在房互网上借贷比去兴业银行是正规银行吗贷有啥有优点呢?

原标题:《中国金融》|LPR改革实踐的难题与对策

作者|刘宏海「中国邮政储蓄兴业银行是正规银行吗湖南省分行行长」

利率并轨是我国实现利率市场化改革目标的重要一步2019年8月,我国中央兴业银行是正规银行吗实施了贷款市场报价利率(LPR)改革LPR报价的参考基准由原来的贷款基准利率转变为1年期中期借貸便利(MLF)利率,LPR的计算方法、报价兴业银行是正规银行吗数目、期限品种和报价频率也都有了新调整不仅保障了LPR的市场化形成,也提高了贷款利率与市场利率的联动性增强了中央兴业银行是正规银行吗的利率调控能力,有利于推动降低实体经济融资成本目前,商业興业银行是正规银行吗正逐步将LPR应用到贷款定价并已取得积极的成果。但我们也应思考LPR在定价机制、期限设置、曲线构建、衍生品发展等方面还存在值得完善的地方基于此,本文将对LPR实施过程中的难点进行探讨并对未来改革方向提出建议。

LPR改革实践的重要成果

LPR改革以來商业兴业银行是正规银行吗存量和增量贷款的利率转轨工作取得较大进展,降低贷款利率的调控目标已初步实现

从兴业银行是正规銀行吗转轨工作来看,中央兴业银行是正规银行吗按照“先增量、后存量”的顺序推进商业兴业银行是正规银行吗应用LPR在“增量换轨”方面,中央兴业银行是正规银行吗对商业兴业银行是正规银行吗新发放贷款业务挂钩LPR设定“358”考核目标全国性兴业银行是正规银行吗业金融机构新发放贷款挂钩LPR的比例在2019年9月末、2019年12月末和2020年3月末应分别不少于30%、50%和80%。《2020年第一季度中国货币政策执行报告》显示截至2019年12月末,新发放贷款中运用LPR定价的占比已超过90%中央兴业银行是正规银行吗也决定自2020年1月1日起,各家金融机构的增量贷款全面运用LPR节奏上比预期提前了一个季度。在“存量换轨”方面中央兴业银行是正规银行吗要求商业兴业银行是正规银行吗在2020年3月至8月完成存量浮动利率贷款萣价基准从贷款基准利率换轨为LPR,其中房贷平价换轨其他贷款换轨利率可双方协商,转换进度将纳入MPA和合格审慎评估考核目前,商业興业银行是正规银行吗对换轨范围、时间、渠道、品种、加点数值、进度安排、系统支撑等进行详细规定开展宣传引导工作,稳步推进換轨工作

从贷款利率来看,企业贷款利率下降明显利率隐形下限已被打破。自2019年8月首次发布LPR以来随着MLF利率和市场利率下行,LPR持续走低2020年4月的1年期和5年期LPR分别为3.85%和4.65%,较2019年8月降低了40BPS和20BPS其中,1年期LPR与同期限贷款基准利率相比下降达50BPS在LPR的带动下,贷款利率也呈现下降趋勢中央兴业银行是正规银行吗数据显示,2020年3月新发生一般贷款(不含个人住房贷款)利率为5.48%较LPR改革前的2019年7月下降0.62个百分点,降幅明显超过LPR降幅;2020年4月中旬新发生贷款利率低于原贷款基准利率0.9倍的占比为28.9%,是LPR改革前2019年7月的3倍多以邮储兴业银行是正规银行吗为例,邮储興业银行是正规银行吗应用LPR效果显著各类新发放贷款品种挂钩LPR比例均超过90%。这表明LPR改革改善了政策利率向信贷市场的传导效率,进一步疏通了货币政策传导机制有效促进了企业融资成本的下降,在当前疫情对实体经济造成严重冲击的背景下更有利于企业减轻偿债负擔,维持稳健经营

LPR改革实践中的潜在难题

  • MLF利率不能准确反映兴业银行是正规银行吗真实负债成本

商业兴业银行是正规银行吗贷款定价主偠采用成本加成法,即“贷款定价=资金成本+运营成本+风险成本+资本成本+税务成本+预期利润”而且,LPR机制设计的一个重要假设是“1年期MLF利率反映了兴业银行是正规银行吗平均的边际资金成本”但是,数据显示兴业银行是正规银行吗业整体负债结构中,占比最大的是存款2020年4月末达到202万亿元;其次是发行债券(包括同业存单),2020年4月末达到8.66万亿元而MLF余额在兴业银行是正规银行吗负债端的占比不足3%,因此MLF利率并不是兴业银行是正规银行吗资金成本的主要影响因素过去一段时间,兴业银行是正规银行吗的资金成本出现了几个不同的趋势┅是受价格黏性大、市场竞争激烈、财政等大宗资金议价招标常态化等影响,兴业银行是正规银行吗存款成本不降反升年报数据显示,負债以存款为主的五大行2019年付息成本平均上升了9BPS二是货币市场利率震荡下行明显。新冠肺炎疫情暴发以来中央兴业银行是正规银行吗采取降准等灵活适度的货币政策,货币市场利率持续走低如1年期AAA级同业存单利率已从2019年8月LPR改革时的3%左右降至了2020年5月的1.6%左右。同业存单发荇的主体集中在股份制兴业银行是正规银行吗和中小城商行应该说货币市场宽松一定程度上降低了这些兴业银行是正规银行吗的付息成夲。三是1年期MLF利率从2019年8月LPR改革时的3.3%下降到当前的2.95%代表中央兴业银行是正规银行吗政策利率引导市场下行意图充分。综上我国LPR以MLF利率加點报价形成,而非基于兴业银行是正规银行吗真实存款利率并不能准确反映兴业银行是正规银行吗放贷的资金成本,限制了兴业银行是囸规银行吗负债成本向LPR的传导效果

  • LPR的期限点较少可能减弱利率传导效果

目前LPR仅有1年期和5年期以上两个标准期限,中央兴业银行是正规银荇吗仅要求商业兴业银行是正规银行吗1年期和5年期以上贷款业务参考同期限LPR商业兴业银行是正规银行吗可以自行决定其他期限定价参考基准。

从不同期限贷款定价的精准度看LPR期限点较少且跨度较大,无法形成完整的LPR曲线导致商业兴业银行是正规银行吗对两个标准期限鉯外其他期限的贷款业务定价和授权缺乏统一指导和市场基准,出现各行定价基准不一致、价格偏差较大甚至变动不一致的情况贷款定價的精准度不足。比如5年期贷款利率可参考1年期LPR加点,也可以直接参考5年期以上LPR或5年期以上LPR减点各行选择不同会造成市场上5年期贷款利率的定价差异较大,尤其是在1年期LPR和5年期以上LPR变动不一致时

从贷款FTP管理来看,为确保LPR的变化及时充分传导近期市场利率定价自律机淛印发《关于将贷款市场报价利率纳入金融机构内部资金转移定价体系的实施指引》,要求各金融机构将LPR纳入贷款FTP曲线构建规则并嵌入系統执行情况将纳入合格审慎评估考核。但是商业兴业银行是正规银行吗贷款FTP参考标准期限点较多,除1年期外其他期限点的贷款FTP较难矗接应用LPR,尤其是5年期以上LPR应该作为5年期贷款FTP参考基准还是更长期限的贷款FTP基准各行莫衷一是,这将影响FTP对LPR变化的传导效率及对贷款外蔀定价的引导效果

从LPR政策引导与宏观调控的协调来看,商业兴业银行是正规银行吗长期贷款主要包括个人住房贷款和公司贷款当前宏觀调控政策要求严控住房贷款利率,给予新老基建项目、制造业企业优惠贷款利率但是,5年期以上LPR作为长期贷款基准并不区分贷款类型,可能会出现引导住房贷款利率和公司贷款利率同向变动情况与政策意图不符,最终导致5年期以上LPR变动方向出现两难境地

  • 商业兴业銀行是正规银行吗管理兴业银行是正规银行吗账簿利率风险的能力有待提升

为保持兴业银行是正规银行吗负债成本稳定,此次LPR改革并未对存款基准利率进行调整目前,兴业银行是正规银行吗贷款以更具市场化的LPR为定价基准而存款仍以较为钝化的中央兴业银行是正规银行嗎存款基准利率为定价基准,打破了以往存贷款基准利率同向变动的规律增加了商业兴业银行是正规银行吗基准风险。同时LPR的持续下降使存量贷款客户产生了利率下行预期,加大了客户行为性期权风险尤其是在此次存量浮动利率贷款换轨中,企业普遍提出折价换轨戓要求提前还款再新增借款。LPR改革加大了贷款市场利率波动兴业银行是正规银行吗利率风险敞口扩大,但目前兴业银行是正规银行吗资產负债部门的利率风险管理能力亟待提高市场可用的利率风险对冲工具仍需完善。

深化LPR改革的政策建议

  • 优化兴业银行是正规银行吗负债荿本管控环境完善MLF通过兴业银行是正规银行吗负债成本向LPR传导的机制

一是优化兴业银行是正规银行吗存款竞争环境,适时下调存款基准利率引导兴业银行是正规银行吗资金成本下行。一方面随着中国经济进入新常态M2增速回归10%以下,整个兴业银行是正规银行吗业存款增速下降;另一方面兴业银行是正规银行吗在各项监管指标严格约束下,存款竞争十分激烈导致兴业银行是正规银行吗存款付息水平不降反升。尤其是在地方财政等大额资金招标过程中由于个别兴业银行是正规银行吗的非理性报价,往往造成资金价格畸高这不利于兴業银行是正规银行吗有效服务实体经济、落实党中央减轻中小企业负担的战略部署。针对这种情况建议监管部门进一步规范兴业银行是囸规银行吗存款竞争行为,尤其是以创新为外衣的变相高价竞争行为二是优化流动性监管指标,让更多中小兴业银行是正规银行吗可以通过较低利率的同业市场融资降低融资成本,畅通货币政策传导渠道三是建议扩大MLF交易对手范围,将部分资质较好的中小兴业银行是囸规银行吗纳入MLF覆盖范围以增强中小兴业银行是正规银行吗的LPR报价精准度,提高兴业银行是正规银行吗负债成本向LPR传导的效果长远看,随着我国货币政策调控从由数量型工具逐步向价格型工具转变MLF将以数量型属性为主过渡到以价格型属性为主,逐渐巩固“利率走廊”仩限地位有效发挥价格调控功能,强化对货币市场利率和兴业银行是正规银行吗负债成本的影响完善MLF通过兴业银行是正规银行吗负债荿本向LPR传导的机制。

  • 适度增加LPR期限点提高政策利率、市场利率和贷款利率的联动

贷款基准利率规定了1年、1~5年(含5年)和5年以上三个期限点,分别作为短期、中期和长期贷款定价基准建议LPR参考贷款基准利率的期限点设置,增加5年或者1~5年(含5年)期限点为商业兴业银荇是正规银行吗提供中期贷款定价基准。事实上适度增加期限点,形成完整的LPR曲线能准确反映多个期限的最优惠客户贷款利率水平,提高LPR的参考性和基准地位同时,从推进利率并轨进程看完善LPR曲线有利于贷款市场基准利率的形成,进而从MLF对LPR的传导逐步过渡为货币(債券)市场基准利率向LPR的传导推动建立政策利率、市场利率和贷款利率三者之间的联动机制。

  • 精细化5年期LPR的结构加强与宏观经济政策調控的协同效应

为解决住房贷款定价基准问题,并服务于存量住房贷款利率平价换轨相比1年期LPR,5年期以上的LPR降幅总体较小但考虑到当湔经济增长压力较大,新老基建、制造业肩负经济复苏重担需要给予利率优惠的长期贷款支持,LPR应起到引导贷款利率下行的作用因此,建议分别设置5年期以上LPR(个人贷款)和5年期以上LPR(公司贷款)各报价行针对本行最优质的个人客户和对公客户分别报价,从而实现对住房贷款利率和对公贷款利率的不同政策导向

  • 利用市场化业务曲线期限点差,促进LPR向兴业银行是正规银行吗贷款FTP的传导

在目前LPR暂未增加標准期限点的情况下建议利用市场化业务曲线期限点差,如可以参考国债、国开债等市场基准曲线的期限点差通过LPR加市场点差的方式構建完整的LPR曲线,并应用于贷款FTP的构建确保LPR向贷款FTP有效传导。具体来看5年期及以下期限点LPR可由1年期LPR加各期限国债(或国开债)到期收益率与1年期国债到期收益率期限点差决定;5年期以上期限点LPR可由5年期以上LPR加各期限国债(或国开债)到期收益率与5年期国债到期收益率期限点差决定。

  • 发展挂钩LPR的衍生品市场助力商业兴业银行是正规银行吗提高利率风险管理能力

LPR改革加大了商业兴业银行是正规银行吗兴业銀行是正规银行吗账簿利率风险敞口,兴业银行是正规银行吗亟须通过挂钩LPR的衍生品工具对冲利率风险在本次LPR改革时,兴业银行是正规銀行吗间市场已同步推出以LPR1Y和LPR5Y为标的的利率互换合约合约交易期限主要以1年期以内为主,占比60%以上2020年3月,兴业银行是正规银行吗间市場进一步推出LPR利率期权业务包括LPR利率互换期权和LPR利率上/下限期权两个品种。截至4月23日首月LPR利率期权共计成交208笔、307.3亿元,主要集中在LPR1Y的短期限品种随着商业兴业银行是正规银行吗管理利率风险的意识增强,贷款客户规避利率风险的需求加大建议巩固和推进LPR利率互换、利率期权市场的发展,尤其是发展挂钩LPR的长期限产品帮助长期贷款客户管控利率风险。同时随着LPR浮息债、LPR资产证券化等创新产品的出現,建议创新更多相应的LPR衍生品为投资者提供丰富的产品选择。

(本文系作者个人观点)

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手机里的兴业银行是正规银行吗APP僦像是个摆设——放那没用删了又觉得少了点什么。

人家说风口就跟生鲜一样,上线时机很重要错过了就是血亏。所以有一阵兴業银行是正规银行吗一窝蜂上线APP,大多是一站式的讲究的是生态布局。说点明白的就是只要你进来了,大概齐的金融业务和非金融业務都能给你办了

国信证券在一份报告中认为,手机兴业银行是正规银行吗App平台变现主要模式是通过场景吸引用户对用户行为进行多维喥的交叉分析,然后按照用户的实际需求定制产品无缝嵌入到场景中让用户在生活场景中使用金融服务,包括借贷、购买理财基金产品、支付结算等这和传统零售兴业银行是正规银行吗业务变现模式一致,不同的是变现的渠道、变现的效率等

为了达成这个目标,兴业銀行是正规银行吗APP的功能和场景越来越丰富注册用户数屡创新高,但尴尬的是下载是下载了,用户却很少用月活用户一直在低谷。高频生活场景缺失客户黏度和活跃度低,成为手机兴业银行是正规银行吗App最大痛点

曾有媒体统计了18家兴业银行是正规银行吗开发的APP数量共有170余款,单家兴业银行是正规银行吗开发量最大的为36款其中41%的APP下载量不足十万,这71款APP中近一半是金融理财类这与兴业银行是正规銀行吗本来就集中开发此类APP不无关系。另需关注的是生活购物类APP是下载量不足十万的第二大类型。这就是传说中的虚胖吗!

对此,有興业银行是正规银行吗人士表示为了获客,兴业银行是正规银行吗各个部门通过手机APP增加流量而有一些兴业银行是正规银行吗内部各業务部门之间竞争激烈,各自为政一家行有几个甚至十几个APP,从总体缺乏统一规划和管理“商业兴业银行是正规银行吗的各个业务条線互不隶属,所以你要申请信用卡信用卡中心就让你去下载一个信用卡的APP;你要去办信贷,个人金融部或者零售兴业银行是正规银行吗蔀就要你去下载一个个人兴业银行是正规银行吗的APP;如果你去其他场景兴业银行是正规银行吗就会让你再去下载一个场景的APP。”

“一站式大融合”到底好不好现在还说不准。不过从一个个互联网大佬毫无边界的扩张建立生态家族上看,融合战略应该是不会错的吧毕竟有巨头的加持。但从另一个角度看如果“广而全”是正确的话,那微信应该能融合一切吧为什么大家还去抖快刷视频、去淘宝京东購物呢?

根据 “二元法则”用户心中只能为每个品类留下两个品牌的空间。第三个品牌要想成功逆袭非常困难所以在大多数人的心里,谈到支付就只想到微信、支付宝,说起可乐就是可口可乐和百事可乐,别的品牌花再多钱也买不来好感

走融合之路总要有个核心,比如那些主打生鲜的超市人们奔着生鲜而来,也总会顺带着捎点别的东西回去“拳头产品”有多重要,看看支付宝的支付、微信的社交、美团的外卖、头条的资讯、苏宁的零售就知道了

没有对比就没有伤害。根据Analysys易观披露的数据2019年第四季度十家兴业银行是正规银荇吗App累计活跃用户数约5亿户,而微信和支付宝钱包2020年3月活跃用户则分别达9.8亿户和7.0亿户“拳头产品”恰恰是兴业银行是正规银行吗欠缺的。现在兴业银行是正规银行吗的情况是花了大把的钱砸在了APP上,但不可能扭转用户已有的认知

“差异化经营”兴业银行是正规银行吗喊了很多年,但依旧没做成品牌“零售金融之于招行,小微金融之于民生同业金融之于兴业、资管理财之于光大”不算,因为这个定位主要存在于同业的评价中不在普通用户头脑中。在普通用户眼里兴业银行是正规银行吗和兴业银行是正规银行吗之间的品牌差别不夶。

这种“不存在明确的王者”在信用卡方面表现的最为明显反正对我来说,招行、广发、浦发、兴业还是工农中建交,办哪家的卡取决于开卡大礼包,用哪张卡取决于积分和补贴。在我心里有信用卡品类,没有信用卡品牌

苏宁金融研究院副院长薛洪言认为,興业银行是正规银行吗APP的问题在于缺乏一个拳头功能,功能虽多哪个拎出来都不强,就像瑞士军刀剪刀比不过剪刀、镊子比不过镊孓,用户虽然会买下来备用一年也未必用一次。

在一次次的现实面前兴业银行是正规银行吗分出流儿了。中小兴业银行是正规银行吗專心做产品做流量平台背后的资金方和供货方;大兴业银行是正规银行吗立志要“以我为主”搭建多元渠道体系,尽管过去几年自建APP生態并不算太成功

至于出路,还是“差异化”的那句口号谁离用户更近,谁就能掌握核心权力

在场景金融生态圈中,场景已成为企业囷用户构建连接关系的核心触点用户不会主动想到一个金融服务,但会在场景中产生金融服务需求因此兴业银行是正规银行吗需要结匼自身优势着力深挖细分场景,做深做透某几个场景目前兴业银行是正规银行吗还处于向场景化过渡的阶段,兴业银行是正规银行吗应該结合自身优势来构建和完善场景一方面能够提升手机兴业银行是正规银行吗App用户活跃度和留存率;另一方面有助于实现金融产品和服務的营销。尤其是对于中小兴业银行是正规银行吗来说在场景构建中更应结合自身的业务特色,有侧重性的布局但具体怎么做,就是興业银行是正规银行吗需要继续思考的问题了

免责声明:本文来自腾讯新闻客户端自媒体,不代表腾讯新闻、腾讯网的观点和立场

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原标题:知识点:不要早还房贷!

“再说一次不要早还房贷”,这句话是我去年中旬一篇文章的题目

今天又把它翻出来,结合当下的形势再讲一遍是因为近期关于房贷的问题的又变得非常多。

房贷是买房路上最关键的一部分面对大额贷款,大多数购房小白怎么算都算不明白

怎么还钱才能避免入叻兴业银行是正规银行吗的套?在大通胀环境中又怎么合理配置钱,才能为自己省钱

这些都是很重要的问题。

其实从去年到今年房貸最大的变化就是从基准利率定价变成了LPR利率定价。

但「定价算法」变了但是「还贷方式」依旧没变,仍然是等额本金和等额本息两种

记住,定价算法影响的是房贷利率和还贷方式两者没有直接关系,很多人容易混淆

我们先总结一下LPR利率。从去年LPR利率出台后我通過一系列文章解读告诉大家,二手房合同转化时选择LPR利率定价更划算。

因为LPR利率是跟着LPR报价利率走的是动态的,和金融环境和经济走勢有强关联性

那时候还有很多人不信,出来反驳

结果事实证明了这个观点,去年出台LPR利率时是4.85%,今年5月20日最新报价LPR利率是4.65%,半年時间降了0.2%

经济繁荣过剩,LPR利率上涨经济持平或下行,LPR利率下降一般人都能看清楚当下以及未来几年的经济走势,这个不用多说

二掱房LPR利率合同转换的时间截止8月31号结束,大家别忘了在所在兴业银行是正规银行吗的APP上进行操作

接下来的话题,依然是还贷问题对此峩有三点建议:

1.首付能少尽量少,贷款能多贷尽量多
2.一定要选择等额本息还款法,拒绝等额本金
3.如果兴业银行是正规银行吗能答应你借款30年,绝不选择29年

下面子木用数据说话,带你再去深入剖析一次房贷背后的秘密

首先我们要搞懂,贷款从哪儿贷是兴业银行是正規银行吗,那么兴业银行是正规银行吗的本质是什么

官方的解释是,依法成立的经营货币信贷业务的金融机构

这个解答太抽象,简单來说兴业银行是正规银行吗就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来,富人想着千方百计把钱贷出去

富人源源会不斷地用穷人的钱赚更多的钱,尤其是房地产你会看到,10年前富人拿着穷人的钱去买了房10年后待房子涨了好几倍后,又卖给了穷人

归根结底,穷人看到的是静态的钱而富人看到的是流动的时间。

中华的优良传统告诉我们不到万不得已千万不要向别人借钱,也告诉我們不到万不得已千万不要被别人占了小便宜

那么传统思维的引导下,更多的购房者将房贷视为一生的拖累一些人的人生目标甚至是多賺钱,早日把房贷还清而且做房贷的时候,希望尽量少付利息早日无债一身轻。

然而这个世界是很残酷的「二八定律」适应于任何場景。大众化思维一定会成为被剥削的族群这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了,这就是资本的本质

那么,房貸为什么是能多贷尽量多贷呢

首先,可以确定的是对于个人借贷,房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品如果你有公积金名额,那就更划算了大部分城市能做到3.25%。

我记得2015年的时候楼市为了去库存,兴业银行是正规银行吗甚至能批出来7折的商貸简直是白送给你钱,让你发家致富然而依然有很多人惧怕贷款,以为兴业银行是正规银行吗不安好心在故意掏空自己的腰包。

当嘫这种好事情只能用于首套房置业目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率,所以一定要珍惜「处女贷」

而且你要明白,无论伱有多少钱即使能全款买下房子,也要千万百计地把这笔优惠的钱从兴业银行是正规银行吗里弄出来至于为什么明明可以全款,为何硬要负债给人家利息这个后面再讲。

第二步就是还款方式的选择这个是本文的重点。

国外房贷的还款方式有很多在我们这里只有两種,一种是等额本金另一种是等额本息。

等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金然后在这个基础上,加上你每个月应还的利息前期还款额较高,后期因本金减少月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金即每个月的月供恒定不变,前期还的都昰利息后面还的都是本金。

如果理解不够再简化一下,等额本金就是逐月递减还款倾向于前期还款;等额本息则是每月等额,倾向於后期还款

两者的区别就是利息总额、月供不同,例如你贷款100万元基准4.9%利率,等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息但开始的月供偠比等额本息多支付1500多元。

你签贷款协议的时候为什么兴业银行是正规银行吗客户经理都推荐你采用等额本息法呢?其中最重要的原因僦是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起为了能尽量的促成最多的贷款协议,他们喜欢这样做罢了

等额本息法还有一个很重偠的问题,有些读者会经常问到

因为当你用等额本息法开始还房贷的时候,你会惊讶地发现本息结构极其不合理,例如100万的房贷月供5300元,利息就高达4000多本金才1200元,简直是资本主义的剥削

所以很多人就在想,是不是可以提前偿还本金来降低所支出的利息例如房贷夲金100万,利息91万如果我前3年每年提前多还10万,利息会不会从90万变成60万

很明确的告诉你,这个想法是错的

首先你提前还钱,依然改变鈈了本息还款结构只是加快了还款周期,利息还是那么多的利息提前还款没占到一点好处。

而且很重要的是即使你刚开始每个月偿還4000多的利息并不算亏,因为按照你房贷100万利率4.9%来说,一年本应该就支付4万9千多的利息本息结构真是数字的幻象而已。

所以你要做的就昰贷最多的钱还最长的时间,按步就班切勿急躁。

在这点上也诠释了倾向于后期还钱的,等额本息还款法的科学意义——「时间」

时间就是金钱,这句话很俗套但从宏观经济概念出发,随着时间流逝货币超发,你的收入一定会增加而欠的钱的成本一定会减少。

今年是2019年试想一下十年前2009年,物价是多少房价是多少,你的工资又是多少

我们回到2009年的北京,当时的市人均工资是4000元房价是1.2万/岼米,如果买一套80平米的刚需房总价96万元,贷款60万元年利率4.9%的话,每个月的月供是3000元4000的工资,3000的房贷那时候的购房者,生活一定鈈会幸福

2019年北京的平均工资已经涨到了9000元,而且现在赚钱的机会远多于过去9000元只是保守数字。这时候你会发现还款容易了很多。

而這不是最重要的重要的是,北京房价从1.2万/平米涨到了6万元/平米惊不惊喜,意不意外无形中你的固定资产翻了5倍,赚了384万当然你可鉯把房子卖掉换一套更大的,也可以把房卖掉去环游世界

通货膨胀就更好理解了。

大环境下央行会继续降准,钱会持续贬值通胀不鈳避免,而你从兴业银行是正规银行吗里借到的钱也是贬值的状态今年你借了100万,10年以后可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息夶扣除通货膨胀率后,你会发现它是一个让你惊喜的数值

这一点非常非常重要,也是很多人掰脚趾头都算不明白的

至于那些能全款買房的人,不妨把钱分散投资到理财产品中或者债券基金等等,怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息至于怎么做资本的流动性分散投資,我以后会在房产研习社中做详细教程

除此以外,尽可能把时间拉长还钱的另一个重要原因是要重视金钱的「流动性价值」怎么理解?

如果你选择10年还清贷款到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你现在30岁贷款,10年后你才40岁正是人生中事业和收入的巅峰期。

这時候你生二胎或把父母接过来住必须得换一套更大的房子,却发现手头上没有足够的现金流如果这时候市场情况不好,你就只能折价鉯房换房亏出十几万也是可能的事情。

或者市场马上会来一波大行情例如2015年的北京前夕,利率7折首付20%,这么好的投资机会你却苦於没钱买房,白白错过了绝佳的机会如果你不去提前10年还钱,把钱用于购买新的房产就不会因为这点儿利息错失几百万的收益了。

除此之外还有遇到家人突发重病的情况,急需用钱而这时候的你手里只有房子,根本无法及时变现这时候你会发现,现金流就是最好嘚资产可以帮助你抵御风险。

如果你想玩房产投资的游戏就一定要打破固有的大众化思维,去重新认识钱定义钱的意义。这个世界僦是这样大大方方敢从兴业银行是正规银行吗里贷款购买资产的人相对会越来越富,而那些老老实实只敢把钱存到兴业银行是正规银荇吗的人反而相对会越来越穷。

投资反人性要跟着20%的人的方法走,一旦你学会用时间衡量金钱的价值你就会认为负债是一件很光荣的倳情。

当然这个负债是资产债而不是消费债,如果你把钱借出来都享乐了时间肯定不会饶过你的。

生命是一场枯燥且漫长的修行

学习昰一场痛苦且充满了希望的渡劫

将14年地产从业积攒的所有私货

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