在市区购首套房签网签合同并完成契税缴纳的,给予每套1万元的购房补贴。

  此外,无锡还将二手房增值税免征年限由5年改为2年。赣州提高公积金贷款最高额度到60万,首次公积金贷款或购房提取公积金的,首付款比例下调至20%;建行赣州市分行提出,首套房贷利率下调至5.2%,二套房利率下调至5.35%;购房者年龄放宽至70周岁;首付比例调至国家政策规定最低比例。

  4月29日,中央政治局召开会议,释放更为积极的稳地产信号。会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管。

  亿翰智库认为,中央政治局会议的作用在于为地产政策的宽松进行定调。近一周,房地产政策呈现井喷之势,力度和范围达到了第一个高峰,政策主要围绕需求端放松,同时供给端也有积极进展。预计接下来,各地将会更加积极地跟进实质性放松,尤其在限贷方面,以切实提升购房者尤其改善性购房群体的支付能力;地方政府也会积极跟进支持企业合理融资需求和优化预售资金监管方面的政策。

  上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱预计,随着中央政治局会议最新定调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,一城一策框架下,核心一、二线城市调控政策或将适度解绑,但限购政策较难全面退出;弱二线及三四线城市将加速跟进放松调控,并推出救市政策组合拳,以刺激居民购房消费,包括全面取消限购,限贷政策有所放松,尤其要下调二套房首付比例,才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。

  在纾困房企层面,丁祖昱建议,化解企业债务风险,恢复企业经营的“造血”功能,进而稳定市场信心。例如调降预售门槛,加快预售证审批,合理顺延项目交付期限,保障企业经营尽早恢复;调降土拍门槛,降低土地竞买保证金比例,分期缴纳土地出让金,尤其要降低地价,提升企业开发盈利预期。

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  兄弟们,假期结束了,紧张刺激的A股明天终于要开盘了,来看看假期重要消息汇总,以及们的最新看法吧。

  假期影响A股开盘消息汇总

  4天3次顶层会议!中央政治局最新定调!平台经济迎来新表态,资本市场也被重点提及

  中共中央政治局4月29日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。中共中央总书记习近平主持会议。就市场关心的房地产、政策、资本市场、基建、稳外贸、平台经济等领域,会议都给予了明确。受此消息影响,4月29日,A股港股人民币全线飙涨。一度拉升涨逾3%,涨越2%,深成指涨约3%。保险资金长周期考核机制,丰富保险资金参与资本市场投资的渠道,鼓励保险资管公司加大组合类保险资管产品发行力度,引导保险机构将更多资金配置于权益类资产。要完成大型平台企业专项整改工作,红灯、绿灯都要设置好,实施常态化监管,支持平台经济规范健康发展。要抓紧研究完善相关法规和机制安排,进一步充实金融稳定保障,发挥保险保障基金和信托业保障基金在风险处置中的积极作用,筑牢织密金融安全网。

  俄罗斯宣布永久禁止日本首相等63人入境俄罗斯

  俄罗斯外交部网站4日发表声明,宣布永久禁止包括日本首相岸田文雄、内阁官房长官松野博一、外务大臣林芳正等政府官员在内的63名日本公民入境俄罗斯。

  声明说,日本政府发起反俄运动,允许对俄罗斯发表不可接受的言论,对俄进行诽谤和直接威胁,而日本公众人物、专家和媒体对此表示赞同。日本政府这一路线旨在破坏俄日睦邻关系,损害俄经济与国际声誉。考虑到上述情况以及日本政府对俄公民实施的个人制裁,俄方决定永久禁止部分日本公民入境俄罗斯。

  俄外交部声明中公布的名单还包括日本财务大臣铃木俊一、防卫大臣岸信夫等官员,以及《产经新闻》《读卖新闻》等日本多家媒体机构人员和专家学者。

  1、:预计5月起将开启持续数月的中期修复行情,建议布局四大投资主线

  前期影响市场的四大因素已陆续出现转机,市场受迫性卖出压力充分释放,极端悲观情绪逐渐修复,预计5月起将开启持续数月的中期修复行情,建议积极布局四大投资主线。

  首先,上海疫情局面出现明显改观,政治局会议再次强调统筹经济发展与防疫。

  其次,决策层在基建发力、地产托底、市场主体纾困和平台经济健康发展等维度再次全面定调并回应市场关切。

  再次,美联储加息和缩表5月落地,海外通胀重压下贸易摩擦环境或阶段性改善。

  最后,上市公司一季报落地,市场进入真空期和信心恢复期。

  经过4月的调整,极端悲观情绪已充分释放,市场已经渡过了受迫性卖出压力最大的时期,近期部分资金已经开始积极布局,投资者对边际上积极的信号也极为敏感。因此随着影响市场的四大因素陆续出现积极信号,预计5月将开启持续数月的中期修复行情,建议投资者积极布局现代化基建、地产、复工复产和消费修复四大主线。

  2、海通策略:市场正处在政策底到业绩底的中间阶段

  政策底到业绩底是复杂筑底过程,在此过程中,如果政策力度强,市场中枢会缓慢抬升,类似05年、16年、19年,政策第一次转向到业绩底上证综指区间涨跌幅为7.6%、0.6%、15.8%;如果政策力度不够,市场重心略低,类似08年、12年,政策第一次转向到业绩底上证综指区间涨跌幅为-4.3%、-13.3%。

  自政策转向开始,即预示着市场进入了布局期。着眼长期,历次调整后市场均进入十分可观的上涨行情,幅度上看后期上涨远大于布局期小幅调整,相对后期收益来说调整幅度其实很低。这一次的政策转向开始于去年12月,标志是中央经济工作会议定调全面稳增长,之后3月16日金稳会召开专题会议,强调“积极出台对市场有利的政策”。4月26日中央财经委第十一次会议继续强调全面加强基础设施建设,构建现代化基础设施体系。4月29日政治局会议提出“努力实现全年经济社会发展预期目标,保持经济运行在合理区间”,要求“加快落实已经确定的政策”、“抓紧谋划增量政策工具”,我们预计后续在现有政策加快推进的基础上,有望再追加更多稳增长政策。可见当前政策底已经很明确了,市场正处在政策底到业绩底的中间阶段,着眼长期,进入布局期。

  3、中金 | A股:关注稳增长稳预期政策落实

  从五一国内小长假期间的内外部环境来看,海外市场较为波动,美股在连续明显回调后小幅反弹,十年美债收益率上触3%续创2018年以来新高,美元指数高位徘徊;VIX震荡攀高;国际地缘局势僵持背景下国际延续盘整。国内来看,港股早于A股开盘表现震荡,稳增长板块相对跑赢;局部疫情方面上海新增病例数量持续下降,北京防控形势依然严峻但暂时并未出现大范围扩散;各地疫情防控政策下,五一期间的高频数据显示出行、线下消费受到一定影响。综合来看,我们认为五一期间内外部因素对当前市场边际影响可能有限,后市走势仍需关注主要矛盾的边际变化。

  我们在年初展望2022年时判断中外周期反向,整体可能呈现“内滞外胀”、“内松外紧”的特征。美国一季度出现环比负增长比预期更早,可能表明疫情之下超级刺激政策的后遗症叠加供给冲击的负面影响已经开始显现。未来中外是逐步收敛于同步下行,还是中国继续领先、率先复苏,是影响全球及中国资产价格表现的重要宏观变量。目前来看,后者可能是概率相对高一些的情形,这高度依赖中国稳增长政策落地及疫情防控的进展。政治局会议之后如果稳增长政策落实力度加大,或进一步提高这一情形实现的概率。向前看,我们认为虽然内外部仍有较多不确定性,但市场已经具备中线价值,对于后市不必过于悲观。结构上,我们认为低估值“稳增长”领域仍具备一定配置价值,综合关注海外通胀走势以及国内“稳预期”举措及疫情防控进展,来判断相关成长板块是否进入修复的拐点。

  行业配置建议:稳增长主线仍有阶段配置价值,根据全球通胀形势等进展关注成长风格

  1)在市场“磨底”阶段,估值相对低的稳增长板块可能在当前宏观环境下仍具备相对收益,如传统基建、地产稳需求相关产业链(地产、建材、建筑、家电、家居等)等;

  2)前期调整较多、估值不高、中长期前景仍明朗的中下游消费,自下而上择股,包括家电、轻工家居、汽车及零部件、农林牧渔、医药等;

  3)制造成长板块包括新能源汽车、新能源及科技硬件等风险已经有所释放,但转机在于“滞胀”风险、全球流动性和市场情绪因素能否边际改善。

  4、策略:“黄金坑”之后,徐徐图之

  ●“黄金坑”之后,徐徐图之

  我们认为今年A股获取收益的一个重点是把握低位布局。节前市场位置符合底部条件,我们认为投资者可将其视为今年的“黄金坑”。

  展望未来一个季度,我们认为战略上不能再悲观,要逐步转向乐观,整个内外环境的改善趋势是大概率事件。同时,市场内外主要矛盾的改善过程很可能存在一定反复,投资者要做好准备市场在底部区域还会有一定阶段的震荡,操作战术上要有一定耐心,宜徐徐图之,以逢低位布局为基本原则。

  ●逢低布局运动战,把握疫后修复

  我们认为五月逢低布局的重要线索在于把握疫后修复,且考虑到当前市场情绪及本轮疫情规模,相关防疫政策信号也值得关注。

  从基本面弹性及估值弹性综合考虑进行选择,优选:1)具有估值弹性;2)具基本面复苏弹性;3)具基本面复苏确定性的品种。综合考虑,布局疫情改善品种建议:快递、食品、建材、基建/地产、酒店、汽零。

  5、:短期有望迎来反弹战术上重视切换而非进攻

  随着短边际因素的催化,上海有序开放与复工、美联储加息落地,展望5月上半旬A股有望迎来一定反弹。但是由于盈利前景以及信用宽松路径仍然模糊,我们认为股票市场还未到反转时机,反弹之后仍以指数弱势整理和结构性的机会为主。在反弹当中,我们认为战术重点不在进攻,而是在于风格切换,由成长切向价值,成长反弹更要切换。供应链供给能力的修正并不是当前市场的核心矛盾,市场的核心在于需求恢复的必要性以及通胀的趋势。成长风格在未来仍要面对盈利预期的下修以及拥挤的交易结构。投资的重点在低风险特征的股票,布局和稳增长相关的周期和消费。

  投资机会在低风险特征的股票:低估值、有业绩、业绩确定。行业推荐:1)持有实物资产并具有稳定现金流的方向:煤炭、化工资源品、二线央国企地产、银行;2)政府支出主导的公共投资方向:建筑、电力电网、风光电;3)困境反转,核心关注供给侧深度优化:生猪、白酒与消费者服务,Q2关注消费建材、钢铁投资机会的显现。

  6、兴证策略:价格比时间重要大概率将构建复杂底部

  当前市场已经处于底部区域。

  1)悲观预期已很大程度得到反映、释放。此前市场大幅调整,主要是受国内疫情发酵+汇率贬值+海外美联储收紧的冲击。而当前,一方面,国内疫情已在逐步改善,同时决策层反复要求稳定产业链供应链,企业复工复产持续推进,来自疫情的供应链冲击也将缓和。另一方面,近期美债上行趋缓。5月初美联储会议后,市场或进一步“靴子落地”。此外,尽管汇率贬值,但并未带来外资的大幅流出。

  2)决策层连续在多个重要场合加码“稳增长”、稳定市场预期,不断夯实“政策底”。从两会、到金融委会议、再到近期的政治局会议,决策层“稳增长”的决心已反复得到确认。后续货币、信用政策仍有望进一步放松。与此同时,决策层还反复强调“保持资本市场平稳运行”,并针对市场关切的供应链、地产、互联网监管等重点问题做出明确部署。

  3)结合我们独家构建的十一项底部特征指标来看,大部分指标已经达到或者接近历史市场底部水平:其中,信贷脉冲、下跌速率、估值、破净率、风险溢价、股债收益差和偏股规模等指标已经达到历史上市场底时水平。

  7、民生策略:莫听穿林打叶声窗口期布局迎接通胀潮

  随着复工和需求恢复,叠加大宗商品进入预期交易到现实交易换挡中,国内投资者可能会迎来超跌成长股的“边际改善”的反弹窗口期。但参与这一成长反弹的难度较高,一是本身美国成长股在加息下波动加剧,全球成长股都面对了“盈利下修”;二是通胀随时可能进入二次加速阶段,中国国内通胀随时也可能被点燃。

  5月的意义是为投资者进行最后切换的窗口,调整布局迎接通胀之潮。能源具有确定性,金属具有需求弹性,而房地产、银行同样具有明显的行业改善机会。整体下一阶段推荐顺序为:油气、铜铝、煤炭、金、房地产、油运、锌、银行和化肥。

  8、招商策略:拐点已至,上行将始

  9、广发策略:18年“复合政策底”对本轮市场底的启示

  市场的估值/ERP进一步修正,ERP接近顶部区域。4月26日指数低点,全部A股PE处于2010年以来30%的历史分位数、接近均值-1X标准差,A股ERP处于85%的历史分位数、超过均值+1X标准差。政治局会议和A股一季报进一步释放政策和盈利线索,市场核心关注,如何看待本轮“政策底”、“估值底”、“市场底”、“盈利底”?

  今年政策底应是国内+海外“复合政策底”,18年末“复合政策底”与“市场底”的关系对当前形成启示。我们3.27日报告指出,今年是“美联储坚决的紧、中国维持有底线的稳增长”,因此本轮将由国内和海外共同形成“复合政策底”。回顾18年Q4至19年初:18年Q4形成国内“政策底”;但在“复合政策底”之下,国内“政策底”并不意味着市场底,海外因素(全球流动性紧缩)仍有压制;19年1月国内和海外(美联储)共同确立“复合政策底”,宣告A股“市场底”正式形成。

  10、华西策略:筑底期 3000点以下勿悲观

  4月以来,国内疫情、供应链冲击及对稳增长信心不足等因素压制市场风险偏好。在悲观预期集中释放后,A股估值水平回落至历史低位,当前权益市场配置性价比逐步显现,在3000点以下无需悲观。本次政治局会议明确稳增长的政策总基调将延续,后续随着国内疫情好转,疫情防控优化,基建、消费、房地产等领域政策将持续发力,疫情冲击最大的阶段正逐步过去,市场情绪有望得到修复。5月市场风格上,推荐高红利、价值蓝筹板块。具体到行业上,关注两条投资主线:一是受益稳增长政策的,如“银行、房地产、建材”等;二是受益国内疫情边际好转的部分消费品,如“”等。

(文章来源:中国基金报)

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